当前位置：文档之家 › 市场比较法练习华泰(07资1)刘思琪 50

市场比较法练习华泰(07资1)刘思琪 50

  • 格式：doc
  • 大小：239.00 KB
  • 文档页数：14

估价对象 1、估价对象权属 根据委托方提供的资料记载，估价对象福州市晋安区福新路闽发花园综合楼3号楼503单元是产权人***于2006年07月17日买受福州沃野房地产有限公司产业，现已领取以下权属证件： 证件名称 证件编号 颁发机关 相关说明 《房屋所有权证》 榕房权证R字第08398584号 福州市房地产管理局 建筑面积.83.78平方米，共有建筑面积7.09平方米

2、估价对象现状 估价对象建筑面积83.78平方米，私有建筑面积83.78平方米，共有建筑面积7.09平方米，土地使用权类型为出让。 具体现状描述如下： （1）估价对象所处小区的情况： 估价对象位于福州市晋安区福新路闽发花园综合楼3号楼503单元，由福州三沃野地产有限公司于2006年开发建设完成。楼间距较宽，小区景观良好，绿化覆盖率较高，小区设有地下停车位及部分楼房有地面架空层停车库，配有专业物业管理公司管理。 （2）估价对象所处建筑物状况： 估价对象所处的楼房为3#楼，该楼为2006年建成的点状式钢混结构地上十一层带电梯楼宇，该楼房内设有垂直名牌电梯可直达每一层。楼房南北朝向，总楼层十一层，外墙装饰为瓷砖，地上1-2层、10-11层为复式单元房，其他层均为标准单元房住宅。 （3）估价对象503单元实况： 1

估价对象位于该楼住宅第十一层,户型为四房二厅一厨二卫二阳台，各房间采光通风较好，房屋未进行室内二次装修。 3、估价对象地理位置及周围环境状况 估价对象坐落于福州市福州市晋安区福新路南侧。附近有秀峰中学，广播电台门诊部。此处，高楼林立，交通便利，又闹中取静，周围住宅新村楼群较为密集，市政基础与生活配套服务设施一应俱全，平面布置错落有致，绿地面积大，环境优美，小区采用全封闭式物业管理，保安人员24小时值班巡视，并配备多种技防设施，建有大型会所俱乐部、幼儿园等，估价对象视野开阔，空气清新，居住条件较为理想。 按“福州市人民政府关于公布四城区土地级别与基准地价调整结果的通知”（榕政综[2009]81号）（2009-05-07公布）划分，该处属福州市四级住宅用地。 其具体位置如下图所示（示意图）：

说明: 2

红点表示估价对象 （四）估价目的 为确定房地产买卖价格提供参考依据而评估房地产价值。 （五）估价时点：二○○九年十一月十三日。 （六）略 （七）估价依据 1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部等有关规定； 3、《房地产抵押估价指导意见》; 4、《福建省房地产价格评估管理暂行办法》； 5、《中华人民共和国担保法》； 6、《中华人民共和国土地管理法》； 7、《中华人民共和国土地管理法实施条例》； 8、《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》； 9、《城市房地产抵押管理办法》； 10、《城市房地产转让管理规定》； 11、《福州市房地产估价操作实务》； 12、委托方提供的有关资料； 13、本公司掌握的有关资料以及评估人员实地勘察所获取的资料。 （八）估价原则 3

本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则： 1、合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。 2、最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用的为前提估价。 3、替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 4、估价时点原则：遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格或价值。 （九）估价方法选用 由于在估价对象的同一地区、同一供求范围内有较多的与估价对象相类似房地产交易实例，而且，交易日期与估价时点较为接近，采用市场法最能体现估价对象的市场价值，故采用市场比较法对本估价对象进行评估。 所谓市场比较法，是将估价对象房地产与近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种方法。运用市场比较法求取估价对象房地产价格时，需要对比较实例进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等进行修正，得出比准价格。最终估价额的确定主要以上述计算结果为依据，并结合估价经验确定。 （十）估价结果确定 4

本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，选取科学的评估方法，在估价假设与限制条件下认真分析现有资料的基础上，经过细致计算并结合估价经验，确定福州市福州市晋安区新店镇满洋路137号家天下一期A地块10#楼405单元在估价时点（2008年11月13日）的房地产市场价值评估额为人民币玖拾叁万零柒佰元整（小写：93.07万元） 技术报告

（一）个别因素分析 个别因素是构成房地产本身的使用功能、质量好坏的因素。主要包括项目品牌、楼宇档次、土地形状、临街状态、工程质量、结构质式、楼层、面积、户型、朝向、采光、通风、成新、装修和设备，以及土地使用权的性质和年限等。 估价对象品牌较好、楼宇档次较好、宗地形状规则，地势平坦，沿河边路，靠近秀峰路，开发良好、房屋质量合格、钢混结构 (点状式)、南北朝向，层次好、面积稍大,户型较好;采光较充足、通风状况良好,2007年建成,成新率一般,室内中档装修、设备较齐全;估价对象水、电、气齐全;专业物业管理。 （二）区域因素分析 区域因素是房地产一定范围的外部环境对房地产价格有所影响的因素。主要包括繁华程度、交通便捷程度、环境质量、景观、公共设施配套完备程度、城市规划限制等等。 1、区位条件 估价对象坐落于福州市晋安区新店镇满洋路137号家天下一 5

期A地块内。附近有秀峰中学，广播电台门诊部。此处高楼林立，交通便利，又闹中取静，周围住宅新村楼群较为密集，市政基础与生活配套服务设施一应俱全。晋安区新店镇满洋路137号家天下一期A地块内内楼房规划合理，平面布置错落有致，绿地面积大，环境优美，小区采用全封闭式物业管理，保安人员24小时值班巡视，并配备多种技防设施，建有大型会所俱乐部、幼儿园等，估价对象视野开阔，空气清新，居住条件较为理想。 按“福州市人民政府关于公布四城区土地级别与基准地价调整结果的通知”（榕政综[2009]81号）（2009-05-07公布）划分，该处属福州市一级住宅用地。 2、繁华程度 估价对象所处区域新建住宅小区较多，由于地处五四路与华林路交叉口黄金地段，人流量较多，商业网点较多，繁华程度较好。 3、交通条件 该区域内路网密度大，有秀峰路等城市主次干道，附近有52、19、68、811路等公交路线，交通便捷。 4、基础及公用设施 区域内基础设施已达“七通一平”（即通上水、通下水、通路、通电、通讯、煤气管道、温泉及土地平整），环绕四周公用设施、生活配套设施齐全、完善。 5、环境条件 估价对象区域内空气清新，绿化程度好，噪音及空气污染较小，环境条件较好。 6

（三）市场背景分析 （略） （四）最高最佳使用分析 待估标的物现状用途为住宅，与其所处区域及所在环境相符，从其所处城市内部经济地理位置及城市建设、土地资源优化配置的长远发展看，估价人员认为保持现状用途最为有利。 （五）估价方法选用 由于在估价对象的同一地区、同一供求范围内有较多的与估价对象相类似房地产交易实例，而且，交易日期与估价时点较为接近，采用市场法最能体现估价对象的市场价值，故采用市场比较法对本估价对象进行评估。 所谓市场比较法，是将估价对象房地产与近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种方法。运用市场比较法求取估价对象房地产价格时，需要对比较实例进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等进行修正，得出比准价格。最终估价额的确定主要以上述计算结果为依据，并结合估价经验确定。 （六）、估价测算过程 经过筛选我们选取在估价对象较近期附近地区发生的相类似的三宗住宅交易实例，这三宗实例在用途、交易日期较为相近，通过把估价对象与交易实例房地产加以比较对照，并进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，得出估价对象房地产价格，其基本公式为： 7

估价对象房地产比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 1、可比实例选取： （1）可比实例的选取符合下列要求： ①可比实例是与估价对象类似的房地产，具体是指与估价对象的用途相同、建筑结构应相同、所处的地段应相同或处于同一供求圈内或同一等级土地内。 ②成交日期与估价对象房地产的估价时点应相近。 ③成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 （2）可比实例状况：

可比实例A 项目及 其座落 蓝山四季23座304单元（冠茂芳洲）

地段等级 四级住宅用地 结构质式 钢混、点状式

房屋面积 85.54 M2 单元面积 附属间面积

成交金额 490524.853元 成交时间 2007.09.06 成交单价 5734.45元/M2

总楼层/ 层次 （结构层） 9/3(带电梯) 附近商业网点 商业网点齐全

朝向 南北朝向,中间套房 附近医院 户型 四房二厅 附近银行网点 工商行、农行、中国银行、建行、商业银行等营业网点

合集下载

证券资格(证券基础知识)证券价格指数章节练习试卷1(题后含答案及解析)

证券资格(证券基础知识)证券价格指数章节练习试卷1(题后含答案及解析)

证券资格（证券基础知识）证券价格指数章节练习试卷1(题后含答案及解析)题型有：1. 单项选择题单项选择题本大题共70小题，每小题0.5分，共35分。

以下各小题所给出的四个选项中，只有一项最符合题目要求。

1．上证综合指数以全部上市股票为样本，()。

A．以股票流通股数为权数，按加权平均法计算B．以股票发行量为权数，按简单平均法计算C．以股票发行量为权数，按加权平均法计算D．以股票流通股数为权数，按简单平均法计算正确答案：C解析：上证综合指数是上海证券交易所编制的，以1990年12月19日的股票价格为基期，以全部上市股票为样本，以股票的发行量为权数，按加权平均法计算得来的。

知识模块：证券价格指数2．目前，道-琼斯股价指数采用()。

A．简单算术平均法B．加权股价平均法C．修正平均股价法D．加权股价指数法正确答案：C解析：从1928年开始，道一琼斯股价指数采用除数修正的简单平均法，使平均数能连续、真实地反映股价变动情况。

知识模块：证券价格指数3．关于中小企业板指数，下列描述错误的是()。

A．中小企业板指数以全部在中小企业板上市后并正常交易的股票为样本B．中小板指数以最新自由流通股本数为权重C．中小板指数以第100只中小企业板股票上市交易的日期为基日，设定基点为100点D．中小企业板指数属于综合指数类正确答案：C解析：中小板指数以2005年6月7日为基日，设定基点为1000点，于2005年12月1日起正式对外发布。

知识模块：证券价格指数4．某股价指数，按基期加权法编制，以样本股的流通股数为权数，选取A、B、C三种股票为样本股，样本股的基期价格分别为5.00元、8.00元、4.00元，流通股数分别为7000万股、9000万股、6000万股。

某交易日，这三种股票的收盘价分别为9.50元、19.00元、8.20元。

设基期指数为1000点，则该日的加权股价指数是()点。

A．456.92B．463.21C．2158.82D．2188.55正确答案：D解析：知识模块：证券价格指数5．以样本股的发行量或成交量作为权数计算的股价平均数是()。

财务管理第6、7章 课本习题及答案

财务管理第6、7章 课本习题及答案

公司所得税税率；Ｎ表示流通在外的普通股 股数。
７．试说明联合杠杆的基本原理和联合杠杆系数的测算方法 答：（１）联合杠杆原理。联合杠杆，亦称总杠杆，是指营业杠杆和财务杠杆 的综合。营业杠杆是利用企业经营成本中固定成本的作用而影响息税前利润，财务 杠杆是利用企业资本成本中债务资本固定利息的作用而影响税后利润或普通股每 股收益。营业杠杆和财务杠杆两者最终都影响到企业税后利润或普通股每股收益。 因此，联合杠杆综合了营业杠杆和财务杠杆的共同影响。一个企业同时利用营业杠 杆和财务杠杆，这种影响作用会更大。 （２）联合杠杆系数的测算。对于营业杠杆和财务杠杆的综合程度的大小，可 以用联合杠杆系数来反映。联合杠杆系数，亦称总杠杆系数，是指普通股每股收益 变动率相当于营业收入（或销售数量）变动率的倍数。它是营业杠杆系数与财务杠 杆系数的乘积，用公式表示为： ＤＣＬ（或ＤＴＬ）＝ＤＯＬ·ＤＦＬ
即=
６
DP05b_205_215TC005 092-661 解决方案
或=
式中，ＤＣＬ（或ＤＴＬ）表示联合杠杆系数。 ８．试对企业资本结构决策的影响因素进行定性分析 答：企业资本结构决策的影响因素很多，主要有企业财务目标、企业发展阶段、 企业财务状况、投资者动机、债权人态度、经营者行为、税收政策、行业差别等。 下面进行简要的定性分析。（１）企业财务目标的影响分析。企业组织类型的不同， 其财务目标也有所不同。对企业财务目标的认识主要有三种观点：利润最大化、股 东财富最大化和公司价值最大化。企业财务目标对资本结构决策具有重要的影响。
DP05b_205_215TC005 092-661 解决方案
第 6 章 资本结构决策
教材习题解析
一、思考题
１．试分析广义资本结构与侠义资本机构的区别 答：资本结构有广义和狭义之分。广义的资本结构是指企业全部资本的各种构 成及其比例关系。企业一定时期的资本可分为债务资本和股权资本、短期资本和长 期资本。一般而言，广义的资本结构包括：债务资本与股权资本的结构、长期资本 与短期资本的结构，以及债务资本的内部结构、长期资本的内部结构和股权资本的 内部结构等。 狭义的资本结构是指企业各种长期资本的构成及其比例关系，尤其是指长期债 务资本与（长期）股权资本之间的构成及其比例关系。 ２．试分析资本成本中用资费用和筹资费用的不同特征 答：资本成本从绝对量的构成来看，包括用资费用和筹资费用两部分。
AFP模拟试题B

AFP模拟试题B

(4)存款30%,债券40%,股票30%
0.3*2%+0.4*6%+0.3*12%=6.6%
以CAPM模型计算应有的投资报酬率,若无风险利率2%,A股票β值为1.5,整体股票市场报酬率为12%,则A股应有的投资报酬率为多少?
(1)17%
(2)18%
(3)19%
(4)20%
1
2%+1.5*(12%-2%)=17%
C01=60+10-83=-13, C02=10-83=-73, F02=8,
C03=500万+10万-83=427万, C04=10-83=-73万, F04=5,
C05=150+10-83=77万, F05=2, C06=10-83=-73万, F06=2,
C07=60万, F07=20, CPT IRR 2.47
1.一年后购置60万的自用车
2.希望从今年底开始,每年全家去国外旅游,预计花费10万元,连续20年
3.希望10年后换屋,目标50坪4房2厅,需要再投入500万
4.希望让子女念到国内大学后,可出国留学2年,目前2年学费150万;夫妻俩希望在20年以后同时退休,每月希望有现值5万元可以用,余命20年
1
在与吕夫妇做投资规划面谈时,上述的讯息是否足够,有哪些项目是规划时一定要了解的?
(4)报酬率10%,储蓄率21%
4
100 FV, 10n, 10i, CPT PMT –31.37,
-31.37/150=20.92%, 20.92%<21%
目前有资产100万,未来五年的理财目标支出分别为10万,20万,30万,40万,50万,应该达到多少投资报酬率才能以目前资产支应这五年的理财目标需求?
总供给=金融资产345万+年储蓄83万*20=2005万,
资产组合习题解答

资产组合习题解答

第二章1、 假设你正考虑从以下四种资产中进行选择：资产1市场条件收益% 概率 好 16 1/4 一般 12 1/2 差8 1/4资产2市场条件收益 概率 好 4 1/4 一般 6 1/2 差8 1/4资产3市场条件收益 概率 好 20 1/4 一般 14 1/2 差8 1/4资产4市场条件收益 概率 好 16 1/3 一般 12 1/3 差81/3解答：111116%*12%*8%*12%424E =++= 10.028σ==同理 26%E = 20.014σ= 314%E = 30.042σ= 412%E = 40.033σ= 2、 下表是3个公司7个月的实际股价和股价数据，单位为元。

证券A证券B证券C时间价格股利价格股利价格股利1 6578 333 610682 7598368210883 3598 0.72543688 1.35 1240.404 4558 2382821228 5 256838641358 6 590.725 639781.35 61418 0.42 7260839261658A. 计算每个公司每月的收益率。

B. 计算每个公司的平均收益率。

C. 计算每个公司收益率的标准差。

D. 计算所有可能的两两证券之间的相关系数。

E. 计算下列组合的平均收益率和标准差：1/2A+1/2B 1/2A+1/2C 1/2B+1/2C 1/3A+1/3B+1/3C解答：A 、1.2%2.94%7.93%A B C R R R === C 、4.295%4.176%7.446%A B C σσσ=== D 、()()()0.140.2750.77A B A C B C ρρρ===- E 、3、已知：期望收益标准差证券1 10% 5% 证券24%2%在P P R σ-_空间中，标出两种证券所有组合的点。

假设ρ=1 ，-1，0。

对于每一个相关系数，哪个组合能够获得最小的Pσ？假设不允许卖空，Pσ最小值是多少？解答：设证券1比重为w122222(1,2)1112111,212(1)2(1)w w w w σσσρσσ=+-+-1ρ= m i n 2%σ= 10w = 21w = 1ρ=- m i n 0σ= 12/7w = 25/7w =0ρ= m i n 1.86%σ= 14/29w = 225/29w =4、分析师提供了以下的信息。