谈谈房地产投资区位的选择

可以将诸 多市场与环境 因素加入 多阶段投资组合选择模型中 ， 具 方 向 外 辐 射 。
当然影响 区位选择的因素有很多 ，如土壤 、地形 、气候、矿 难度会 随模型考虑 的范 围和考虑的阶段数的增加而急剧 增加 ，因 产资源等 自然 因素 ；又如市场 、交通 、 策、技术等 ．以及社会 政 此对算法的依赖程度较大 。 经济 因素 ，都会影响区位选择 。
随机规划模型通过构造代表不确定 性因素未来 变动情况的情
景树 作为状态输入 将决 策者 对不确定 性的预期 加入到模型 中 ， 有很大的灵活 性和很强 的应用性 。但随机规划模型 由于其求解的
又可 依照 其功能 层次和辐 射范 围 ．分 成高 、中、低不 同的几个 级 别。而 工业往 往聚集 在距车 站 、码 头等运输 集散地较 近 的地
谈谈房地产投资区位的选择
＿ 潘 栋 甘肃工 业职业技术学 院
［ 摘 要】房地产投 资区位 问题一般 关 系到城市的布局和 发 Ｍｏ ｓｎ １ ６ 年首 先提 出多阶段 投资组 合问题 ， ｓ ｉ于 ８ ９ 用动态 规 展 ，对杜 能原 理 从 新 定 义 变量 ，将成 本和 收入 定 义 为消耗 的 时 间 ［ 关键词】房地 产 区位 杜 能原理 时间效 用
投 姿 分 祈
有随机变量 ， 且必 须在观测到 随机 变量 的实现之前作 出决策 的问
题 ．其解决办法是允许所 作决策在一定程度上不满足 约束条件 ，
但该决策应使 约束条件成立 的概率不小于某一置信水平 ；第三种 由 Ｌｕ提出 ，其主要思想是使事件实现的概率在不确定环境 下达 ｉ 到最大化的优化 问题 。
Ｋ ｌｅｇ ａＩ ｒ ｂ Ｗｈｔ Ｚｅ ａ 出了投 资组合选择 随机规划模型 的一 群体 的城市 中心地 区往往可以在相 当程度上保障并增加企业的经 ｉ ｅ和 ｉ 提 ｍｂ 般理念； ｕｙ ｉ ｂ 将随机规 划模型应 用于银行 的资产负债管 营利润。 Ｋ ｓ 和Ｚｅ ａ ｍ 因此 ， 商业企业对城市 中心地 区的土地投 标地 租就较高 。
在西方经济学 中我们会 得到很多理论如 ：杜能原理 、同心 圆
Ｅ Ｗ ｕｇ ｓ 于 ５年总结出来的） ９ 、扇形理论 件 ，建立随机 规划模 型；（ ） ４ ； 骤 ｛ ） （） 步 １ 、 ２ 中产 生的 随机参 数 理论 由伯吉斯 （． Ｂ ｒｅｓ １ ２ Ｓ ｃｏ ｈｏｙ Ｈ ｍｅ ｏ ｔ ９ ９ 值载入模 型求解 ， 解释其 涵义并 加 以改进 ； ５ 对投 资组 合进 行 （ｅ ｔｒＴ ｅｒ ）霍伊特 Ｉｏ ｒＨ ｙ ）于 １ ３ 年创立的 、多核 （】 心理论最先是由麦肯齐 （ ． ． ｋｎｉ）于 １ ３ 年提 出的 ，然后 Ｒ Ｄ Ｍｃｅｚ ｅ ３ ９ 决 策 被哈里斯 （ Ｄ．ａ ｉ）和乌尔曼 （ ． Ｉ ｎ Ｃ． Ｈｒｓ ｒ Ｅ ＬＵＩ ）于 １５ 年加 以发 ｍａ ９４
划的方 法将单阶 段模型 推广到 多阶段 的情况 ．但 由于不能直 接 效 用 。 区位 的选 择 问题 就 得 到 解 决 。 用动态规 划方法 求解 ．始终 未能得 到象单 阶段 一样形式 的解析
解 ．直到 Ｌ 等在 ２ ０ ｉ ０ ０年 用嵌入 的思想 方法得 到 了多阶段均 值
一
区位在房地产投资 中占很重要的地位 ，这一地 位是 不可取代 方差投资 组合选择 问题 的解 析最优 有效策 略和有效 前沿 的解 的 ，在房地产经济 的著作 中我们常常看到 这一点 。区位在不 同的
行业所 占据的位置是不相同的比如对 于与商 品供给企业 和广大商 近年来 ，随着计算技术和信 息技术的发展 ，随机规划 的方法 品的消费者都具有广泛联 系的商业企业来说 ，距城市 的中心 区域 较近 ，它需要的是有较高人流量 ，具有便 利交通条件和 密集消费
析 表达式 。
在 动态 投 资 组合 选 择 的研 究 和 实践 中 取得 了很 多成 果 。 如 ：
理 ；Ｋ ｕ ｎｅ 介 绍了用于资产 负债管理 的随机规划 的一般模型 而对于工业企业来说 ，土地投入的地理位置是 否居 中往往并不重 ｏｗｅｂｒ ｇ 及相应的情景生成 方法： ｒｎ ｕｓｌ Ｆａｋ Ｒｓｅｌ 公司和Ｙ ｓｄ 保险公司开发 要 ．重要 的是与其前 、后序产业相互毗邻 ，要有 良好 的供 、排水 ａｕ ａ 的多阶 段随机规 划模 型 ，以多重 周期的方 式确定最优化 投资 策 条件 和便利 的交通运输条件等 。以降低他 的成本和城市扩张引起 略 ．并将其运 用于财产 与意外保 险领域 ：Ｔ ｗｅ ｅ ｉ公司开发 的不 必要 的损 失。而商业他 要求距城市的 中心区域较近 它需要 ｏ ｒ Ｐｒｎ ｓ ｒ 的是 有较 高人 流量的地区 。 了Ｃ Ｐ Ｌｎ 系统 以帮助其客户 了解涉及资本市场投资的风险 与 Ａ ：ｉ ｋ 这样 城 市 中心地 带就 一般被 商业企业 所 占用 ．并形成 以 机会等。 商品交换 和商 品流通 为主要经济 功能 的 择 模型 是 建 立 在对 利 率 、通 货 膨 胀 率 、投 资收 益率等随 机变量 的参数 化基础 上 ．建立模 型 ，找 出
一
房地产投 资区位的选择对不少开发商进 行房地产投资时都是 个很难抉择的问题 ， 一方面他们面临土地价格的上涨过快和投
最佳 的投资 组合 ，其 步骤 为 ： １ 生成 未来 经济 元素 ，包 括 利 资成本的增加 另一方面有面临消费者收入增 加缓慢 的难题 ，这 （】 率、股市 、债 券等证券 市场 收益率 、通 货膨胀 率等 ； ２ 根据研 就意味着消费者对房地 产区位和价格存在更多挑剔。 （） 究对 象的特 征 ．研究 其现 金流 量 ； ３） （ 选择 目标 函数 和约 束条