下载文档原格式
《不动产冒名抵押善意取得问题研究》篇一
一、引言
随着社会经济的发展和不动产市场的繁荣，不动产的交易和抵押成为常见的经济活动。
然而，在不动产交易和抵押过程中，由于信息不对称、管理不善等原因，常常会出现冒名抵押的情况。
在这种情况下，善意取得成为了一个重要的问题。
本文旨在研究不动产冒名抵押中善意取得的相关问题，以期为相关法律制度的完善提供参考。
二、不动产冒名抵押的概述
不动产冒名抵押是指未经权利人同意，以他人名义将不动产进行抵押的行为。
这种行为往往涉及到虚假材料、伪造签名等手段，严重侵犯了权利人的合法权益。
冒名抵押不仅会导致权利人的财产损失，还会破坏市场秩序，影响社会稳定。
三、善意取得的概念及法律基础
善意取得是指当受让人在取得财产时，由于不知情或无法知情等原因，误信该财产为无权利争议的财产而进行的交易。
在法律上，善意取得是一种保护交易安全、维护市场秩序的重要制度。
在不动产冒名抵押中，善意取得的认定对于保护交易安全和维护权利人的合法权益具有重要意义。
四、不动产冒名抵押中善意取得的认定标准
在不动产冒名抵押中，善意取得的认定标准主要包括以下几个方面：一是受让人在交易时是否知情或应当知情；二是受让人是否支付了合理的对价；三是受让人是否完成了登记手续等。
同时，还需要考虑其他相关因素，如交易背景、交易习惯等。
在具体认定时，应当根据案件的具体情况，综合考虑。
第1篇一、案例背景在我国法律体系中，善意取得制度是一项重要的财产权制度。
善意取得制度是指在特定条件下，善意受让人依法取得原权利人无权处分的财产，从而取得该财产所有权的法律制度。
善意取得制度旨在保护善意受让人的合法权益，维护交易安全，促进经济秩序的稳定。
本文将通过对一起善意取得案例的分析，探讨善意取得制度在司法实践中的运用。
二、案情简介原告甲某系某市一家房地产开发公司的法定代表人。
2010年，甲某以公司名义与被告乙某签订了一份《房屋买卖合同》，约定将公司名下一套房产以150万元的价格出售给乙某。
乙某支付了50万元购房款，剩余款项约定分期支付。
在办理房产过户手续时，甲某因公司内部原因未能提供房产证，遂与乙某达成口头协议，约定待公司内部问题解决后，再办理房产过户手续。
2012年，甲某因涉嫌经济犯罪被警方调查，公司内部问题仍未解决。
此时，乙某发现甲某已将房产过户给了第三人丙某。
乙某遂向法院提起诉讼，要求法院确认其与甲某签订的《房屋买卖合同》有效，并要求丙某返还房产。
三、法院判决一审法院经审理认为，甲某与乙某签订的《房屋买卖合同》合法有效，但甲某未能在约定期限内办理房产过户手续，构成违约。
然而，乙某在签订合同时已尽到合理注意义务，对甲某未办理房产过户手续的事实并不知情，故乙某构成善意取得。
据此，法院判决丙某返还房产给乙某。
丙某不服一审判决，向二审法院提起上诉。
二审法院认为，甲某与乙某签订的《房屋买卖合同》合法有效，乙某在签订合同时已尽到合理注意义务，对甲某未办理房产过户手续的事实并不知情，故乙某构成善意取得。
据此，二审法院驳回上诉，维持原判。
四、案例分析本案涉及善意取得制度的适用问题。
以下是本案中涉及到的关键问题：1. 善意取得制度的构成要件善意取得制度的构成要件包括以下四个方面：（1）出让人无权处分财产。
在本案中，甲某作为公司法定代表人，对公司名下的房产并无处分权。
（2）受让人受让财产时为善意。
在本案中，乙某在签订合同时已尽到合理注意义务，对甲某未办理房产过户手续的事实并不知情，故乙某构成善意。
第1篇一、引言善意取得制度是物权法中的一项重要制度，旨在平衡交易安全与保护原权利人的利益。
善意取得制度起源于罗马法，经过长期的发展，已经成为各国物权法中的重要制度。
在我国，善意取得制度主要体现在《物权法》和《民法典》中。
本文将通过对一起善意取得法律案件的分析，探讨善意取得制度在实践中的应用和存在的问题。
二、案件背景原告甲与被告乙签订了一份房屋买卖合同，约定甲将位于某市的房屋出售给乙，总价款为100万元。
乙支付了50万元定金后，甲将该房屋过户给乙。
后甲发现该房屋存在抵押权，遂向法院提起诉讼，请求撤销房屋买卖合同，恢复原状。
三、案件分析1. 善意取得的构成要件根据《物权法》第一百零六条的规定，善意取得应具备以下要件：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
2. 案件中善意取得的认定本案中，乙在受让房屋时，并未得知该房屋存在抵押权，符合善意取得的第一个要件。
乙支付了50万元定金，可以认为是以合理的价格转让，符合善意取得的第二个要件。
甲将该房屋过户给乙，已经交付给受让人，符合善意取得的第三个要件。
因此，乙的行为符合善意取得的构成要件。
3. 善意取得的法律后果根据《物权法》第一百零六条的规定，善意取得的法律后果是受让人取得该不动产或者动产的所有权。
在本案中，乙作为善意第三人，已经取得了该房屋的所有权。
甲的诉讼请求不符合法律规定，法院应驳回甲的诉讼请求。
四、案件评析1. 善意取得制度的重要性善意取得制度在物权法中具有重要的地位，其主要目的是保护交易安全，促进经济发展。
通过善意取得制度，可以确保交易双方的合法权益得到保障，减少交易纠纷，提高交易效率。
2. 善意取得制度的适用范围善意取得制度适用于不动产和动产，但法律对不动产和动产的善意取得有不同的规定。
对于不动产，受让人需满足善意取得的所有要件；对于动产，受让人只需满足善意取得的第一个和第二个要件。
不动产抵押权善意取得的司法认定叶某宇诉孙某、梁某抵押权案【裁判要旨】一、孙某对涉案1101房的抵押行为是否构成无权处分；二、梁某能否善意取得涉案1101房的抵押权。
【相关法条】《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条。
【案件索引】一审：广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初12493号（2018年9月19日）【基本案情】原告诉称：原告与被告孙某原系夫妻关系，婚内育有一子，并购置位于广州市增城区新塘镇东江大道北8号11幢1101房一套，上述房屋登记在被告孙某名下。
原告于2014年7月9日与被告孙某在办理离婚手续同时约定上述房屋归原告与婚生子所有。
被告孙某在明知其对该房屋已经没有处分权且原告不知情的情况下，于2015年12月21日与被告梁某对该房屋设定登记字号为“15登记12548293”的抵押权登记，严重侵犯了原告的合法权益。
离婚后，被告孙某没有按照约定归还欠原告的款项、支付儿子的抚养费，为此，原告向法院起诉，在案件审理过程中，被告孙某向法院提交该房屋的假房产证，以此蒙蔽原告及法院。
后在法院的主持下，出具（2016）粤0104民初6552、6553号民事调解书，重新确认该房屋归原告所有，被告孙某在偿还银行贷款后，协助原告将该房屋产权过户至原告名下，在该案的审理过程中，原告以及法院都不知道被告孙某私自与被告梁某对该房屋设定抵押权。
综上，自2014年7月9日被告梁某对该房屋就已没有处分权，其在未征得权利人同意的情况下私自与他人对该房屋设定抵押权，属无权处分行为，抵押权无效。
为此，原告请求法院依法判决：1. 两被告在房管局登记的涉及涉案房产广州市增城区新塘镇东江大道北8号11幢1101房的抵押权无效；2、两被告在十日内协助原告办理广州市增城区新塘镇东江大道北8号11幢1101房的抵押权人为梁某、权利面积为166.39平方米、权利价值为1500000元、登记字号为“15登记12548293”的解除抵押登记手续。
2018法考《善意取得》知识点及经典真题希律法考为大家整理2018年法律职业资格考试民法《善意取得》知识点，民法精讲系列教材将知识点分章节逐一解析，另附真题练习，检测知识盲点，高效提分。
【知识点详解】第三章善意取得一、善意取得概述善意取得，又称即时取得，是指无处分权的占有人将不动产或者动产让与第三人时，善意受让人自取得动产的占有或不动产登记之时起，即取得该动产或不动产的所有权。
善意取得制度不仅适用于所有权，而且也适用于用益物权、担保物权等物权。
善意取得制度不仅适用于动产所有权，而且也适用于不动产所有权。
（一）出卖他人之物与无权处分要严格区分出卖他人之物的买卖合同与无权处分他人之物的处分行为，前者也称为无权处分合同，是债权行为、负担行为，所要考查的是合同效力问题；后者也称为无权处分行为，是物权行为，所要考查的是物权变动效力问题。
【例】当事人仅仅签订买卖或抵押合同，属于债权行为，并不会导致物权变动；只有出卖人将标的物交付给买受人并移转所有权，才属于处分行为，才会导致物权的变动。
如在买卖合同订立后，出卖人将标的物交付给买受人的行为；在质押合同订立后，出质人将质物交付给质权人的行为。
【例】当事人签订租赁、借用等合同，虽然也有出租人交付租赁物给承租人或出借人交付借用物给借用人的行为，但因其仅产生债权，并不发生物权变动，不属于处分行为。
注意：无权处分人与受让人之间的债权行为，即买卖合同、抵押合同等必须是有效的，才可能发生善意取得。
如果该债权合同因违法法律、行政法规强制性规定，或违反公序良俗原则而无效，则根本不发生善意取得的效果，而应当按照合同无效的法律后果处理，如返还财产、赔偿损失等。
《物权法解释一》第21条规定：“具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。
2018年国家司法考试《民法》试题及答案三2017年司法考试已经结束，为考生们整理了2018年国家司法考试《民法》试题及答案，希望能帮到大家，想了解更多资讯，请关注我们，小编会第一时间更新哦。
2018年国家司法考试《民法》试题及答案三1.关于民事法律行为，下列哪些选项是错误的?A.某演员将其演出收入捐赠给慈善机构的行为是单方行为B.陈某去世前设立遗嘱的行为是身份行为C.王某以自己的房屋为他人设立抵押权的行为是负担行为D.李某受领赵某错误交付标的物的行为是实践行为答案：ABCD解析：以是否由当事人一方的意思表示即可成立为标准，民事法律行为可以分为单方行为和双方行为。
单方行为是指仅由一方意思表示就能成立的民事法律行为，例如遗嘱、代理权授予、无权代理的追认、抛弃所有权等。
双方行为是当事人双方意思表示一致才能成立的民事法律行为。
根据“恩惠不能滥施于人”的理论，赠与实际上需要赠与方和受赠方意思表示一致才能成立，选项A中的捐赠行为应属于双方行为，故A项说法错误。
根据发生的效果是身份关系还是财产关系，民事法律行为分为身份行为和财产行为。
身份行为是指发生身份变动效果的民事法律行为，如辞去委托监护、收养等。
财产行为是发生财产变动效果的民事法律行为，包括物权行为，如抛弃、交付等;也有债权行为，如买卖、承揽合同等。
B项中陈某设立遗嘱的行为并没有发生身份变动的效果，而是发生了财产变动的效果，因此属于财产行为，故B项说法错误。
根据效力区分，民事法律行为分为处分行为和负担行为。
处分行为是直接发生财产权转移或者消灭的行为，处分行为的结果是权利的转移、权利内容的缩小或改变、权利上设定负担以及权利消灭等。
负担行为是发生给付义务效果的行为，负担行为的结果是权利不能直接实现，须经义务人的履行才能实现。
C项王某的行为为自己的所有权设立了限制，因此属于处分行为，故C项说法错误。
以意思表示之外是否以标的物的交付为成立要件，可以把民事法律行为分为诺成性行为和实践性行为。
2018年司法考试四卷《案例分析》试题及答案二2018年司法考试即将开始，小编在这里为考生们整理了2018年司法考试四卷《案例分析》试题及答案，希望有所帮助，想了解更多资讯，请关注的及时更新。
2018年司法考试四卷《案例分析》试题及答案二【案例】：村民陈某在耕田时拣到一匹马，并牵回家饲养，同时等待马的主人来认领。
事隔一年，仍未有人来认马，陈某也要搬到县城里居住，经人介绍，陈某将马在县交易所以市场价格卖给了邻村的赵某，但卖马时陈某并未说明马是他人的。
几天后，马的主人郭某来找陈某认领马。
【问题】：1.陈某饲养马的过程中，陈某与郭某之间构成什么民事法律关系?2.如果在陈某饲养过程中，马脱逃，但陈某已采取了足够的防护措施，陈某是否应对马的脱逃承担相应民事责任?为什么?【答案】：1.二者之间构成无因管理关系。
3.如果陈某拣到马后故意隐蔽信息，意在占有，与郭某构成什么民事法律关系?4.在第3题的情况下，如郭某来要马，陈某不给，则陈某与郭某之间产生何种民事法律关系?5.本案中，赵某能否取得马的所有权?为什么?6.如果陈某卖马时向赵某说明马是拣到的，但赵某仍支付相当价款，郭某能否向赵某要求取回马?为什么?【解析】：无因管理是指无法定或约定义务，而为他人管理事务或提供服务的行为。
无因管理的管理人本无法定或约定的义务，其管理他人事务完全是为了他人的利益，无因管理的成立有几个要件需要明确：管理他人的事务;有为他人利益的意思;无法律上的原因，即管理人对于事务的管理不负有法定或约定的义务。
本题中，陈某拣到马并牵回饲养，并等待马的主人认领，满足了无因管理成立的构成要件，应当认定为不当得利。
2.陈某已经尽到了一般善意管理人的注意义务，因此不承担相应民事责任。
【解析】：无因管理中，管理人负有的义务有：对他人事务的适当管理，在主观上，管理人应当要尽到适当的注意义务，应依本人明示或可推知的管理意思进行管理;在客观上应按有利于本人的方式管理事务，未尽此义务造成损害的应当要负损害赔偿责任;另外管理人还有通知、报告、结算等义务。
第1篇一、案情简介甲公司因经营不善，拖欠乙公司货款100万元。
乙公司经多次催讨无果，遂向法院提起诉讼。
在诉讼过程中，甲公司将所欠乙公司的100万元债务转让给了丙公司，丙公司向乙公司支付了100万元债务。
乙公司接受债务转让后，将甲公司作为被告追加到诉讼中。
甲公司辩称，其已将债务转让给丙公司，丙公司已向乙公司支付了债务，故不应承担还款责任。
乙公司则认为，甲公司虽已将债务转让给丙公司，但丙公司并非善意取得，故甲公司仍应承担还款责任。
二、争议焦点本案的争议焦点在于丙公司是否构成善意取得。
三、法律依据《中华人民共和国合同法》第一百零一条规定：“债务人将债务转让给第三人的，应当取得债权人的同意。
未经债权人同意，债务人转让债务的，债权人对债务人仍享有债权。
”第一百零二条规定：“第三人受让债务的，应当向债务人支付债务。
第三人向债务人支付债务的，债务人应当向第三人支付相应的债权。
”《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“善意取得是指无权处分他人财产的人，将该财产转让给第三人，第三人因善意取得该财产的，取得该财产的所有权。
”四、案例分析1.丙公司是否构成善意取得根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得需满足以下条件：（1）受让人取得财产时是善意的；（2）以合理的价格转让财产；（3）转让的财产已经交付或者登记。
在本案中，丙公司向乙公司支付了100万元债务，乙公司接受了支付，并将甲公司追加为被告。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零二条的规定，丙公司已经向债务人支付了债务，符合善意取得的第二个条件。
关于善意取得的第一个条件，丙公司在支付债务时是否是善意的，需要结合以下因素进行判断：（1）丙公司是否知道甲公司有债务；（2）丙公司在支付债务时是否尽到了必要的审查义务。
在本案中，丙公司在支付债务前，已经向乙公司支付了100万元，且乙公司接受了支付。
丙公司有理由相信甲公司已经履行了债务，故丙公司在支付债务时是善意的。
2018法考《善意取得》知识点及经典真题希律法考为大家整理2018年法律职业资格考试民法《善意取得》知识点，民法精讲系列教材将知识点分章节逐一解析，另附真题练习，检测知识盲点，高效提分。
【知识点详解】第三章善意取得一、善意取得概述善意取得，又称即时取得，是指无处分权的占有人将不动产或者动产让与第三人时，善意受让人自取得动产的占有或不动产登记之时起，即取得该动产或不动产的所有权。
善意取得制度不仅适用于所有权，而且也适用于用益物权、担保物权等物权。
善意取得制度不仅适用于动产所有权，而且也适用于不动产所有权。
（一）出卖他人之物与无权处分要严格区分出卖他人之物的买卖合同与无权处分他人之物的处分行为，前者也称为无权处分合同，是债权行为、负担行为，所要考查的是合同效力问题；后者也称为无权处分行为，是物权行为，所要考查的是物权变动效力问题。
【例】当事人仅仅签订买卖或抵押合同，属于债权行为，并不会导致物权变动；只有出卖人将标的物交付给买受人并移转所有权，才属于处分行为，才会导致物权的变动。
如在买卖合同订立后，出卖人将标的物交付给买受人的行为；在质押合同订立后，出质人将质物交付给质权人的行为。
【例】当事人签订租赁、借用等合同，虽然也有出租人交付租赁物给承租人或出借人交付借用物给借用人的行为，但因其仅产生债权，并不发生物权变动，不属于处分行为。
注意：无权处分人与受让人之间的债权行为，即买卖合同、抵押合同等必须是有效的，才可能发生善意取得。
如果该债权合同因违法法律、行政法规强制性规定，或违反公序良俗原则而无效，则根本不发生善意取得的效果，而应当按照合同无效的法律后果处理，如返还财产、赔偿损失等。
《物权法解释一》第21条规定：“具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。
第1篇一、案例背景善意取得制度是指，在特定情况下，即使物权转移行为违反了法律规定，但善意受让人仍能取得该物权的制度。
善意取得制度旨在保护善意受让人的合法权益，维护交易安全，促进经济发展。
以下是一起典型的善意取得法律后果案例。
二、案情简介甲公司将一块土地（以下简称“涉案土地”）出租给乙公司使用，双方签订了租赁合同。
租赁合同约定，乙公司租赁涉案土地期限为10年，租金为每年100万元。
租赁期满后，乙公司继续租赁涉案土地，双方签订了补充协议，将租赁期限延长至20年。
丙公司得知涉案土地存在租赁合同后，向甲公司支付了150万元购买涉案土地。
甲公司在未告知乙公司的情况下，将涉案土地转让给了丙公司。
乙公司得知此事后，要求丙公司返还涉案土地，并要求甲公司承担连带责任。
三、争议焦点1.丙公司是否构成善意取得？2.甲公司是否应当承担连带责任？四、法院判决1.关于丙公司是否构成善意取得：法院认为，根据《物权法》第106条的规定，善意取得应满足以下条件：（1）受让人受让该物权时是善意的；（2）受让人支付了合理的对价；（3）受让人取得该物权时，该物权已经登记或者依法应当登记。
本案中，丙公司在购买涉案土地时，甲公司未告知乙公司存在租赁合同，丙公司对涉案土地存在租赁合同并不知情，符合善意取得的第一个条件。
丙公司支付了150万元购买涉案土地，对价合理，符合善意取得的第二个条件。
涉案土地未办理登记手续，但根据《物权法》第15条的规定，未办理登记手续不影响物权转移的效力。
因此，丙公司符合善意取得的第三个条件。
综上所述，法院认定丙公司构成善意取得。
2.关于甲公司是否应当承担连带责任：法院认为，根据《合同法》第107条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，甲公司在未告知乙公司的情况下，将涉案土地转让给了丙公司，违反了与乙公司签订的租赁合同，构成违约。
因此，甲公司应当承担违约责任。
【导语】为了帮助各位考⽣系统的复习司法考试，全⾯的了解司法考试的相关重点，⽆忧考整理了国家司法考试《卷四》案例分析：善意取得制度案例分析，希望对您参加本次考试有所帮助！
甲与⼄签订了⼀份出卖耕⽜的协议，合同约定甲向⼄交付耕⽜⼀头，⼄向甲交付定⾦，余款⼀年之内还清。
同时，双⽅还约定，⼄在还清价款前，⽜的所有权由甲保有。
第⼆⽇，甲将该⽜交付给了⼄，那么：
(1)如果该⽜在价款付清前，染上疯⽜病死去，该损失应当由谁承担?法律教育
(2)如果该⽜在价款付清前，将同村的丙踢伤，丙的损失应当由谁承担?
(3)如果在价款付清前，⼄将该⽜交付给丁，丁不知道甲、⼄之间的约定，那么丁是否可以取得所有权?
答：(1)应该由⼄承担。
因为根据《合同法》第142条的规定，“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖⼈承担，交付之后由买受⼈承担，但法律另有规定或者当事⼈另有约定的除外”。
因此买卖合同标的物毁损、灭失的风险⾃标的物交付时起由买⽅承担。
因此，在本题中，尽管所有权仍然由甲享有，但是由于标的物已经交付，因⽽标的物的风险已经由甲转移到⼄。
(2)由⼄承担责任。
根据《民法通则》的规定，饲养的动物造成他⼈损害的，动物饲养⼈或者管理⼈应当承担民事责任。
本题中，该⽜已经交付给⼄，⼄为动物的饲养⼈，因此应该对该⽜造成的损失承担责任。
(3)丁可以取得所有权。
因为⼄是从合法占有⼈⼄处善意、有偿取得该⽜，根据善意取得制度，丁可以取得该⽜的所有权。
第1篇一、背景善意取得，是指无权处分他人动产的占有人，在不具有恶意的情况下，将动产转让给第三人，第三人取得该动产所有权的法律制度。
善意取得制度旨在保护交易安全，维护社会经济秩序。
在我国，善意取得制度主要体现在《物权法》中。
二、案例介绍（一）案情简介原告甲与被告乙系邻居，甲将其一辆汽车（车牌号为：XX1234）借给乙使用。
乙在借用期间，将该汽车转让给丙，丙支付了购车款。
丙在购买汽车后，发现该汽车存在质量问题，遂要求甲承担赔偿责任。
甲认为，乙在转让汽车时并未告知丙汽车存在质量问题，故丙不属于善意取得，要求丙返还汽车。
（二）法院判决一审法院认为，根据《物权法》第一百零六条的规定，善意取得应具备以下条件：（1）受让人受让该动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
在本案中，丙在购买汽车时，并不知道汽车存在质量问题，且支付了合理的购车款，符合善意取得的条件。
因此，法院判决驳回甲的诉讼请求，确认丙对汽车享有所有权。
（三）上诉与再审甲不服一审判决，向二审法院提起上诉。
二审法院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。
甲不服二审判决，向最高人民法院申请再审。
最高人民法院认为，丙在购买汽车时，虽然不知道汽车存在质量问题，但其在转让过程中，并未尽到必要的注意义务，存在一定程度的过错。
根据《物权法》第一百零六条的规定，善意取得要求受让人在受让时是善意的，且以合理的价格转让。
在本案中，丙虽然支付了合理的购车款，但其在转让过程中，未对汽车进行必要的检查，存在一定程度的过错。
因此，最高人民法院裁定撤销一、二审判决，发回重审。
三、案例分析本案涉及善意取得制度的适用。
在审理过程中，法院充分考虑了以下因素：1. 受让人的善意：丙在购买汽车时，并不知道汽车存在质量问题，符合善意取得的条件。
2. 转让价格：丙支付了合理的购车款，符合善意取得的条件。
不动产抵押权善意取得是怎样的民法典对善意取得制度是有明确的规定的，对于不动产来说，如果要实现权利的转移的，是需要办理相应的登记的。
有的不动产可能上⾯是有抵押权的。
那么，在这种情况下，不动产抵押权善意取得是怎样的呢?下⾯，店铺⼩编详细为您介绍具体内容。
不动产抵押权善意取得根据《中华⼈民共和国民法典》第九章所有权取得的相关规定，⽆处分权⼈将不动产或者动产转让给受让⼈的，所有权⼈有权追回。
但符合下列情形的，受让⼈取得该不动产或者动产的所有权：(⼀)受让⼈受让该不动产或者动产时是善意的;(⼆)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让⼈。
受让⼈依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权⼈有权向⽆处分权⼈请求赔偿损失。
当事⼈善意取得其他物权的，参照前两款规定。
个⼈认为，其中最后⼀款善意取得其他物权，就包括善意取得抵押权，因此，善意取得抵押权是受法律保护的。
善意取得构成要件：⼀、抵押⼈⽆权处分不动产抵押⼈⽆权处分不动产是不动产抵押权善意取得适⽤的前提。
所谓⽆权处分，是指没有处分权⽽处分他⼈的财产。
不动产的⽆权处分，不仅包括处分⼈没有处分权⽽处分财产，还包括登记权利⼈明知登记错误存在⽽处分财产。
从实践来看，不动产抵押权的⽆权处分主要是发⽣在登记错误的情形下，登记权利⼈将其不动产抵押给他⼈。
虽然《民法典》中规定了权利推定规则，但不应适⽤于登记权利⼈和抵押权⼈的交易中，⽽应当依据真实的权利状况来判断登记权利⼈是否构成⽆权处分。
登记权利⼈虽然记载的是抵押⼈的名字，但是，他明知该登记错误的存在，⽽仍然处分他⼈的财产，从其处分⾏为⽽⾔，是已经意识到⾃⼰的⾏为构成⽆权处分。
⼆、抵押权⼈已对不动产办理登记即抵押双⽅已就抵押⾏为依照法律规定办理了登记，并将抵押事项记载于不动产登记簿上。
《民法典》第⼆百零九条规定“不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒;未经登记，不发⽣效⼒，但法律另有规定的除外。
第1篇一、引言善意取得制度是物权法中的重要制度之一，旨在保护善意第三人的合法权益，维护交易安全。
本文将通过分析一个典型的善意取得法律案例，对善意取得制度进行解读，以期为相关法律实践提供借鉴。
二、案例背景某市甲公司（以下简称甲公司）于2015年10月1日将其位于某市的一处房产（以下简称房产）出售给乙公司（以下简称乙公司），双方签订了房屋买卖合同。
合同约定，乙公司支付房款500万元，甲公司将房产过户至乙公司名下。
2016年1月1日，乙公司支付了房款300万元，甲公司将房产过户至乙公司名下。
2016年2月1日，丙公司（以下简称丙公司）得知甲公司尚有房产未过户，便与甲公司签订了房屋买卖合同，约定购买该房产，支付房款400万元。
2016年3月1日，丙公司支付了房款200万元，甲公司将房产过户至丙公司名下。
2016年4月1日，丁公司（以下简称丁公司）向甲公司支付了剩余房款200万元，甲公司将房产过户至丁公司名下。
此时，甲公司已将房产过户给丁公司，但乙公司尚未收到房款。
三、争议焦点本案的争议焦点在于，乙公司是否可以基于善意取得制度取得该房产的所有权。
四、法院判决法院经审理认为，乙公司已经支付了房款，并取得了房产的过户登记手续，符合善意取得的构成要件。
具体理由如下：1. 乙公司支付了房款。
根据《物权法》第一百零六条的规定，善意取得人应当支付合理的价款。
本案中，乙公司已经支付了房款300万元，符合善意取得的支付价款条件。
2. 乙公司取得了房产的过户登记手续。
根据《物权法》第一百零六条的规定，善意取得人应当取得房产的过户登记手续。
本案中，乙公司已经取得了房产的过户登记手续，符合善意取得的登记条件。
3. 乙公司主观上为善意。
根据《物权法》第一百零六条的规定，善意取得人应当主观上为善意。
本案中，乙公司在签订房屋买卖合同时，不知道甲公司已经将房产过户给丙公司，符合善意取得的善意条件。
4. 房产不存在禁止善意取得的情形。
根据《物权法》第一百零六条的规定，存在禁止善意取得的情形，如房产存在权利瑕疵、存在禁止交易的财产等。
国家司法考试《卷四》案例分析：善意取得制度案例分析甲与乙签订了一份出卖耕牛的协议，合同约定甲向乙交付耕牛一头，乙向甲交付定金，余款一年之内还清。
同时，双方还约定，乙在还清价款前，牛的所有权由甲保有。
第二日，甲将该牛交付给了乙，那么：(1)如果该牛在价款付清前，染上疯牛病死去，该损失应当由谁承担?法律教育网(2)如果该牛在价款付清前，将同村的丙踢伤，丙的损失应当由谁承担?(3)如果在价款付清前，乙将该牛交付给丁，丁不知道甲、乙之间的约定，那么丁是否可以取得所有权?答：(1)应该由乙承担。
因为根据《合同法》第142条的规定，“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。
因此买卖合同标的物毁损、灭失的风险自标的物交付时起由买方承担。
因此，在本题中，尽管所有权仍然由甲享有，但是由于标的物已经交付，因而标的物的风险已经由甲转移到乙。
(2)由乙承担责任。
根据《民法通则》的规定，饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任。
本题中，该牛已经交付给乙，乙为动物的饲养人，因此应该对该牛造成的损失承担责任。
(3)丁可以取得所有权。
因为乙是从合法占有人乙处善意、有偿取得该牛，根据善意取得制度，丁可以取得该牛的所有权。
岗效薪点工资制的主要做法来设计公司的薪酬1下面用岗效薪点工资制的主要做法来设计公司的薪酬方案：首先，实行“四定”，按照因责设岗，依事设人和工作量满负荷的原则，实行“定责、定岗、定编、定员”的“四定”原则。
做到岗位职责明确，岗位定员合理，上岗条件具体。
岗效薪点工资制是以点数为标准，以劳动岗位四要素“劳动技能、劳动责任、劳动强度、劳动环境”和个人技能为依据定点数，由基本工资、工龄工资和岗位工资三个单元构成，设计如下：岗位薪点[元] 评价因素[][学历技能体力责任特殊知识]（占工资总额的20%）1、1700 董事长[总经理]2、1300 总工程师、总会计师、副总、总助、总监3、900 高级工程师、部们经理、高级技师等4、700 工程师、部门副经理、技师等5、600 助理工程师、技工等、项目主管、业务经理6、500 文员、出纳7、300 工勤人员第三步：薪酬调查。
2020年国家司法考试案例分析：善意取得不动产抵押权的认定2018年国家司法考试案例分析：善意取得不动产抵押权的认定【案情】谢某与戴某于婚前共同出资购买了一套房屋并登记在谢某一人名下。
2006年8月，二人书面约定该房屋为双方共有，并进行了公证，但未办理产权变更登记。
2015年2月，为偿还个人债务、筹集炒股资金等，谢某瞒着戴某以房屋装修为由向某银行申请贷款60万元，并将该房屋作为抵押物。
银行要求抵押物共有人签字时，谢某让黄某假冒戴某在抵押合同和抵押物清单上签字捺印，银行工作人员未按规定要求黄某出示身份证原件及结婚证原件核对。
戴某得知谢某抵押房屋贷款一事后，多次找银行交涉。
2015年10月，银行起诉要求谢某归还贷款本息，并行使抵押权。
【分歧】本案的争议焦点是：银行是否善意取得抵押权?第一种意见认为，涉案房产已办理抵押登记，设立抵押时仍登记在谢某名下，谢某与戴某并无证据证明银行知晓二人已约定为共有。
要求戴某作为抵押人配偶在抵押合同上签字是银行的内部规定，不影响抵押合同的效力，即使抵押合同无效，银行也善意取得涉案房产的抵押权。
第二种意见认为，涉案房产设立抵押时虽然登记在谢某一人名下，但系谢某和戴某夫妻共同所有，谢某瞒着戴某与银行签订抵押合同，事后也未得到戴某的追认，属于无权处分，抵押合同无效。
银行在设立抵押时存在重大过失，不构成善意取得。
【评析】笔者赞同第二种意见，理由如下：1.涉案房产属于谢某与戴某夫妻共同共有，谢某擅自抵押，属于无权处分，抵押合同无效。
虽然涉案房产的所有权登记在谢某一人名下，且产权登记发生在谢某与戴某结婚之前，但二人婚后约定为共有，根据婚姻法第十九条、物权法第一百零三条，涉案房产设立抵押时属于谢某与戴某夫妻共同共有。
物权法第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。
婚姻法司法解释(一)第十七条第(二)项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。
2018年国家司法考试案例分析：善意取得不
动产抵押权的认定
2017年司法考试已经结束，出国留学网为考生们整理了2018年国家司法考试案例分析，希望能帮到大家，想了解2018年国家司法考试案例分析：善意取得不动产抵押权的认定【案情】
谢某与戴某于婚前共同出资购买了一套房屋并登记在谢某一人名下。
2006年8月，二人书面约定该房屋为双方共有，并进行了公证，但未办理产权变更登记。
2015年2月，为偿还个人债务、筹集炒股资金等，谢某瞒着戴某以房屋装修为由向某银行申请贷款60万元，并将该房屋作为抵押物。
银行要求抵押物共有人签字时，谢某让黄某假冒戴某在抵押合同和抵押物清单上签字捺印，银行工作人员未按规定要求黄某出示身份证原件及结婚证原件核对。
戴某得知谢某抵押房屋贷款一事后，多次找银行交涉。
2015年10月，银行起诉要求谢某归还贷款本息，并行使抵押权。
【分歧】
本案的争议焦点是：银行是否善意取得抵押权?
第一种意见认为，涉案房产已办理抵押登记，设立抵押时仍登记在谢某名下，谢某与戴某并无证据证明银行知晓二人已约定为共有。
要求戴某作为抵押人配偶在抵押合同上签字是银行的内部规定，不影响抵押合同的效力，即使抵押合同无
效，银行也善意取得涉案房产的抵押权。
第二种意见认为，涉案房产设立抵押时虽然登记在谢某一人名下，但系谢某和戴某夫妻共同所有，谢某瞒着戴某与银行签订抵押合同，事后也未得到戴某的追认，属于无权处分，抵押合同无效。
银行在设立抵押时存在重大过失，不构成善意取得。
【评析】
笔者赞同第二种意见，理由如下：
1.涉案房产属于谢某与戴某夫妻共同共有，谢某擅自抵押，属于无权处分，抵押合同无效。
虽然涉案房产的所有权登记在谢某一人名下，且产权登记发生在谢某与戴某结婚之前，但二人婚后约定为共有，根据婚姻法第十九条、物权法第一百零三条，涉案房产设立抵押时属于谢某与戴某夫妻共同共有。
物权法第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。
婚姻法司法解释第十七条第项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。
他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
”因此，谢某瞒着戴某以涉案房产抵押贷款属于无权处分。
对于无权处分行为人所签合同的效力，合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认
或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
”谢某没有取得完整的处分权，戴某知悉后对抵押合同也没有追认，故抵押合同无效。
2.签订抵押合同时银行未审查签字人身份，存在重大过失，不构成善意取得。
涉案房产所有权由谢某一人所有变动为谢某、戴某夫妻共同共有未经公示，银行似可寻求善意取得制度的保护。
物权法第一百零六条第一款规定了不动产所有权善意取得的要件：受让人受让该不动产或者动产时是善意的;以合理的价格转让;转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
该条第三款规定：“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。
按照“参照前两款规定”的要求，不动产抵押权的善意取得应符合以下构成要件：1.抵押人系登记的权利人;2.抵押权人设立抵押时为善意;3.交易行为有偿;4.已办理抵押登记。
本案中，涉案房产设立抵押时登记在谢某名下，银行已依约向谢某发放了贷款，涉案房产的抵押登记手续在抵押合同签订当日即已办理完毕，是否善意取得关键看银行设立抵押时是否为善意。
物权法司法解释第十五条明确了不动产所有权转让中善意的认定标准为不知无处分权且无重大过失，并明确善意要件的认定采取推定的方法，即推定受让人为善意，由真实权利
人就受让人的非善意负证明责任。
参照物权法解释的相关规定，可以确定不动产抵押权善意取得中的善意要件认定标准为：不知抵押人系无权处分且无重大过失。
认定方式上采取推定，真实权利人对抵押权人在抵押设立时的恶意或重大过失负举证责任。
重大过失的认定以未尽必要的义务为前提。
要求已婚抵押人的配偶签字同意抵押，并通过核对身份证原件方式对抵押人配偶的身份尽形式审查义务，不应该认定为仅仅是银行的内部规定。
银行业监督管理办法第二十一条第三款规定，银行业金融机构应当严格遵守审慎经营规则。
审慎经营规则的内容包括风险管理和内部控制，因此，遵守内部控制和风险管理措施，也是银行遵守审慎经营规则这一法定义务的表现。
如允许银行一方面要求作为非登记权利人的抵押人配偶签字，另一方面又主张抵押人配偶签字与否不影响抵押的效力，徒增抵押方的成本，从权利义务对等的角度看，也有失公平。
此外，要求银行按照既定的规定审查已婚抵押人的配偶是否同意抵押，并未加重银行的负担。
在当前的金融市场下，银行在交易中获取贷款人和抵押人等方面的信息具有优势地位，审查抵押人配偶是否同意抵押所需的手段并没有超出银行的能力范围，审查该事项所需的成本也没有超过合理限度。
综上所述，本案某银行在签订抵押合同时未严格按照操作规
程核实抵押人配偶的身份证、结婚证原件，对其身份未尽审查义务，客观上存在重大过失，不符合法律规定的善意要件，不能依据不动产抵押权善意取得制度获得涉案房产的抵押权。
出国留学网司法考试栏目推荐：
2017年司法考试成绩查询入口
2017年司法考试合格分数线360分/人
2017年国家司法考试成绩11月21日已公布
2017年司法考试成绩核查时间成绩公布之日起15日内2017年国家司法考试成绩、合格分数线及申请授予法律职业资格公告
特别推荐>>>
2018年国家司法考试报名条件
2018年国家司法考试报名网站：司法部网站
2018年司法考试报名时间
2018年国家司法考试时间。
