海南省2016年上半年房产估价师《经营与管理》：决策及其特征试题

海南省2016年上半年房产估价师《经营与管理》：决策及其特征试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。

假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为元／㎡。

A：3473B：4365C：4500D：4635E：工业用地的监测点评估价格2、某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”，第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的还款额为（）美元。

A．1250B．1398C．1416D．15623、《拆迁条例》规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁入与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

裁决应当自收到申请之日起__日内作出。

A．5B．15C．10D．304、假设银行一年期存款利率为2.28％，贷款利率为5.85％，投资市场的平均收益率为12％，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为A：4.42％B：8.11％C：8.13％D：9.54％E：借款合同5、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。

A：估价时点为未来，估价对象为未来状况B：估价时点与房地产状况均为现在C：估价时点为现在，估价对象为未来状况D：估价时点为现在，估价对象为过去状况E：工业用地的监测点评估价格6、下面说法正确的是（）。

A．房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构B．委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人C．依法从事房地产估价活动必需受到行政区域、行业限制D．房地产估价报告应由估价师个人出具7、在区段地价计算的基础上作适当调整后的地价为__。

A．基准地价B．标定地价C．标准地价D．路线价8、虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，但只有具备了条件才真正需要专业估价。

A：独一无二性和易受限制性B：价值量大和难以变现性C：独一无二性和价值量大D：易受限制性和难以变现性E：工业用地的监测点评估价格9、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的__。

A．存在效益外溢和转移B．需要适时更新改造投资C．不一样性D．保值性与增值性10、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由无偿收回土地使用权并予以公告。

A：乡级以上政府B：县级以上人民政府C：市级以上人民政府D：省级以上人民政府E：执行层的组织协调11、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由支付．(2009年试题)A：业主B：承租人C：物业服务企业D：业主、承租人和物业服务企业共同E：借款合同12、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为__。

A．0.060B．0.940C．1.060D．1.06413、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元／㎡的住房，首付款为30％，其余申请年贷款利率分别为4.8％和7.2％的公积积和商业贷款组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。

如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为元。

A：1297.91B：3584.01C：4881.93D：5158.71E：借款合同14、估价报告书中说明的__限定了其用途。

A．估价原则B．估价方法C．估价目的D．估价对象状况15、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价。

A：保持现状前提B：装修改造前提C：转换用途前提D：重新利用前提E：工业用地的监测点评估价格16、房地产估价师注册管理初审机构应当自受理之日起__日内，做出是否准予续期注册的决定。

A．15B．30C．60D．9017、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是。

A：物权B：知识产权C：人身权D：撤销权E：执行层的组织协调18、一般来说，与长期投资相比，短期投资__。

A．风险较大B．收益率较高C．流动性较好D．投资回收期较长19、某宗房地产的土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平米建筑面积300元，残值为每平米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。

A．62500B．72500C．82500D．9250020、建筑物净收益=×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)．【2003年考题】A：建筑物重置价B：建筑物现值C：土地价格D：房地产价格E：工业用地的监测点评估价格21、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。

A．10B．20C．30D．4022、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。

当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了．因此市场需求有一个上限，称为__。

A．市场潜量B．市场预测量C．市场最低量D．市场最高量23、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。

该可比实例在2004年10月末的价格为（）元/m2。

A．2648B．2688C．2708D．273424、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定．【2006年考题】A：估价原则B：估价目的C：估价方法D：估价程序E：工业用地的监测点评估价格25、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照__结算。

A．商品房价格B．重置价格结合成新C．重置价格结合结构差价D．物价部门核定价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。

A．下降B．上升C．不变D．不能确定2、按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有。

A：商业用地B：旅游用地C：娱乐用地D：商品住宅用地E：廉租住房用地3、如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，房地产投资评估的模型所用的折现率为__。

A．8%B．4%C．14%D．12%4、按投资业务划分，房地产投资信托基金分为。

A：权益型B：抵押型C：混合型D：质押型E：提存型5、下列房地产权利的种类中，属于他物权的有__。

A．所有权B．土地使用权C．地役权D．典权E．租赁权6、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析。

(2004年、2005年、2007年试题)A：物理结构B：区域结构C：产品结构D：供求结构E：总量结构7、下列关于房地产拍卖特征，说法正确的是。

A：房地产拍卖数量多，价值高B：房地产拍卖数量少，价值低C：拍卖结束后续工作多D：拍卖结束后续工作少E：房地产拍卖法律性强8、某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则卖方实际得到的价格为__元/m2。

A．3800B．3520C．3700D．37209、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。

A：同质偏好市场B：分散偏好市场C：个别偏好市场D：集群偏好市场E：弥隙市场10、城市用地评价内容包括__。

A．自然条件评价B．建设条件评价C．经济评价D．社会评价E．环境评价11、住宅小区物业管理委员会由__的代表组成。

A．住宅小区内房地产产权人和使用人选举B．街道居委会确定C．公安部门、房地产管理部门、街道居委会分别选派D．房地产管理部门确定12、房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以为基础，参照当地的市场价格进行评估。

A：各类房屋的抵押价格B：各类房屋的租赁价格C：各类房屋的重置价格D：基准地价E：标定地价13、必须经承兑才能生效的金融工具是__。

A．久本票B．商业汇票C．银行券D．支票14、__是股票市场上数量占绝对多数的主要股票品种。

A．一般股B．特殊股C．普通股D．优先股15、下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（）。

A．标准厂房B．房地产开发用地C．行政办公楼D．写字楼E．在建工程16、下列房地产中，难以采用市场法估价的有。

A：房地产开发用地B：学校C：在建工程D：别墅E：特殊厂房17、投资者进行房地产投资的主要目的是。

A：财富最大化B：保值增值C：降低投资组合的总体风险D：降低通货膨胀的影响E：借款合同18、写字楼的租金状况主要取决于。

A：所处地点B：竞争强弱C：市场状况D：面积大小E：借款合同19、房地产估价中，估价方法的选择，是由综合决定的。

A：估价对象的房地产类型B：估价方法适用的对象和条件C：估价人员的技术水平D：委托人的特殊要求E：所收集到的资料的数量和质量20、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下因素对房地产价格的影响最小的是__。

A．买卖双方的知识水平B．买卖双方的偏好C．讨价还价能力D．感情冲动21、属于直接融资方式的有。

(2001年试题)A：抵押贷款B：赊销C：发行股票D：发行债券E：分期付款22、根据《宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有__。

A．矿藏、森林、草原B．水流、山岭、滩涂C．森林、山岭、荒地D．森林、水流、荒地E．草原、滩涂、荒地23、关于下列数据的表述中，正确的是__。

A．1B．2C．3D．4E．5F．6G．7H．8I．9J．10K．98L．101M．101N．100O．101P．99Q．102R．97S．102T．9924、一个估价项目中的估价时点，本质上是由__决定的。

A．估价委托合同签订时间B．估价目的C．实地查勘估价对象的时间D．委托人意愿25、以下能够引起利率上升的因素有__。

A．借贷资金的供给大于需求B．预期通货膨胀率上升C．中央银行采用货币紧缩政策D．某国国际收支出现大量顺差E．中央银行采用货币扩张政策。