关于将地价计入房产原值征收房产税的政策指引10页word

地价款要并入房产原值缴税某食品公司成立于2007年11月1日，为独立核算的有限责任公司，主营蜜饯、罐头（畜禽水产罐头、果蔬罐头）研发、生产经营及销售。

2012年10月6日，税务稽查人员到该企业进行纳税检查时，提出企业未将支付的地价款并入房产原值缴纳房产税，对此企业财务人员非常不解。

原来，该企业为扩大生产经营规模，2010年新征用土地7万平方米，支付土地转让价款1260万元，每平方米平均地价180元。

取得土地时，企业账务处理为“借：无形资产1260万元；贷：银行存款1260万元。

”企业在该宗土地上建造厂房、办公楼，建筑面积16万平方米，建筑成本17600万元。

2011年5月达到使用状态并竣工决算转入固定资产。

企业账务处理为“借：固定资产 17600万元；贷：在建工程 17600万元”。

企业从2011年6月开始按照17600万元税基缴纳2011年房产税，即17600×70％×1.2％÷12×7＝86.24（万元）。

土地价款是否要缴纳房产税呢？《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确。

该文件第三条明确了将地价计入房产原值征收房产税问题。

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

按照财税〔2010〕121号文件规定，企业应将支付的地价款并入房产原值缴纳房产税。

企业新建工业园区的宗地容积率为建筑面积16万平方米÷土地面积7万平方米＝2.29。

因该容积率大于0.5，故应将支付的全部地价款纳入房产原值缴纳房产税。

所以企业应缴纳2011年度房产税（1260＋17600）×70％×1.2％÷12×7＝92.414（万元），企业应补缴税款92.414－86.24＝6.174（万元）。

会计实务类价值文档首发！地价计入房产原值要把握好这5个“确认”-财税法规解读获奖文
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地价计入房产原值征收房产税一直是税务机关征管的难点，也关系到纳税人的痛点。

长期以来，征纳双方因对法规的理解不同，导致争议不断。

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定，地价计入房产原值征收房产税。

该条还规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

对宗地容积率大于0.5的，按宗地内的所有土地价值计入房产原值计征房产税。

因此，仅按宗地上所有建筑房产所占用面积折算的地价部分计入房产原值计征房产税是不完全的。

实务中，对该政策的理解需把握两个关键点：宗地容积率和地价。

宗地容积率较好理解，一宗地为一个权属单位。

对一宗土地有着若干个土地证，如果土地是互相连接的，则仍视为一宗地；对同一个土地使用者使用不相连接的若干地块时，则每一地块分别为一宗地。

容积率指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗地土地面积之比。

而地价计入房产原值的确认，就是房产税计税依据的重点问题，根据现行税收法规规定，应注意把握以下五点。

一是出租和自用房产地价的确认。

纳税人房产有部分出租、部分自用的，应划分出租与自用房屋建筑面积，在按上述原则确定宗地容积率后，根据出租和自用房屋建筑面积占总建筑面积的比例分别确定地价计入房产原。

专家解读：地价计入房产原值征收房产税的原因面对高涨的房价，被寄予降低房价厚望的房产税成为一个炙手可热的词语，日前，一份有关“将地价计入房产原值征收房产税”的通知，再次引发热议和关注。

郑州市税法专家王国娜认为，该条款的出台，是国家规范税务制度的一个步骤，不代表将全面开征房产税。

政策：地价计入房产原值征收房产税上周，财政部和国税总局下发一份名为《安置残疾人就业单位城镇土地使用税政策等通知》的文件，其中一条规定将地价计入房产原值征收房产税。

新规指出，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价。

该文一出，业内人士分析称，该政策是对旧有的房产征税条例的修订，也可能是为新房产税开征铺路。

记者就此请郑州市税法专家王国娜进行了解读。

她认为该条款的出台，是国家规范税务制度的一个步骤。

“此房产税非彼房产税。

”王国娜说，近来大家(小区网论坛)所热议的房产税是针对个人保有房屋而征收的，根据国家现有规定，这个税一直是免缴的。

而新规中所说的“房产税”是针对用作经营、出租等以盈利为目的的房屋而征收的。

“出台新规并不代表国家将全面开征房产税。

”原因：新会计准则会漏计地价，与税法有冲突“土地越昂贵，以后所需要缴纳的房产税就越高。

”王国娜说，以往计算房产税都不包含地价，仅按照房屋建造成本缴纳房产税。

据介绍，2006年出台的新会计准则对土地以无形资产形式与房屋价值单独核算，而房产税是按照账面价值计算缴税的，这样房产税变成按房屋建造成本计税。

“根据税法，地价应该计入房产税范围内，这和目前的企业会计制度是冲突的，这次规定，首次明确了房产税的征税原值问题，企业会计制度应‘服从’税法。

”王国娜解释说，企业会计制度未明确地价问题，这样会造成漏洞，因为现在地价已经成为房产最重要的价值所在，所以需要修订相关的法规。

“房价上涨，不是建筑物本身的价格上涨了，而是住宅所属的土地的价格上涨了。

”王国娜认为，计算房产税必须按照房屋实际价值，这个价值必须包含土地价格这个重要因素。

如何确定计入房产原值的地价2011-05-24 14:15:44| 分类：新财税政策| 标签：|字号大中小订阅文章作者：中国税网：毛岚12月21日，财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件，对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确，该文件第三条明确了将地价计入房产原值征收房产税问题：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

”笔者认为，该文件应当这样理解：除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

现举例说明：例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元）假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。

该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。

例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自2010年12月21日起，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。

⼟地使⽤权是否应当计⼊房产原值计算缴纳房产税
⼟地使⽤权转让是指⼟地使⽤者将⼟地使⽤权再转移的⾏为,包括出售、交换和赠送。

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⼟地使⽤权是否应当计⼊房产原值计算缴纳房产税
购⼊的⼟地使⽤权，或以⽀付⼟地出让⾦⽅式取得的⼟地使⽤权，按照实际⽀付的价款作为实际成本，并作为⽆形资产核算，待该项⼟地开发时再将其账⾯价值转⼊相关在建⼯程。

会计账务处理为：以⽀付⼟地出让⾦⽅式取得的⼟地使⽤权，按照实际⽀付的价款，借记“⽆形资产”科⽬，贷
记“银⾏存款”等科⽬;待该项⼟地
企业购⼊或以⽀付⼟地出让⾦⽅式取得的⼟地使⽤权，在尚未开发或建造⾃⽤项⽬前，作为⽆形资产核算;企业因利⽤⼟地建造⾃⽤某项⽬时，将⼟地使⽤权的账⾯价值全部转⼊在建⼯程成本。

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将地价计入房产原值征收房产税的综合规定一、计算案例：某企业土地土地面积2000平方米，价值120万元，其上有建筑物一栋，建筑面积500平方米，价值50万，该房产企业为自用，计算企业2011年度应缴纳的房产税。

解：其应缴纳房产税：1、计算土地容积率=500÷2000=0.252、容积率＜0.5，因此土地价值部分计入房产税计算依据3、土地单位土地价值=120÷2000=0.06（万元）4、土地应计入房产税计算依据的土地价值=500×2×0.06=60（万元）5 、土地上建筑物应缴纳房产税=(60＋50)×(1-30%)×1.2%=0.924（万元）二、政策依据1、《财政部国家税务总局关于安臵残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）（三）关于将地价计入房产原值征收房产税问题对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

本通知自发文之日（2010年12月20日）起执行。

此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。

2、《江苏省财政厅、江苏省地方税务局转发财政部、国家税务总局关于安臵残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（苏财税[2011]3号）（二）按照《通知》规定，对宗地容积率低于0.5的，其计入房产原值的地价按以下公式计算：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价通过划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价为零。

3、《江苏省税务局关于房产税车船使用税若干具体问题的解释和规定》(苏税三…87‟11号)的规定：“纳税单位的房产，当月发生增减变动的，均从次月份起调整房产计税价值。

”因此，纳税人因执行财税…2010‟121号文件造成2010年12月份房产计税原值发生增减变动的，应当从2011年1月份起相应调整其应缴纳的房产税，即2010年12月21日至2010年12月31日期间不需要计算房产税补(退)税额。

房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入，按照房产计税价值征税的，称之为从价计征，对于从价计征的，我国《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次性减除10%－30%后的余值计算缴纳。

由于财税[2010]121号文明确规定了将土地价值计入房产的计税价值，业内由此重新热议起将地价计入房产原值征收房产税的问题，笔者本文为此专题分析相关的两大问题。

一、对土地价值计入房产原值征收房产税问题的溯源到目前为止，我国对房产税计税最主要的税法依据之一是财税[2008]152号文，该文规定，从2009年1月1日起，“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第8号）第十五条同时废止。

”从该段规定可以看出三层含意：一是对于依照房产原值计税的房产，不论企业是否已记载在其会计账簿固定资产的账户中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

也就是说，对于企业计缴房产税的房屋原价，不一定完全依赖于企业账面固定资产账户对房产价值的核算结果，也就是说，依照房产原值计税的房产价值不一定来源于企业账面，如果企业有漏计、少计或错计等情况，仍应以企业构建房屋的实际原价进行计税。

二是房屋原价必须根据国家有关会计制度的规定进行核算并记载，否则，税务机关有权按规定予以调整或重新评估，但值得注意的是，税法对究竟如何予以调整或重新评估并未明确。

笔者认为，税务机关的调整应该是以国家会计制度为依据，按照对企业所构建房屋进行正确核算后的结果进行调整（因为税法没有相关具体规定）；而如果是重新评估，从我国对房屋征收房产税的计税基础取决于房产原值的规定来看，重新评估也应该是对原构建房屋时的实际价值进行评估，即对房屋的原始会计成本进行评估，所以，评估时应剔除在房屋构建完工后地价和房价上涨的因素，即评估当初房屋构建完工时的价值。

财税[2010]121号文件解读发布时间：2011年03月31日信息来源：南通市海门地方税务局陈俊杰字体：【大中小】访问次数：30533财政部、国家税务总局于去年年底发布了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文，笔者现就通知中关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题、出租房产免收租金期间房产税问题以及将地价计入房产原值征收房产税问题这三方面对该文件进行解读。

一、关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。

具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。

关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税的问题，国家税务总局在1988年下发的《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）第十八条第四项中明确，对民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地减免征收城镇土地使用税。

后来，民政部门不再直接举办福利工厂，但随着福利事业的社会化，残疾人就业的单位逐步拓展到经济、社会的各个领域，一些企事业单位承担起了安置残疾人就业的社会责任。

为继续贯彻促进残疾人就业的精神，保持政策的连续性，对安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题在财税[2010]121号中重新进行了明确。

也就是说安置残疾人就业单位可以减征或免征某年度城镇土地使用税的条件有两条：（1）一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）；（2）实际安置残疾人人数高于10人（含10人）。

此外，财税[2010]121号规定，《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）第十八条第四项关于民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地减免政策废止。

房产税计税依据明确房产原值包含地价《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

至此，结束了征纳双方在实际征管中对土地价值是否应构成房产税计税依据的争论。

笔者认为，纳税人在按这条规定具体操作时应注意三个问题。

宗地容积率高低决定计税面积的大小宗地容积率是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。

计算公式为：容积率=总建筑面积÷总用地面积。

比如，A、B两企业分别取得一块宗地，其中，A企业宗地面积为30000平方米，全部地价为3000万元。

该宗土地上的房屋的总建筑面积为12000平方米；B企业宗地面积为20000平方米，全部地价为2000万元。

该宗土地上的房屋的总建筑面积为15000平方米。

则A企业的宗地容积率为12000÷30000＝0.4，B企业的宗地容积率为15000÷20000＝0.75。

依照财税[2010]121号文件规定，宗地容积率低于0.5的，即“大地小房”，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

对宗地容积率大于0.5的，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，即将全部地价计入房产原值。

因此，上例中A 企业应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，即计入房产原值的地价＝土地单价×房产建筑面积×2＝3000÷30000×12000×2＝2400（万元）；B企业应按整宗土地面积的总地价2000万元计入房产原值计征房产税。

关于财税[2010]121号文件的解读近日，财政部、国家税务总局下发了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号，以下简称通知）。

为使各地准确把握政策内涵，减少政策执行的偏差，现将通知中有关政策解读如下：一、关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税问题为促进残疾人就业，国家税务总局在1988年下发的《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）中明确，对民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地，可由省级税务机关确定征免城镇土地使用税。

但随着政府职能的转变，实施政企分开，民政部门不再直接举办福利工厂。

与此同时，随着福利事业的社会化，残疾人就业的单位逐步拓展到经济、社会的各个领域，一些企事业单位承担起了安置残疾人就业的社会责任。

为继续贯彻促进残疾人就业的精神，保持政策的连续性，应对安置残疾人就业单位的城镇土地使用税政策重新明确。

为此，参照营业税、企业所得税、增值税等税种的现行优惠政策，结合城镇土地使用税自身特点，将减免税条件设定为：在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）。

考虑到此前福利工厂城镇土地使用税具体征免税是授权各省（区）确定的，为保持政策及管理的适当衔接，通知还规定具体减免税比例及管理办法仍由各地确定。

二、关于出租房产免收租金期间房产税问题现行房产税政策规定，出租房产按租金收入征税。

在实际的房产租赁中，一些出租人往往采取给予一定期限免收租金的优惠来招揽承租人。

而房产免收租金期间如何征收房产税，各地做法也不尽一致。

一些地方按实际租金收入征税，免收租金期间纳税人对其房产按零租金申报，据此计算的应纳税款为零，造成了税收流失。

还有一些地方采取了核定租金收入的办法，但按照征管法规定，核定收入的前提是申报收入偏低，而免租期间出租人又确无租金收入，核定征税的前提也不成立。

2010年12月21日，财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件，对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确，该文件第三条明确了将地价计入房产原值征收房产税问题：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

”笔者认为，该文件应当这样理解：除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

现举例说明：例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元）假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。

该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。

例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自2010年12月21日起，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。

土地使用权是否计入房产原值缴纳房产税？—企业会计准则和税务差异。

答：一、根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)，对依照房产原值计税的房产，房屋原价应根据国家有关会计制度的规定进行核算。

对纳税人未按照国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

因此，企业根据新会计准则的规定未将土地使用权在房屋原价中核算，则在计算缴纳房产税时不需将土地使用权计入房产原值计算缴纳房产税，但对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定对房屋原价进行调整或重新评估后计算缴纳房产税。

另据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)，自2010年12月21日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

对宗地容积率低于0.5的，其计入房产原值的地价按以下公式计算：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价。

通过划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价为零。

一、这一规定与《企业会计准则》存在的差异形资产单独核算，土地使用权账面价值不计入建筑物建造成本。

企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。

自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。

外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

也就是说执行《企业会计准则》的企业，其取得的土地使用权是单独作为无形资产核算的，其价值不包括在账簿中固定资产－房屋的价值中，因此，其在计算缴纳房产税时是并不包含土地价款的。

海南省地方税务局关于进一步明确将地价计入房产原值征收房产税有关问题的通知——琼地税发〔2014〕180号各市、县、区地方税务局，各直属稽查局，省局各部门：为正确贯彻执行《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）和《海南省财政厅海南省地方税务局转发财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（琼财税〔2011〕299号）关于将地价计入房产原值征收房产税的规定，经研究，现就有关问题明确如下：一、宗地地价包括哪些内容地价既包括取得土地使用权支付的价款，也包括开发土地发生的成本费用，如拆迁补偿费、规划设计、勘探费、“七通一平”费用等。

以出让或转让方式取得的土地的，取得土地使用权支付的价款包括支付的土地出让金或者土地转让价款、契税、耕地占用税。

以接受投资入股方式取得土地的，取得土地使用权支付的价款包括投资作价价格及契税。

以抵债或交换方式取得土地的，取得土地使用权支付的价款包括交换的物质利益（如材料、土地、不动产等）价格及契税。

以接受无偿捐赠方式取得土地的，取得土地使用权支付的价款包括接受时的市场公允价格及契税。

以继承方式取得土地的，取得土地使用权支付的价款包括被继承人取得土地使用权支付的价款。

二、划拨土地计入房产原值的问题单位或个人取得的划拨地，无论以什么方式取得，或者是否经过评估增值，均不需要计入房产原值。

三、新建商品房、二手房用地价格计入房产原值的问题由于新建商品房、二手房是连房带地一并交易，销售价格中已含有该房产相应分割的土地价格并全额计入房产原值，因此不需再重新将地价计入房产原值。

附件：1.《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）2.《海南省财政厅海南省地方税务局转发财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（琼财税〔2011〕299号）海南省地方税务局2014年9月23日附件1财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知财税〔2010〕121号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、青海、宁夏省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：经研究，现将安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策通知如下：一、关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务土地价计入房产原值缴纳房产税,你算对了
没?
编者按：很多同学在计算缴纳房产税时，一般不会忘记将土地使用权价款计入房产原值，但往往忽略容积率这个因素，导致申报缴纳房产税错误，结果被税务机关处罚，多缴冤枉税。

案例概况
南方吉祥有限公司（以下简称“吉祥公司”）2016年账列无形资产土地使用权，该地块占地20000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，该房屋建筑物账列原值8000万元，由吉祥公司自用，问吉祥公司2016年度如何缴纳房产税？（假定吉祥公司所在地政府规定计算房产余值的减除比例为30%，土地价值账列“无形资产--土地使用权”科目）？
税务分析
一、政策依据
《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）；
《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）。

二、实务分析
《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。

具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

关于计税房产原值新规的政策解读一、房产税计税房产原值的税务变化（一）新规——计税房产原值应包含地价2010年12月21日，财政部、国家税务总局发布“关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知”（财税[2010]121号），对房产税计税房产原值问题进行了重新明确：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

（二）旧规——计税房产原值按照房屋原价2008年12月18日，“财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知”（财税[2008]152号），关于房产原值的确定是，“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

”1986年，财税地【1986】8号，“关于房产税具体问题的解释和暂行规定”，“房产原值是指纳税人按照国家会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

对纳税人未按照会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。

”达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

自制的包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。

（三）新旧规差异对比新旧房产计税原值规定，主要变化有二：一是新规将土地价值（不论土地是否单独计价入账）并入房产原值计算房产税，二是关于地价并入房产原值时要考虑容积率。

二、关于新规需要总局进一步明确的几个问题几个概念1、建筑面积——亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

2、房屋占地面积——是指房屋底层外墙（包括柱、廊、门、阳台）外围水平面积。

3、容积率——是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。