房地产项目公司股权收购流程及法律风险防范2030819培训讲学

房地产项目公司股权收购流程及法律风险防范 一、股权收购流程 股权收购房地产项目的基本流程大致可以分为以下几个步骤： （一）前期准备阶段 主要包括了解项目公司的基本经营情况和法律状况、出售股权及定向增资扩股的动机、收购中存在的法律和财务障碍等，并成立收购小组，包括收购方自身专业人员（如开发、市场、设计、财务、法律等）、第三方谈判协作人员等，以便于后续收购的尽职调查、谈判和合同拟定等工作的开展。 （二）与交易对方开售首轮谈判，并签订收购意向书 收购双方经过初步接触后，就会签订收购意向书。意向书主要是为后面的收购活动提供一个合作框架，以保证后续活动的顺利开展。收购意向书的主要内容包含收购标的、收购方式及收购合同主体、收购价款及确定价格的方式、提供资料及信息条款、锁定条款、费用分摊条款、保密条款以及终止条款等。 （三）对项目公司尽职调查阶段 尽职调查的目的是使收购方尽可能地摸清项目公司的家底。一方面作为双方确定收购价格的参考因素，从另一方面来讲，尽职调查也就是风险管理。一旦通过尽职调查明确了存在哪些风险和法律问题，为下一步谈判策略的拟定及合同谈判奠定基础，从而在合同谈判及合同的拟定中合理设定双方的权利义务，使交易双方在公平与合理的基础上达成最终协议。 尽职调查通常包括以下范围：公司概况与经营情况、动产、不动产、劳动、重大债权债务、税收、环保、担保事项、重大合同、诉讼、仲裁、行政复议等。但对于房地产项目收购来说，除了上述一般公司应调查的基本内容外，关注重点为土地使用权情况、项目开发合法性和开发情况，包括项目公司的开发资质、土地使用权取得及存续、项目基本概况、项目性质、容积率等规划指标、项目应取得的包括五证在内的相应政府批文、实际开发情况与项目批文以及规划设计、工程施工质量、项目开发重大合同的签署及履行、项目的销售等。 （四）编制收购项目的可行性研究和收购方案 此阶段一般与尽职调查同时开展，通过对周边房地产市场前景及项目初步市场定位研究、初步规划和建设方案拟定、项目成本及静态和动态经济效益分析、项目法律、经济以及政策风险评估等各个方面编制项目的可行性研究报告，在公司经营管理层决策通过的情况下，确定收购的合理价格，并拟订全面的收购方案。 （五）正式收购谈判并拟订、签署收购协议 （六）收购交割 收购合同生效后，双方按照合同约定履行资产转移、经营管理权转移手续，依法办理包括股东及注册资本变更登记手续。 二、股权收购风险分布 房地产项目公司股权收购过程中存在诸多潜在法律风险，可能给项目开发和项目受让方带来相当大的风险。概括来说，房地产项目公司股权收购存在的风险主要集中在以下方面： （一）公司股权属性确定风险 包括项目公司设立合规性风险及权利完整性风险两大类。 在项目公司设立方面，涉及对项目公司合法权益会产生实质性重大影响的法律风险归纳起来主要有： 1、股东未足额缴纳出资； 2、股东出资形式不符合法律规定； 3、非货币财产出资作价违反法律强制性规定； 4、非货币财产作价出资未办理财产权属转移手续； 5、股东抽逃出资； 6、项目公司未依法年检。 拟对外转让项目公司股权的公司是否具有完整的股东权利，权利是否存在法律瑕疵，包括： 1、项目公司是否存在质押、担保等第三人权利； 2、项目是否存在租赁权、地役权等权利瑕疵； 3、项目的后续开发和盈利模式是否存在政府限制等潜在风险； 4、是否存在对转让公司转让股权的限制性约定（有没有经过项目公司其他股东的同意，有否违背相关法律法规的规定）； 5、是否存在对转让公司在项目公司享有的表决权、分红权、委派董事和管理人员的权利等权能的限制； 6、是否存在对转让公司在项目公司清算剩余财产分配权等权能的限制。 （二）项目本身属性确定风险 由于土地性质、取得方式、规划用途、使用期限以及房地产开发建设的复杂关系，尤其是久拖未建或停建的项目公司，在股权收购时，涉及房地产领域中具体专业问题的风险比较多。归纳起来主要有： 1、土地使用权风险：出让金是否支付、土地出让合同中有无股权转让的限制、开发条件限定、有无代征地情况、土地使用权权属是否清晰、项目用地是否存在被征收或征用等风险； 2、项目主体的风险：开发主体与审批主体是否一致、实际建设项目与审批项目是否一致的风险； 3、规划风险：规划有无调整，调整的是否符合受让方的开发需求，规划有无超过期限，需要重新申报的能否获得批准； 4、项目相邻关系的危机风险：《物权法》规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准。妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，即使取得了建筑工程规划许可证，证明建筑行为是合法的，但只要导致相邻建筑物的通风、采光、日照规定的最低标准，也要承担相应的责任； 5、需要政府审批的各类证照是否已批的风险：如动工开发期限，是否已超过出让合同规定的动工期限，是否获得延期开工，有无被政府收回的可能； 6、项目建设中各类合同的风险：尤其是在建、停建、缓建项目的，合同情况更复杂，有无履行纠纷、合同违约或解除纠纷，是否有因建设工程进度监管不严给予施工单位的不当工程签证风险； 7、违法建设的风险：如超规划建房； 8、工程质量风险； 9、不动产有无抵押担保的风险。 （三）项目公司或有债务控制风险 项目公司的资产负债表并未反映或者无法反映已经发生的债务或者潜在的债务。这或者是由于项目公司恶意隐瞒债务，或者是由于项目公司的财务制度不规范、存在未入账债务，或者是由于或有债务的大量存在造成的。这其中，或有债务是股权收购中的最大陷阱，包括担保之债、票据责任之债、未决诉讼或者潜在的诉讼（对外签有已构成违约的合同）、行政罚款，以及是否存在建筑施工款拖欠、税费负担等。 三、风险规避办法 无论采取收购房地产项目公司全部股权或者收购房地产项目公司控股权，大致可以分为事前尽职调查和协议中充分约定来防范风险: （一）通过对项目公司实施尽职调查防范风险 1、尽职调查在股权收购购中具有从法律上、财务上、项目可行性上发现风险、判断风险、评估风险的作用。股权收购方应当对项目公司在股权收购之前的债权债务调查清晰，可以委托审计中介机构清查项目公司资产和负债情况。 2、对项目公司股权自身及项目公司所拥有的房地产项目的权属瑕疵风险，项目公司股权转让的合法性和合规性等相关问题，股权收购方应当在股权收购之前委托律师等中介机构进行调查，确认问题及处理方案，办理项目转让手续的方式和期限等，并应当在股权转让协议中予以明确约定。 3、对项目公司股权转让后面临项目公司潜在债权人的权利主张等对受让方的巨大风险，可考虑在公众媒体上公告通知不特定债权人，要求其在一定期限内申报债权的方式以期清查确认。同时要求项目公司原股东提供有效担保或留存一定比例的转让价款作为保证金等。 （二）通过完善、周密的收购协议防范风险 1、项目公司股权收购合同必须转让方、受让方协商一致，并以书面形式做出。在意向协议中约定适当的、转让方和受让方均可以接受的违约责任，特别是一定条件下的合同解除权，作为一方违约后另一方的救济手段和及时退出机制。在正式合同中应当包括：项目公司概括、房地产项目概括、房地产项目立项规划文件、股权转让比例、股权转让价款、支付方式和期限、现有资产的认定、转让方保证和声明、项目公司原股东同意转让并放弃优先购买权的决议等。 2、项目公司所拥有的项目如未办理土地出让手续或者已经办理土地出让手续但转让时还未缴清土地出让金的，应当明确约定办理相关手续的责任方及其费用承担方式。需要调整房地产项目开发条件的，股权转让合同应当约定补办政府主管部门许可的手续及责任方。 3、对合同履行过程中的资金支付控制，通过定价与支付条款防范风险。可通过设立一个独立第三方的托管账户来保管收购对价的价款。一般约定根据股权转让进程的不同阶段来分期支付相应的对价。为防止项目公司股权转让完成后出现未经披露的债务，可以约定保留一定数额的对价作为担保或违约金。 4、根据合同履行的具体情况设置合理的履约担保形式。如转让方通过各种方式取得银行信用，然后应转让方要求出具银行保函，在受让方不能如期履行合同时，转让方可以向银行追偿；同时，转让方也可以申请银行出具保函，当转让方未能履行其提供开发项目、办理项目转让手续等合同义务时，受让方可以向银行追偿。 5、通过价款调整条款防范风险。为了防止交易对方在协议签订前向收购方所披露的事项在协议签订后发生变化，或出现未披露的事项进而损害收购方以及项目公司的权益风险的发生，可通过设立对价调整条款，即双方在收购协议中约定在特定情形发生的情况下，收购方有权单方调减收购对价，可依此拒绝向交易对方支付所调减的对价，或者有权要求交易对方返还超出部分的对价。 6、通过先决条件条款防范风险。所谓先决条件条款是指收购双方在收购协议中明确约定，当某特定情形或条件发生及成就时，双方或一方负有履行收购协议约定的某特定义务，或者收购协议方生效。对于收购方来说，设定先决条件条款可以达到以下几个目的：一是督促交易对方积极履行协议约定的先履行义务，如督促交易对方积极办妥收购交易实施的项目公司内部决议或外部批准手续，防范交易行为因在尚未获得项目公司内部决议或外部批准情形下而遭受被认定无效的风险；再如，可以督促交易对方在收购方正式进入项目公司前，积极消除项目公司存在的诸多瑕疵问题，如股东出资瑕疵、资产权属瑕疵、项目开发建设瑕疵等；二是在交易对方就已披露的项目公司风险事项在某指定期限届满后仍未得到消除情况下，赋予收购方单方终止协议退出交易的权利；三是可以作为收购方对价支付的要件，即收购方可以通过该先决条件条款的设定主张在某特定条件成就前，交易对方无权向其主张对价支付义务，进而可以有效控制对价的支付风险。 7、通过过渡期条款防范风险。在收购交易中，协议的签订仅是整个交易行为的开始，只有到了交割日，办理完成变更登记手续之后，才完成交易行为。从