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物业管理实务复习题集【复习试题一】一、案例分析选择题（共10题，每题2分。
每题的备选项中，有1个或多个符合题意）案例题一：某新建的国际大厦建筑面积约12万m2，外墙是铝合金板，墙面和地面是石，附属设施包括10部电梯、两部自动扶手电梯、消防中控、磁卡门禁设备、中央制冷供暖等系统，综合配套设施包括地下停车场、休闲健身区。
目前，该商城已经竣工，并拟对外进行公开招标选聘物业服务企业，某物业服务企业正积极参与该项目的投标。
请结合案例，回答下列问题：1.该项目对外公共招标，在编制招标文件时，以下哪项容不是招标文件包括的容（）A.招标人及招标项目简介B.物业管理服务方案C.业主的服务需求D.评标标准和评标办法；2.在物业管理评标过程中，评标的方法一般包括（）A.综合评分法B.最低价法C.最高价法D.性价比法3.开发建设单位拟派三名代表参与该项目的招标评标工作，哪么抽取专家人数最少为（）人。
A.3B.5C.6D.94.在制定物业管理方案时，下列哪一项容不是该项目物业管理服务的重点。
（）。
A.设备设施管理B.公共秩序管理C.绿化管理D.消防管理5.某物业服务企业在对该项目进行收入测算时，测算的依据包括（）A.严格按照招标书的要求，测算收入项目B.对政府主管部门明文规定不许收取、或没有法律依据支持的收费项目，可以根据情况进行测算C.参考项目所在区域同类同质物业的经验数据，合理地确定费用收缴率D.对需要按年折旧或摊销的费用，测算周期不应超过合同期限。
案例题二：某物业服务是一个具备三级资质的物业服务公司，目前服务3个多层住宅小区，服务面积40万平米，服务1个办公楼提供服务，面积4万平米。
吴某是某物业服务企业发展部的领导，为达到通过拓展公司业务，把物业公司资质等级提高到二级的目的，他在网上选择物业服务招标信息。
请回答下列问题：6.吴某在网上选择物业服务招标信息需要考虑什么因素？（）A.公司现有服务项目的类型和面积B.计算与二级物业服务资质的差距C.依据《物业服务企业资质管理办法》第八条要求查找招标信息D.不需要考虑什么因素7．吴某在网上搜出了以下几个项目，如果能够中标，在满足二级资质最低要求情况下，有几个可选方案？（）单位：万平米多层住宅独立式别墅办公楼、厂房20 4 4A.1B.2C.3D.48.在编制物业管理方案中应关注如下的哪些关键要素？（）A.服务设计B.资金保障机制C.员工管理系统D.顾客管理系统。
物业管理法规复习题物业管理法规复习题一、选择题1. 物业管理法规是指对物业管理行为进行规范和管理的法律法规。
以下哪个法律法规属于物业管理法规？A. 刑法B. 民法C. 物权法D. 建筑法2. 物业管理的基本原则是什么？A. 公平公正B. 自愿自由C. 互利共赢D. 法律依据3. 物业管理的法律主体包括以下哪些？A. 物业管理公司B. 业主委员会C. 物业服务人员D. 所有上述选项4. 物业管理合同的主要内容包括以下哪些？A. 物业服务内容和标准B. 物业费用的支付方式和标准C. 物业管理的责任和义务D. 所有上述选项5. 物业服务质量监督的主要方式有以下哪些？A. 业主大会监督B. 业主委员会监督C. 物业服务评价D. 所有上述选项二、判断题1. 物业管理法规的目的是保障业主的合法权益。
（√）2. 物业管理公司是物业管理的法定主体，必须由业主委员会选聘。
（×）3. 物业管理合同是物业管理双方的约定，具有法律效力。
（√）4. 物业服务质量监督由业主委员会独立进行，不受其他机构的干预。
（×）5. 物业管理公司应当定期向业主公开物业管理服务的收入和支出情况。
（√）三、简答题1. 请简要介绍物业管理法规的作用和意义。
物业管理法规的作用和意义主要体现在以下几个方面：首先，物业管理法规是对物业管理行为进行规范和管理的法律法规，可以保障业主的合法权益，维护社区的良好秩序。
其次，物业管理法规明确了物业管理的基本原则和要求，为物业管理工作提供了法律依据和指导，使物业管理更加规范和有序。
再次，物业管理法规规定了物业管理的主体和责任，明确了物业管理公司、业主委员会等的权利和义务，为各方提供了明确的法律保障。
最后，物业管理法规还规定了物业管理合同的内容和要求，明确了物业服务内容、费用支付方式等，为物业管理双方提供了明确的合同约束。
2. 请列举物业管理的基本原则。
物业管理的基本原则包括：公平公正原则：物业管理应当公平对待所有业主，不偏袒任何一方，保障业主的合法权益。
1 1.物业 从物业管理行政主管部门和地方性法规给“物业”所下的定义可以看出，物业主要包括三部分 ：（1）已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物；（2）与这些建筑物相配套的设备和设施；（3）相关的场地。 2.物业管理 是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。 3.物业管理企业 是指专门对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务和良好的居住和工作环境，具有独立法人资格的经济实体。 4.建筑物区分所有权 建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权之间共同关系所生的成员权之总称。 5.前期物业管理 就是物业管理企业与业主委员会签订的物业管理服务合同生效之前，建设单位选聘的物业管理企业所实施的管理活动。 6.物业经营管理 以市场化为导向，以谋求共同利益最大化为目的，以满足业主及非业主使用人的需求为目标的社会化、综合化、经营性的服务与管理。 7.物业租赁 通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。即房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 8.物业管理招标 是指物业所有权人（业主委员会或开发建设单位）在为物业选择管理者时，通过制订招标文件，向社会公布招标信息，由物业管理企业竞投，从中选择最佳者，并与之订立物业管理合同的过程。 9.人力资源计划 是指为了达到企业的战略目标与战术目标，根据企业目前的人力资源状况，为了满足未来一段时间内企业的人力资源质量和数量方面的需要，决定引进、保持、提高、流出人力资源所作的预测；对职务编制、人员配置、教育培训、人力资源管理政策、招聘和选择等人力资源管理的具体内容所进行的人力资源部门的职能性规划。 10.物业管理考评 是为了衡量物业管理各项工作的质量，加强物业管理工作的规范化、科学化，以及促进物业管理水平提高，而采取的一项有效管理措施和手段。 2
1．简述物业管理的基本内容。 （1）常规性的公共服务 这是指物业管理中基本的管理工作，是物业管理企业面向所有的业主和非业主使用人提供的最基本的管理和服务。 公共服务的内容和项目可归纳为以下几条： ①房屋建筑物的基本管理。②房屋设备、设施的基本管理。 ③环境卫生和绿化管理。④安全防范和消防管理。 ⑤车辆停放秩序和道路、场地的管理。⑥物业维修费用和维修基金的账务管理。 ⑦物业档案资料的管理。⑧公众代办性质的服务。 （2）针对性的专项服务 这是指物业管理企业为改善和提高业主和非业主使用人的工作、生活条件，满足其中一部分人和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务的内容主要有以下几大类：①日常生活类。②商业服务类。③文化、教育、卫生、体育类。④各类中介服务。⑤社会福利类。 （3）委托性的特约服务 特约服务是为满足业主及使用人的个别需要受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业业主和非业主、使用人又提出该方面的需要，此时物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。 上述三大类管理与服务工作是物业管理的基本内容。第一大类是最基本的工作，是必须做好的，同时根据自身的能力和住用人的需求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容。
2．物业管理企业按业务性质如何进行类型划分？ （1）委托服务型物业管理企业 委托服务型物业管理企业只有经营管理权，而且大多数从事住宅小区的物业管理，以做好公共服务、专项服务和特约服务的工作为主。同时也兼营一些为小区内业主和非业主使用人生活提供方便的经营性项目。 （2）租赁经营型物业管理企业 不仅具有维护管理的职能，更主要的是对所管物业进行租赁经营，实质上是房地产开发的延续，通过物业的出租经营为开发建设单位回收项目投资和获得长期、稳定利润。不仅要坚持经营与管理并重，而且对管理人员的素质有较高的要求。 （3）委托代理型物业管理企业 只有管理层，不设或只设很少的操作层，各项操作活动均委托专业公司实施、物业管理企业与专业公司建立合同关系，并且要对专业公司的服务进行及时的监督、检查和考核。 这类委托代理型的物业管理企业只收取管理员的薪金及服务代理酬金，其余均属代收代支。
3．简述建筑物区分所有权的特征。 （1）复合性。由专有所有权、共用部分持分权（共有所有权）和成员权所构成。 （2）专有所有权的主导性。区分所有权人只有取得了专有所有权，才能取得共有所有权和成员权。 （3）一体性。专有所有权，共有所有权和成员权必须结为一体，不可分离。 3
（4）登记公示性。建筑物区分所有权作为不动产所有权的一种，需要履行房地产物权的登记，以表明权利的得失变更。 （5）权利主体身份的多重性。区分所有权人的身份具有多重性，即专有所有权人、共有所有权人和成员权人。
4. 简述物业管理的委托方式 （1）顾问管理。开发建设单位自行组织人员负责物业管理运作，同时聘请专业管理企业对物业管理运作提供顾问指导。 （2）合作管理。开发建设单位与专业管理企业合作组成管理机构，负责物业的管理运作，管理机构一般由专业管理企业委托人员主持工作。 （3）全权委托管理。开发建设单位全权委托专业管理企业负责物业管理，他们不参与任何实际的管理运作。
5. 物业档案资料管理的重要性如何？ （1）物业档案资料的管理是开展物业管理的前提。 （2）健全有序的资料档案是提高管理效率的重要条件。 （3）搞好资料档案的管理，有利于提高管理水平，开展评优、创优工作。
6. 简述物业出租与出售的区别。 尽管物业出租和物业出售都是物业买卖的形式，但是两者在经营中有明显以下区别： （1）物业租赁实际上是物业所有权人（业主）或授权经营者将物业零星出售的一种形式，所不同的是，物业出售是所有权的转移与让渡，而物业出租让渡的只是使用权。 （2）在收回房屋的投资和利息方面，物业的租赁是在房屋达到使用年限前，经过多次交换实现，而物业的出售是通过一次交换，房屋即从实物形态转为货币形态。 （3）在流通过程与消费过程的相互关系上，物业租赁的流通过程与消费过程是互相交叉、同步转变的，即一边交换一边使用。物业出售中两者是分离的，它是在流通过程结束后才开始的消费过程。
7．简述物业管理招标投标的原则。 物业管理招标必须贯彻“公平、公开、公正和诚实信用”的原则。 (1)公平的原则。公平是指招标方和投标方的权利、义务关系是平等的。 (2)公开的原则。公开是指招标活动要公开，要在媒体上登出招标广告或公告，公开标书，使合格的投标人能够知道招标活动，有机会参加投标。 (3)公正的原则。公正是指在公开的基础上，对符合资格的投标人一视同仁，不得以地区、行业、系统等借口限制或禁止符合条件的物业管理企业参加投标。 (4)诚实信用原则。这是民事活动的基本准则。无论是投标方和招标方，都必须遵循诚实信用原则。 4
1、物业管理公司向业主交楼是与业主接触的第一个重要工作环节，公司在安排工作时关健要注意哪些问题？ （1）文件的准备： 交楼过程需要准备的文件较多，大致分为三类： 第一类为知会式文件；第二类为法律式文件；第三类为使用指南。 （2）形象的设计、环境的营造： 交楼前夕，是物业管理工作最艰苦的时期，“清洁开荒”、环境美化均需求投入人力、物力。 （3）交楼的组织准备： 交楼过程还需要做好时间的安排和人员的组织准备。 （4）交楼应注意的问题： 首先，交楼时应让业主清楚物业各部分或设施的保质期限和具体范围，以确保业主应得的权益。其次，交楼时管理人员应站在业主的立场上，根据售房合同，业主有权对物业进行质量验收，以保证购置房屋的质量。
2、谈谈你对居住行为的管理中有关情感管理问题的理解。 答：对居住行为的管理中有关情感管理问题的理解主要从两个方面来理解： （1）更新观念 过去认为物业管理只是买得起商品房的有钱人才可能的消费，现在普遍为大众所接受，一方面是物业管理质量和水平不断提高，服务态度和意识的增强，物业管理的“大众管家”的亲切形象为社会民众所接受；另一方面，行业管理越来越规范，法制建设不断健全，业主和非业主使用人的权益得到尊重和保护，物业管理服务成为人们投资置业的信心保证。 （2）满足心理和精神需求 随着物业管理行业的专业化、社会化和品牌化发展，物业管理企业既注重管理的质量，更注重服务的多样化和个性化，使业主和非业主使用人的心理、精神需求得到更大的满足。有此企业推出的专项服务系列、特约服务项目，既满足了业主的个性化需求，又使物业管理的功能得到充分发挥，同时也利于物业管理企业形象的建立和提高。
3、试述物业管理企业与社区文化的关系 （1）社区文化影响物业管理企业的发展 社区文化是创造良好的人文环境和满足社区成员文化需求的重要手段。同时，社区文化是实施物业管理的润滑剂。社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。 社区文化对物业管理企业发展的作用有如下五个方面的作用。一是有助于物业管理企业锻造品牌与核心竞争力。二是有利于培养业主忠诚度，三是有利于提高市场美誉度，四是有利于以在小区中架起社区文明的“桥梁”。五是有利于社区意识和共同的社区价值观的形成，促进小区人际关系的融洽和小区社会的和谐。 （2）物业管理企业是物业管理小区的社区文化建设的主要推动者。 首先，建设有特色的物业管理小区的社区文化，已经成为物业管理企业核心竞争力的标志之一，为物业管理企业所重视。其次，物业管理小区文化的社区文化的形成，需要物业管理公司大量的资源投入。再次，物业管理公司是物业管理小区的社区文化建设直接组织管理者，主导着小区文化建设过程、内容和方式。
