会计实务：土地成本是否计入房屋原值,如何进行财税处理

地价款要并入房产原值缴税某食品公司成立于2007年11月1日，为独立核算的有限责任公司，主营蜜饯、罐头（畜禽水产罐头、果蔬罐头）研发、生产经营及销售。

2012年10月6日，税务稽查人员到该企业进行纳税检查时，提出企业未将支付的地价款并入房产原值缴纳房产税，对此企业财务人员非常不解。

原来，该企业为扩大生产经营规模，2010年新征用土地7万平方米，支付土地转让价款1260万元，每平方米平均地价180元。

取得土地时，企业账务处理为“借：无形资产1260万元；贷：银行存款1260万元。

”企业在该宗土地上建造厂房、办公楼，建筑面积16万平方米，建筑成本17600万元。

2011年5月达到使用状态并竣工决算转入固定资产。

企业账务处理为“借：固定资产 17600万元；贷：在建工程 17600万元”。

企业从2011年6月开始按照17600万元税基缴纳2011年房产税，即17600×70％×1.2％÷12×7＝86.24（万元）。

土地价款是否要缴纳房产税呢？《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确。

该文件第三条明确了将地价计入房产原值征收房产税问题。

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

按照财税〔2010〕121号文件规定，企业应将支付的地价款并入房产原值缴纳房产税。

企业新建工业园区的宗地容积率为建筑面积16万平方米÷土地面积7万平方米＝2.29。

因该容积率大于0.5，故应将支付的全部地价款纳入房产原值缴纳房产税。

所以企业应缴纳2011年度房产税（1260＋17600）×70％×1.2％÷12×7＝92.414（万元），企业应补缴税款92.414－86.24＝6.174（万元）。

解读如何将土地价值正确并入房产原值缴纳房产税根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）1.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

2.只要土地使用权证上登记的名字是你公司的，那么计算房产税时是，要将（土地价值+房屋帐面价值合并总额）*1.2%计算缴纳房产税。

一、关于并入房产原值的土地价值1、应并入房产原值计算缴纳房产税的土地价值，其包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，包含为取得该地所有的付出，如耕地占用税、契税等。

不能以摊销后的土地剩余价值计税。

2、宗地容积率高于0.5的，应将全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税；宗地容积率低于0.5的，应将全部土地价值按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定房产原值计算缴纳房产税。

二、关于宗地容积率1、容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的地上总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。

通常所说的容积率是指规划容积率，即等于地上总建筑面积÷规划用地面积，也指即宗地内规划允许地上总建筑面积与宗地面积的比值。

但在税收实践中的容积率是指实际容积率。

2、容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。

宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

3、纳税人如果受让多宗地块且分别领取国有土地使用证的，依照上述文件规定则视为多宗地，应分别计算各地块的宗地容积率。

三、关于房产建筑面积容积率的计算需要地上建筑物的总建筑面积的数据，而地上建筑物并不专指房产，既不等于各房产的建筑面积之和，也不等于各房产的基底面积。

企业购地建房如何将地价并入房产原值缴纳房产税企业购地建房如何将地价并入房产原值缴纳房产税企业购买土地后建房，如何将地价合理地并入所建房产的原值中缴纳房产税，以避免纳税风险？财税[2010]121号文件第三条中，只有一段话：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

”没有更多的细致解释。

因此，一些解读文章众说纷纭、口径不一；在大量同行的财税实战中，有些具体的问题也得不到确切的答案。

笔者通过查阅大量的相关文件、资料和各地税收征管部门的实际做法，结合自己的思考和认识，梳理出了以下十个相关涉税知识点，并通过实例加以示范，希冀对同行们在实战中有所启发和参考。

一、“宗地”和“容积率”的概念地产学上的一宗地为一个权属单位；如果一宗土地有着若干个土地证，但土地是互相连接的，则仍视为一宗地。

容积率是指一宗土地上的建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗地土地面积之比，它是反映土地使用强度的指标。

税收实践中的宗地容积率指的是实际容积率（房屋总建筑面积/实际用地面积），而非规划容积率（地上总建筑面积/规划用地面积）。

二、宗地容积率不同如何分别计算计入房产原值的地价。

1、对宗地容积率大于0.5的，按宗地内的所有土地价值计入房产原值计征房产税，而不是仅按该宗地上所有建筑房产所占用面积折算的地价部分计入房产原值计征房产税。

2、对宗地容积率低于0.5的，属于“大地小房”，按宗地内房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定土地价值计入房产原值计征房产税。

即：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价案例一（会计处理对计税原值的影响）A公司受让土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元，2010年底房屋总建筑面积和占地面积均为1000平米。

⼟地价值计⼊房产原值如何征收房产税房产原值是房产的初始⼊账的价值，通常是不需求计算的。

在实际⽣活中征收房产税的时候，有的⼟地价值是计⼊房产原值的，⼀些⼈就不清楚如何缴纳税费，那么⼟地价值计⼊房产原值如何征收房产税，下⾯店铺的⼩编为⼤家整理了相关内容，来为⼤家解答。

房产原值的房产税征收财税[2010]121号是有新的规定:对按照房产原值计税的房产，⽆论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得⼟地使⽤权⽀付的价款、开发⼟地发⽣的成本费⽤等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑⾯积的2倍计算⼟地⾯积并据此确定计⼊房产原值的地价。

房产税有两种计算标准：1.从租计征，就是按租⾦收⼊·*12%计算房产税。

2.从价计征，按房产原值*(1-30%)*1.2%计算。

房产原值包含哪些房产原值中应包含契税和预售合同交的印花税。

根据《财政部的国家税务总局的对于房产税乡镇⼟地运⽤税有关疑问告诉》(财税[2008]152号)第⼀条就是对根据房产的原值计税的房产，不管是不是记载在管帐账簿固定资产科⽬中，均应依照房⼦原价计算交纳房产税。

房⼦原价应根据国家有关管帐制度规则进⾏计算。

《公司管帐制度》第⼆⼗七条第⼀款第⼀项置办的不需求通过缔造进程即可运⽤的固定资产，技实际付出的买价、包装费、运输费、装置本钱、交纳的有关税⾦等，作为⼊账价值。

依此规则：契税和预售合同交的印花税应为置办中交纳的有关税⾦，应作为房产原值。

1、⾃建的房⼦需求供给原⼟地申请运⽤、建房申请等费税、修建公司的修建、修建材料和装饰等的累计总和;2、采购的商品房原开发公司售房、契税单、装饰等的累计总和;3、采购的⼆⼿房本来房主交易时的营业税确定交纳、个税确定交纳、契税单、装饰等的累计总和;4、拍卖的房⼦原拍卖单、纳税单、装饰等的累计总和;5、属共有产业改变名字的房⼦如因离婚改变名字的房⼦等按改变之前的来历分类。

房产原值如何计算依照《中华⼈民共和国房产税暂⾏条例》规则，房产税依照房产原值⼀次减除10%⾄30%后的余值计算交纳。

土地成本是否计入房屋原值，如何进行财税处理？【会计实务经验之谈】问：我公司执行《企业会计制度》，去年土地成本计入房屋原值后形成固定资产并按建筑物的最低年限20年计提了折旧，但有的说土地成本不得计提折旧，应按无形资产摊销，那我公司的账务处理是否恰当？另外，因为土地是按使用年限50年来摊销的，那么按土地账面价值计提的折旧与按使用年限计算的摊销额之间的差额是否要作纳税调整？推荐答案1.会计处理规定。

《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。

房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。

财政部《关于印发〈实施企业会计制度及其相关准则问题解答〉的通知》（财会[2001]43号）规定，如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物的，则将其价值转入无形资产进行摊销。

2.财税处理差异。

如果把土地使用权视为固定资产整体核算，会计上对土地使用权是按所建房屋的折旧年限计提折旧，而税法上是按“合同规定的使用期间”摊销，一般来讲，土地使用权的“合同规定的使用期间”是要大于房屋20年的折旧年限，两者的折旧或摊销年限存在差异。

以上差异造成的影响：首先，会计与税法对房屋确认的原值不同，会计上包括了转入的土地使用权，税法上不包括。

其次，对房屋净残值的影响，会计上，对房屋“应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留”，而税法上规定企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值。

浅议土地使用权如何计入房产原值计征房产税无论土地使用权在会计上如何核算，都要并入房产原值计征房产税。

按照现行企业会计准则的规定，土地使用权与房产价值分别在不同科目核算，计入房产税计税依据的土地使用权价值又是如何确定的呢？今天，就和大家说说这一话题。

首先，我们来看财税【2010】121文是怎样规定的。

该文第三条“关于将地价计入房产原值征收房产税问题”是这样表述的：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

”其次，我们可以理解为：计入房产原值计征房产税的地价，与该宗地的容积率密切相关。

若企业宗地容积率大于或等于0.5，地价全额计入房产原值计征房产税；若宗地容积率小于0.5，可允许将部分土地的地价计入房产原值，即按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。

举例：某企业有偿取得一宗土地用于建造厂房，该地块总面积10,000平方米，支付地价8,000万元，开发土地发生的成本费用800万元，完工厂房建筑面积为5,500平方米。

通过计算，该宗地容积率=5,500/10,000=0.55;因此，地价8,800万元（含土地开发成本费用），应当全额计入房产原值计征房产税。

若完工厂房建筑面积4,400平方米，该宗地容积率=4,400/10,000=0.44，小于0.5，则计入房产原值的地价=应税房产建筑面积*2*土地单价=4,400平方米*2*8,800/10,000=7,744万元。

最后，要正确计算计入房产原值的地价，还应该掌握两个专业术语，即宗地和容积率。

宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块，一般情况下，一宗地为一个权属单位。

同一土地使用者使用不相连接的若干地块时，则每一地块分别为一宗。

宗地是土地登记的基本单元，也是地籍调查的基本单元。

房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入，按照房产计税价值征税的，称之为从价计征，对于从价计征的，我国《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次性减除10%－30%后的余值计算缴纳。

由于财税[2010]121号文明确规定了将土地价值计入房产的计税价值，业内由此重新热议起将地价计入房产原值征收房产税的问题，笔者本文为此专题分析相关的两大问题。

一、对土地价值计入房产原值征收房产税问题的溯源到目前为止，我国对房产税计税最主要的税法依据之一是财税[2008]152号文，该文规定，从2009年1月1日起，“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第8号）第十五条同时废止。

”从该段规定可以看出三层含意：一是对于依照房产原值计税的房产，不论企业是否已记载在其会计账簿固定资产的账户中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

也就是说，对于企业计缴房产税的房屋原价，不一定完全依赖于企业账面固定资产账户对房产价值的核算结果，也就是说，依照房产原值计税的房产价值不一定来源于企业账面，如果企业有漏计、少计或错计等情况，仍应以企业构建房屋的实际原价进行计税。

二是房屋原价必须根据国家有关会计制度的规定进行核算并记载，否则，税务机关有权按规定予以调整或重新评估，但值得注意的是，税法对究竟如何予以调整或重新评估并未明确。

笔者认为，税务机关的调整应该是以国家会计制度为依据，按照对企业所构建房屋进行正确核算后的结果进行调整（因为税法没有相关具体规定）；而如果是重新评估，从我国对房屋征收房产税的计税基础取决于房产原值的规定来看，重新评估也应该是对原构建房屋时的实际价值进行评估，即对房屋的原始会计成本进行评估，所以，评估时应剔除在房屋构建完工后地价和房价上涨的因素，即评估当初房屋构建完工时的价值。

房地产开发项目的土地使用税如何账务处理？问：房地产企业因项目开发支付的土地使用税是计入当期费用还是计入开发成本中？答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。

指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（六）开发间接费。

指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

根据上述规定，开发产品计税成本支出中不含土地使用税。

《企业会计准则应用指南—附录（会计科目和主要账务处理）》（2006）规定：6602管理费用一、本科目核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工工资及福利费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等。

三、管理费用的主要账务处理。

按规定计算确定的应交矿产资源补偿费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税，借记本科目，贷记“应交税费”科目。

因此，企业的土地使用税在“管理费用”科目中列支。

综上所述，房地产企业因项目开发支付的土地使用税，账务处理应计入当期费用；企业所得税而言，不能计入开发产品的计税成本。

解读如何将土地价值正确并入房产原值缴纳房产税《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）文件规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

本通知自发文之日起执行，此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。

现在解读如下：一、关于并入房产原值的土地价值1、应并入房产原值计算缴纳房产税的土地价值，其包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，包含为取得该地所有的付出，如耕地占用税、契税等。

不能以摊销后的土地剩余价值计税。

2、宗地容积率高于0.5的，应将全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税；宗地容积率低于0.5的，应将全部土地价值按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定房产原值计算缴纳房产税。

二、关于宗地容积率（容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）÷厂区占地面积或容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积。

）1、容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的地上总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。

通常所说的容积率是指规划容积率，即等于地上总建筑面积÷规划用地面积，也指即宗地内规划允许地上总建筑面积与宗地面积的比值。

但在税收实践中的容积率是指实际容积率。

2、容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。

宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

3、纳税人如果受让多宗地块且分别领取国有土地使用证的，依照上述文件规定则视为多宗地，应分别计算各地块的宗地容积率。

土地价值如何计入房产原值缴纳房产税土地价值如何计入房产原值缴纳房产税？如何进行帐务处理？1、《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）关于将地价计入房产原值征收房产税问题对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

【1】执行日期本通知自发文之日起执行。

此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。

财政部国家税务总局2010年12月21日【2】,租赁土地如何计算房产税、土地税。

【3】，会计帐目是否要调整？会计帐不做调整。

【4】，如何计入房产原值？投影面积？总面积？分摊面积？例：占地10000平，价值1000万元。

建筑占地1000平，10层，建筑面积共10000平。

建筑计税基础2000万元。

容积率为1，土地价值全部计入房产原值。

如果是1000平的平房，容积率为0.1，土地价值1000*0.2=200万计入房产原值征税。

《企业会计制度》明确要对土地进行价值核算，房屋原值中应包含地价。

《企业会计准则》规定，企业可将土地单独进行会计核算。

如仓储、物流企业等特殊性。

宗地容积率0.5。

【5】、是划拨土地如何处理通过划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价为零。

财税[2008]152号第一条规定，依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

2、车棚、污水处理站顶蓬、煤蓬、临时简易仓库等，是否征房产税？《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3 号）房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

售楼部、临时房屋应交纳房产税。

根据《财政部、国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知》（财税[2008]123号）文件的规定‚加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。

土地使用权是否计入房产原值缴纳房产税？—企业会计准则和税务差异。

答：一、根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)，对依照房产原值计税的房产，房屋原价应根据国家有关会计制度的规定进行核算。

对纳税人未按照国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

因此，企业根据新会计准则的规定未将土地使用权在房屋原价中核算，则在计算缴纳房产税时不需将土地使用权计入房产原值计算缴纳房产税，但对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定对房屋原价进行调整或重新评估后计算缴纳房产税。

另据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)，自2010年12月21日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

对宗地容积率低于0.5的，其计入房产原值的地价按以下公式计算：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价。

通过划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价为零。

一、这一规定与《企业会计准则》存在的差异形资产单独核算，土地使用权账面价值不计入建筑物建造成本。

企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。

自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。

外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

也就是说执行《企业会计准则》的企业，其取得的土地使用权是单独作为无形资产核算的，其价值不包括在账簿中固定资产－房屋的价值中，因此，其在计算缴纳房产税时是并不包含土地价款的。

地价计入房产原值征收房产税_探析将地价计入房产原值计缴房产税的两大疑惑问题2022年12月21日，财政部、国家税务总局联合发布了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2022]121号，以下简称“12l号文”)，第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

”笔者对关于将地价计人房产原值计缴房产税产生两大疑惑，在下文尝试做了分析，希望能广大读者的思考。

一、“房产原值均应包含地价”究竟是否包括文发之日前的地价121号文规定：“本通知自发文之日起执行。

此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。

”121号文发文日为2022年12月21日，即执行该文的时间起点就应该是2022年12月21日。

但是，究竟是指从2022年12月21日起以后新构建的房屋均应包括地价计税还是指从该日起所有计缴房产税的房产原值均应包括地价计税如果是前一个答案，则在一般情况下，企业无需考虑2022年12月2旧前所构建房产不含地价的问题，但前提是企业必须严格遵循了所依。

法执行的会计制度。

即，如果执行的是《企业会计准则》，则企业仍可以按照2022年12月21日前构建的不含地价的房产原值计缴房产税；如果企业因执行《企业会计制度》(包括《小企业会计制度》，下同)而使得房产原值应该包含地价，则企业应按包含地价的房产原值计缴房产税。

否则，税务机关将会对房产原值加上应包含的地价进行纳税调整。

但必须注意的是，如果需要按照包含地价的房产原值计缴房产税，则都必须计算宗地容积率。

而如果是后一个答案，则企业和税务机关都必须考虑2022年12月21日前企业所构建房屋应该包含的地价。

在这种情况下，如果企业因原来执行的《企业会计制度》而使得企业的房产原值包含了地价，需注意两点，一是要核实相关房产原值所包含的地价是否正确，不正确的需调整iE确；二是当容积率低于0.5时，要按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计人房产原值的地价。

地价款要并入房产原值缴税随着房地产行业的快速发展，人们的房产投资需求也越来越旺盛。

在购房过程中，除了购买房屋本身的成本，还需要支付各项税费。

其中一项重要的税费是房产税，而关于房产税中的一个重要问题就是地价款的处理。

本文将围绕这一问题展开探讨，详细介绍地价款要并入房产原值缴税的相关政策和应注意的事项。

首先，我们需要了解什么是地价款。

地价款是指购买房屋时，除了购买房屋本身的价值外，还需要支付给国家的土地使用权费用。

在购房合同中，一般会将地价款和房屋本身的价值分开列明。

而在计算房产税时，地价款的处理方式则有所不同。

按照我国现行的政策，地价款是要并入房产原值进行计算的。

也就是说，在计算房产税时，房屋本身的价值和地价款会合并计算，作为房产的原值进行纳税。

这一政策的出台是为了充分体现房产的综合价值，避免仅仅以房屋本身价值为依据，低估了房产的真实价值。

具体地，地价款并入房产原值需要注意以下几个方面：1. 确定地价款和房屋本身的价值：在购房合同中，卖方会将房屋的具体价值和地价款明确列明。

在计算房产原值时，需要将这两个值进行合并。

为了确保计算准确，买方应仔细核实合同中的数值，并保留好相关票据和证明资料。

2. 四大限额的适用：在我国，购房者在缴纳房产税时可以享受四大限额，即200平方米以内住房的减免、唯一住房的减免、普通住房的减免和大型住房的减免。

这些限额可以帮助购房者减轻房产税的负担。

但是需要注意的是，这些限额是针对房产原值计算的，即包括房屋本身价值和地价款的总和。

3. 租赁住房和自住住房的差异：对于购房者来说，如果将购买的房产用于出租目的，那么计算房产原值并缴纳房产税的规定将有所不同。

在一些地方，出租住房的房产税会更高。

因此，购房者需在购买之前了解当地的具体规定，并且根据自己的需求和经济承受能力来做出合理的决策。

4. 房产证到手后及时申报纳税：购房者在取得房产证之后，应及时办理相关的税务手续并缴纳房产税。

如果购房者无法及时申报纳税，将可能面临税务追缴和处罚。

但要对比可使用年限来确定，好个短以那个。

比如厂房规定折旧年限不低于20年，但购入时只可以再用10年，则就按10年计提。

归纳相关可参考信息如下，请高手见教！一、会计处理：1、《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。

房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。

2、财会[2001]43号第九问：土地使用权转入房屋、建筑物的价值后，其价值摊销年限如何确定？答；公司以购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本后，其账面价值构成房屋、建筑物实际成本。

如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物时，则将其价值转入无形资产进行摊销。

如公司将土地连同地上房屋、建筑物一并出售的，按期账面价值结转固定资产清理。

例：2005年3月6日征用土地30亩，支付土地出让金及契税300万元。

土地使用证使用年限50年，7月6日开发该土地建厂房，先后共支付施工单位工程款500万元。

12月6日完工达到预定可使用状态，由在建工程结转固定资产。

房屋折旧年限按20年，残值率为5%。

会计处理如下：3月6日：借：无形资产－土地使用权 300贷：银行存款 300每月摊销＝300/50/12=0.5万元3月－6月每月作分录：借：管理费用－无形资产摊销 0.5万元贷：无形资产－土地使用权 0.5万元摊余价值＝300－2＝298万元7月6日后：借：在建工程298贷：无形资产－土地使用权 298 借：在建工程500贷：银行存款（工程物资等） 500 12月6日：借：固定资产 798贷：在建工程 798房屋折旧年限20年，土地年限为49年加2月，扣除房屋折旧年限后，即29年零2个月的土地的价值作为预计净残值处理.所以：预计净残值=500×5%+298×（29×12+2）÷（49×12+2）=201.78万元月折旧额=（798-201.78）/20/12=2.48万元20年后，提完折旧，土地的剩余价值转为无形资产管理，按规定摊销。

解读如何将土地价值正确并入房产原值缴纳房产税《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）文件规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

本通知自发文之日起执行，此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。

现在解读如下：一、关于并入房产原值的土地价值1、应并入房产原值计算缴纳房产税的土地价值，其包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，包含为取得该地所有的付出，如耕地占用税、契税等。

不能以摊销后的土地剩余价值计税。

2、宗地容积率高于0.5的，应将全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税；宗地容积率低于0.5的，应将全部土地价值按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定房产原值计算缴纳房产税。

二、关于宗地容积率1、容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的地上总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。

通常所说的容积率是指规划容积率，即等于地上总建筑面积÷规划用地面积，也指即宗地内规划允许地上总建筑面积与宗地面积的比值。

但在税收实践中的容积率是指实际容积率。

2、容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。

宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

3、纳税人如果受让多宗地块且分别领取国有土地使用证的，依照上述文件规定则视为多宗地，应分别计算各地块的宗地容积率。

三、关于房产建筑面积容积率的计算需要地上建筑物的总建筑面积的数据，而地上建筑物并不专指房产，既不等于各房产的建筑面积之和，也不等于各房产的基底面积。

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务土地价计入房产原值缴纳房产税,你算对了
没?
编者按：很多同学在计算缴纳房产税时，一般不会忘记将土地使用权价款计入房产原值，但往往忽略容积率这个因素，导致申报缴纳房产税错误，结果被税务机关处罚，多缴冤枉税。

案例概况
南方吉祥有限公司（以下简称“吉祥公司”）2016年账列无形资产土地使用权，该地块占地20000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，该房屋建筑物账列原值8000万元，由吉祥公司自用，问吉祥公司2016年度如何缴纳房产税？（假定吉祥公司所在地政府规定计算房产余值的减除比例为30%，土地价值账列“无形资产--土地使用权”科目）？
税务分析
一、政策依据
《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）；
《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）。

二、实务分析
《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。

具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

财税实务土地价值是否列入房产税计税依据
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财税实务土地价值是否列入房产税计税依据
根据《房产税暂行条例》规定，对城市、县城、建制镇和工矿区的有关单位和个人经营管理或所有的房产，都必须按规定缴纳房产税。

但对房屋所占土地的价值部分是否应当计入房产税计税依据，应当区分以下两种不同情况：
一、对企业无偿划拨并单独计价的土地价值不计入房产税的计税依据。

我国的国有土地在过去实行由国家无偿划拨使用方式。

原国营工业、商业企业会计制度和1995年修订的建设单位会计制度的规定，通过划拨方式取得土地而支付的土地征用费、迁移补偿费等，应计入工程投资成本，竣工时按占用土地面积或其他适当方法分摊计入建筑物成本；同时，按建筑物的预计使用年限计提折旧。

在计算折旧年限或预留净残值时，不考虑土地的因素。

1993年至1995年企业清产核资，根据财工[1995] 108号文件规定：将国有企业以划拨方式取得的土地，单独估价，报经核准批复后记入”固定资产——土地”科目，同时将其新增的价值记入”资本公积——土地估价”科目。

对该单独估价记入”固定资产——土地”的价值不征收房产税。

因为房产税是按照纳税人根据企业会计制度规定，在账簿”固定资产——房屋”科目中记载的房屋原价作为计税依据。

而会计制度对原单独估价入账的土地并未记入”固定资产——房屋”的原价。

二、有偿征用的土地应计入房产税的计税依据。

根据《土地管理法》规定：”中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全。