资产评估的基本理论和方法

第一章资产评估的基本理论一、资产评估的概念、特点：概念：资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动，它是市场经济下客观存在的经济范畴。

一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。

具体地说，资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。

特点：①现实性：指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。

②市场性：资产评估是来源于市场、服务于市场的活动，其市场性特点表现在市场活动中的资产交易活动发生条件下，资产评估通过模拟市场条件对资产做出评定估算和报告，并且这一估算可以接受市场检验。

③预测性：指用资产未来时空的潜能说明显示。

现实的评估价值必须反映则产的未来潜能。

④公正性：指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人任何一方的需要。

⑤咨询性：指资产评估结论是为资产业务提供的专业化评估意见，意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，不对资产业务定价决策负责。

二、资产的含义与分类含义：（1）资产是一种权利资产是一种权利，同样的资产载体，其权利是不同的。

评估者要评估的不是这些资源的本身，而是这些资源某一方面的权利。

（2）资产是一种获利能力判断和评估一项财产是否是资产，其价值如何，首要问题是判断其是否具有获利能力。

（3）资产必须为某一主体所拥有的和支配资产作为具有获利能力的权利，必须有其拥有和支配的主体，权属问题也是资产的本质内容。

分类：（1）按资产存在形态分类可分为有形资产和无形资产。

有形资产指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物等，评估是应分别进行，因为它们具有不同的功能和特性。

无形资产是指那些没有物质实体而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产，包括专利权、商标权、非专利技术等。

资产评估知识点在现代经济中，资产评估是一个非常重要的概念。

无论是公司还是个人，在决策过程中都需要了解自身的资产价值。

资产评估是确定一个资产的真实价值的过程，它可用于多个方面，如财务报告、保险申请、贷款、并购和收购等。

本文将介绍一些资产评估的基本知识点。

一、资产评估的定义资产评估是一种确定特定资产价值的过程。

这些资产可以是无形的，如知识产权、商标、专利等；或有形的，如不动产、机械设备、库存等。

评估资产的目的是为了确定其市场价值，从而帮助决策者做出准确的决策。

二、资产评估的方法资产评估可以使用多种方法，主要包括市场比较法、成本法和收益法。

1. 市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似资产在市场上的价格来确定目标资产的价值。

该方法适用于有可比较市场数据的资产，如不动产和二手设备等。

评估师会通过研究市场上类似的资产，分析其销售价格和市场需求，然后对目标资产进行估价。

2. 成本法成本法是根据资产的重建或替代成本来评估其价值。

该方法适用于无法找到可比较资产的情况，如独特的专利技术或特殊定制的机械设备等。

评估师会考虑资产的重建成本，包括材料、劳动力和间接费用等，以确定资产的价值。

3. 收益法收益法是基于资产的未来收益来评估其价值。

该方法适用于投资性资产，如房地产租赁和股权投资等。

评估师会根据资产预期的现金流量和风险水平，应用贴现率计算资产的净现值。

三、资产评估的重要性资产评估对于决策者来说非常重要，原因如下：1. 了解资产的价值和财务状况通过资产评估，个人和企业可以了解自身的资产价值，从而更好地了解财务状况。

这有助于决策者做出正确的财务决策，如购买新资产、出售旧资产或申请贷款等。

2. 辅助保险申请和理赔在保险领域，资产评估可以帮助个人和企业正确购买保险，并确定正确的保险金额。

在理赔时，准确的资产评估可以帮助个人和企业获得应有的赔偿。

3. 支持并购和收购决策在并购和收购过程中，准确的资产评估可以帮助买方确定一个合理的价格，并协助卖方了解其资产的真实价值。

资产评估的三种基本方法资产评估是指对某些资产进行评估，并根据评估结果确定这些资产的价值。

资产评估是企业财务管理、公司重组、企业并购、财产转让等重要场合下的必要环节。

资产评估的三种基本方法包括市场法、收益法和成本法，下面将会分别针对这三种方法进行详细描述。

1. 市场法市场法是一种通过比较相似物品的成交价格来确定某特定资产价值的方法。

在资产评估中，市场法主要用于评估不动产、股票和其他市场化的资产。

市场法的优点在于它基于市场的力量来确定资产价值，相对客观和准确。

市场法还可以提供大量的市场数据和信息来支持资产评估，使评估结果更具说服力。

市场法的缺点在于它只适用于那些已在市场上经过交易的资产。

对于没有市场交易记录的资产，市场法的评估结果可能会有误差。

市场法忽略了资产的特殊性和独特性，从而可能不太能够捕捉到一些个别资产的价值。

2. 收益法收益法是一种通过资产未来的收益来确定其价值的方法。

在资产评估中，收益法常用于评估固定收益证券、商业不动产等资产。

收益法通过估计资产未来收益的预期值，并将其现值进行折现来确定资产的价值。

它可以帮助评估者更好地理解资产的未来可持续性、收益水平和风险等重要因素，使评估结果更加准确和可靠。

收益法的缺点在于它对未来的假设和预期值具有较大的敏感性，其结果可能会受到历史数据、市场环境和经济周期等因素的影响。

评估者必须要谨慎地进行预测和假设，并使用各种方法来测试和验证这些假设。

3. 成本法成本法是一种通过计算资产的重建或替代成本来确定其价值的方法。

在资产评估中，成本法主要用于评估固定资产、自然资源和发明/专利等资产。

成本法的基本思路是假设一个替代品，然后计算该替代品的成本。

通过考虑相应的折旧、磨损和经济因素等，可以计算出现在该替代品的成本，从而确定资产的价值。

成本法的优点在于它强调了资产的实用价值和功能性，从而服从了资产的实际使用和重建需求。

成本法可以用于衡量建筑物、土地和设备等资产的价值，无视市场通货膨胀和其他变化因素。

资产价值评估资产价值评估是一种对资产进行定量和定性分析的方法，旨在确定其真实市值和潜在风险。

在金融和商业领域，资产评估是一项重要的工作，它可以帮助投资者和公司做出明智的决策。

本文将介绍资产价值评估的基本概念、方法和应用。

一、资产价值评估的基本概念资产价值评估是通过对资产进行综合分析，确定其在市场上的价值。

这项工作通常由专业的评估师或团队完成，他们根据多个因素来评估资产的价值，包括市场需求、供给情况、竞争环境、资产特性等。

二、资产价值评估的方法1.市场比较法市场比较法是最常用的资产评估方法之一，它通过比较相似资产的市场交易价格，来确定目标资产的价值。

评估师会收集和分析类似资产的市场数据，并根据这些数据来确定目标资产的价值区间。

2.成本法成本法是一种通过计算资产的重建或取代成本，来评估资产价值的方法。

评估师会考虑资产的购买成本、维护成本以及预期的未来收益，来确定资产的价值。

3.收益法收益法是一种通过计算资产未来预期收益，来评估资产价值的方法。

评估师会考虑资产的预期现金流量、风险和市场利率等因素，来确定资产的现值和价值。

三、资产价值评估的应用资产价值评估在金融和商业领域有广泛的应用，主要包括以下几个方面：1.投资决策对于投资者来说，资产价值评估是做出投资决策的基础。

他们可以通过评估不同资产的价值和风险，来选择最有价值的投资机会。

2.贷款和融资在贷款和融资过程中，资产价值评估可以帮助银行和金融机构确定抵押物的价值和抵押率，从而决定贷款金额和利率。

3.公司并购和估值在公司并购和估值过程中，资产价值评估可以提供客观的依据，帮助买方和卖方确定交易价格和资产的价值。

4.保险和风险管理在保险和风险管理领域，资产价值评估可以帮助保险公司和企业确定资产的价值和风险水平，从而制定合理的保险费用和风险分析策略。

四、结论资产价值评估是一项重要的工作，在金融和商业领域有广泛的应用。

通过准确评估资产的价值和风险，我们可以做出明智的投资决策，有效管理风险，实现资产的最大化利益。

资产评估知识点总结一、资产评估概述资产评估是指对某个或某些资产进行估价的过程，通常是为了确定其市场价值、可变现价值、潜在价值或其他价值形式。

资产评估通常涉及到房地产、股权、债券、企业、个人资产等方面的估值工作。

资产评估的目的在于为投资者、贷款机构、保险公司、法院等提供准确的资产价值评估，从而帮助他们做出合理的决策。

二、资产评估的原则1. 独立性原则：评估师必须在独立的情况下进行资产评估，不能受到任何利益相关方的影响。

2. 公允性原则：评估结果必须客观、公正，反映资产真实价值。

3. 专业性原则：评估师必须具备专业知识和技能，确保评估工作的准确性和可信度。

4. 透明性原则：评估过程和方法必须透明公开，保证各方都能了解评估过程和依据。

三、资产评估的方法1. 成本法：根据资产的重置成本来确定其价值，适用于新建房产、机器设备等资产评估。

2. 市场法：根据资产在市场上的交易价格来确定其价值，适用于流通性较好的资产，如股票、债券等。

3. 收益法：根据资产的未来现金流量来确定其价值，适用于房地产、公司股权等长期投资性资产的评估。

四、不同类型资产的评估要点1. 房地产评估：- 考虑面积、地段、建筑品质、周边配套设施等因素。

- 采用市场法和收益法进行评估，同时考虑成本法。

- 评估报告需要提供详细的评估方法和数据来源。

2. 股权评估：- 考虑公司的盈利能力、行业竞争力、资产负债状况等因素。

- 采用市场法和收益法进行评估，同时考虑市盈率、市净率等指标。

- 评估报告需要提供详细的公司财务信息和行业分析。

3. 债券评估：- 考虑债券的到期日期、利率、信用评级等因素。

- 采用市场法进行评估，同时考虑债券的流动性和信用风险。

- 评估报告需要提供详细的债券信息和市场行情分析。

五、资产评估的应用场景1. 投资决策：投资者需要对待投资资产进行评估，从而确定其投资可行性和风险水平。

2. 贷款审批：银行需要对贷款抵押物进行评估，确定其价值和可变现性，以便审批贷款。

资产评估的三大方法及完整版评估公式资产评估是对特定资产的价值进行估计的过程，以确定其市场价值或其他相关价值。

资产评估的目的是为了提供有效的决策支持和风险管理。

常见的资产评估方法包括基本评估方法、收益评估方法和市场评估方法。

1.基本评估方法基本评估方法主要根据资产的成本来进行评估。

这种方法适用于那些没有市场价格或非流通性的资产。

基本评估方法常见的有以下几种：-代价法：通过估计所需的资金成本和劳动力成本来评估资产的价值。

这种方法适用于那些可以用固定成本和劳动力来实现的资产，如土地、建筑物等。

-重置法：通过将资产的价值重置为当前市场价格来评估资产的价值。

这种方法适用于那些可以通过重新投资来实现的资产，如机器设备等。

-磨损法：通过考虑资产的折旧和磨损来评估资产的价值。

这种方法适用于那些容易磨损和老化的资产，如车辆等。

2.收益评估方法收益评估方法主要根据资产所能带来的经济利益来评估资产的价值。

这种方法适用于那些能够产生收益的资产。

收益评估方法常见的有以下几种：-净现值法：通过计算项目未来经济利益的现值净额来评估资产的价值。

这种方法适用于那些具有连续现金流的资产，如投资项目等。

-内部回报率法：通过计算项目的内部回报率来评估资产的价值。

这种方法适用于那些具有连续现金流的资产，并且需要考虑投资的回报率，如投资项目等。

-收益倍数法：通过考虑类似的项目的市场价格和收益来评估资产的价值。

这种方法适用于那些没有连续现金流的资产，如公司股票等。

3.市场评估方法市场评估方法主要通过比较相似资产的市场价格来评估资产的价值。

这种方法适用于那些有市场价格且相似的资产。

市场评估方法常见的有以下几种：-直接市场比较法：通过比较相似资产的市场价格来评估资产的价值。

这种方法适用于那些有明确市场价格的资产，如房产等。

-间接市场比较法：通过比较相似资产的市场价格指标来评估资产的价值。

这种方法适用于那些有相关市场价格指标的资产，如股票等。

完整版资产评估公式通常需要结合具体的资产类型和评估方法来确定。

资产评估的三大方法及完整版的评估公式第一章：资产评估的基本方法一．成本法思路:1现时条件下重新购置或建造全新状态的被评估资产所需全部成本2扣除实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的差额过程:1收集重置成本和历史成本资料2确定重置成本3确定使用年限(包括实际已使用年限、尚可使用年限和总年限)4估算耗损和贬值,包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值5确定成新率6计算被评估资产的价值1 被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值被评估资产评估值=重置成本×成新率2 成本法中各项指标的确定重置核算法：(1)按人工成本比例法间接成本=人工成本总额×成本分配率(2)直接成本百分比法间接成本=直接成本×间接成本占直接成本百分率物价指数法：重置成本=资产的账面价值×价格指数重置成本=资产的账面价值×（1+价格变动指数）定基价格指数法资产重置成本=资产历史成本×次产评估物价指数/资产构建时物价指数环比价格指数法资产重置成本=资产历史成本×X X=(1+a1)(1+a2)……(1+ai)×100%功能价值类比法:(1)生产能力比例法:被评估资产重置成本=(被评估资产年产量/参照物年产量)×参照物重置成本(2)规模经济效益指数法:被评估资产的重置成本/参照物资产的重置成本=(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本×(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x统计分析法K=R’/RK为重置成本与历史成本的调整系数R’重置成本R 历史成本被评估资产重置成本=∑某类资产账面历史成本×K三.实体性贬值估算:1观察法:资产实体性价值=重置成本×(1-成新率)=重置成本×贬值率2使用年限法:资产实体性贬值=(重置成本-预计残值/总使用年限)×实际已使用年限总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间3修复费用法注意实体性损耗可修复部分与不可修复部分四.功能性贬值及其计算1超额运营成本形成功能性贬值(与同类型但性能更好的新资产年运营成本比较)2超额投资成本形成功能性贬值被评估资产功能性贬值额=∑(被评估资产年净超额运营成本)×折现系数功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本五.经济性贬值及估算(达不到原设计获利能力)1间接计算法经济性贬值率=(1-(生产能力A/生产能力B)^x)×100%经济性贬值=重置成本×经济性贬值率2直接计算法经济性贬值=资产年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,i,n) (P/A,i,n)年金现值系数六.成新率及其估算1观察法2使用年限法成新率=预计尚可使用年限/(实际已使用年限+预计尚可使用年限)3修复费用法成新率=(1-修复费用/重置成本)×100%第二章：市场法思路:1选择市场上相同或近似的资产作为参照物2确定各种价值影响因素3进行因素差异调整4得到修正后的资产评估价值过程:1明确评估对象2收集有关市场基本信息资料、寻找参照物3将被评估资产与参照物比较4分析调整差异,确定评估结果一.直接比较法评估对象价值=参照物成交价格×(评估对象A特征/参照物A特征)1成新率价格法资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象成新率/参照物成新率)2功能价值类比法资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)^x 3市价折扣法资产评估价值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)4物价指数法资产评估价值=参照物资产交易价格×(1+价格变动指数)资产评估价值=参照物资产交易价格×(评估基准日资产评估时定基物价指数+参照物交易期日资产定基物价指数)资产评估价值=参照物资产交易价格×参照物交易日期至评估基准日各期环比价格指数乘积5价值比率法（1）成本市价法资产评估价值=评估对象现行合理成本×(参照物成交价格/参照物现行合理成本)（2）市盈率乘数法资产评估价值=评估对象收益额×参照物市盈率二．类比调整法被评估资产评估值=参照物价格+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值被评估资产评估值=参照物价格×功能差异系数×时间差异系数×……×交易情况差异系数×个别因素修正系数三．收益法思路:1估算被评估资产未来预期收益2折现成现值来确定被评估资产价值过程:1收集企业经营财务状况资料2对比分析有关指标及其变化,并确定折现率3将预期收益折现或本金化处理,确定评估价值4分析、确定评估结果1资产未来收益期有限的情况评估值=∑Rt/(1+i)^t2资产未来收益无限期的情况1 P=A/i 收益永续各因素不变收益每期相当2 P=A×(1-1/(1+i)^n)/i 资本化率＞0 A·(P/A,i,n)1收益每期不变2资本化率固定且大于0 3收益年限有限前n年收益不等额,后n+1开始收益相同P=∑Rt/(1+r)^t + A·(1-1/(1+r)^n-t)/r·(1+r)^n=∑Rt/(1+r)^t + A·(P/A,i,n-t)·(P/F,i,t)第三章机器评估二.成本法在机器设备评估中的应用机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1机器设备重置成本及评估对于能够取得现行购置价格或建造成本的机器设备①外购单台不需要安装的国内机器设备的重置成本重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格+运杂费或重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格×(1+运杂费率)②外购单台需安装的国内机器设备的重置成本重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格+运杂费+安装调试费或重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格×(1+运杂费率)×(1+安装调试费率)③外购成套需安装机器设备的重置成本重置成本=单台未安装进口机器设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装调试费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息对于无法取得机器设备现行购置价格或建造成本的设备可采用功能价值类比法估测①功能与成本间的内在联系呈线性等比关系重置成本=参照物机器设备重置成本×(被评估机器设备功能/参照物机器设备功能)②功能与成本间的内在联系呈指数关系重置成本=参照物机器设备重置成本×(被评估机器设备功能/参照物机器设备功能)^x X为功能价值指数(规模经济效益指数)对于无法取得机器现行购置价格或建造成本,也无法取得同类设备重置成本,可采用价格指数法评估重置成本=机器设备原始成本×(评估时该类设备的价格指数/购建时该类设备的价格指数)进口机器设备重置成本的估测对于可查询到进口机器设备现行离岸价格(FOB价格)或到岸价格(CIF):进口机器设备重置成本=(FOB+途中保险费+境外运杂费)×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内手续费+安装调试费或进口机器设备重置成本=CIF×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内手续费+安装调试费其中进口关税=CIF×进口税率消费税=(CIF+进口关税)÷(1-消费税税率)×消费税税率进口增值税=(CIF+进口关税+消费税)×增值税税率对于无法查询进口机器设备现行FOB或者CIF获取国外替代产品现行购置价格或重建成本对于可以获得进口机器设备生产国同类资产价格变动指数采用指数调整法估测被评估对象二.机器设备实体性贬值的估算1观察法2使用年限法实体性贬值率=实际已使用年限÷总使用年限×100%实体性贬值率=实际已使用年限÷(实际已使用年限+尚可使用年限)×100% 总使用年限(使用寿命(分为物理寿命技术寿命经济寿命)) 实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率设备利用率=截至评估基准日累计实际利用时间÷截至评估基准日累计法定利用时间×100%如果机器设备经过多次大修理、技术改造或追加投资,就会延长其尚可使用年限或缩短其实际已使用年限采用加权投资年限计算: 加权投资年限=∑加权重置成本÷∑重置成本加权重置成本=重置成本×投资后的设备已使用年限实体性贬值率=加权投资年限÷(加权投资年限+尚可使用年限) 3修复费用法(实体性损耗可分为可修复部分和不可修复部分)贬值率= ( 实体性损耗+ 的实体性损耗)÷重置成本三.机器设备功能性贬值的估算1超额投资成本形成的功能性贬值超额投资成本=复原重置成本－更新重置成本2超额运营成本形成的功能性贬值(1)计算超额运营成本(2)扣除所得税,得到净超额运营成本(3)估测剩余使用年限选择合适的折现率并贴现四.机器设备经济性贬值的估算1生产能力降低引起的经济性贬值经济性贬值=[1-(设备预计可被利用的生产能力÷设备原设计生产能力)^x]×100% 经济性贬值=(重置成本-实体性贬值-功能性贬值)×经济性贬值率2收益减少造成的经济性贬值经济性贬值额=设备年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,i,n)市场法与收益法在机器设备评估中的应用市场法V=V’±△iV为评估价值V;为参照物的市场价值△i为差异调整收益法(实际上用的不多) 主要适用于成套设备、租赁设备等的评估第四章房地产评估成本法在房地产中的应用1土地评估中成本法的操作步骤土地价值=土地取得费+土地开放成本+利息+利润+税费+土地增值收益2新建房地产评估中成本法的操作步骤价值= 费用+ 成本+ 费用+ 利息+ 税费+ 利润注意:土地增值收益= ( 土地取得开发管理投资) ×土地增值费用+ 成本+ 费用+ 利息*收益率利润=(土地取得费+土地开发费)×利润率投资利息=(土地取得费+土地开发费)×贷款利率三收益法在房地产评估中的应用基本思路:1搜集相关房地产收入和费用资料2预测房地产客观总收益3估算房地产客观总费用4测算房地产净收益客观总收益－客观总费用5估测并选择适当的折现率或资本化率6选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值不同类型的房地产净收益的估算1出租型的房地产正常收益的估测正常收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费有效毛租金=毛租金－空闲损失－损失租金2直接经营性房地产正常收益的估测正行收益=销售收入－销售成本－销售税金及其附加－管理费用－财务费用－所得税－经营利润3自用或尚未使用房地产正常收益的估测折现率或资本化率的估测1综合折现率或资本化率2建筑物折现率或资本化率3土地折现率或资本化率R= r1·L+r2·BL+B R为综合资本化率r1为土地资本化率r2为建筑物资本化率求取方法(加权平均或简单平均求出折现率或资本化率)五剩余法在房地产评估中的应用剩余法V=A－(B+C+D+E)V为地价A为开发完成后房地产价值B为开发成本C为投资利息D为合理利润E为正常税率地价=预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润注意:容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积利润=房地产总价(地价+建筑费+专业费)×利润率利息=地价×贷款利率贴现率+建筑费×贴现率+专业费×贴现率六.基准地价修正法在房地产中的应用被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价×使用年限修正系数×日期修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数第五章金融资产评估四类估算方法1假设清算法思路:1基于债务企业的整体资产,剔除不能偿债的无效资产,不必偿还的无效负债2并按照企业清算过程中的偿债顺序,考虑债权的优先受偿3于某时点分析责任关联方受偿程度三种清算价格:1强制清算价格适用于关停或即将进入诉讼的债务企业2有序清算价格适用于半关停债务企业3续用清算价格适用于持续经营债务企业过程:1确定有效资产,剔除无效资产,确定有效负债,剔除无效负债2选择适当的价值类型3确定优先扣除项目4确定一般债权受偿比例受偿比例= ( 资产－扣除项目)÷( 负债－扣除项目)5确定不良债权的一般债权受偿金额一般债权受偿金额=(不良债权总额－优先债权受偿金额)×一般债权受偿比例6分析不良债权的受偿金额及受偿比例不良债权受偿金额=优先债权受偿金额+一般债权受偿金额不良债权受偿比例=不良债权受偿金额/不良债权总额7分析或有收益、或有损失等其他因素对受偿比例的影响8确定不良债权从该企业可以获得的受偿比例2现金流偿债法思路:1基于企业近几年财务和经营状况,考虑行业、产品、市场、企业管理等因素2对企业未来一定年限内可偿还债现金流和经营成本进行分析3考察企业未来经营及资产变现所产生的现金流清偿债务过程:1计算近3年的现金流量2分析企业历史资料,合理预测企业未来现金流量3合理确定偿债比例4确定折现率5将企业预期偿债年限内全部可用于偿债的现金流量折现,测算偿债能力6对特备事项进行说明注意:2中的未来现金流量不是现金表上的现金净流量,是自由现金流量自由现金流量=净现金流量+预测利息费用+折旧和摊销－资本支出－营运资本的增加3中的偿债比例确定后可得一个偿债系数偿债器内某年度企业可用于偿债现金流=该年度自由现金流×偿债系数3交易案例比较法思路:1通过定性分析掌握债权资产的基本情况和相关信息2确定影响其价值的各种因素3选定与其类似的处置案例4对各种因素进行量化分析,得到修正系数5对处置价格进行修正,并得到综合分析的债券资产价值第六章无形资产评估1收益法在无形资产评估中的应用P=∑K×Rt P为无形资产的评估值Rt为被评估无形资产第t年的预期超额收益(1+i)^t K为无形资产分成率i为折现率n为收益期限1直接估算法收入增长型无形资产1生产产品能够以高出同类产品价格出售R=(P2－P1)Q(1－T)2生产产品采用与同类产品相同价格,但销售量增大R=(Q2-Q1)(P-C)(1-T)费用节约型无形资产R=(C1-C2)Q(1-T)2分成率法(通过超额收益、利润分成率确定超额收益,将报酬与利益挂钩)超额收益=受让方实现的销售收入×销售收入分成率×(1-所得税税率)超额收益=受让方实现的销售利润×销售利润分成率×(1-所得税税率)销售利润分成率= 销售收入分成率*销售利润率销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率当缺乏行业分成率统计数据时,按边际比率法或约当投资分析法确定分成率指标无形资产利润分成率=∑使用无形资产利润增量现值∑使用无形资产总利润现值当很难确定使用无形资产后利润增量,用约当投资分析法(无形资产的折合约当投资和受让方投入资产的约当投资比例,确定利润分成率)无形资产利润分成率=无形资产约当投资额受让方约当投资额+无形资产约当投资额无形资产约当投资额=无形资产重置成本×(1+适用成本利润率)受让方约当投资额=受让方投入的总资产重置成本×(1+适用成本利润率)3剩余法(总利润扣除其他所有可确指资产的利润所得超额收益)收益= 总利润－( 资产×投资报酬率)－(资产×投资报酬率)－(确指资产×资报酬率)4差额法(采用无形资产和其他类型资产综合收益在行业平均水平的比较,得到超额收益) 超额收益=净利润－净资产总额×行业平均收益率。

资产评估三种基本方法资产评估是指对资产的价值进行评估和估算的过程，是企业或个人在购买、出售、贷款、保险等交易过程中必须进行的活动。

资产评估的目的是为了确定资产的市场价值，以便做出合理的决策。

在资产评估过程中，常用的三种基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。

第一种基本方法是市场比较法。

市场比较法是利用市场上已经发生的类似资产交易作为参照，根据相同或相似的资产交易价格来估算所要评估资产的市场价值。

这种方法适用于市场上已经有交易的资产，比如房地产、股票、债券等。

通过对近似资产的市场交易价格进行分析和比较，可以得出资产的市场价值。

第二种基本方法是收益法。

收益法是基于资产的未来收益来评估其价值的方法。

根据预期收益和风险水平计算现值，然后将现值和预期收益相比较，从而确定资产的市场价值。

这种方法适用于收益型资产，比如租赁物业、特许经营权、专利权等。

通过分析资产的未来收益和风险，可以得出资产的市场价值。

第三种基本方法是成本法。

成本法是根据资产的重建成本来评估其价值的方法。

根据重建成本包括购置成本、安装成本、调试成本、运行试车成本、装修成本、其他与重建相关的成本等。

这种方法适用于新建或者特殊资产，比如厂房、设备、特殊设施等。

通过对重建成本的详细分析和计算，可以得出资产的市场价值。

在实际应用中，上述三种方法常常结合使用，以提高资产评估的准确性和可靠性。

例如，对于房地产的资产评估，可以综合运用市场比较法、收益法和成本法来进行评估。

首先，利用市场比较法分析类似房地产交易的价格，得出一个初步的市场价值估计。

然后，结合该房产的未来租金收益和风险水平，运用收益法计算出现值。

最后，比较市场价值和现值，得出最终的评估结果。

总的来说，市场比较法、收益法和成本法是资产评估中常用的三种基本方法。

每种方法都有其适用范围和局限性，需要根据具体情况选择合适的方法进行评估。

同时，评估人员在进行资产评估时还应考虑估计的偏差和不确定性，采用合适的数据和方法来提高评估结果的可靠性。

资产评估三大基本方法干货：企业估值的收益法、成本法和市场法适当的评估方法是企业价值准确评估的前提。

本文将聚焦企业价值评估的核心方法，分别从方法的基本原理、适用范围以及局限性等方面给予分析和总结。

01企业价值评估方法的三大体系企业价值评估是一项综合性的资产、权益评估，是对特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算的过程。

目前国际上通行的评估方法主要分为收益法、成本法和市场法三大类。

01收益法通过将被评估企业预期收益资本化或折现至某特定日期以确定评估对象价值。

其理论基础是经济学原理中的贴现理论，即一项资产的价值是利用它所能获取的未来收益的现值，其折现率反映了投资该项资产并获得收益的风险的回报率。

收益法的主要方法包括贴现现金流量法、内部收益率法、CAPM模型和EVA估价法等。

02成本法是在目标企业资产负债表的基础上，通过合理评估企业各项资产价值和负债从而确定评估对象价值。

理论基础在于任何一个理性人对某项资产的支付价格将不会高于重置或者购买相同用途替代品的价格。

主要方法为重置成本（成本加和）法。

03市场法是将评估对象与可参考企业或者在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行对比以确定评估对象价值。

其应用前提是假设在一个完全市场上相似的资产一定会有相似的价格。

市场法中常用的方法是参考企业比较法、并购案例比较法和市盈率法。

02企业价值评估和新方法01注重货币时间价值的贴现现金流量法企业资产创造的现金流量也称自由现金流，它们是在一段时期内由以资产为基础的营业活动或投资活动创造的。

但是未来时期的现金流是具有时间价值的，在考虑远期现金流入和流出的时候，需要将其潜在的时间价值剔除，因此要采用适当的贴现率进行折现。

DCF方法的关键在于确定未来现金流和贴现率。

该方法的应用前提是企业的持续经营和未来现金流的可预测性。

DCF法的局限性在于只能估算已经公开的投资机会和现有业务未来的增长所能产生的现金流的价值，没有考虑在不确定性环境下的各种投资机会，而这种投资机会会在很大程度上决定和影响企业的价值。

资产评估基本理论与方法刘玉平一、我国资产评估的管理体制（一）我国资产评估业的发展1、1991年11月16日，《国有资产评估管理办法》（国务院91号令）颁布。

该办法目前仍是指导资产评估行业最高、最重要的法规。

2、1993年12月，中国资产评估协会成立，标志着我国的资产评估开始由政府管理向行业管理过渡。

3、1995年10月，注册资产评估师制度建立。

4、1996年5月，《资产评估操作规范意见(试行)》颁布。

资产评估的实务操作均依照该意见执行。

5、2001年12月31日，国务院办公厅转发了财政部《关于改革国有资产管理方式加强资产评估监督管理工作意见》的通知，将原来的审核制变为核准制、备案制，实质上意味着我国的资产评估由政府管理转变为政府监管下的行业自律管理。

评估报告是否予以格式化的问题应当考虑需求者的变化，服务于政府管理目的的评估报告应当要求格式化，服务于一般企业交易行为的评估报告可以是非格式化的。

评估报告的确认问题随着国有资产管理体制的转变而变化，目前，国有资产管理部门作为国有资产的所有者，应当对评估报告予以确认。

6、2004年2月25日，中国资产评估准则体系初步形成，分为四个层次：基本准则（包括《资产评估基本准则》和《资产评估职业道德准则》）；具体准则（《无形资产评估准则》、《不动产评估准则》和《机器设备评估准则》）；指南（针对一些特殊问题）；指导意见（包括《企业价值评估指导意见》和《不良资产评估指导意见》）。

（二）资产评估改革的现状1、1998年的脱钩改制2、部门管理与资产评估业的统一管理3、评估法律、法规与评估准则4、资产评估作用的发挥与诚信建设二、资产评估的特点（一）资产评估的涵义1、资产评估，是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。

具体来说，资产评估是指专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。