内蒙古自治区地方税务局关于对地价计入房产原值征收房产税有关问

如何确定计入房产原值的地价2011-05-24 14:15:44| 分类：新财税政策| 标签：|字号大中小订阅文章作者：中国税网：毛岚12月21日，财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件，对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确，该文件第三条明确了将地价计入房产原值征收房产税问题：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

”笔者认为，该文件应当这样理解：除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

现举例说明：例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元）假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。

该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。

例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自2010年12月21日起，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。

⼟地价值计⼊房产原值如何征收房产税房产原值是房产的初始⼊账的价值，通常是不需求计算的。

在实际⽣活中征收房产税的时候，有的⼟地价值是计⼊房产原值的，⼀些⼈就不清楚如何缴纳税费，那么⼟地价值计⼊房产原值如何征收房产税，下⾯店铺的⼩编为⼤家整理了相关内容，来为⼤家解答。

房产原值的房产税征收财税[2010]121号是有新的规定:对按照房产原值计税的房产，⽆论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得⼟地使⽤权⽀付的价款、开发⼟地发⽣的成本费⽤等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑⾯积的2倍计算⼟地⾯积并据此确定计⼊房产原值的地价。

房产税有两种计算标准：1.从租计征，就是按租⾦收⼊·*12%计算房产税。

2.从价计征，按房产原值*(1-30%)*1.2%计算。

房产原值包含哪些房产原值中应包含契税和预售合同交的印花税。

根据《财政部的国家税务总局的对于房产税乡镇⼟地运⽤税有关疑问告诉》(财税[2008]152号)第⼀条就是对根据房产的原值计税的房产，不管是不是记载在管帐账簿固定资产科⽬中，均应依照房⼦原价计算交纳房产税。

房⼦原价应根据国家有关管帐制度规则进⾏计算。

《公司管帐制度》第⼆⼗七条第⼀款第⼀项置办的不需求通过缔造进程即可运⽤的固定资产，技实际付出的买价、包装费、运输费、装置本钱、交纳的有关税⾦等，作为⼊账价值。

依此规则：契税和预售合同交的印花税应为置办中交纳的有关税⾦，应作为房产原值。

1、⾃建的房⼦需求供给原⼟地申请运⽤、建房申请等费税、修建公司的修建、修建材料和装饰等的累计总和;2、采购的商品房原开发公司售房、契税单、装饰等的累计总和;3、采购的⼆⼿房本来房主交易时的营业税确定交纳、个税确定交纳、契税单、装饰等的累计总和;4、拍卖的房⼦原拍卖单、纳税单、装饰等的累计总和;5、属共有产业改变名字的房⼦如因离婚改变名字的房⼦等按改变之前的来历分类。

房产原值如何计算依照《中华⼈民共和国房产税暂⾏条例》规则，房产税依照房产原值⼀次减除10%⾄30%后的余值计算交纳。

地价计入房产原值征收房产税的稽查重点文章来源：稽查局作者：赵德新发布日期：2012-07-30 阅读次数：65次房产税的开征可追溯到1986年10月。

当时，我国还处于国有企业、集体企业、乡镇企业为主的计划经济时代，企业取得土地以划拨为主，少量征地补偿款和整地费用计入固定资产，不单独核算。

然而，随着市场经济的建立与发展，企业的性质、经营方式、财会核算已发生了翻天覆地的变化，特别是土地使用权改为有偿使用，土地流转方式采取招拍挂，财务核算采用“无形资产”后，一方面，企业取得土地使用权的价格（以下简称地价）越来越高，另一方面，大部分企业将地价计入“无形资产”（房地产开发企业除外），房产原值已不包含地价。

为此，财政部、国家税务总局财税〔2010〕121号文第三条“关于将地价计入房产原值征收房产税问题”规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价”。

但是，从笔者所接触到的情况看，该文件的执行情况并不理想，加强对地价计入房产原值征收房产税的征管与稽查显得十分必要。

为此，本文拟结合五个实际案例来谈谈地价计入房产原值征收房产税的稽查重点。

一、企业直接取得土地使用权的地价计征房产税问题企业通过招拍挂的方式竟得土地使用权，其土地价值包括土地出让价以及为取得土地使用权而缴纳的相关税费以及开发土地发生的成本费用等。

在日常征管与稽查中，要重点查看企业竟得土地使用权后与国土稽查部门签订的《成交确认书》及《国有建设用地使用权出让合同》所确认的出让价格，并查看土地使用权过户中所缴纳的相关税费以及取得土地使用权初期所发生的开发费用，从而确定地价总额，依法计入房产原值征收房产税。

案例1：某电子有限公司于2009年8月在某市取得一块168910.72平方米土地的使用权，支付出让金.00元，契税、耕地占用税及印花税共.60元，合计.60元计入无形资产。

房产税计税依据明确房产原值包含地价《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

至此，结束了征纳双方在实际征管中对土地价值是否应构成房产税计税依据的争论。

笔者认为，纳税人在按这条规定具体操作时应注意三个问题。

宗地容积率高低决定计税面积的大小宗地容积率是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。

计算公式为：容积率=总建筑面积÷总用地面积。

比如，A、B两企业分别取得一块宗地，其中，A企业宗地面积为30000平方米，全部地价为3000万元。

该宗土地上的房屋的总建筑面积为12000平方米；B企业宗地面积为20000平方米，全部地价为2000万元。

该宗土地上的房屋的总建筑面积为15000平方米。

则A企业的宗地容积率为12000÷30000＝0.4，B企业的宗地容积率为15000÷20000＝0.75。

依照财税[2010]121号文件规定，宗地容积率低于0.5的，即“大地小房”，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

对宗地容积率大于0.5的，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，即将全部地价计入房产原值。

因此，上例中A 企业应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，即计入房产原值的地价＝土地单价×房产建筑面积×2＝3000÷30000×12000×2＝2400（万元）；B企业应按整宗土地面积的总地价2000万元计入房产原值计征房产税。

内蒙古自治区房产税实施细则正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 内蒙古自治区人民政府令（第７４号）《内蒙古自治区房产税实施细则》已经自治区人民政府１９９６年第十次常务会议通过，现予发布，自１９９６年１月１日起施行。

自治区主席乌力吉一九九六年八月五日内蒙古自治区房产税实施细则第一条根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《条例》），结合自治区实际，制定本实施细则。

第二条自治区房产税征收范围为：（一）国务院批准设立的市；（二）旗县人民政府所在地的城镇；（三）自治区人民政府批准设立的建制镇；（四）国务院批准设立的县级以上的工矿区。

第三条房产税采用从价和从租两种计征办法。

从价计征的，每年按房产原值一次减去１０％后的余值的１．２％征收房产税。

从租计征的，每年按房产租金收入的１２％征收房产税。

以折旧形式使用房产的，按从价计征办法征收房产税。

第四条除《条例》规定的免税房产外，下列房产免征房产税：（一）国有农场、林场、牧场、渔场的非营业用房产；（二）经有关部门鉴定和批准的危险和停止使用的房产；（三）各类售货、售票的棚、亭；（四）终止和停产停业的企业自有自用房产；（五）自治区人民政府批准免征房产税的其他房产。

第五条房产税按年征收，分两次缴纳。

具体缴纳时间为每年１月份和７月份。

第六条纳税人因遭受自然灾害缴纳房产税确有困难的，可以提出申请，由地方税务机关逐级上报，经自治区地方税务机关批准后给予减税或者免税。

第七条房产税原则上由房产所在地的地方税务机关征收。

自治区机关、团体、企业事业单位举办的全民所有制企业和集体所有制企业，１９９４年１月１日以后投产、经营的，其房产税由自治区地方税务机关直属征管机构征收。

内蒙古自治区地方税务局关于房产税有关问题的公告正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------内蒙古自治区地方税务局关于房产税有关问题的公告2016年第8号为进一步规范房产税政策管理，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》《内蒙古自治区房产税实施细则》等文件规定，现将部分房产税问题公告如下：一、关于建制镇房产税征收范围的问题《内蒙古自治区人民政府关于进一步明确我区房产税征收范围的通知》(内政字〔2006〕371号)明确了建制镇房产税的征收范围，经请示自治区人民政府，此规定仅指建制镇行政区域内农牧民自有房产自用于非经营的农林牧渔业和居住用房不征收房产税。

对其他范围内从事农林牧渔业生产经营用房产应照章征收房产税。

二、关于地价计入房产原值征收房产税的问题（一）划拨土地如何计价征收房产税对企业未支付土地出让金等开发成本、费用的无偿划拨土地(主要是老国有企业)，虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估，该评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，所以不计入房产原值征缴房产税。

（二）房产用地的价值计入房产原值计入房产原值的地价是指纳税人为取得土地使用权所支付价款、开发土地发生的成本、费用和按国家统一规定交纳的有关税费。

对买地建房的，应将有关地价结转计入房产原值征缴房产税；对直接购买房地产的，按买价确定房产原值，征缴房产税。

（三）房产税计税依据土地价值中容积率如何计算考虑到将地价计入房产原值后，部分单位如仓储、物流企业等由于生产经营的特殊性，占地面积大，可能税负增加较多，对这类“大地小房”的情况需给予一定照顾，按应税房产建筑面积的2倍计算地价并入房产原值征税。

地价计入房产原值征收房产税政策解答一、关于将地价计入房产原值征收房产税政策1、财政部国家税务总局财税［2010］121号通知规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

2、江苏省财政厅江苏省地方税务局苏财税［2011］3号通知规定：对宗地容积率低于0.5的，其计入房产原值的地价按以下公式计算：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价通过划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价为零。

二、将地价计入房产原值征收房产税政策若干问题解答。

1、问：从何时起将地价计入房产原值征收房产税。

答：自2011年1月1日起(税款所属期)将地价计入房产原值征收房产税。

2、问：地价包括的内容有哪些：答：包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

具体包括：支付的土地出让金或者土地转让价款、土地契税、规划设计、“七通一平”费用等。

（对于已经计入固定资产房产原值的费用不重复计算)计算内容：“无形资产─土地使用权”或其他科目核算的地价款及契税和相关费用。

3、问：什么叫容积率。

答：容积率：又称建筑面积毛密度，指项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。

计算公式：容积率=地上总建筑面积÷总用地面积4、问：容积率大于等于0.5的，是否应将全部地价计入房产原值征收房产税。

答：容积率大于等于0.5的，应将全部地价计入房产原值计算征收房产税。

5、问：在租入、借入土地上建房的，是否要将租入、借入土地地价计入房产原值计算房产税。

答：暂按以下掌握：对租入、借入他人土地建房，且不作土地使用权核算的，地价不计入房产原值征收房产税。

三、宗地和容积率。

宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。

内蒙古自治区人民政府关于进一步明确城镇土地使用税征收范围的通知
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 内蒙古自治区人民政府关于进一步明确城镇土地使用税征收范围的通知
（内政字〔2006〕190号2006年6月14日）
各盟行政公署、市人民政府，自治区各委、办、厅、局，各大企业、事业单位：
随着我区经济和城镇建设的快速发展，土地资源开发利用水平有了较大提高。

在此过程中，由于部分土地资源未纳入土地使用税征收范围，出现了企业间税负不公和圈占土地等问题。

为合理保护和有效开发利用土地资源，充分发挥城镇土地使用税在严格土地管理中的积极作用，根据国家税务总局《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》和《国家税务总局关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知》（国税发〔1999〕44号）有关规定，现就进一步明确我区城镇土地使用税征收范围有关事宜通知如下：
一、建制镇的征收范围：在建制镇行政区域内，除农林牧渔业用地和农牧民居住用地以外的所有从事生产经营用地均征收城镇土地使用税。

二、工矿区的征收范围：对尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地开征城镇土地使用税，由各盟行政公署、市人民政府提出征收方案，经自治区人民政府批准后执行。

三、各地区、各部门要认真贯彻执行国家和自治区有关城镇土地使用税征收范围的规定，按照“宽税基、低税负”的原则，稳步做好扩大城镇土地使用税征收范围的工作。

——结束——。

内蒙古自治区地方税务局关于明确房地产征期问题的
通知
文章属性
•【制定机关】内蒙古自治区地方税务局
•【公布日期】
•【字号】内地税[1999]98号
•【施行日期】
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】房地产市场监管
正文
内蒙古自治区地方税务局关于明确房地产征期问题的通知
（内地税[1999]98号）
各盟市、计划单列市地方税务局、区局各直属机构、事业单位：
关于房产税的征期问题，《内蒙古自治区房产税实施细则》规定“房产税按年征收，分两次缴纳。

具体时间为每年的1月份和7月份”，近年来，随着经济的发展，使用或出租房产的周期发生了较大的变化，在实际执行中难以掌握具体征期。

为了进一步加强房产税的征收管理，经研究，现对几个具体问题明确如下：
一、使用或出租房产不满一年的，其房产税按月计算，一次征收入库。

二、出租房产一年或一年以上，一次取得租金收入，且税额较小的，可商得纳税人同意，一次征收入库。

三、从租计征的房产，租赁房屋协议或合同所载的租金低于实际收取的租金，按实际收取的租金为计税依据计征房产税；承租人具有法定的代扣代缴义务。

以上规定，请遵照执行。

房产税计税依据明确房产原值包含地价2012-1-13 9:30转自互联网【大中小】【打印】【我要纠错】《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

至此，结束了征纳双方在实际征管中对土地价值是否应构成房产税计税依据的争论。

笔者认为，纳税人在按这条规定具体操作时应注意三个问题。

宗地容积率高低决定计税面积的大小宗地容积率是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。

计算公式为：容积率=总建筑面积÷总用地面积。

比如，A、B两企业分别取得一块宗地，其中，A企业宗地面积为30000平方米，全部地价为3000万元。

该宗土地上的房屋的总建筑面积为12000平方米；B企业宗地面积为20000平方米，全部地价为2000万元。

该宗土地上的房屋的总建筑面积为15000平方米。

则A企业的宗地容积率为12000÷30000＝0.4，B企业的宗地容积率为15000÷20000＝0.75。

依照财税[2010]121号文件规定，宗地容积率低于0.5的，即“大地小房”，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

对宗地容积率大于0.5的，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，即将全部地价计入房产原值。

因此，上例中A企业应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，即计入房产原值的地价＝土地单价×房产建筑面积×2＝3000÷30000×12000×2＝2400（万元）；B企业应按整宗土地面积的总地价2000万元计入房产原值计征房产税。