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商品房销售的法律风险及防范一、商品房预售简介1、定义商品房预售是指房地产开拓公司将正在建破中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付订金或房价款的举动。
商品房预售可以有效缓解房地产开拓公司资金的压力，推动房地产开拓工程的顺利停顿。
2、性质商品房预售的标的物是尚未建成的房屋，商品房预售是对以后之物的销售，买受人取得的是一种对以后取得特定房屋的等候权。
这种等候权在以后能否实现，要紧取决于房地产开拓公司的履约举动。
二、商品房预售的条件《都市房地产管理法》第四十五条规那么：商品房预售，应当符合以下条件：〔一〕已交付全部地盘应用权出让金，取得地盘应用权证书；〔二〕持有建破工程方案容许证；〔三〕按供应预售的商品房打算，投入开拓建破的资金抵达工程建破总投资的百分之二十五以上，并曾经判定施工进度跟动工交付日期；〔四〕向县级以上国夷易近政府房产管理部分料理预售登记，取得商品房预售容许证明。
商品房预售人应当按照国家有关规那么将预售公约报县级以上人夷易近政府房产管理部分跟地盘管理部分登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建破。
实际中需要留心，开拓商为了融资建房，在预售前多将开拓工程抵押给银行〔在建工程抵押〕因此当开拓商预售商品房时，一些地区的房地产管理部分还屡屡央求开拓商赞成存款银行〔抵押权人〕赞成预售的证明，存款银举动了存款安全，那么央求监禁开拓商商品房预售所得款项，并央求开拓商与购房人在存款银行料理集团住房抵押贷款。
假设开拓商不称心房地产管理部分及存款银行的央求，其料理商品房预售容许证异常会遇到艰辛。
三、房地产开拓公司央求商品房预售容许应供应的材料《都市商品房预售管理办法》第七条规那么：开拓企业央求预售许可，应当提交以下证件〔复印件〕及材料：〔一〕商品房预售容许央求表；〔二〕开拓企业的《营业执照》跟资质证书；〔三〕地盘应用权证、建破工程方案容许证、施工容许证；〔四〕投入开拓建破的资金占工程建破总投资的比例符合规那么条件的证明；〔五〕工程施工公约及关于施工进度的说明；〔六〕商品房预售方案。
商品房销售法律风险防范一、商品房认购(预订)(一)房屋认购定金的性质由于协商签订《商品房买卖合同》一般都有个较长的过程，开发商为了稳住买受人，往往要求买受人在签订正式的合同前先签订认购协议(认购书、预订书等)，要求买受人交付一定的定金。
就房屋认购定金的性质问题，因我国现行法律没有明确界定，因此在房地产实务及司法实践中一直认识不一，后经司法解释规定现已明确为立约定金。
所谓立约定金，是指当事人一方以保证合同签订为目的，而向另一方交付定金作为订立合同的担保。
最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法)若干问题的解释》(法释[2000]44号)第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
”这是最高人民法院首次以司法解释的形式对立约定金作出明确规定。
2003年6月，最高人民法院出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号)第4条作出了在商品房买卖领域中房屋认购定金罚则适用的相关规定，进一步明确了房屋买卖合同立约定金的存在。
房屋认购定金，是指房屋购买方在初步确定了需购置房屋的基本情况后，在尚未正式与出卖方签订《商品房买卖合同》前，以交纳一定数额的款项作为房屋购买人要购买上述房屋的担保的一种定金形式。
而出卖方必须在收取定金后的一段时间内，保留上述房屋给认购人，不得再向他人出售，以保障认购人顺利购得上述房屋。
实践中当事人多在认购书中对此加以约定。
可以看出，房屋认购定金完全符合立约定金的条件，是立约定金在房屋法律关系中的具体体现。
(二)立约定金罚则的适用条件根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法)若干问题的解释》的精神，当事人约定立约定金的目的不是为了保证合同的履行，而是约束双方当事人去订立合同。
当双方当事人善意地履行了合同洽谈，因为不可归责于当事人的事由，未最终达成合意，立约定金罚则不应当发生作用。
