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资产评估基础第一章资产评估概述（5分）一、资产评估的主体和客体1、主体：资产评估机构及其评估专业人员。
2、客体：资产评估的对象，包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失和其他经济权益等。
二、资产1、依法获得财产权利是特定主体能够拥有或控制相关资产的前提条件，对资产的拥有或者控制主要体现在对资产产权的界定和保护上，关键为控制权，不是完整产权或所有权。
2、资产是经济资源：经济资源具备有用性和稀缺性、资产的价值能够用货币计量和反映。
三、资产评估的特点1、公正性：依照法定准则进行（技术保证）、无利害关系独立的第三方（组织保证）2、鉴证性：价值鉴证，不是权属鉴证3、咨询性：意见无强制执行效力，不对定价决策负责4、专业性：专业化分工，建立在一定专业知识和经验基础上四、资产评估的原则：工作原则和经济技术原则（一）工作原则：独立、客观、公正（二）经济技术原则1、供求原则2、替代原则：公正性的保证3、预期收益原则：最基本的依据4、贡献原则5、最高最佳使用原则：法律上许可、技术上可能、财务上可行6、评估时点原则五、我国资产评估的行业发展历史、特点、地位、作用（一）历史1、1988年，大连炼铁厂与香港企荣贸易诞生首例资产评估业务2、1991年，《国有资产评估管理办法》第一部规范国有资产评估和行业的行政法规3、1993年，资产评估协议成立4、2017年，财政部发布《资产评估基本准则》（二）特点：改革开放催生、服务国有企业发展壮大、产权市场促进、金融市场加快、政府主导推动（三）地位：不可或缺的专业服务、专业服务业重要组成部分、体制改革的重要支撑力量（四）作用：资源优化配置引导、服务资本市场发展保障、规范经济秩序促进、维护资产权利主体的合法权益积极、维护公共利益和对外开放环境下的国家利益重要第二章资产评估的基础理论（10分）一、劳动价值论（供给端角度）1、商品的两因素：使用价值和价值商品是用来交换的劳动产品，包含使用价值和价值。
第一章资产评估基本概念1、资产评估概念：是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
2、资产评估十个基本要素：评估主体、评估客体、评估依据、评估目的、评估原则、评估程序、评估价值类型、评估方法、资产评估的假设、资产评估基准日。
3、资产评估在市场经济中的功能：为资产业务提供价值尺度；界定与维护各产权主体的合法权益；优化资源配置；促进企业账实相符和资产完整；防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行。
4、资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性。
5、占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要资产评估P15：整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；以非货币资产对外投资；合并、分立、清算；除上市公司以外的原股东股权比例变动；除上市公司以外的整体或者部分产权转让；资产转让、置换、拍卖；整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；确定涉讼资产价值；法律、行政法规规定的其他需进行评估的事项。
6、资产评估的主体即从事资产评估的机构与专业评估人员。
《国有资产评估管理办法》规定，必须获得省级以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书，才能从事国有资产评估业务。
7、资产评估的客体是指资产评估的对象。
资产的含义：是指国家、企业、事业或其他单位以及个人所拥有或控制的，能以货币计量的经济资源，包括各种资产、债权和其他权利。
8、确认资产的标准：现实性、控制性、有效性、稀缺性、合法性。
9、资产评估对象的分类：按目的和是否具有综合获利能力分为：单项资产和整体资产；按存在形态分为：有形资产和无形资产；按法律意义分为不动产、动产和合法权利；按是否持续使用分为固定资产与流动资产；按能否独立存在分为可确指资产与不可确指资产；按财务会计制度规定与被估资产的工程技术特点分类，把全部资产要素分为固定资产、长期投资、流动资产、无形资产、在建工程、递延资产及其他资产。
第二章资产评估的基本原理2.1 复习笔记第一节资产价值形成理论一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论生产费用价值论认为资产的价值是由其生产成本决定的。
因此，生产费用价值论是从成本的角度（采用重置成本法）评估资产价值的理论基础。
二、买方市场时期的价值观：效用价值论根据边际效用学派的理论，资产的价值是由其效用决定的，而资产的效用则是指资产为其占有者带来的收益，因为占有资产的根本目的就是获取收益。
一项资产的未来收益越高，其价值就越大；反之，则越小；其价值并不是取决于其生产成本的高低。
效用价值论是从效用的角度（采用收益法）评估资产价值的理论基础。
三、供求决定价值论：均衡价值观供求决定价值观说明在资产评估中，既需要考虑资产的购建成本，也需要考虑资产的效用，即资产为其占有者带来的收益。
供求决定价值论是从公开市场的角度（采用市场法）评估资产价值的理论基础。
第二节资产的价值类型一、对资产价值的理解1．资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念任何资产的价值都依赖于许多随着时间的变化而变化的因素。
这些因素主要有：总体经济环境、资产的潜在用途、估价的基准、资产的地理位置、资产的相对稀缺性和替代物的价值、所有权状况、资产在市场中的流动性和资产的物理状况等。
2．价值与价格、成本价值的概念并不等同于价格或成本，而且其货币表示量也很少相等。
价格是为取得一项资产所花费的实际货币量。
成本则是专指为创建一项资产所需要的生产要素（土地、劳动力、资产和管理等）的货币价值。
二、资产评估中价值类型的实质、意义与分类资产评估中的价值类型是指人们按照某种标准对资产评估结果及其表现形成的价值属性的抽象和归类。
其实质是为不同的资产业务提供适用的价格标准。
长期以来，我国评估业界对资产评估的价值类型分类主要有以下几种：1．以资产评估的估价标准形式表述价值类型，具体包括重置成本、收益现值、现行市价和清算价格四种；2．从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种；3．从资产业务的性质，即资产评估的特定目的划分资产评估的价值类型，具体包括抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值和补偿价值这十一种；4．以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估的价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外的价值两大类。
第二章资产评估的基本方法（难点或重点）：市场法：可比性的理解、类比调整法的运用等；收益法：折现方法的理解和运用，记住基本公式和年金的折现公式；成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理；资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线的不同可以分为三种基本类型：市场法、成本法和收益法。
第一节市场法一、市场法含义P36-371.定义：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
2.市场法的理论依据：替代原则根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。
如果一项资产是不可替代的，是否可以使用市场法进行评估呢？比如：名画。
3.市场法是最为直接、最具说服力的评估方法之一。
二、市场法的基本前提P37-38应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：1.要有一个活跃的公开市场；公开市场是一个充分的市场，有自愿的买者和卖者，之间进行平等交易，排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本可以反映市场行情。
评估结果贴近市场，更容易被接受。
2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。
三、市场法的基本程序及有关指标P38-40（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：1.选择参照物关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）；同时注意：参照物应该选择3个以上。
【例题1·单选题】运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是（）。
A.使参照物具有可比性B.便于计算C.排除参照物个别交易的偶然性D.容易得出评估值【答案】C【答案解析】参照物价格不仅是其功能的市场体现，还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响，为避免某个参照物的特殊和偶然因素对成交价的影响，运用市场法时应尽可能选择多个参照物。
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朱萍《资产评估学教程》（第4版）笔记和课后习题（含考研真题）第一部分复习指南目录封面第一编资产评估的基本理论与基本方法第一章资产评估的基本概念1.1 复习笔记1.2 课后习题详解1.3 考研真题与典型题详解第二章资产评估的基本原理2.1 复习笔记2.2 课后习题详解2.3 考研真题与典型题详解第三章资产评估的基本方法3.1 复习笔记3.2 课后习题详解3.3 考研真题与典型题详解第二编资产评估实务第四章机器设备评估4.1 复习笔记4.2 课后习题详解4.3 考研真题与典型题详解第五章房地产评估5.1 复习笔记5.2 课后习题详解5.3 考研真题与典型题详解第六章流动资产评估6.1 复习笔记6.2 课后习题详解6.3 考研真题与典型题详解第七章无形资产评估7.1 复习笔记7.2 课后习题详解7.3 考研真题与典型题详解第八章长期投资及其他长期性资产评估8.1 复习笔记8.2 课后习题详解8.3 考研真题与典型题详解第九章资源性资产评估9.1 复习笔记9.2 课后习题详解9.3 考研真题与典型题详解第十章企业价值与商誉评估10.1 复习笔记10.2 课后习题详解10.3 考研真题与典型题详解第十一章资产评估报告11.1 复习笔记11.2 课后习题详解11.3 考研真题与典型题详解第三编资产评估程序与准则第十二章资产评估程序12.1 复习笔记12.2 课后习题详解12.3 考研真题与典型题详解第十三章我国资产评估准则13.1 复习笔记13.2 课后习题详解13.3 考研真题与典型题详解试读第一节资产评估与市场经济一、资产评估的概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
二、资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物当人的劳动成果从物物交换转变为以货币为媒介的交换时，便产生了商品经济。
知识点：劳动价值论★★★【例题·多选题】劳动价值论的代表性学者有（）。
A.亚当·斯密B.大卫·李嘉图C.威廉·配第D.赫尔曼·海因里希·戈森E.卡尔·马克思『正确答案』ABCE【例题·多选题】亚当·斯密的“三种收入决定商品价值”的观点中，三种收入包括（）。
A.工资B.时间C.利润D.材料E.地租『正确答案』ACE【例题·单选题】关于劳动价值论的发展过程，下列表述错误的是（）。
A.威廉·配第是劳动价值论的创始人B.亚当·斯密提出三种价值规定理论C.大卫·李嘉图提出劳动二重性，将劳动分为具体劳动和抽象劳动D.卡尔·马克思认为，商品的价值由凝结在商品中的无差别人类劳动决定『正确答案』C『答案解析』选项C，大卫·李嘉图没有提出劳动二重性学说，卡尔·马克思将劳动分为具体劳动和抽象劳动。
【例题·单选题】关于劳动价值论在社会主义市场经济中的应用，表述错误的是（）。
A.劳动价值论是分析社会主义市场经济的理论基石和有效办法B.中国特色社会主义立足于中国的基本国情，发展进步的前提是人的劳动C.应提高劳动报酬在初次分配中的比重，体力劳动的作用越来越重要D.管理部门成为价值创造中的重要部分，科学技术在价值创造中的作用越来越大『正确答案』C『答案解析』选项C，应提高劳动报酬在初次分配中的比重，脑力劳动的作用越来越重要。
【例题·单选题】关于使用价值，下列说法错误的是（）。
A.使用价值是物品和服务的有用性B.使用价值由其社会属性决定C.使用价值构成社会财富的物质内容，反映人与自然之间的物质关系D.使用价值是交换价值的物质承担者『正确答案』B『答案解析』选项B，使用价值由其自然属性决定。
【例题·多选题】不同商品之所以具有不同的使用价值，是因为（）。
第2章资产评估的基本理论学习目标本章讨论资产评估假设、原则等核心理论问题。
2007-2009年全国注册资产评估师《资产评估》考题分值分布显示，本章考客观题，分值一般在5分左右，其中单项选择题分值为3分、3分和2分；多项选择题分值为6分、2分和2分。
通过本章的学习，应达到以下学习目标。
1．阐释资产评估的动因。
2．阐释并比较马克思劳动价值论、新古典经济学价值论、斯拉法价格理论体系及其对资产评估的影响。
3．阐释效用价值论、供求价值理论、货币时间价值理论、资产补偿理论、生产要素分配理论、成本核算理论及其对资产评估的影响。
4．阐释资产评估理论结构及逻辑起点的不同观点。
5．掌握交易假设、公开市场假设、持续使用假设、清算假设等评估假设的实质，在资产评估实务中各种评估假设使用范围及约束条件。
6．掌握资产评估中的预期收益原则、替代原则、供求原则、贡献原则、评估时点原则等经济技术原则及其在资产评估实践中的应用。
7．熟悉资产评估中的独立性、客观性和公正性等工作原则及其在评估实践中的体现。
资产评估是商品经济发展到一定阶段的必然产物，作为一种经常性的、专业性的经济活动，它的产生最早可追溯到16世纪在欧洲安特卫普（现比利时）成立的世界上第一个商品和证券交易所①。
此后，随着科学技术和社会经济的不断发展，资产评估活动不断向规范化、科学化发展，逐渐由一种偶然的、个别的行为发展成为今天市场经济条件下不可或缺的中介行业。
市场经济有着其独特的发展规律和规则体系，任何中介行业要在市场经济中求得生存和发展，就必须建立一套符合市场经济要求的规则体系。
只有这样才能融入市场经济发展的大潮，并随着市场经济的发展而不断发展壮大。
建立规范的准则体系，并严守准则是市场经济为中介行业建立的最基本的“游戏规则”。
②第一节资产评估的动因与理论基础资产评估准则是一国资产评估理论和实践经验的高度浓缩与概括，其制定过程必须建立在坚实的理论和实践基础上。
一个国家的评估准则是该国杰出的评估理论研究、优秀评估执业实践的科学概括，很大程度上代表着一个国家评估行业的发展水平。
理论是由一套紧密相联的假定性的、概念性的、实用性的原理构成的整体，它可作为所要探索领域的可供参考的一般框架。
资产评估是跨学①16世纪欧洲的安特卫普成立世界上第一个商品和证券交易所。
该交易所可以看作是资本主义初始时期商品与资本融合市场的开始，而资产评估是对资本及消费品价值的评估。
然而，当时的资产评估是个体的、无组织约束的、凭个人经验的估价行，包括后来出现的典当估价等。
直到二百多年前，在英国、美国等西方国家率先成立了专业评估机构，出现了专职评估人员，进入行业性的科学评估阶段。
目前可查证的资料显示，这个阶段应以1972年英国测量师学会的成立为开端。
另外与英国评估组织同时起步的是美国评估公司。
1896年，穆恩·约翰和杨·威廉在美国创建了美国评估公司，成为世界上最早的专业评估公司。
②谁不遵守这一规则，谁就要被淘汰出局。
没有准则的行业，是不成其为专业服务行业的。
有准则而不遵守准则的行业，是无法赢得社会公众的信任的。
科的高智力技术服务，学科本身要求具有深厚的理论基础和丰富的实践经验。
一、资产评估的动因资产评估的产生源于人们最初在进行财产或某些商品的转让时，需要一个尺度来确定所转让的物的公允价值，以平衡各方利益，因此，评估的产生是基于交易。
交易是人与人之间打交道，资产的权属发生了变化，出现了对交换价格的意见不一致。
评估产生的交易是指资产权属发生变化的交易，可细分为资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、合资合作、企业清算、资产抵押（潜藏着资产权属转移可能性）等，并将随着交易的发展而不断地扩充和细化。
资产评估的情形主要有资产权属发生和没有发生转变两大类。
资产权属发生转变，评估是为了确定恰当的资产价值以促成交易。
资产权属没有发生转变，如确定纳税基数，或确定资产的现实价值等，评估也是服务于交易的。
随着世界经济的发展，交易的形式日趋多样，由原始的单纯转让所有权到所有权与经营权、使用权的分离，资产的所有权可以不发生变化，但由所有权所派生出的其他权力却可以发生变化，这也是交易。
房地产、机器设备等资产，在产权变动时，要经过专业评估师评估才能确定交易价格，原因在于这些资产本身具有以下特点：（一）资产的专用性资产的专用性即资产的非同质性，它使不同资产之间的交易价格缺少可比性。
以往的资产交易价格参考性不足，难以“随行就市”地确定交易价格。
专用性越强，资产的替代物越少，价格的确定就越依赖于评估。
评估实践中，对于同质性较好的单元住房等，由于类似资产的交易事实较多，可以采用市价对比法，在类似资产的价值基础上根据资产的地点、折旧程度作适当调整以确定评估价值；对缺少类似资产的资产评估则需采用其他方法。
（二）交易频率低一次交易与上一次交易之间时间间隔较长，使相同或类似资产的交易价格可比性减少，由于市场因素在相对长的间隔期发生变化，上次交易的成交价对本次交易的参考作用丧失，所以每次交易都要重新评估确定价值。
（三）信息不完全资产交易双方往往都只了解资产的历史价格，却缺少资产现行价格的信息，但资产专用性和交易的低频率使其他资产的以往的交易事实难以作为价格确定的依据，因此，需要一个中介机构，用双方可以接受的程序和方法评估确定一个交易参考价格，这导致了评估业的产生。
（四）大宗交易资产交易的数额一般较大，对双方福利的影响也较大，双方都希望在理性的基础上进行交易，由此产生了对评估信息的需求。
交易额的增大使评估费用相对于资产价值的比率减少，评估成为可以“支付得起的”需求；小额交易即使交易双方缺少有关价值信息也不会评估，因为评估费用超过了在缺少评估信息情况下交易给双方带来的预期损失就“难以负担”。
综上所述，资产评估的根本目的是服务于交易，是一个总概念，因资产转让而进行的评估和资产权属未转让而进行的评估是总概念的子因素；随着交易的复杂化，评估的具体情形必将多样化，而不会仅仅局限于资产转让评估、产权转让评估等，但都不会脱离服务于交易这一根本目的。
二、资产评估理论基础关于理论，世界著名的《韦氏国际词典（第三版）》将理论解释为：理论是某一研究领域的一套前后一致的假设、概念和实用原则所构成的系统。
资产评估理论是人们基于对资产评估实务活动的认识，通过思维运动而形成的关于资产评估发展规律的系统化的、合乎逻辑的理性认识，是由资产评估的基本概念、基本原则、基本原理，以及由此推演出的派生概念、原则、原理所构成的资产评估知识体系。
资产评估理论一方面解释现存的资产评估实务；另一方面预测和指导未来的资产评估实务。
或者说，建立资产评估理论的主要意图是对现行的资产评估实务进行批判和论证，同时，资产评估理论又要接受资产评估实务的验证。
资产评估作为一个行业，在西方国家已有百余年的历史（以1792年英国测量师学会的成立为标志①）。
在这上百年的时间里，西方国家的许多学者对资产评估也进行了大量的理论研究。
其中对不动产评估和价值评估的理论研究居多，并推动资产评估业在世界范围内形成了两大体系：以英国为代表，形成了以不动产评估为主要内容的不动产评估体系；以美国为代表，形成了以企业各项资产评估为主要内容的综合评估体系②。
由此可以看出，西方国家的理论研究主要侧重于评估实务，为行业的实际业务操作服务，而对评估基础理论的研究却很少。
世界资产评估业的发展可大体分为两大阶段：自发个体的经验评估阶段和行业性的科学评估阶段。
在行业性的科学评估阶段，又大致分若干发展时期：20世纪50年代，许多国家处于建立资产评估行业时期；60年代，大多数国家的政府开始对该行业实施管制；70年代，欧洲及一些国家的评估组织开始走向联合③；80年代，行业有了迅速发展，趋向更大范围的联合，国际评估准则委员会成立④，国际及美国评估准则发布；90年代，社会主义及东欧一些原社会主义国家的评估业迅速发展，评估业务也迅速地向以企业评估、金融证券等评估为代表的综合性评估发展，许多发展中国家融入世界评估组织。
⑤我国资产评估行业兴起于20世纪80年代末，是为了适应我国经济体制改革、防止国有资产流失的迫切需要而产生的。
因此，我国第一个有关资产评估的法律文件是1991年11月国务院发布的第91号令《国有资产评估管理办法》（该文件现在仍是我国资产评估行业最高的法律文件）。
在仅仅十余年的短暂快速发展过程中，我国许多学者对评估理论也进行了大量的研究，但这些研究多侧重于对评估理论中某一方面进行独立研究，如对评估方法、评估准则和评估质量的研究，并且研究内容照搬多于创新，而很少有学者将各个独立的评估理论联系起来看作一个完整的体系进行深入研究。
近几年，我国有些学者已开始对建立我国资产评估的理论体系问题进行探讨，但是，在这些研①1792年成立，1834年建立土地测量师学会。
1881年授予“特许”状，并于1921年颁发“皇家”称号。
英国皇家特许测量师学会里有产业测量师、建筑测量师、农业及矿业测量师、土地测量师、规划开发师、预算师等。
《英国皇家特许测量师学会指南》在英国评估界习惯上被称为“红皮书”，有着悠久的历史，在国际评估界有举足轻重的影响。
20世纪70年代，英国出现了不动产危机，很多英国人对不动产的贬值十分失望，对不动产评估中的一些不规范做法十分不满。
为了解决这一问题，英国皇家特许测量师学会开始考虑制定统一的评估准则，以保证评估质量，保护当事人和评估师利益，维护评估行业的形象及权威。
并于1975-1978年欧盟委员会讨论第四号法令（公司法）期间制定了评估指南。
②美国资产评估业约有一百多年的历史，是世界上发展较快的国家之一。
最初的目的主要是财产保险、维护产权交易双方的利益、资产抵押贷款、家庭财产分割。
美国评估者协会将评估专业分为7个大类：评估管理、评估教育、企业整体评估、机器设备评估、房地产评估、动产评估、技术评估。
美国资产评估业发达，长期以来形成了美国评估师协会等众多评估师协会。
1986年美国各大评估师协会和加拿大评估协会联合起来成立了统一准则特别委员会，着手制定关于不动产评估报告内容和范围的准则。
1987年制定了初版的《专业评估执业统一准则》。
该准则不仅包括了不动产评估和报告的基本准则，还包括了评估复核、评估咨询，以及动产评估、企业评估的准则。
《专业评估执业统一准则》不仅由于立法的认可而具有特殊效力，更因为该准则是美国评估界各大专业协会共同参与制定的高水平专业文件，因此在民间得到广泛尊重和遵守。
③1978年，欧洲评估师协会的前身欧洲固定资产评估师联合会为配合欧盟公司法的有关规定，出版了《欧洲评估指南》，1981年出版了第二版，即“比利时卢森堡经济同盟指南”的《固定资产评估指南》，1993年经过修改出版了第三版，1997年出版了《欧洲资产评估准则》。
