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诉讼保函业务专题之二：诉讼保全担保业务的法律风险(上)(2011-08-26 23:05:45)转载▼分类：融资担保标签：诉讼保函风险分析与控制财经诉讼保函业务的法律风险分析与一般担保业务如综合授信担保、贷款担保、银行承兑汇票担保、商业承兑汇票贴现担保、进口开证担保等相比，相似之处在于诉讼保全担保业务的法律风险主要也是代偿风险和追偿权不能实现的风险，不同之处在于担保的当事人、担保的主债权、担保的范围和担保期限等方面存在一定的差别。
并且，申请诉讼保全担保和解除诉讼保全担保的法律风险也大不相同。
首先，一般担保业务的当事人为债务人、债权人和担保公司（担保人），其操作模式一般是债务人先与债权人商定某项合同或者项目，在正式签订合同之前债务人应债权人的要求找到担保公司，请求担保公司为该合同或者项目下的义务履行提供担保。
担保公司经审查同意后，先后与债务人和债权人签订担保服务合同、担保合同，前者主要是约定担保公司享有的收取担保费用以及代偿、追偿等权利，后者则主要约定了担保公司对债权人的担保义务。
而诉讼保全担保的目的虽然也是为了避免对方的利益遭受损失，但担保提供的对象不是对方当事人而是人民法院。
按照我国现有法律的规定，诉讼保全担保中，涉诉的双方当事人不像一般担保中那样享有自主参与和决定担保合同内容的地位，人民法院则起到至关重要的决定作用，也即说担保数额、担保方式和担保期限等全部由人民法院决定，当事人很少有自由选择的余地。
由此见，诉讼保全担保不同于我国担保法上的合同担保，其实质上是提供担保的一方为了申请人民法院查封、冻结、扣押另一方的财产后者为了解除对自己财产的司法查封、冻结、扣押而将自己同等价值的财产对等地置于人民法院的监控之下，二者只是在最终目的上有相似之处而已。
其次，诉讼保全担保的主债务与主合同约定的债务联系十分密切，但二者并不完全等同。
按照担保法原理，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。
诉讼保全担保则不尽然，诉讼保全担保的前提并不是主合同，而是涉及财产纠纷的民事争议发生并且一方当事人欲向人民法院申请采取或者解除财产保全，其担保的主债权也不是主合同债务，而是申请错误给对方造成的损失和生效判决可能确定的债权数额。
银行与担保公司合作中的贷款担保风险三篇篇一：警惕与担保公司合作中的贷款担保风险摘要银监会负责人日前在公开场合表示，担保行业的规范整顿即将拉开序幕，这预示着一批不合规范的担保公司将被淘汰出局，这也说明担保行业存在诸多违规行为。
虽然银行与担保公司合作在某方面解决了银行贷款的风险问题，但如果控制不当也会导致银行风险问题频出。
如担保业内部暗藏不少黑幕，虽然监管部门早已制定了法规，但在逐利驱使下，很多担保公司依然“不务正业”，采用种种手段牟取暴利，这些易使把担保公司自身的风险转嫁到银行，另外，银行的自身和管理存在的问题也易导致风险的产生，如担保公司与银行勾结担保招摇撞骗等。
因此，商业银行有必要认清担保公司发展中存在的各种问题，并对暴露的问题加以回避和整改，防范可能出现的贷款风险。
一、担保行业乱象丛生目前我国融资担保业处于初创期，行业内出现了较为极端的“异化”现象，担保行业存在着多数担保机构规模小、担保能力弱，部分担保机构经营不规范，信用度不高、一级风险管理体系建设薄弱，不能适应市场发展需要等一系列问题。
同时还存在乱收费、与银行暗地勾结等黑幕，更有一批打着担保旗号的皮包公司四处行骗。
1、行业“异化”严重一些大型担保公司发展较为平稳，管理也较为规范；但也有些企业挂着担保公司的牌子却不做担保业务，许多担保公司热衷于高风险投资、高息借贷甚至非法集资。
部分担保公司为追逐利润，将注册资金用于投资房地产、股票，搞典当行和长期股权投资，或将主要的资源运用于委托贷款、投资等其他业务，严重影响了资金的安全性、流动性，降低了承担保证责任的能力。
2、担保费用坐地起价目前，担保公司的收费极不规范。
调查结果表明，汽车消费信贷担保收费项目多又杂，各种项目合起来近十项，包括担保费、贷后管理费、公证抵押上牌费、保证金、续保押金、家访费、上门服务费、资料费等；此外，还存在收费项目不一致、收费标准不统一的现象，如有的叫贷后管理费，有的叫保证金；即使收费名称一样，收费标准也相差甚远。
关于开发商阶段性担保责任和保证期间的法律风险指引⼀、争议的焦点在开发商与我⾏签订的总⾏格式⽂本《房屋按揭合作协议》（CMBC-HT-672）的情形下，该合同第5.2条约定“⼄⽅对下列第项期间内产⽣的借款合同项下所有借款⼈应付未付款项（包括甲⽅依据借款合同约定宣布提前到期的款项）承担连带保证责任：5.2.1借款合同签订之⽇起⾄借款合同项下抵押房产及/或车位办理完毕所有权证书及他项权证并交予甲⽅之⽇⽌”；第5.3条约定“保证期间为⾃借款合同约定的借款⼈每次履⾏债务期限届满之⽇起两年。
”于是，问题产⽣了：个别房地产开发商认为第5.2约定担保期间和5.3条约定的两年保证期间存在⽭盾，从⽽要求我⾏修改，否则拒绝签署。
⼆、对阶段性担保责任和保证期间的解读及沟通要点开发商认为第5.2和5.3条存在⽭盾，存在认识偏差。
上述两个条款是独⽴的、不同的条款，具体区别如下：1、阶段性担保责任是指房开商对约定期限内产⽣的借款⼈应付未付款项承担连带保证责任。
2、保证期间是债权⼈向保证⼈请求承担保证责任的期限，⽽⾮被担保主债权的发⽣期限。
鉴于上述解读，可从以下⼏点与开发商进⾏沟通：保证期间并未对开发商带来任何不利影响：⼀是保证期间并未增加开发商承担保证责任的主债权⾦额，仍以购房⼈办理完毕相应的担保登记之前发⽣的主债权⾦额为限；⼆是保证期间并未延长主债权履⾏期限，保证期间是从被担保主债权履⾏期限届满之⽇起算，并不影响或决定主债权履⾏期限。
起算，并不影响或决定主债权履⾏期限。
三、解决⽅案1、准确认识开发商担保责任的含义并做好沟通解释⼯作。
在具体业务操作中，各机构应当对开发商承担阶段保证责任和保证期间的内涵，加强与开发商的沟通交流，做好解释⼯作，避免开发商对阶段性担保责任和保证期间的误解。
若有必要，可联系分⾏法律事务部与开发商法务进⾏沟通。
2、对符合要求的楼盘给予谈判空间若沟通、解释未果，且属于我⾏发展的⽬标楼盘、优质或⼤型项⽬，我⾏可给予⼀定的谈判空间：（1）开发商认为保证期间过长的，可以将保证期间缩短⾄1年或半年；（2）开发商要求必须删除保证期间的，不删除不签署合同的，经审批后，可以删除。
浅谈融资担保机构的风险管理及对策建议融资担保机构是金融体系中重要的金融中介机构，为企业提供融资担保服务，帮助企业解决资金困难。
由于融资担保机构的特殊性质和高风险性质，其风险管理成为关键问题。
本文将从风险管理的角度探讨融资担保机构的风险以及对策建议。
融资担保机构面临的主要风险是信用风险和市场风险。
信用风险是指担保对象无法按时履约的风险，市场风险是指融资担保机构在市场价格波动时面临的损失风险。
为了降低信用风险，融资担保机构应加强对担保对象的信用调查和评估工作，确保担保对象具有良好的还款能力和履约能力。
融资担保机构还可以采取分散化的策略，通过分散担保项目的风险，降低单个项目的风险。
对于市场风险，融资担保机构可以采取风控工具，如期权和期货等来对冲市场价格波动带来的损失。
融资担保机构还面临的挑战是运营风险和法律风险。
运营风险是指由于内部管理不善、操作不当等原因导致的风险，而法律风险则是指由于法律法规的变化或遵守不当导致的风险。
为了降低运营风险，融资担保机构应建立科学合理的内部控制体系，加强内部监督和管理。
融资担保机构还应严格遵守相关法律法规，确保自身合规经营，预防法律风险的发生。
融资担保机构还面临的问题是资金风险和流动性风险。
资金风险是指融资担保机构无法满足客户融资需求或无法按时清偿债务的风险，而流动性风险是指融资担保机构在市场流动性不足时无法及时变现资产的风险。
为了降低资金风险，融资担保机构应建立合理的资金管理制度，确保足够的资金供应。
对于流动性风险，融资担保机构可以采取多元化的资产配置策略，降低对特定市场的依赖，提高流动性。
融资担保机构的风险管理至关重要。
融资担保机构应加强对担保对象的信用调查和评估，建立科学合理的内部控制体系，严格遵守相关法律法规，合理配置资产，确保足够的资金供应。
融资担保机构还可采取分散化的策略和风控工具来降低风险，提高自身的抗风险能力。
浅析国有担保公司业务运作中的法律风险及防范1、信用担保风险。
国有担保公司的主要业务就是信用担保，如果合作企业不能按时还款，担保公司将面临担保责任，因此信用担保风险是国有担保公司面临的主要风险之一。
2、管理人员职业风险。
公司高管和经理人员在运作过程中的不当行为可能会导致公司面临法律诉讼和赔偿责任。
3、市场风险。
国有担保公司在选择合作企业时必须严格把握其信用状况，如果公司选择了不良企业，将会面临市场风险。
4、法律风险。
国有担保公司在业务运作过程中必须遵守法律规定，如果违反了法律规定将会承担法律责任。
5、信用评级风险。
国有担保公司的信用评级是其他金融机构认可的重要因素，如果公司信用评级下降，将会影响公司的业务。
1、完善内部管理制度。
国有担保公司应该建立完善的内部管理制度，规范公司的各项业务流程，明确各项业务流程的职责和权限，并严格进行内部监管，防范公司内部不当行为。
2、风险管理制度。
国有担保公司应该建立完整的风险管理制度，主要包括风险评估、风险控制、风险监测等方面。
通过对风险进行全面研究和评估，对不同风险进行精准防范。
3、合规管理。
国有担保公司应该遵守国家法律法规，规避法律风险。
及时了解法律政策的最新变化和规定，并根据具体情况及时调整业务，确保公司的合规经营。
4、人员培训。
为了提高公司员工的风险识别能力，国有担保公司应该加强对员工的风险意识培训，提升员工的风控能力。
5、加强信息披露。
国有担保公司应该加强对外信息披露，并定期公布公司的财务状况、业务情况等信息。
这样可以提高公司形象，增强公众对公司的信任。
三、结语正确认识和防范法律风险，对于国有担保公司的经营和发展具有重要意义。
只有通过合理的风险识别、有效的防范措施，国有担保公司才能顺利度过各种风险挑战，保持其业务安全和稳定性，提高公司的竞争力和市场地位。
浅析国有担保公司业务运作中的法律风险及防范作者：瞿贤桃来源：《时代金融》2020年第09期摘要：与西方发达国家相比，我国担保行业发展相对较晚，虽然其发展速度飞快，且在企业融资过程中发挥了重要作用，推动了我国经济快速增长。
但是，相关法律的不完善，担保公司在制度观念上的不足，在担保公司的业务运作中，仍然存在较大法律风险，制约了担保公司的壮大。
对此，本文探讨了国有担保公司在业务运行中的法律风险，并针对性提出防范措施。
关键词：国有担保公司业务运作法律风险防范措施近年来，随着我国市场经济的快速发展，担保公司在我国发展越发迅速，为现代企业业务顺利开展提供了帮助，受到大中小企业的青睐，担保公司成为了企业信贷的保障，成为银行信贷风险避风港。
近几年之间，担保行业蒸蒸日上，担保项目也应接不暇，经济形势在不断变化，实体经济受到冲击，担保行业法律风险不断增大，影响了担保业务的展开[1]。
如何破除国有担保公司当前困境，有效防范担保业务的法律风险，成为国有担保公司关注重点。
一、担保公司的简单概述在企业、个人向银行申请贷款时，银行为降低自身信贷风险，不会直接向贷款人放款，而是要求贷款人寻找第三方作为担保。
担保公司依照相关银行的规定，让贷款人提供资质证明，通过对证明审核，通过审核后将资料交付银行，银行复核，后放款给贷款者，担保公司因此得到相应服务费用[2]。
一个合格的担保公司，必须具有以下标准：人员素质较高，代偿承诺应兑现，担保业务办理规范，风险防控能力较高，企业实力雄厚，具有完善的从业资质等，如此，担保公司方能为贷款人提供擔保。
二、国有担保公司业务运作中的法律风险（一）反担保措施不够完善在国有担保公司开展担保业务时，银行因无法准确判断借款人是否能够按时还本付息，或者抵押办理困难，通常会要求担保公司为借款人提供担保，将贷款风险由自身转嫁到担保公司中。
因此，借款人和担保公司之间的法律关系包含两种：反担保关系、委托担保关系。
法律风险被银行转嫁到担保公司，国有担保公司在业务运行中，为降低法律风险，反担保发挥着重要作用[3]。
融资性担保公司法律风险防范(政策性)
1. 政策性融资担保公司应严格遵守国家相关法律法规，确保业务操作
合法合规。
2. 应建立完善的内部风险控制体系，对担保项目进行严格审查，评估
风险，确保担保资金安全。
3. 应加强与政府部门的沟通协调，及时了解和掌握国家政策动向，避
免因政策变动带来的法律风险。
4. 应建立专业的法律顾问团队，为公司提供法律咨询和支持，防范和
化解法律风险。
5. 应加强员工的法律知识培训，提高员工的法律意识和风险防范能力。
6. 应建立完善的合同管理制度，确保合同的合法性、有效性和可执行性，防范合同风险。
7. 应建立风险预警机制，及时发现和处理潜在的法律风险，减少损失。
8. 应加强与银行等金融机构的合作，建立风险共担机制，分散风险。
9. 应建立完善的信息披露制度，确保信息的真实、准确、完整，防范
信息披露风险。
10. 应加强与客户的沟通，了解客户需求，提供个性化的担保服务，
提高客户满意度，防范客户违约风险。
融资性担保公司反担保环节法律风险防控融资性担保公司在提供融资担保服务的过程中，反担保环节是非常重要的环节。
反担保是指借款人向担保公司提供的用于担保借款的资产或财产。
然而，在实施反担保环节时，融资性担保公司面临着一系列法律风险，因此，合理的法律风险防控措施显得尤为重要。
一、加强合同管理与审查融资性担保公司在与借款人签订反担保合同时，应对合同进行严格管理与审查。
首先，要明确合同中的各项责任、义务和权益，并确保合同内容的合法有效性。
其次，要审查各种反担保材料，如不动产证书、车辆登记证等，确保反担保物的真实性与合法性。
此外，融资性担保公司应定期对合同进行资产现状评估，确保反担保物的价值充足。
二、完善反担保物质押登记为了确保反担保物的权益得到充分保护，融资性担保公司应积极推进反担保物质押登记工作。
反担保物质押登记是落实法律风险防控的重要手段。
融资性担保公司应及时向有关当局提交反担保物质押登记申请，并保持与监管部门的及时沟通，确保登记工作的顺利进行。
三、加强风险防控与评估融资性担保公司在反担保环节中，应始终保持高度警惕，加强风险防控与评估。
首先，要对提供反担保物的借款人进行尽职调查，全面了解借款人的信用状况、还款能力等关键信息。
其次，要根据反担保物的性质和市场情况，对反担保物进行风险评估，确保其价值稳定和流动性。
此外，融资性担保公司应积极与借款人进行沟通，了解其还款意愿和能力，及时调整风险防控策略。
四、加强合规管理融资性担保公司在反担保环节中，应始终遵守相关法律法规和监管要求，加强合规管理。
首先，要建立健全内部合规制度，确保反担保工作符合法律法规的要求。
其次，要加强对员工的培训与教育，提高其法律意识和风险防控能力。
此外，融资性担保公司应与监管部门保持良好的沟通与合作，及时获取政策信息，确保自身合规运营。
综上所述，融资性担保公司在反担保环节中面临着一系列法律风险，需要采取合理的法律风险防控措施。
加强合同管理与审查、完善反担保物质押登记、加强风险防控与评估、加强合规管理是有效应对法律风险的关键措施。
境外企业担保特点境外企业与境内企业的区别在于企业的成立地即注册地不同,以我国大陆法律规范为依据设立的即成立地在我国大陆地区的是境内企业,否则为境外企业;境外企业为境内企业提供担保是指由境外企业以其保证或特定资产为基础,为境内;,其,境外企业担保风险分析正是由于境外企业担保的上述特点,在境内融资业务中接受境外担保时,存在着不少操作上的难度与法律上的风险,银行也因此面临着境外企业担保的风险防范与控制问题;例如,由于各国法律规定不同,我国与境外企业所在国之间会产生法律上的冲突或障碍,最终导致担保合同无效,此时银行无法获得担保的保障;此外,由于境外企业所在区域在境外,给银行经办人员进行实地考察带来了困难,银行往往无法获得境外企业实际的财务能力和信用的真实信息,从而给境外企业担保能力的核实障债权、实现自身权益的关键,也是法律审查的关键;显然,境外担保企业的担保行为,除了要符合中国法律,也要符合担保企业所在国家和地区的法律,银行在接受境外企业担保之前应从以下几个方面审慎、有效地审查,避免法律风险;第一,必须进行担保资格的核实;担保主体适格,担保行为才能有效;由于企业是否具备从事某项民事活动的资格通常是适用企业成立地即注册地的法律,因此境外企业担保的效力要求担保企业的资格符合所在国的法律要求,也符合中国的法律要求;一旦境外企业的担保人主体资格出现问题,即使出具了担保文件以及签署了担保合同,该文件及合同也有可能归于无效;因此,银行在接受境外企业担保时的依据具体业务情况选用各类担保格式文本,鉴于境外企业为境内企业提供担保的涉外性情况,笔者建议在担保合同中,需要明确以下几点：关于法律适用问题;由于境外企业担保涉及跨越两个或两个以上的法域,因此必然面临如何选择适用法律的问题;目前,“由境外企业以境内资产提供物权担保”以及“由境外企业在境内有可供执行的财产的情况下提供保证担保”这两种担保方式,较之其他方式更具可操作,也有利于保障债权银行的权益,因此,在接受境外企业担保时,银行应优先考虑采用以上两种方式,并在担保合同中明确约定适用我国的法律;关于争议解决方式问题;笔者建议选择仲裁作为解决争议的首要方式;一旦银行与境外担保企业产生争议且无法通过协商达成和解,就必然要涉及运用诉讼或合同,但是对于其他相关担保文件的签署则未进行要求;由于地域空间的限制,境外企业担保文件多在当地签署,而在此种情况下签署的担保文件,如果未经相关人士的见证或者未经合适的转递程序,都有可能导致文件效力瑕疵,从而影响担保的效力;为此,笔者建议,境外担保企业签署的担保文件应委托我国驻境外企业所在地使领馆认证,并经过中国驻外使领馆办理转递手续,通过外交、外事途径进行转递,确保担保文件的效力;由于地域限制以及监控与执行的困难,实践中多采取由境外企业以其在境内拥有的资产为债务人债务提供担保;对此,笔者建议,应以担保企业所在地律师行出具的法律意见书为基础,核实境外企业对拟用于担保的资产的权属状况,并明确依当地立法境外企业以其在我国境内的资产设定担保物权是否有必要履行的手。
谈担保项目中的法律风险
通过对公司担保项目的跟踪，尤其是对产生风险的在保项目的分析和研究，对担保项目中可以产生的法律风险进行了探讨、思考和总结，形成了一些不成熟的想法，仅供在家参考。
一、担保主体的法律风险
1、非法人主体的法律风险
在担保项目中，首先要考察担保主体、反担保主体是否是合格的法人。
在法律事务中，只有合格的法人主体，才有资格申请贷款、申请担保、提供反担保等法律事务。
否则，就可能因主体问题产生法律风险。
在申保对象中，由法人组成的企业集团、法人的分公司等均不是合格的主体，不能成为担保，反担保的主体。
2、公益性主体反担保的法律风险
《担保法》规定：“国家机关、学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位和社会团体、企业法人的分支机构、职能部门不得作为保证人。
”《物权法》规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。
”由此可见，如果担保项目中存在学校、医院等公益性单位作为申请主体的情况，就不能作为反担保保证主体，也不能以其财产作为反担保抵押主体，而只能采取其它反担保措施。
与此相类似的情况还有，以城市供暖系统的财产抵押，从法律上可能能够办理相关抵押登记手续，名义上担保公司是拥有了抵押权。
但一旦发生风险，由于城市供暖的公益性质，处置抵押财产时，将受到严格限制，不可能任意变现。
3、企业设立存续过程中的法律见险
担保主体是否是合格的民事主体，是担保生效的一个重要前提。
在受理担保项目过程中，项目经理应重点审核担保企业、反担保企业在设立、存续过程是否符合法律规定，如是否有合法的验资手续、用于注册的资产是否通过评估确认、担保企业是否进行正常的年检等，以防止因主体问题而引发担保风险。
二、诉讼、仲裁、对外担保法律风险
申保企业是否面临诉讼、仲裁、是否有对外担保等应引起担保公司的高度重视。
申保企业如果存在着重大诉讼、仲裁，以及企业对外提供担保等问题，可能对企业的财务状况产生重大影响，有时甚至影响到企业的生存，但无论是诉讼、仲裁还是对外提供担保都无法直观地通过企
业财务报表体现出来，因此，在企业申报时，就应该让企业自行申报诉讼、仲裁及担保情况，项目经理在进行企业实施考察时，应着重留意企业是否存在诉讼、仲裁和对外担保等法律方面的情况。
三、税务法律风险
在反担保抵（质）押人欠税的情况下，国家的税收权优先于抵押权。
《税收征收管理法》规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质押权、留置权执行。
”这一规定的本意是为了防止欠税人恶意转移财产，但却对担保公司形成了潜在风险。
因此，项目经理在审核申保企业时，一定要严格审核企业的纳税情况，以防止税务法律风险的发生。
四、抵押法律风险
在担保项目中，经常采用的反担保措施是抵押反担保。
因此，抵押过程的法律风险也是担保项目最常见的风险。
主要有以下几种情况：
1、抵押必须办理登记
根据物权法的规定，抵押担保应到相应的登记机关进行抵押登记，未登记的，不发生物权效力。
因此，为避免法律风险，必须在履行抵押手续时办理登记。
在办理担保手续过程中，申保企业有时提出将有关权利证书等留置，其实，从法律意义上讲，留置并不具有抵押效力，一旦项目发生风险，担保公司则无法从中优先受偿。
2、倒贷时应重新办理抵押登记
在履行担保手续时，不办理抵押登记的情况较少。
但另一种情况却比较常见，即企业以还旧贷新的方式进行倒贷。
原贷款时，抵押已经登记并取得他项权证，通常情况下，担保企业希望不重新办理抵押登记。
但从法律上讲，原来抵押所担保的债权已经随着企业还贷而消灭，而针对新的贷款，企业并未办理抵押登记。
严格讲，即使原来的他项权证仍由担保公司占有，抵押也是无效的。
由于这种情况经常发生，大家应予以高度重视。
3、抵押资产价值并非越高越好
担保企业准备用于抵押反担保的资产应以可变现价值作为价值确定依据。
并应与借款数额相当。
如资产价值不足，发生风险时，将出现损失无法补偿的情况，但抵押资产价值是不是越高越好呢？回答是否定的。
根据《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖必须要有保留价。
拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果
出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十，拍卖动产可进行两次，拍卖不动产可进行三次。
如届时仍出现流拍，申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人。
这样，如果抵押资产原始价值较高，则可能出现最终流拍，而给担保公司造成变现损失。
4、不能以闲置土地使用权进行抵押
目前，国家采取了更为严格的土地政策，以控制出现土地闲置。
国务院前不久发布了《关于促进节约集约用地的通知》，进一步强调了严格土地管理的措施。
《通知》对闲置用地问题提出具体处罚措施。
规定：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。
土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
”如果在办理担保手续过程中以申保企业未开发的土地进行抵押，则可能出现担保企业被收取高额土地闲置费，甚至被国家强制收回的情况，从而造成抵押落空。
5、不能以集体土地使用权单独抵押
《担保法》规定：以乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，该企业的厂房等建筑物占用范围内的集体土地使用权同时抵押。
因此，集体土地使用权不得单独设置抵押，否则抵押无效。
6、以划拨土地使用权抵押应在土地部门办理批准手续
《城市房地产管理法》第四十七条规定：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
因此，个别单位认为划拨土地使用权不可抵押这一观点是不正确的。
最高人民法院转发国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》的通知中规定：“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。
”可见，划拨土地是可以抵押的，但必须在国土部门办理批准手续，实现抵押权、处置划拨土地使用权时应补交土地出让金。
根据上述司法解释，划拨土地使用权抵押登记与批准手续可以合二为一。
但根据国家立法精神，将来有可能成立新的登记机构统一办理包括房产、土地、动产等全部抵押登记。
如果由新的登记机构负责办理土地使用权抵押登记，上述司法解释将不再适用。
届时，申保企业以划拨土地使用权抵押时，应分别办理国土部门的批准手续和登记部门的抵押
登记手续。
7、办理抵押资产时应注意其是否存在租赁关系
抵押资产如果存在着租赁关系，承租人的优先购买权优先于担保物权。
抵押资产已经存在着租赁关系不受抵押权的影响。
因此，即使办理了抵押资产登记，抵押效力也不能对抗租赁关系，即“买卖不破租赁”原则。
如果企业到期不能按时偿还贷款，担保公司需要处置抵押物时，则可能受到租赁关系的约束。
8、办理反担保手续时要看其房产与地产是否分离，房产与地产是不可分割的，但在实际操作中，如果担保公司管理不严，则可能出现房产、与地产未全部抵押或分别抵押给两个主体的情况，那么在房产或地产变现时，不可避免地会产生不同抵押之间的矛盾冲突，发生风险。
因此，在办理反担保手续时，必须做到房产与对应的地产同时办理抵押登记。
9、对在建工程抵押要关注其是否已足够支付价款
在建工程中，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权，根据《合同法》规定，发包人未按约定支付价款的，承包人可以申请人民法院将该工程依法拍卖，并从中优先受偿。
同时在最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的司法解释中规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
”因此，在反担保抵押过程中，如涉及到在建工程抵押时，项目经理应充分审核抵押人是否已足额支付价款。
以防止抵押权落空。
五、申保企业的反担保保证人为其子公司的法律风险
最高人民法院于2001年12月发布《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释[2000]44号）对于这个问题有所明确。
法释[2000]44号第4条规定：“董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效。
除债权人知道或者应当知道的外，债务人、担保人应当对债权人的损失承担连带赔偿责任。
”如发生反担保的保证合同无效，则债务人、担保人承担的仅是赔偿责任，而不是担保责任，其中的风险就有可能由担保公司承担。
