银行个人一手房按揭贷款管理办法

银行房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条为了加强房地产管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提高信贷资产质量，根据《中华人民共和国商业银行法》《中华人民共和国担保法》《固定资产贷款管理暂行办法》《项目融资业务指引》等有关法律、法规和制度规定，制定本办法。

第二条本办法所称房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的，用于住房、商业用房及其配套设施建设的贷款。

第三条发放房地产开发贷款必须符合国家的方针、政策，遵守国家法律法规和总行相关规定，坚持安全性、流动性和效益性原则。

第四条房地产开发企业实行名单制。

对未列入名单的开发企业，不得为其办理房地产开发贷款业务。

第五条本办法适用于银行各分支机构。

第二章贷款种类和条件第六条贷款种类。

房地产开发贷款的种类主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款和综合用房开发贷款。

（一）住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于住房及其配套设施建设的贷款。

（二）商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场和宾馆（酒店）及其配套设施等商用项目建设的贷款。

（三）综合用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于商住两用房及其配套设施等综合性用房项目建设的贷款。

第七条借款人条件。

借款人应具备以下条件：（一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人；（二）取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；（三）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；（四）在我行开立基本存款账户或一般存款账户；（五）评定的信用等级符合总行要求；（六）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；（七）贷款人规定的其他条件。

第八条贷款项目条件。

贷款项目应具备以下条件：（一）已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效；（二）土地全部价款已交清，无任何法律纠纷；（三）具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》；（四）项目资本金不低于项目总投资的35％，且能够在使用银行贷款之前投入项目建设；（五）项目实际功能与规划用途相符，符合当地市场需求，有良好的经济和社会效益；（六）有我行认可的有效担保；（七）贷款人规定的其他条件。

中国建设银行深圳市分行文件建深发〔2005〕18号关于印发《直客式个人房屋按揭担保贷款实施细则》的通知各支行网点:目前，民生银行、深圳市商业银行、浦发银行、光大银行均推出了“一手楼按揭担保业务”，即由指定担保公司为购买一手楼的业主提供担保，到楼盘非指定银行进行按揭贷款，银行将按揭款项划到楼盘发展商指定的账号，使业主得到发展商一次性付款的折扣，在楼盘入伙，办理房地产证及抵押登记手续完成后，担保公司责任解除。

上述银行推出的一手楼按揭担保业务，抢占了一部分一手楼按揭贷款市场份额。

为此，分行拟定了《直客式个人房屋按揭担保贷款实施细则》，请各网点遵照执行，并注意— 1 —以下事宜：一、严格楼盘准入。

楼盘一般选择上年度资质年检或综合排名在前三十名的开发商开发的楼盘,分行每年统一公布上年度资质年检或综合排名在前三十名的开发商名单(附件一：2004年度资质排名前30名的开发商名单)。

上年度资质年检或综合排名在前三十名的开发商开发的楼盘可不进行楼盘额度的现场核定，但需分行审查、审批楼盘额度。

对于排名在三十名后的开发商开发的楼盘，需选择楼盘，现场核定、审查审批楼盘额度。

二、开发商划款账号核实。

经办行要到楼盘现场,通过楼盘的财务部门、楼盘认购书等核实印证开发商划款账号。

三、担保公司是已与分行签订相关协议、其担保额度和期限在分行核定的授信额度和期限内的担保公司。

四、申请一手楼按揭担保的条件(一)楼盘一次性付款折扣额大于担保公司担保费用。

(二)按揭楼盘、借款人必须达到担保公司、银行双方认可。

五、分三种模式办理业务。

第一种模式：向我行申请贷款的借款人属普通客户，借款人所购房屋可以在国土局办理预售抵押登记或者可以办理房地产证，担保公司承担保证责任。

则我行按以下流程办理：（一）对于上年度资质年检或综合排名在前三十名的开发商开发的楼盘，支行出具深圳市资质和综合前三十名的开发商开发的楼盘申报审批表(见附件二)；— 2 —（二）对于上年度资质年检或综合排名在三十名后的开发商，支行先选择楼盘，先与发展商沟通抵押登记事宜，填写《不指定楼盘额度申请表》（见附件三）报分行审批；分行查看支行申报资料，由个贷审批人、个贷中心、房地产金融业务部共同到目标楼盘现场查看；个贷中心、房地产金融部出具审查意见书(见附件四、五)并报个贷审批人，个贷审批人根据现场审查结果独立出具审批意见(见附件六)（三）支行对按揭楼盘进行调查,并将楼盘商品房预售许可证内容的资料，项目售楼书、折页及户型图等宣传资料、楼盘现场实景照片、项目基本情况介绍资料等报分行个人贷款中心；（四）分行根据审查审批结果发文；（五）支行根据分行发文营销客户，并对客户初审；（六）支行与客户预签借款合同和借款借据等；（七）支行拓展部经理及行长审查；（八）将客户资料交指定担保公司审查，担保公司根据审查情况为我行出具《不可撤销的保证书》后报我行审查审批；（九）分行个贷审批人审批；（十）我行与客户正式签定合同；担保公司要求客户出具委托其办理房产证的公证书及预存办证税费；（十一）个人贷款中心将款项划至借款人指定的开发商账号；（十二）借款人从发展商处领取经国土部门备案的买卖合— 3 —同、办证发票或收据、付清房款证明并交担保公司；（十三）所售房屋为楼花时，担保公司和我行抵押登记人员到国土局办理预售商品房抵押登记；所售房屋为现房时，担保公司人员办理房地产证后，与我行抵押登记人员一起到国土局办理房地产抵押登记；（十四）预售商品房抵押登记或房地产抵押登记办妥后，我行将相关信贷资料归档；（十五）预售商品房到办理房产证时，担保公司从我行借取资料办理房产证；（十六）担保公司和我行抵押登记人员重新办理房地产抵押登记；（十七）抵押登记办妥后，担保公司担保责任解除；（十八）个人贷款中心将资料归档。

银行贷款管理办法银行贷款是指银行对符合条件的客户（个人或企业）进行的一种借款，客户可以在规定的期限内按照银行规定的利率和还款方式进行还款。

银行贷款是一种重要的融资方式，对于企业或个人来说具有很大的帮助。

但是，贷款的过程存在一定的风险，需要银行对贷款进行管理，以避免损失的发生，保证银行的利润。

下文将介绍银行贷款管理办法的规定。

一、贷款申请客户在向银行申请贷款时，需要准备相应的材料，银行会对这些材料进行审核。

核心的申请材料如下：1.个人客户：–身份证–个人征信报告–收入证明–财产证明2.企业客户：–公司营业执照–公司章程–公司财务报表–企业征信报告银行对客户的申请材料进行审查后，根据客户的信用记录以及还款能力等因素，进行评估。

评估结果决定了银行是否向客户发放贷款，以及贷款的利率和还款期限等条件。

二、贷款管理银行对贷款进行管理,主要采用以下方式：1.利率及还款方式：银行在发放贷款的时候,对贷款的还款方式和利率等进行规定，并向客户进行说明，以确保客户在规定的时间内还款。

2.审核贷款：银行对贷款进行审核,如有需要进行复审，防止贷款向不属于银行优质客户的中小企业投放，从而避免贷款风险的发生。

3.保证金：银行在发放贷款时，强制要求部分客户（如个人或企业信用不够好），提供与贷款金额相等的保证金，以加大贷款人的约束力度和风险控制。

4.追款：如果客户有逾期、拖欠还款等行为，银行将以催收方式进行追款，确保贷款能及时得到偿还。

三、风险管理银行在贷款的过程中要对风险进行管理，降低风险，目的是保证银行的盈利不受损失。

主要方法有：1.合理评估客户：银行在进行贷款时，要进一步加强对客户的信用评估工作，为其借款设置金融杠杆，降低银行的贷款风险。

2.风险预警机制：银行应采取合适的风险控制机制，如建立风险预警机制，及时发现贷款风险，采取有效的措施予以处置。

3.风险分散：银行要采取多元化分散投资策略，避免过度依赖某一客户或某一行业的贷款。

中国银行房地产开发贷款管理办法【实施时刻】1998-05-21【公布单位】中银信管[1998]214号中国银行房地产开发贷款治理方法（试行）（１９９８年５月２１日中银信管〔１９９８〕２１４号）第一章总则第一条为支持我国商品房开发和经营，加大对房地产贷款的治理，保证贷款人和借款人的合法权益，按照《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和《商业银行自营住房贷款治理暂行规定》等有关法规，特制定本方法。

第二条各类房地产开发贷款的发放，必须符合国家产业政策、信贷政策，遵循《贷款通则》规定的效益性、安全性、流淌性原则。

第三条本方法适用于中国银行国内分支机构（港澳分支机构除外）发放的各类开发性房地产贷款。

第二章贷款对象和用途第四条贷款对象。

经国家房地产业主管部门批准设置，在工商行政治理部门注册登记，并取得企业法人营业执照及由行业主管部门核发的房地产开发企业资质证书的各类房地产开发企业。

第五条贷款用途。

用于支持房地产开发企业从事住房开发、商业用房开发、房地产土地开发和配套设施建设所需的资金。

第三章贷款种类和条件第六条贷款种类。

房地产开发贷款的种类要紧包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款。

（一）住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建筑向市场销售住房的贷款。

（二）商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建筑向市场销售，要紧用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。

（三）其他房地产开发贷款，是指住房、商业用房开发贷款以外的土地开发和楼宇装饰、修缮等房地产贷款。

第七条贷款条件。

申请房地产开发贷款，借款人应具备以下条件：（一）符合本方法中第四条规定的贷款对象条件；（二）具有健全的经营治理机构和合格的领导班子，以及严格的经营治理制度；（三）企业信用和财务状况良好，确有偿还贷款本息的能力；（四）在中国银行开立差不多结算账户或一样存款账户，并在中国银行办理结算业务；（五）已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时刻长于贷款终止时刻；（六）已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证、内外销房屋许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效；（七）贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房地产市场的需求；（八）贷款项目工程预算、施工打算符合国家和当地政府的有关规定。

中国农业银行个人住房贷款主要业务品种操作指导文章属性•【制定机关】中国农业银行•【公布日期】2000.05.09•【文号】农银发[2000]60号•【施行日期】2000.05.09•【效力等级】行业规定•【时效性】失效•【主题分类】银行业监督管理正文*注：本篇法规已被《中国农业银行关于印发＜中国农业银行个人住房贷款操作流程＞的通知》（发布日期：2001年10月22日实施日期：2001年10月22日）废止中国农业银行个人住房贷款主要业务品种操作指导为了进一步规范个人住房贷款操作程序，提高业务开拓和管理水平，促进个人住房贷款业务快速发展，根据《贷款通则》和《中国农业银行个人住房贷款管理办法》的规定，特制定本指导意见。

一、售房人为开发商的个人住房贷款也称“一手楼”按揭贷款。

指银行与房地产开发商签订贷款合作协议、购房人（借款人）以所购房屋作抵押向贷款行借款、并由开发商承担阶段性保证担保的贷款方式。

按开发商是否具有完全的房屋产权证明划分，分为期房和现房贷款两类。

（一）开发商向贷款行提出按揭书面申请并须提供如下资料：１．公司资料：企业法人营业执照复印件、企业代码证书复印件、法定代表人证明书；公司章程、成立批文及信用等级证明；验资报告；年度审计报告及近期财务报表（上年末至本期）；房地产开发企业资质等级证书；公司（董事会和法人代表）授信申请；公司（董事会和法人代表）为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺。

２．按揭项目资料：项目立项批文及可行性研究报告；建设用地规划许可证；建设工程施工许可证；建设工程规划许可证；国有土地使用证；商品房销（预）售许可证。

３．项目总投资，资金来源及落实情况。

４．项目为期房销售的，要提供施工进度表及资金落实情况；项目为现房销售的，开发商要提供房屋验收合格证书。

５．贷款行要求提供的其他资料。

（二）贷前调查贷款行受理开发商申请后，调查部门要对开发商提供的有关资料进行调查。

重点调查开发商资质、项目资金来源及销售情况。

银行分行个人循环贷款业务操作管理办法第一章总则第一条为规范和促进个人贷款业务发展，完善个人贷款产品系列,根据总行《关于印发〈交通银行个人循环贷款业务管理暂行办法（修订版)〉的通知》（交银办〔〕149号）规定，结合北京分行实际，特制定本办法.第二条本办法所称个人循环贷款业务，是指借款人在贷款人授予的循环贷款授信额度有效期和可用额度内，可向贷款人及其辖属经营网点多次申请提款并循环使用的个人贷款业务。

本办法所称贷款人,是指分行有权经营个人贷款业务的分支机构；本办法所称借款人,是指拥有中华人民共和国国籍具有完全民事行为能力的自然人.本办法所称可用额度，是指个人循环贷款授信额度项下可用于发放贷款的额度，可用额度等于个人循环贷款授信额度与额度项下已发放的贷款余额之差。

第三条个人循环贷款应遵循客户群体以优质客户为主、用途以购房及消费为主的原则.贷款用途限于个人购买房产、汽车、综合消费和个人经营周转。

个人循环贷款不是无指定用途的个人贷款，严禁用于非法或国家明令禁止的用途。

第二章申请条件—1 —第四条借款人须符合以下条件：（一）年龄在22周岁（含）以上，且65周岁（含）以下，拥有中华人民共和国国籍且具有完全民事行为能力的自然人；（二）具有有效身份证明（实名证件）；（三）具有户籍证明或有效居留身份；(四)有稳定的职业和收入，有按期偿还贷款本息的能力；（五）在中国人民银行个人信用信息基础数据库（以下简称“个人征信系统"）和我行个人贷款管理系统中无不良个人信用记录和行为记录.原则上，申请贷款时借款人近6个月无逾期记录,且借款人所有申请过的贷款中未出现过连续3期以上的逾期记录。

如果经贷款人调查或第三方举证能够证明借款人的逾期记录属于非恶意违约的,在合理说明后可适当放宽受理条件；（六)有贷款人认可的资产作抵押或质押,或有符合本办法第八条之规定条件、具备代偿能力的保证人为贷款提供连带责任保证担保；（七)贷款人规定的其他条件.第三章贷款担保第五条个人循环贷款可采用抵押、质押、保证担保方式，或前述担保方式的组合担保。

银行按揭融资业务贷后管理办法一、原则性规定银行按揭融资业务的贷后管理原则上遵循人单合一的原则，由业务经办人负责制作业务台帐并进行借款的催收，对于恶意逾期严重的客户则需要及时转到法务部门，按照债权清理程序对其采取法律手段催收，必要时进行诉讼和拖车。

二、还款日期的确定银行按揭融资业务的还款日原则上是放款次月的15日，并将每月的15日定为还款日期，对于有些情况特殊的客户，如其工程款回款日在月末的客户，可以分两种情况处理：1、我公司分期向银行打款，则在最后一期款项支付前还款日期应在每月19日之前；2、若我公司一次性支付款或者已经虽然分期付款但是已经将全部款项支付的，可以将还款日期根据客户工程回款日进行调整，并在合同中约定明确.三、欠款的催收1、常规催收规定借款业务经办人应于还款日的前五日发短信给客户进行友情提醒，让客户做好还款准备.还款日当天应该电话通知客户进行还款，确认客户按时还款后应该电话告知客户并提醒下个月同一时间还款，以便客户做好资金预算.2、逾期借款的催收阶段逾期借款的催收分为几个阶段，不同阶段应该采取不同的催收手段。

(1）逾期初期：当客户产生逾期时，业务经办人应在还款日的次日电话通知客户已经产生逾期，并告知客户逾期的不良后果以及逾期会产生的利息，催促客户及时还款，并要求客户口头承诺还款的期限，期间业务经办人应持续监控还款交易，并会同财务部门检查还款账户余额，落实还款情况.如客户失约,应在失约次日进行二次电催，滚动频率以此类推。

从逾期发生的首日开始，至当月的月底,对未能及时还款的逾期客户，业务经办人将逾期客户名单报送给部门负责人，次月由部门负责人负责督导催款。

（2）逾期时间超过30天：需要给客户寄送书面催款函，列明逾期利息及违约金，并依据合同条款向其说明违约责任，在邮寄特快专递后要及时到邮局查询回执,以保证债权主张的时效.(3)逾期时间超过45天,在督促借款人还款的同时还需要电话通知其担保人，如有必要可书面通知其担保人，督促其承担担保责任。

【关键字】要点中国农业银行个人一手住房贷款操作要点各支行：针对各行在办理个人一手房存款（按揭存款）时遇到的问题，市分行风险管理部根据《中国农业银行个人信贷业务管理办法》（农银规章〔2010〕64号）及《中国农业银行个人一手住房存款操作规程》（农银规章〔２０12〕151号）相关规定，对存款条件及提交资料明确如下：一、住房按揭存款准入录入C3系统仅可对经有权人审批准入的按揭楼盘办理个人一手住房存款，并在Ｃ３中通过“合作项目品种编号”将个人一手住房存款与合作楼盘建立关联。

二存款条件（一）年满18周岁以上具有完全民事行为能力，持有合法有效身份证件。

（二）借款人及配偶符合《个贷管理办法》第七条规定的信用记录条件。

(申请存款时不存在到期未还的逾期存款和信用卡恶意透支，最近24个月内不存在连续90天（含）以上或累计180天（含）以上的逾期记录，能够说明合理原因的除外).“能够说明合理原因”是指个贷业务的申请、调查、审查以及审批等各环节均认同申请人逾期记录的产生具有合理原因，可以被农行接受的借款人。

（三）具有固定住所，或稳定的工作单位。

（四）收入来源稳定，具备按期偿还信用的能力；（五）在农业银行开立个人结算账户。

（六）已签订合法有效的房屋买卖合同。

（七）有不低于最低规定比例的首付款证明。

（八）本笔存款申请评分达到规定的准入标准，一手按揭住房495分，双签为445分为准入。

三、存款申请借款人填写《中国农业银行个人信贷业务申请表》，并提供以下资料：（一）借款人及配偶身份证件。

借款人及其配偶有效身份证件。

户籍证明或有效居住证明。

提供居民户口簿原件和复印件。

借款人提供的户口簿复印件应涵盖首页、本人页及信息变更页。

（二）借款人户籍证明及婚姻状况证明。

婚姻状况证明。

根据《中国农业银行个人信贷业务尽职调查操作要点指引（试行）》（农银黑办发【2011】402号文件相关规定（1）境内（港澳台人士除外）人士提供居民户口簿原件和复印件。

1 目的为规范丹东银行（以下简称“本行”）个人住房贷款业务操作与管理，有效防范和控制贷款风险，根据我国《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《商业银行法》、《物权法》、银监会《个人贷款管理暂行办法》等法律法规及有关规定，制定本规定。

2 范围2.1 本规定明确了个人住房贷款管理的原则、程序、内容与要求。

2.2 本规定适用于本行所辖境内分支机构办理的个人住房贷款业务。

3 术语与定义3.1 本规定所称个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的，用于购买个人住房的贷款。

3.2 个人住房贷款分类3.2.1 按照利率是否固定，分为浮动利率个人住房贷款和固定利率个人住房贷款。

3.2.2 按照个人住房贷款是否与个人住房公积金委托贷款组合办理，分为自营性个人住房贷款和个人住房公积金组合贷款。

3.2.3 按照按揭项目是否竣工验收，分为期房项目个人住房贷款和现房项目个人住房贷款。

3.2.4 按照是否有本行住房开发贷款支持，分为开发贷款支持项目个人住房贷款和纯按揭项目个人住房贷款。

3.3 名词释义3.3.1 一手个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的，用于购买房地产开发企业依法建造、销（预）售住房的贷款。

3.3.2 固定利率个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的，在约定期限内贷款利率不随人民银行利率调整或市场利率变化而浮动的个人住房贷款。

3.3.3 个人住房公积金组合贷款是指自营性个人住房贷款与个人住房公积金委托贷款进行组合的贷款。

4 职责与权限总行零售银行部负责全行个人住房贷款各项制度、办法和政策的制定、业务检查、指导和管理。

各分支机构负责具体承办个人住房贷款业务，按照职权范围严格操作规程，认真履行职责。

5 政策个人住房贷款要保证贷款资料真实完整，贷款担保足额、合法，贷款发放符合政策、法规，贷款风险有效控制。

6 流程图7 风险控制要点详情见风险库。

8 内容与要求8.1 基本规定8.1.1 贷款对象贷款对象是具有完全民事行为能力，年龄在18周岁（含）至60周岁（含）之间的自然人。

中国农业银行个人一手住房贷款操作要点各支行：针对各行在办理个人一手房贷款（按揭贷款）时遇到的问题，市分行风险管理部根据《中国农业银行个人信贷业务管理办法》（农银规章〔2010〕64号）及《中国农业银行个人一手住房贷款操作规程》（农银规章〔２０12〕151号）相关规定，对贷款条件及提交资料明确如下：一、住房按揭贷款准入录入C3系统仅可对经有权人审批准入的按揭楼盘办理个人一手住房贷款，并在Ｃ３中通过“合作项目品种编号”将个人一手住房贷款与合作楼盘建立关联。

二贷款条件（一）年满18周岁以上具有完全民事行为能力，持有合法有效身份证件。

（二）借款人及配偶符合《个贷管理办法》第七条规定的信用记录条件。

(申请贷款时不存在到期未还的逾期贷款和信用卡恶意透支，最近24个月内不存在连续90天（含）以上或累计180天（含）以上的逾期记录，能够说明合理原因的除外).“能够说明合理原因”是指个贷业务的申请、调查、审查以及审批等各环节均认同申请人逾期记录的产生具有合理原因，可以被农行接受的借款人。

（三）具有固定住所，或稳定的工作单位。

（四）收入来源稳定，具备按期偿还信用的能力；（五）在农业银行开立个人结算账户。

（六）已签订合法有效的房屋买卖合同。

（七）有不低于最低规定比例的首付款证明。

（八）本笔贷款申请评分达到规定的准入标准，一手按揭住房495分，双签为445分为准入。

三、贷款申请借款人填写《中国农业银行个人信贷业务申请表》，并提供以下资料：（一）借款人及配偶身份证件。

借款人及其配偶有效身份证件。

户籍证明或有效居住证明。

提供居民户口簿原件和复印件。

借款人提供的户口簿复印件应涵盖首页、本人页及信息变更页。

（二）借款人户籍证明及婚姻状况证明。

婚姻状况证明。

根据《中国农业银行个人信贷业务尽职调查操作要点指引（试行）》（农银黑办发【2011】402号文件相关规定（1）境内（港澳台人士除外）人士提供居民户口簿原件和复印件。

借款人提供的户口簿复印件应涵盖首页、本人页及信息变更页。