【管理制度)论不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调

论文摘要不动产是人类生存的基础与前提，大多具有不可再生性和唯一性，因此其无论是对国家、社会或公民都有重大意义，所以不动产立法历来是各国民法的重点。

不动产立法在我国即将制订的物权法中占有重要位置。

而不动产登记制度必将是不动产立法中的核心问题之一。

本文拟结合司法实践和物权法理论。

对我国不动产登记制度的缺陷和立法完善略陈薄见。

目前世界各国有三种不同的不动产物权公示制度：一是契据登记制度，法国、日本、意大利、比利时、西班牙、美国多数州均采此制；二是权利登记制度，德国外，瑞士、荷兰、奥地利均采此制。

三是托伦斯登记制度，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国加利福尼亚州、伊利诺州及马萨诸塞州等英语国家均采此制。

故实我们有对不动产物权登记制度加以研究的必要性，论文分三部分，第一部分是对不动产物权登记的含义的了解；第二部分是不动产登记的目标及性质的刨析，这里又分别详细的介绍了不动产登记的目标和登记的性质；第三部分对我国不动产权利登记的制度问题与解决方案的研究。

对我国现有的不动产登记制度存在问题一一的列出，并针对这些制度的不健全的问题作了分别的分析及对这些问题的解决方法作了个人的见解，第三部分共有五个问题的阐述：一是登记机关不统一问题的解决；二是登记中公权国力干预私权利问题的解决；三是不动产登记效力问题；四是不动产登记权利范围的问题；五是即将形成物权的债权或请求权的保护问题。

基于本文上述，确立登记行为私法、建立统一、独立、以服务于交易安全为任务的登记机关、登记赔偿制度、异议登记制度等。

《合同法》颁布之后，物权立法正式提到日程。

因我国长期将不动产物权登记视为行政管理之手段，有关不动产权利登记制度的规定较为混乱，故实有加以研究的必要。

一、不动产物权登记的含义登记，也称不动产物权登记，指经当事人申请国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门薄册上的事实或行为。

广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。

不动产登记与不动产物权变动的关系
尹田
【期刊名称】《河南财经政法大学学报》
【年(卷),期】2005(020)005
【摘要】不动产物权登记的主要作用在于使物权权属关系得以透明,使第三人拥有一种判断物权种类、物权内容以及物权人的途径,保证第三人的信赖利益不致遭受损害.但在采物权变动公示成立要件主义的情况下,不动产登记的效力有可能被夸张.因此,对于不动产物权公示成立要件主义,可以理解为"凡不动产物权因当事人的意思表示而设定或者变动的,非经登记不发生效力".但不可理解为"一切不动产物权之得失变动,非经登记,不得发生效力".
【总页数】4页(P74-77)
【作者】尹田
【作者单位】北京大学,法学院,北京,100871
【正文语种】中文
【中图分类】D923.2
【相关文献】
1.不动产登记和不动产物权变动模式的协调与关联 [J], 胡蓉;李加红
2.不动产登记和不动产物权变动模式的协调与关联 [J], 胡蓉;李加红
3.不动产物权变动原因与不动产登记的关系 [J], 王兴敏
4.不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调研究 [J], 汪洋
5.不动产登记与不动产物权变动的关系 [J], 司新霞
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论不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调【内容提要】不同模式下不动产登记制度中的申请程序、审查方式、登记簿的编制以及错误登记赔偿机制等方面存在差异，每种不动产登记制度模式都仅有一种与之相适应的不动产物权变动模式(但绝非简单的一一对应)。

我国现行不动产登记制度属瑞士式的权利登记制，这决定我国的不动产)土地(上)20011.(3)采用不以不动产为准，而依不动产权利人的登记顺序先后而作成。

登记完毕后仅在关于不动产交易的契约上注记登记的经过，不发权利证书；(5)注重不动产权利的动态。

登记簿上反映的只是一笔笔的不动产交易，看不出某个特定时刻一宗不动产上所存在的各种权利的整体状况。

采用这种模式有法国、意大利、西班牙、日本等，美国大多数州的不动产登记制度也属此类。

2.权利登记制(又称德国登记制)。

该模式中登记不仅是公示不动产权利状态的方法，而且是不动产物权变动的要件，未在登记簿上登记的不动产物权即为不存在，故此称为权利登记制。

其特点是：(1)采用实质审查主义；(2)登记有公信力；(3)采用强制登记主义，不动产物权变动不经登记不发生效力；(4)登记簿采用物的编成主义。

登记簿的编制以不动产为中心，依土地的地段、地号等事项的先后次序编制而成。

登记完毕后也是仅在关于不动产交易的契约上注记登记的经过，不发权利证书；(5)注重不动产权利的静态。

登记簿上反映的是当前每一宗不动产上所存在的各种权利的(3)其设置专门区如英格兰、爱尔兰、加拿大以及美国的少数州等。

(注：在法制史上，还有个别地区存在一种在不动产登记效力采所谓“形式的确定主义”的立法例。

在这一立法例下，登记具有绝对的法律效力；对交易相对人而言，不论其为善意或恶意，登记内容均视为正当与完全，以资保护。

十九世纪德国统一前的梅克伦堡、吕贝克、汉堡、萨克森等邦都采用过这种立法例(见史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第43页)。

显然，“形式的确定主义”的不动产登记和不动产物权变动立法与本文中各种不动产登记模式和不动产物权变动模式均不相符，它实际上是以登记作为不动产物权得丧变更的唯一要件。

不动产登记与事实物权的协调和保护摘要: 不动产登记可以为不动产权利的归属和内容提供参考。

就登记方式而言，它不仅可以公示不动产物权变动，而且可以促进不动产变更的有效性。

它记录了债权人在法律层面上属于财产所有人。

基于法律层面，可以推定权利人为不动产所有人，并可以推定权利的正确性，这充分体现了登记的公开性和公信力。

本文主要就不动产登记与事实物权的协调和保护进行了分析。

关键词：不动产登记；事实物权；协调引言就不动产登记簿来看，其中记载的法律物权往往同权利人事实物权不符。

基于法律层面来看，通常是统一登记公示方式，对不动产物权归属实施判断，将事实认定当作特殊情况，有限度地承认并对其实施保护。

针对法律和事实物权的矛盾协调及保护，应结合交易第三人进行判断，明确二者的优先地位，并健全有关的规章制度，为事实物权人提供相应的法律帮助。

1不动产登记的相关概念1.1不动产登记的概念根据我国现行的民法体系来看，不动产一般是指基于性质层面无法进行移动或者移动后对自身价值产生一定影响的物品。

不动产登记是指权利人或者利害关系人按照有关规定和程序提出申请，由国家专职部门工作人员通过一系列程序在不动产登记簿上记载相关不动产权利和变动情况。

严格来讲，不动产登记制度能够发挥其经济学价值从而推动市场经济发展。

1.2不动产登记档案的分类根据我国《不动产登记暂行条例》，不动产登记档案主要分为9大类：集体土地、房屋建筑、湖泊、林地、草地、耕地、森林、海域、建设用地、宅基地，这些都是由自然资源管理部门进行统一登记，其中最常登记的物品就是人们的房屋建筑。

不动产登记所需材料具体包括地役权、抵押权、各类申请材料以及申请人的相关身份信息、法律文件等，这些材料都是民生档案的重要组成部分，能够有效证明申请人的物权信息，对统一管理和查询信息等都有积极作用。

2不动产登记与事实物权的协调和保护2.1不存在交易第三人的事实物权状态鉴于这种事实上的物权状态，在不与第三方交易的情况下，它可以抵制法律物权，获得法律的承认和保护。

论不动产登记及不动产登记制度的完善发表时间：2008-12-30T10:36:33.543Z 来源：《科海故事博览科教创新》2008年第11期供稿作者：冉艺[导读] 本文就不动产登记的若干重要问题进行了探讨, 并针对我国不动产登记制度中的缺陷提出了完善的建议。

摘要：不动产登记制度是规范不动产物权变动、维护市场交易秩序和安全的一项重要制度.我国《物权法》,对不动产登记进行了总体的规定, 但尚不完善。

本文就不动产登记的若干重要问题进行了探讨, 并针对我国不动产登记制度中的缺陷提出了完善的建议。

关键词：不动产物权登记制度完善一、不动产登记概述不动产登记是物权变动的登记要件，是物权法中的一项重要制度。

不动产登记是经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。

不动产的登记具有界定产权的功能，对不动产物权的变动进行登记，赋予了不动产产权以国家认可的法律效力，强化了权利人对不动产的支配关系。

另外，他还起到了保护物权的作用，对物权的变动加以公示，其交易的主体能了解权力归属的状况和物权人的身份，减少欺骗交易的发生，有利于保护第三者的权益，维护交易安全。

不动产登记具有公示、公信、善意保护和警示的效力。

不动产的任何取得、转让、变更或消灭都应当登记向社会公示，并且即使登记的信息与事实不相符也应当认定是正确的，以保护第三人的合法权益，同时，当事人能够清楚地了解到不动产及其权利人的相关情况，做出有利于自己的决定。

其功能主要有: 第一,确定不动产物权的归属, 为不动产物权冲突的解决提供依据。

我国《物权法》第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

”可见, 登记是对不动产物权最有效的界定, 可以对由不动产物权引起的各种纠纷起到有效的定纷止争作用。

第二, 维护交易秩序, 保护交易安全。

通过不动产登记可以将不动产的详细信息进行记载, 进而在法律许可的范围内将其提供给社会, 服务于不动产的交易, 从而有效的避免和防止欺诈行为, 为不动产交易提供良好的、安全的环境。

不动产登记与不动产物权变动的关系发布时间：2021-06-23T07:51:02.264Z 来源：《房地产世界》2021年1期作者：张鸿[导读] 不动产登记工作人员还应不断提升自身专业水平，减少工作中的失误，确保工作效率得到较大提升。

宜宾市不动产登记中心摘要：让物权权属关系变得更加透明是不动产权登记的主要作用，为第三人提供判断物权种类、内容及物权人的途径，确保第三人的权益不会受到损害。

相关法律规定在进行产权变更或转让时，必须要开展不动产登记工作。

所以，不动产登记可以作为不动产权物变动的法律依据，在房地产交易过程中需要处理好二者之间的关系。

关键词：不动产登记；不动产物权；关系法律明确规定，获得当事人同意后进行的不动产物权变动必须要登记，否则就不具备法律效力。

由此可见，在不动产物权变动的过程中，不动产登记工作具有十分重要的作用。

大多数不动产登记工作人员虽然不是法律专业出身，但也必须熟练掌握相关的法律知识，并详细了解不动产物权变动与不动产登记之间的联系，为当事人物权变动的顺利开展提供有力保障。

不动产登记工作人员还应不断提升自身专业水平，减少工作中的失误，确保工作效率得到较大提升。

1、不动产登记和不动产物权变动概述1.1不动产登记由《物权法》确立的物权制度就是不动产登记，指的是与权利人或权益人有相关利害关系的人通过申请，然后由专业部门在不动产登记薄上面将权利人或权益人名下的不动产物的物权以及物权变动情况记录下来。

从本质上来说，不动产登记是一种法律事实，自身具备一定的法律效力，所以可以将不动产登记过程中出现的所有证明作为法律依据，以此来维护权利人或者利害关系人的自身权益。

《物权法》确定了不动产登记，也就说明不动产登记自身具备强制性的法律效力，无法被其他登记渠道代替。

通过不动产登记确立下来的不动产物权关系，也只能通过下一次的不动产登记进行更改，其他不具备法律效力的更改途径都不会被承认，无法作为权利人物权的证据。

论不动产登记制度与我国不动产登记的立法完善作者子尧上政内容摘要物权，是指权利人对特定物享有的直接支配和排他的权利，它反映的是一种人与人之间关系的法权。

物只有在一定的社会历史阶段上的人与人之间的关系中才能成为权利的客体，主要包括动产和不动产。

人们在现实社会中得以生存离不开物质基础，在不断的交往中必然发生物权的变动，“物权不可避免的要在交易关系当事人之间进行权属界定，并必然涉及交易第三人为代表的交易上的利益”，故其变动必须具备某些可取信于社会公众的表现形式，在国民生活中不动产具有重大经济价值，不动产登记制度作为物权变动理论的主要内容一直为学界所热论，如何正确认识我国现行立法背景下关于不动产登记制度，对未来不动产登记立法能否选择一个既能与国际接轨又适合我国国情具有重大意义。

关键词物权不动产变动登记制度立法完善不动产登记制度就是将不动产物权变动的法律事实，记载于国家专门设立的不动产登记簿的过程或事实①，即由官方或权威性的公共机构，将不动产在登记簿上予以记载，以此对不动产物权的存在予以表彰。

其主要特点在于不动产物权的表彰与不动产本身在物质上发生分离。

因此克服因占有的现实性和排他性而受到的局限。

故，可以比较准确的反映不动产物权上复杂的财产权关系，是权利的表彰具有连贯性和确定性。

一不动产登记制度的历史沿革罗马法对所有权的转移注重形式，要求采用曼兮帕蓄和拟诉弃权，以后逐渐采取占有转移和交付的方式，于是所有权必须依交付而转移。

随着社会的发展这种公示的方式日益不符合不动产转移的要求，到后来日耳曼法进一步发展了交付制度，即要求当事人在让与土地所有权时，在证人面前不仅要缔结让与契约，而且必须为物的转移行为的表象，让与合意与交付行为构成土地所有权让与条件。

其后此种交付逐渐为以文书代替象征物的交付，将记载了当事人的合意的文书交付给受让人，使可以完成交付行为②。

现代登记制度正是在该文书交付的基础上发展起来的。

法制史上，不动产物权变动采取登记方法，系肇端于抵押权领域，。

不动产登记与不动产物权变动的关系不动产物权登记的主要作用在于使物权权属关系得以透明,使第三人拥有一种判断物权种类、物权内容以及物权人的途径,保证第三人的信赖利益不致遭受损害。

但在采物权变动公示成立要件主义的情况下,不动产登记的效力有可能被夸张。

此种夸张主要表现为两个方面:一是认为“一切不动产之物权变动均须以登记为成立要件”;二是认为“一切不动产物权之设定非经登记不能成立”。

在我国的某些理论著述及有关现行立法中,登记实际上被认为是不动产物权之得失变动惟一的法定依据。

如我国1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条规定:凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的,其房屋产权的取得、移转、变更和他项权利的设定,均为无效。

但物权之公示与物权之享有并非同一性质的问题,在很多情况下,物权公示并非物权享有的原因。

即使在实行物权变动的形式主义的立法,虽然物权变动以公示为成立要件,无公示即无物权变动,无公示即无受让人物权的享有。

但是,就所有权的原始取得而言,无论动产或者不动产,其所有权取得本身并不以所有权的公示为条件;而就所有权的继受取得而言,无论动产或者不动产,在某些特定情形,其所有权的转移也并不取决于物权变动的公示。

所以,所谓物权公示的“成立要件主义”的确定,仅具有相对意义:实质上,将登记作为不动产物权变动发生的根据,主要针对的是既存不动产物权因当事人的意思而发生转移的情形以及基于当事人的意思而于不动产上设定他物权的情形,以此透明不动产物权关系,达到保护交易安全的目的。

因此,对于不动产物权公示成立要件主义,可以理解为“凡不动产物权因当事人的意思表示而设定或者变动的,非经登记不发生效力”。

但不可理解为“一切不动产物权之得失变动,非经登记,不得发生效力”。

参考有关国家和地区的立法,根据我国的实际情况,就不动产而言,有下列界限需要划明:一、实行绝对的登记主义的不动产物权及其范围所谓绝对的登记主义又称“登记成立要件主义”或者“设权登记”,指非经登记,不动产物权的设定、让与及其消灭绝对不发生法律效力。

论不动产的物权变动作者：杨同宇来源：《青年与社会》2014年第36期【摘要】不动产物权变动，是指不动产得丧变更的动态变化状态。

我国不动产物权变动模式偏向于折中主义，公示原则和公信原则是两大基本原则。

不动产物权登记是不动产物权变动的重要依据，而不动产交易合同并不必然发生物权变动的效力。

我国关于不动产的法律规制尚不完善，如何更好地建构不动产物权变动制度，应是今后立法重点探讨的问题。

【关键词】不动产物权登记；物权效力；公示原则；第三人利益一、不动产物权变动模式概述不动产物权变动模式，是指不动产物权的得丧变更需符合何种法律要件方能发生效力的规范模式。

虽然各国不动产物权变动模式各异，但公示原则和公信原则始终是各国不动产物权变动模式遵循的基本原则。

（一）国外立法模式1. 以德国民法典为代表，以萨维尼物权行为为基础理论，形成了形式主义的不动产物权变动模式。

该模式认为在不动产转让中，当事人之间达成的不动产交易合同仅使双方发生债权债务关系，不动产物权必须经过登记方能发生物权变动效力。

经过登记后的物权行为即使债权契约无效，买受人仍可享有对不动产的所有权，也就是债权行为与物权行为彼此独立，互不影响。

2. 以法国民法典为代表，实行意思主义的不动产物权变动模式。

《法国民法典》规定：当事人双方就标的物及其价金相互同意时，即使标的物、价金尚未交付，买卖即告成立，标的物所有权即依法由出卖人转移于买受人。

因此，此种立法模式认为不动产物权全凭当事人的债权意思而发生变动，无须以登记作为其成立或生效的要件。

3. 以《瑞士民法典》和《奥地利民法典》为代表，实行折中主义的物权变动模式。

该立法模式一方面将登记作为不动产物权变动的生效要件，另一方面认为如果不动产交易债权合同不具有法律效力，那么物权变动行为原则上也是无效的。

（二）我国的不动产物权变动模式我国法律虽未明确不动产物权变动模式，但学界一般认为我国不动产的物权变动更偏向于折中主义模式。