房地产私募基金操作流程与各个环节的知识

房地产私募基金操作流程与各个环节的知识 项目来源： **资本做为基金管理人在中国企业界、金融界和各级政府具备广泛的资源；同时，管理人在过往的投资中积聚了充分的项目资源；投资银行、律师事务所、会计师事务所和各类投资机构都是我们的项目来源。 项目尽职调查及项目立项： 在获取项目资源后，管理人将对项目进行详尽的尽职调查。这是基金投资策略的重要组成部分。管理人的投资团队将花大量时间和精力去理解每个房地产开发商的项目，并评估目标公司管理层的能力和诚信水平。 项目经理通过尽职调查判定具有投资价值和可行性的项目，将向投资决策委员会申请投资立项。 管理公司投资决策委员会审议： 投资决策以整个投资团队的专业判断为基础，所有投资项目应当经投资决策委员会三分之二以上委员表决通过。投资项目经管理公司投资决策委员会决议通过后，管理团队必须准备相关的项目资料报基金公司投资决策委员会会议审批。 签订投资意向书： 在项目方案获得审议通过后管理公司将与标的公司签署具有一定法律约束力的投资意向书（前提条件为通过基金投资决策委员会的审核），以获取相关的合作确认以及在一段时期内的独家谈判权。 基金公司投资决策委员会审议： 管理公司在基金公司投资决策委员会正式讨论拟投资项目前1周，向基金公司投资决策委员会全体成员提交项目计划书，并由项目负责人对项目进行答疑。经基金公司投资决策委员会会议三分之二以上通过并做出决议，方可进行投资。 基金公司与被投资方签正式订投资协议： 基金公司投资决策委员会会议审核通过后，管理团队与投资标的公司进行谈判拟定合同条款，在达成一致后，由基金公司与被投资方签署正式投资协议。 出资人支付投资款： 管理公司将根据投资项目的资金需要制定资金使用计划，并向各出资人发出书面的付款通知。出资人应当在接到书面通知后 10 个工作日内，及时支付承诺的投资款。 项目贷后管理： 管理公司参与所投资公司的重大事项决策并提供顾问服务，以主动的方式对投资项目进行管理监督；管理公司积极地管理监督投资项目，以增强投资项目的业绩及回报； 管理公司每季度为各投资者准备投资进展报告，汇报已投资项目、在的投资项目、投资公司经营及财务情况等。 管理公司投资决策架构： 管理公司的最高决策机构为投资决策委员会，投资决策委员会由5+X名委员组成,其中投资决策委员会主要负责： 1、审议批准拟投资项目的立项报告； 2、审议批准拟投资项目的投资预算报告； 3、审议批准投资项目可行性分析报告； 4、审议批准投资项目退出方案报告； 5、审议是否将投资项目报基金公司投资决策委员会。 房地产融资尽职调查提纲 **资本 第一部分 项 目 简 介

项目名称

项目单位 地址 电话 传真 电子邮件 联系人

初步资料清单 1、企业营业执照复印件 2、法人代码证复印件 3、税务登记证复印件 4、公司及产品简介 5、企业法人简介 6、企业章程及主要股东情况 7、企业近三年财务报表（损益表、资产负债表、现金流量表） 8、项目可行性研究报告或商业计划书 9、相关政府批文 10、用款及还款计划

项目简介的摘要 1、 公司的概况及股权结构，主要经营管理人、主要技术负责人简 介； 2、 土地获取的方式，政府审批的城中村的文件、土地证何时能取得，本土地是否存在变性问题，能否做银行按揭； 3、 本项目规划指标（住宅、商业面积）、项目的市场分析； 4、 项目的财务分析 ,包含投资成本收益分析、项目启动资金等,销售及工程进度的计划。 5、 项目方已投入的资金(或股东自己有多少资金）以及后期融资计划和合作方式； 6、 如何保证资金的安全。 第二部分：项目资料 一、基本文件资料 1、 营业执照复印件，加盖公章； 2、 税务登记证复印件，加盖公章； 3、 组织机构代码证复印件，加盖公章； 4、 公司章程复印件，加盖公章； 5、 验资报告复印件，加盖公章； 6、 贷款卡及密码（如有对外担保须详细说明），复印件加盖公章； 7、 近3年审计报告及近期财务报表（主要大额项目及信托期限内到期的大额银行借款款项须详细说明），复印件加盖公章； 8、 法定代表人身份证复印件，加盖公章； 9、 公司简介（经营情况、涉诉情况等），加盖公章； （二）资产（权益）、负债情况 1． 公司资产清单及权属证明。 2． 公司重要的债权债务清单。 3． 公司以自身资产对外提供担保的情况。 4． 与上述权益、负债情况相关的合同等法律文件。 （三）项目情况 1． 目标公司投资建设房地产项目的名称、具体位置、建设规模、项目用途、开竣工日期、工程进度等。 2． 与项目有关的申报文件、批复文件及已取得的证书.。 （四）重大合同及重大诉讼/仲裁/行政处罚事项 1． 除前面所列合同以外的其他重大合同（如贷款、担保、销售、合作合同等）。 2． 公司及其附属企业是否涉及重大诉讼、仲裁或行政争议事项或存在预期将要进入诉讼、仲裁程序的重大纠纷.。 (四)借款用途文件资料 1、 借款用途的项目批准文件复印件（如有），加盖公章； 2、 借款用途的项目可研报告（如有），加盖公章； 3、 借款用途的项目建设进度及营运计划（如有），加盖公章； 4、 其他借款用途。 (五)还款来源及质押担保物文件资料 1、 还款来源说明及有关依据，加盖公章； 2、 质押物权属证明文件及其清单，复印件加盖公章；

房地产融资财务预算 **资本 项目地点： 项目名称： 项目性质： 一． 基本情况： 1. 拟建造范围：东 、南 、西 、北 围合区域。 2. 拟建造土地面积： 亩（其中 亩已获得出让土地证，______已三通一平。) 3. 根据开发计划，对本地段做 期开发，一期为 亩，用于 项目的开发。二期为 亩，用于 项目开发。） 4. 拟建造土地登记价格：每亩人民币 万（ ） 5. 拟建造土地评估价：每亩人民币 万 6. 拟建造土地总理论价： 亿元人民币 二． 建筑相关指标： 1. 总建筑面积：约 万㎡。其中：地上 层商业 万㎡，地下 层（商业、车库、仓储） 万㎡， 幢住宅单元房 万㎡， 幢写字楼 万㎡，一幢公寓 万㎡。 2. 容积率： ％ 3. 建筑密度： % 4. 机动车位： 个（达到商业及写字楼每 营业面积一个，住宅及公寓每户一个）。 5. 建筑总高 米。 6. 基底水平投影建筑面积： ㎡

三． 建筑成本： 1. 建筑总成本： 亿元人民币 2. 每建筑面积综合成本： 元人民币。构成详见下表：

序号 项目 金额（万元） 楼面价格（元、㎡） 投资比重 1 土地征用及拆迁费用 2 前期工程费用 3 基础设施建设费用 4 建安工程费

5 公共配套设施费 6 管理费 7 销售折扣

8 销售策划费用 9 开发期费用

10 财务费用 11 不可预见费用 合计

四． 累计已投入折合人民币 万元。具体为： 1. 已获得 亩出让土地的初始投入成本及相对应的财务成本 2. 对 亩土地上的建筑物拆迁成本 3. 申请 亩旧城建造的综合成本 4. 对 亩进行规划设计及营销策划的综合成本

五． 拟融资额度及期限 1. 融资额度：人民币 万元，用途分别为： A. 向当地政府缴纳建设项目专款使用保障金 万元。 B. 预备拆迁现金补偿 万元。 C. 不可预见费用 万元。 2. 融资期限： 个月，自 日启算。 六． 融资还款来源 1. 商业一层可实现销售收入 亿元，如实现销售收入 %即可偿还融资本金。 特别说明： 2. 按整体可销售收入 亿的约 %计，亦可偿还融资本金。 3. 用已获得的出让土地（按 亩，每亩评估地价 万的六折计）向金融部门可贷款 元偿还融资本金。 4. 四证办妥后，向当地金融部门申请专项贷款偿还融资本金（当地中行、农行、建行、工行、中信已初步承诺四证齐全后最少放款 亿元，最多放款 亿元） 5. 将建设项目可收益部分股权向自然人或法人转让，获得现金偿还融资本息。 七． 融资成本可有以下方式 A 债务融资：融资总额 万元，分批到账。年实际利率不超过 % B 债务融资：融资总额 万元，一次到账。年实际利率不超过 % C 股权融资：融资总额 万元，对方持有股份最多 %，分红比例为 % 八． 融资抵押物有以下方式或混合方式 A用已获得的 亩出让土地为融资提供借款还款担保 B用持有的办公用房（约 ㎡建筑面积）及配套办公设施为融资提供借款还款担保 C用项目（约 万㎡面积）的参股股权（收益估算为 万元）为融资提供借款还款担保 D 用在 建设项目资产（净价值 亿元，实际已投入约 万元）为融资提供借款还款担保 九． 建设项目主体 A 如债权融资，建设开发主体为 房地产公司 B 如股权融资，建设开发主体可以重新设立一个项目公司 十． 建设项目财务指标 1. 实际投入现金 亿元（含前期已投入的部分） 2. 预期实现税前利润 亿元人民币，税前利润系投入现金的 % 3. 预期实现税后利润 亿元人民币，税后利润系投入现金的 % 十一． 建设项目土地性质为出让及划拨混合形式，构成为： 1. 用于安置拆迁居民回迁的用地为约 亩，按旧城建造政策，安置用于以划拨形式供给。 2. 用于商业开发的用地最多为 亩（含已获得的 亩出让土地） 十二． 土地证办理时间：按照 市旧城建造政策， 后即可办理国有土地使用证（出让性质）。为融资资金到位 个月后实现。 十三． 四证办理时间：以融资资金到位日启算， 个月三通一平， 个月办理施工手续， 个月基础工程建设完毕。结论为：资金到位 个月后四证即可办理完善。 十四． 商品房预售许可证办理时间：假设所需要的融资资金 前到位， 前可将商品房预售许可证办理。 十五． 房地产开发公司有 个自然人股东，一个为董事长 （控股股东），一个为自然人 。 十六． 房地产开发公司债务：截止 日，金融部门借款 ，社会上向任何自然人或法人借款 。 十七． 房地产开发公司基本情况介绍：成立于 年，注册资本金 万元，拥有房地产 级开发资质，公司位于 ，净资产 万元，预期一年后净资产将至 亿元。目前在职员工 人，其中本科以上学历 人，大专学历 人，平均年龄 岁。 公司名称： 日期：