不动产的善意取得制度

浅析善意取得制度适用于不动产关键字：善意取得制度不动产适用摘要：善意取得制度是民法物权法中一项重要的制度，善意取得制度不只适用于动产，也对不动产适用。

善意取得制度适用不动产，因为它符合善意取得制度设立的目的。

实践中，不动产的登记薄上记载的内容与实际权利状态不符的情况常有发生。

善意取得适用不动产物权能有效平衡各种利益冲突。

善意取得制度能为我国的社会经济发展起到积极作用。

善意取得制度是民法物权法中一项重要的制度，我国承认善意取得制度，但在我国民法中并没有明确的规定。

理论上和实际上都倾向于善意取得制度只适用于动产，而排除对不动产的适用。

但对于善意取得制度是否适用于不动产，学者存在不同见解。

本人认为，善意取得制度不只适用于动产，也对不动产适用。

善意取得制度，又称即时取得或即时时效，是世界各国尤其是大陆法系国家普遍采用的一项民事制度，是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。

我国民事立法对善意取得制度尚无明确规定，只在最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第89条中规定：“共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财物的，一般认定无效。

但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

”可见，我国善意取得的适用范围仅限于共同共有财产，但此处财产的含义如何，是否既包括动产，也包括不动产，没有定论。

各国民法典对善意取得制度的适用范围，一般仅规定有动产和动产担保物权。

但是，随着世界各国的民事立法的发展，在一些国家和地区对善意取得制度的适用范围有所扩大，事实上突破了善意取得制度仅限于动产的限制，将其扩大至不动产。

例如我国台湾地区在《土地法》的规定中，也将善意取得的适用扩大到不动产。

我认为，善意取得在不动产上有其适用的依据。

试述德国法上的不动产善意取得制度善意取得制度是物权法的一项重要制度，其设立的宗旨在于维护物权交易的动态安全，并协调与平衡真实物权人与第三人之间的利益关系。

一、我国善意取得制度的相关规定：在我国的物权法著作中，一般将善意取得制度置于动产物权的得失丧变中作讨论，并将善意取得仅限于动产及其限制物权的取得。

[[1]]善意取得，又称即时取得，是指动产占有人无权处分其占有的动产，如果他将该动产转让给第三人而受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该动产的所有权或其他物权。

[[2]]或者也可将善意取得概括为：即如果第三人对前手交易的瑕疵不知情或者不应知情时，其对标的物的取得即不受原权利人的追夺。

[[3]]《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

由此可以看出，善意取得制度具有三个基本特征：其一，善意取得制度不仅适用于动产物权，也适用于不动产物权。

这是我国法律第一次确定不动产的使用善意取得的理论性的规定。

之所以说是理论性规定，原因在于我国的登记制度并不完善，此规定在现实中很难实践。

其二，强调第三人的主观善意，即对于第三人的取得是否予以保护是以第三人对于其前手交易瑕疵是否知情为标准，对其前手交易瑕疵不知情或不应知情的，为善意第三人，其取得的物权受法律保护，不受原权利人的追夺。

反之，对其前手交易瑕疵知情的，则为恶意第三人，不能取得该物权。

其三，该善意取得制度与物权公示原则相脱离。

因为物权为绝对权、支配权，具有对世性和排他性，故物权法建立了物权公示原则——不动产物权变动的登记原则与动产物权变动的交付原则，要求在发生物权变动时必须进行公示，以便于以一种客观化的方式保护第三人。

我国不动产善意取得制度之探析摘要：善意取得制度作为物权法上一项重要制度，不仅有利于保护财产安全、加快交易流转，而且有利于稳定社会经济秩序、促进商品经济发展。

本文通过对不动产善意取得制度确立的意义的阐述、构成要件和不动产善意取得的法律效果的分析，以体现不动产善意取得制度之价值。

关键词：意义、构成要件、法律效果2006年我国颁布了《中华人民共和国物权法》，其中第106条及以下明确规定了善意取得制度，并将这一制度适用于动产、不动产、其他物权（如质权、留置权、抵押权、用益物权），打破了善意取得制度仅适用于动产所有权取得的观念。

这对中国的善意取得制度是一个重大的完善和突破，有利于促进不动产交易安全，维护不动产善意第三人利益。

一、确立不动产善意取得制度的重要意义善意取得制度作为现代民法中的一个基本制度，阻却了在无权处分情况下原所有权人对善意受让人取得所有物的权利追夺的风险；在商品经济飞速发展的今天，是适应经济发展的一项重要的交易规则。

它有利于保护市场的交易秩序，节约交易成本，简化法律关系，优化资源配置，从而有利于交易正常、高效地进行。

善意取得制度从动产领域扩展到不动产领域更有其存在的价值。

（一）有利于保护交易安全，促进市场经济发展在现代市场经济社会里，不动产具有巨大的经济价值，保障不动产的权属流转的安全性与便利性，无疑是一种普遍的社会预期和共识。

要达到这个目的，就必须建立交易安全保障机制。

不动产物权善意取得的司法实践无疑与市场经济的这种需求不谋而合。

善意取得制度在衡量静态的权利人占有和所有的财产权益和动态的当事人基于交易行为所取得的利益时，认为在特定的场合下，应牺牲真正权利人的利益来保护善意无过失交易者的利益，以此维护顺畅的交易秩序，促进民事流转。

这样，交易者就不会对交易的安全担忧，这符合社会效益原则，有利于市场经济的发展。

并且，《物权法》把善意取得制度的适用范围扩大到不动产，建立起不动产物权善意取得制度，对指导人民法院审判实践亦有重要意义。

论我国的不动产善意取得制度摘要：善意取得制度是近代以来民法体系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，具有重要的意义。

我国于2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》也将不动产作为了善意取得制度的适用范围。

本文分析了不动产善意取得制度的适用条件以及针对有关不动产善意取得的善意的判断标准、登记的机关等方面存在的不足，需要加强不动产善意取得得立法等来完善我国的不动产善意取得制度。

关键词：不动产善意取得善意一、善意取得制度的界定（一）善意取得的概念善意取得，亦称即时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人依法取得对该财产的所有权或其他物权，原所有权人不得要求受让人返还财产的制度。

①（二）善意取得制度中”善意”的含义善意作为一个民法上的概念，起源于古罗马法的善意占有之诉，即”产生于共和国末期的以时效取得为基础的虚拟的要求返回所有物之诉”。

②善意作为一个抽象的法律概念，应当包括四个方面的含义：首先，善意必须是行为人的主观心理状态；其次，行为人对行为相对人的无法律依据或者不享有权利的真实状态并不知晓；再次，行为人主观上认为与行为相对人的之间的法律行为是合法或者相对人享有合法权利；最后，行为人的这种心理状态能够通过其外在的表现被其他人所感知。

二、我国不动产善意取得的条件《物权法》颁布之后对于不动产的善意取得有了明确的规定。

而根据《物权法》106条的规定，我们可以知道不动产善意取得包括以下几个构成要件③：（一）标的物为依法可流通的不动产但法律禁止或限制流通的不动产不适用善意取得（二）转让人无处分权转让人如果具有处分权，则对于受让人构成继受取得，不属于善意取得。

（三）基于有偿法律行为而取得必须依据法律行为如买卖合同才可以发生善意取得，而且此处的法律行为应该具有财产交易的性质，即受让人必须因此付出对价，具有有偿性。

（四）受让人受让财产时必须是善意的即受让人与无处分权人进行民事行为的当时，第三人不知道对方对标的物无处分权，要强调的是善意取得为即时取得，因此善意的准据时点原则上应以法律行为发生时即受让财产时为准。

第1篇一、引言善意取得制度是我国法律体系中的重要组成部分，它对于保护交易安全、促进经济繁荣具有重要作用。

善意取得制度主要规定在《物权法》中，是指善意受让人在取得他人无权处分的动产或不动产时，依法取得该物的所有权或其他物权的制度。

本文将探讨善意取得制度的法律后果，包括对善意受让人、出让人和原权利人的影响。

二、善意取得制度的法律后果1. 对善意受让人的法律后果（1）善意受让人取得物的所有权或其他物权。

根据《物权法》第106条规定，善意受让人取得物的所有权或其他物权，原权利人不得追夺。

这意味着善意受让人在符合法定条件下，可以合法地取得物的所有权或其他物权。

（2）善意受让人享有物的优先权。

在善意取得制度下，善意受让人在取得物的所有权或其他物权时，享有对原权利人的优先权。

即原权利人不得向善意受让人主张权利，除非善意受让人存在恶意或重大过失。

（3）善意受让人享有善意取得的法律保护。

善意取得制度旨在保护善意受让人的合法权益，使其在取得物时不受原权利人的追夺。

因此，善意受让人在符合法定条件的情况下，可以依法享有善意取得的法律保护。

2. 对出让人（无权处分人）的法律后果（1）出让人丧失物的所有权或其他物权。

在善意取得制度下，出让人无权处分他人财产，其处分行为无效。

因此，出让人在无权处分他人财产时，丧失物的所有权或其他物权。

（2）出让人可能承担法律责任。

出让人在无权处分他人财产时，可能因违反合同法、侵权责任法等法律规定，承担相应的法律责任。

例如，出让人可能因违反合同约定，承担违约责任；可能因侵犯他人物权，承担侵权责任。

3. 对原权利人的法律后果（1）原权利人丧失物的所有权或其他物权。

在善意取得制度下，原权利人因出让人无权处分而丧失物的所有权或其他物权。

但原权利人可以依法请求出让人承担相应的法律责任。

（2）原权利人享有追偿权。

原权利人在丧失物的所有权或其他物权后，可以依法向出让人追偿。

追偿范围包括原权利人因丧失物权所遭受的损失。

浅谈不动产善意取得制度不动产善意取得制度是指，在一定条件下，对于不确定权属的不动产，当取得人以善意取得该不动产，并采取一定的保护措施时，可以由取得人取得相应的权利，而不因其所有权是否有效或合法而受损害。

不动产善意取得制度的核心原则是保护取得人的善意和保护取得人的投资，其目的是维护社会公平和正义。

不动产善意取得制度在保障不动产市场秩序、促进经济发展等方面起到了积极的作用。

一方面，不动产善意取得制度有助于促进经济发展。

在市场经济条件下，不动产具有重要的经济价值。

通过不动产善意取得制度，可以激发人们对不动产市场的信心，促进交易的活跃，从而推动经济的发展。

同时，该制度也能提高不动产的流动性，减少不动产资源的浪费，更好地满足人们对不动产的需求。

另一方面，不动产善意取得制度也能提高交易的公平性和秩序性。

在现实生活中，有些不动产的权属较为复杂，不易确定。

如果没有不动产善意取得制度的保护，将会给不动产市场带来很大的不确定性，使得交易难以进行。

而通过不动产善意取得制度的保护，可以降低交易的风险，提高交易的公平性和秩序性。

然而，不动产善意取得制度也存在一些问题和挑战。

首先，不动产善意取得制度对于取得人的认定比较复杂，需要考察其是否具备善意和是否采取了必要的保护措施。

这一过程需要耗费大量的时间和精力，容易产生纠纷和争议。

其次，不动产善意取得制度尚未得到充分法律保护，法律条文相对较少，实施细则有待完善。

这给取得人带来了不确定性，使其难以获得充分的法律保障。

为了进一步完善不动产善意取得制度，需要做好以下几方面的工作。

首先，应加强立法，完善不动产善意取得制度的相关法律法规、解释和制度建设。

同时，还应不断优化相关的政策和措施，为不动产善意取得提供更好的环境和条件。

其次，要加强人才培养和普及教育，提高人们对不动产善意取得制度的认知水平，增强其法律意识和法律素养。

再次，要加强跨部门之间的协作和合作，形成工作合力，加强对不动产善意取得的监管和管理。

不动产的善意取得的制度当今世界各国⼤部分都规定了动产的善意取得制度,但对于不动产是否也适⽤善意取得制度,因各国赋予不动产登记效⼒不⼀⽽异。

我国⽬前没有制定关于不动产善意取得制度的法律,⽽且仅有的善意取得制度的⽴法过于零碎,已明显不适应经济发展的要求,因此建⽴完善的善意取得制度,是⼀个⾮常紧迫的现实问题。

店铺⼩编为您解析⼀下。

不动产的善意取得的制度《民法典》第三百⼀⼗⼀条【善意取得】⽆处分权⼈将不动产或者动产转让给受让⼈的，所有权⼈有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让⼈取得该不动产或者动产的所有权：(⼀)受让⼈受让该不动产或者动产时是善意；(⼆)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让⼈。

受让⼈依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权⼈有权向⽆处分权⼈请求损害赔偿。

当事⼈善意取得其他物权的，参照适⽤前两款规定。

⼀、善意取得制度的概念了解不动产的善意取得应当⾸先了解“善意取得”。

所有权取得⼀般可分为⼀般取得和特别取得，善意取得就是所有权的特别取得。

善意取得⼜称即时取得，传统民法上的善意取得是指⽆权处分⼈将其占有的他⼈动产转让给第三⼈，如果第三⼈取得该动产是基于善意且是有偿，第三⼈就依法取得了该动产的所有权或他物权。

在此情况下，原权利⼈不得向第三⼈⾏使物权返还请求权，只能请求占有⼈赔偿损失。

⽽我国的《物权法》所体现出的现代观念更新为：指受让⼈以财产所有权为转移为⽬的的善意，对价受让占有该财产，即使出让⼈⽆转移所有权的权利，受让⼈仍取得其所有权。

⼆、善意取得制度的对象由上述概念我们可以得知，在我过传统民法中，善意取得的对象主要是指动产。

这是因为动产的所有权变更通常要基于公信原则，⽽不动产的所有权变更则要基于登记制度。

但是这⼀对象的范围并⾮绝对限定，⽽应该看到是可以有⼀些外延的。

善意取得既适⽤于动产，⼜可适⽤于不动产。

当事⼈出于善意，从⽆处分权⼈⼿中购买了房屋并登记过户，善意⼈取得房屋所有权；再如不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部分，如菜园的蔬菜、果树上的果实等。

浅谈不动产的善意取得制度摘要：善意取得是各国民法物权法上的一项重要的法律制度，它主要解决财产所有人与善意受让人之间的冲突，确认和保护善意受让人在交易中已取得的物权。

随着市场经济的发展，财产关系日渐复杂和交易频繁，现实中不动产的设立、变动没有登记，以及登记错误等情形普遍存在，因此，不动产的登记公信力并不能保障不动产的交易安全和善意第三人的利益。

于是我国善意取得制度的范围从传统的只有动产扩大到不动产，本文主要讨论我国《物权法》中的不动产善意取得制度，善意取得制度与无权处分制度的关系以及善意取得制度在实践应用中尤其是就“善意”判断进行讨论。

关键词：不动产；善意取得；比较法；物权法；善意中图分类号：d92 文献标识码：a 文章编号：1009-0118（2011）-11-00-02一、不动产善意取得制度的建立善意取得又称即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的物转让给受让人时，如受让人取得该物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。

善意取得是大陆法系和英美法系一项重要的共通的财产制度。

起源于日耳曼法“手护手”规则，主要是维护动产的交易安全，强调占有的公信力。

传统民法的善意取得制度的客体只限于动产，不动产不适用。

有人认为不动产物权变动以登记为公示方法，物权法赋予不动产登记“公信力”就足以保护不动产交易的善意第三人和不动产交易秩序。

但是随着市场经济的发展，财产关系日渐复杂和交易频繁，现实中不动产的设立、变动没有登记，以及登记错误等情形普遍存在，因此，不动产的登记公信力并不能保障不动产的交易安全和善意第三人的利益。

二、我国的不动产善意取得制度在我国，不动产登记制度并不完善并且远未普及，除土地、城市的房屋、重要的建筑物外，很多不动产尚未建立登记制度，这些不动产的买卖也很普遍，这些未登记的不动产交易不能受到登记公信力保护，并且不受善意取得制度的保护的话则不利于保障财产交易的安全。

况且不动产的登记发生登记错误、或登记的所有权人与真实权利人不符的情况，不动产的交易因此而发生无权处分的问题，如果第三人信赖登记公信力而不知情在取得不动产时出于善意，不动产所有权的保护与不动产交易的动的安全这两个利益发生矛盾，如果绝对贯彻所有权的保护，不动产所有权人的所有权不因无权处分而丧失，向受让人请求返还原物，受让人向无权处分人依法救济，则将不动产交易活动安全无法保障，市场交易不稳定，因此，在法定场合下应牺牲不动产所有权静的安全来保障不动产交易的动的安全，善意第三人获得不动产所有权。

我国不动产物权善意取得制度研究的开题报告一、选题背景和意义不动产物权是指土地、建筑物和其他与之永久附着的设施等财产的所有权、用益物权和担保物权等。

在市场经济的背景下，不动产市场呈现快速发展趋势，对于不动产物权的保护和规范管理显得更加紧迫。

其中，不动产物权善意取得制度的建立和完善，是保护不动产所有权人的权益、维护市场秩序、促进经济发展的必要举措。

当前我国的不动产物权善意取得制度尚存在不足和挑战。

首先，目前我国不动产登记制度尚不够完善，容易导致不动产登记和转移过程中的错误和误解。

其次，我国现行民法典规定善意取得不动产物权所依据的条件过于严格，难以体现公平和合理的判断标准。

此外，不动产物权的多元化和复杂性也给善意取得制度提出了更高的要求。

因此，本文旨在探讨我国不动产物权善意取得制度的相关问题，提出建立有效的善意取得制度的具体方案，并深化对我国不动产物权制度的认知和理解。

二、研究内容和方法（一）研究内容1. 善意取得不动产物权的相关概念和法定规定；2. 当前我国不动产物权善意取得制度的实际情况；3. 探讨我国不动产登记和转移制度所存在的问题；4. 分析我国现行民法典规定善意取得不动产物权所依据的条件，进行比较和评价；5. 提出有效的善意取得制度建立方案，并对相关法律、法规和政策进行推荐。

（二）研究方法1. 文献法：查阅相关法律、法规、政策和专业书籍，收集和整理与不动产物权善意取得制度相关的资料。

2. 实证分析法：分析已有的案例和数据，评估当前我国不动产物权善意取得制度的效果、挑战和问题。

3. 比较研究法：结合国内外不动产物权善意取得制度的比较分析，探索创新性的解决方案。

三、论文结构和预期结果（一）论文结构本文将分为五个章节：第一章：绪论选题背景和意义、研究现状和意义、研究内容和方法、论文结构和预期结果。

第二章：善意取得不动产物权的相关概念和法定规定介绍善意取得不动产物权的相关法律概念和法定规定，阐述不动产物权中各种权利的本质、基本属性和适用范围。

不动产善意取得与不动产善意取得制度不动产善意取得与不动产善意取得制度是现代法律体系中的两个重要概念。

不动产善意取得是指一方在不知道不动产存在瑕疵或存在第三人权利的情况下，凭着善意以寻常的办法取得该不动产的情况。

而不动产善意取得制度则是依法对不动产善意取得情况下的权利保护和责任确定的制度安排。

这两个概念的出现与发展，有力地促进了不动产交易的安全和便利。

首先，不动产善意取得的特点在于善意、努力。

要求凭借善意和努力得到该不动产，意味着一方在交易过程中应遵循合理的交易规则，不能以欺诈、隐瞒真相或其他不端手段获取不动产。

同时，要求取得方通过尽职调查、合理预防等手段，以一般人的常识、审慎和努力去获取不动产。

不动产善意取得的重要性在于维护公平合理的不动产交易秩序。

在现实生活中，由于不动产交易的复杂性和信息不对称，买卖双方往往难以完全了解不动产的各种情况。

因此，如果买受人可以依法取得不动产，并得到法律的保护，不仅能为他们提供便利，还能有效地规范市场秩序，促进社会经济的发展。

不动产善意取得制度以不动产登记为基础，规定了登记手续的规范和程序。

登记是不动产交易的关键一环，通过登记将权利变动和债务转移等情况记录在档案中，使其公开透明，为交易各方提供权利保护和纠纷解决的依据。

同时，不动产善意取得制度强调了善意取得方的财产权利保护，使其在合理期限内，不受第三人追索权益的影响。

不动产善意取得制度的核心是以现实登记为基础的信赖保护原则。

登记是权利能够得到保护的前提，善意取得方在登记后，无论是否知道不动产存在瑕疵或第三人权利，都可以根据登记情况正当获得不动产。

这样的制度安排使得买受人在交易中更加便捷，增加了交易的可靠性和稳定性。

然而，不动产善意取得制度并非完美无缺，在实践中也存在一些问题。

首先，登记信息的真实性和准确性是制度实施中的难点。

不动产登记系统可能存在信息更新不及时、数据录入错误等问题，这可能给交易双方带来风险。

其次，不动产善意取得制度容易给不法分子提供机会。

不动产的善意取得的制度一、不动产的善意取得制度的定义不动产的善意取得制度是指不动产权利的取得人在购买不动产或者通过继承、赠与等方式取得不动产所有权时所具有的合法权益保护制度。

该制度主要是为了保护善意取得人的合法权益，避免其因无辜信赖而受到不当损失的情况。

二、不动产的善意取得制度的原则1.善意取得优先原则：不动产权利的善意取得人优于不动产原欠债务人。

即使原不动产所有权人仍存在权利，但如果善意取得人在安全买卖环境下取得所有权，其权益应得到保护。

2.保护第三人善意取得权益原则：为了保护第三人的合法权益，法律规定第三人在善意取得不动产权益时可以免除不动产的其他担保责任。

3.保护承受人合法权益原则：在不动产所有权转移过程中，为了保护承受人的合法权益，法律对于转让中可能出现的问题进行明确规定，确保承受人能够合法取得所有权。

三、不动产的善意取得制度的条件善意取得不动产权益的条件通常包括以下几个方面：1.善意取得：取得人对取得不动产权益的事实、权益的合法性和真实性没有虚假陈述或者隐瞒，具备善意取得的主观状态。

2.关联交易：取得人与原不动产所有权人之间不存在违法关系，例如受贿、贿赂等非法交易。

3.交易方式合法：善意取得人通过购买、继承、赠与等合法方式取得不动产所有权。

4.已登记的不动产权利证明：不动产的善意取得人应具备合法的登记手续和登记文件，以证明其对不动产的所有权。

四、不动产的善意取得制度的适用范围五、不动产的善意取得制度的法律保护为了保护不动产的善意取得权益，法律对不动产的善意取得制度进行了明确规定并给予相应的法律保护。

不动产登记制度、物权法等法律法规都对善意取得人的合法权益提供了保护措施。

综上所述，不动产的善意取得制度是为了保护不动产的善意取得人的合法权益而设立的制度。

该制度以善意取得优先、保护第三人善意取得权益和保护承受人合法权益为原则，具备善意取得和交易方式合法等条件。

它适用于各类不动产的所有权取得，并在法律层面为善意取得人提供了相应的保护。

综述善意取得制度是民法物权中的一项重要制度，它对维护交易安全，促进财货流通便捷、维护经济秩序的稳定具有重要意义。

因此，自问世以来，动产善意取得制度已经得到世界上大多数国家民事立法的确认。

而关于善意取得制度能否适用于不动产，学界可谓见仁见智。

本文从善意取得制度的理论渊源出发，共分为三章对不动产善意取得制度进行了研究。

1善意取得制度的理论渊源法学研究首先需要有清晰界定的概念，所以在本章中首先指出不动产善意取得制度的理论起源，善意取得制度是近代以来以日耳曼法的“以手护手”原则为基础，并吸纳了罗马法上取得时效制度中的善意要件，从而得以产生发展起来的。

其次对不动产与善意的概念进行了界定，指出我国划分动产与不动产应采纳物理标准。

最后分析了善意取得制度确立的逻辑依据及理论基础，即以公信力原则为其逻辑依据，并以社会本位为其理论基础。

2我国确立不动产善意取得制度的必要性共分四节进行了论述。

第一节是介绍我国不动产善意取得制度理论争议及结论。

第二节分析了各国立法对不动产登记制度的态度，通过对世界各国不动产登记制度的分析比较，指出了我国现行的不动产登记制度是确立不动产善意取得制度的制度依据。

第三节通过分析在我国确立不动产善意取得制度符合过错责任原则，并且在物权法通过前，我国的不动产善意取得制度已在有关司法解释和部门法中有规定，从而主张在我国民法上应该确立不动产善意取得制度。

第四节分析了不动产善意取得制度的法律效果，包括在原权利人与受让人之间，转让人与受让人之间，原权利人与转让人之间的效果以及对不动产登记机关的侵权请求权。

3构建不动产善意取得制度提出了建议《物权法》第一百零六条只规定了不动产善意取得应符合三个要件，即：受让人受让该不动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。

但是笔者认为物权法的规定不太完善，不动产善意取得的构成要件应包括以下五个要素:转让人为不动产登记所记载的权利人且无权处分不动产；受让人通过法律行为从转让人处取得不动产；受让人取得不动产时出于善意信赖登记；必须是已经登记的法律允许流转的不动产；必须办理不动产登记。

我国不动产善意取得制度的研究[捅要]善意取得制度是我国新颁布的《物权法》所确定的一项重要物权变更制度，《物权法》第106条对善意取得制度做出了明确的规定并将该制度的使用范围扩大至不动产和其他物权，这是善意取得制度理论的一次重大突破，有着极其深厚的理论内涵和深远的现实意义。

本文对我国不动产善意取得制度的界定、重要意义、“善意”的判断标准等方面做了阐述。

[关键词]物权；善意取得；不动产2006年中国颁布了《中华人民共和国物权法》(以下简称为“《物权法》”)，其中第106条及以下明确规定了善意取得制度，并将这一制度适用于动产、不动产、其他物权(如质权、留置权、抵押权、用益物权)，打破了善意取得制度仅适用于动产所有权取得的观念。

但是，关于善意取得制度的许多问题还没有定论，仍有研究的余地。

本文将采比较法的视角，着重对不动产善意取得制度进行比较，以期对我善意取得制度的理论研究与司法实践有所启示。

一、善意取得制度概念的界定学者们普遍认为，近现代各国民法善意取得制度来源于日尔曼法中“以手护手”之制度。

所谓“以手护手”，是指如果将自己的动产交付于他人，那么仅能向相对人请求返还。

如果该相对人将动产让予给第三人，则只能向相对人请求损害赔偿，但无论如何不能向第三人请求返还。

事实上，善意取得制度是对所有权追及力的限制，涉及到民法所有权保护及交易安全的衡量与价值问题。

肯认善意取得人的权利，便意味着剥夺了所有权人向无权处分人请求返还原物的权利，所有人因此将蒙受损失。

但另一方面，第三人出于公然、善意甚至有偿获得标的物。

法律对其利益若不予以保护，则将危及交易安全。

解决这个矛盾的惟一方式是在二者利益之间寻求平衡点。

在交易日益频繁的现代社会，尤其是18世纪以来，善意取得制度的重要性逐渐地被人们所接受。

善意取得制度逐渐地在法律上得到了确认。

尤其到19世纪的初期(1804年)《法国民法典》作为一个标志，原原本本地接受了日尔曼法的占有制度及观念，以此来构造自己的善意取得制度。

不动产善意取得中“善意”界定摘要：为保护善意受让人，法律设立了善意取得制度。

而适用善意取得最大且最复杂的问题就是如何认定受让人为善意，具体来说即善意的认定标准、判断时点以及举证责任分配。

《民法典物权编解释一》延续《物权法司法解释一》的规定，以“不知道且无重大过失”为认定标准、以“受让时”为判断时点、以“真实权利人主张受让人不构成善意时，应承担证明责任”为责任分配方式。

但学界和实践中对“重大过失”和举证责任分配仍有不同理解。

笔者认为，受让人的注意义务除查阅权属证书或不动产登记簿外，还应包括一定的调查核实义务，但随着不动产登记制度愈加完善，公信力愈高，不应赋予受让人过多的注意义务。

关于善意的举证责任分配，应理解为无论是受让人主张善意取得，还是原权利人主张不构成善意，均由原权利人承担证明责任。

关键词：善意取得善意重大过失举证责任传统民法理论和立法例中，主要是通过不动产登记公信力和动产善意取得两个制度来保护善意受让人。

我国立法者制定《物权法》时，考虑到两个制度目的相同，遂将两个制度合二为一，创设了统一的善意取得制度，《民法典》沿用了该做法。

[[1]]由于实践中纠纷主要集中在不动产善意取得上，而不动产善意取得争议最大也最复杂的问题就是受让人善意的判断。

因此，本文主要讨论如何界定不动产善意取得中的善意，具体包括以下三个问题：一是买受方善意的标准应如何判断？二是善意的时点应是完成转移登记时，还是进行登记的整个过程或提出变更登记申请时？三是善意的举证责任应由哪方当事人承担？一、善意的认定标准（一）善意标准的理论争议关于不动产善意取得中善意的认定标准，我国学界的争议主要集中在是否将受让人不存在重大过失作为认定标准组成部分，并由此形成了“不知情且无重大过失说”和“不知情说”。

第一种观点认为，无论是动产还是不动产的善意取得，受让人善意的认定标准均为：不知情且非因重大过失而不知情。

理由有二：一是我国的不动产登记制度尚不完善，其公信力并不像德国不动产登记的公信力那样近乎绝对，因此应要求受让人履行一定的注意义务。

不动产善意取得的构成要件【摘要】随着我国经济的快速发展和市场交易的扩大，在不动产交易中，对善意受让人的保护问题逐渐显现，在学界的提议和争论下，立法机关最终设立了不动产善意取得制度。

在设立善意取得制度的法律规范时，将动产和不动产进行了统一规定，但两者之间的构成要件是存在一定差异的。

本文根据我国民法典的规定，重点通过无权处分、善意、支付合理价格以及转让登记完成这几个方面对不动产善意取得制度的构成要件进行探讨。

【关键词】不动产善意取得；无权处分；善意；合理价格；完成登记一、我国不动产善意制度的构建不动产善意取得制度的设立，其最重要的目的是为了保护善意不动产受让人的利益，进而保护经济社会中不动产的交易安全。

在罗马法中，所有权要受到绝对的保护，正如其规则：任何人只能将属于他自己的权利转让给他人。

在中世纪的荷兰、北德等地，出现了对动产所有物返还请求权予以限制的规定，但由于没有对这种规定作出严格的解释，学者们产生了许多反对意见。

到了18世纪，善意的所有权取得思想才被法学家们普遍接受，直到19世纪，不动产才被纳入了交易安全保护的范围。

有学者指出“交易安全与社会公共利益保护的正当性只有制度化地体现出来，才具有可靠性和操作性。

”我国对不动产善意取得制度的规定与德国、瑞士民法采取了相同的理念。

依据物权法草案第111条的建议，2007年3月，我国在通过的物权法中第106条规定了善意取得的构成要件。

与其他国家不同的是，我国立法者将动产与不动产的善意取得制度统一规定在一个法律规范之中，其构成要件主要包括：存在无权处分行为、受让人在受让时善意、以合理的价格转让、转让的不动产或者动产已经完成公示。

2020年5月，我国通过了《中华人民共和国民法典》，第311条继续沿用了物权法106条对于善意取得制度的规定。

在下文中，将对该法律规范中涉及的不动产善意取得制度的构成要件进行具体讨论。

二、对不动产善意取得制度中无权处分的理解根据我国《民法典》第311条对于善意取得制度的规定可以看出，无权处分是善意取得的前提条件，该制度的效力就是使善意的受让人从无权利人处取得所有权。

善意取得制度的适用范围是什么1.不动产善意取得：根据我国《物权法》的规定，不动产的所有权可以通过合法的取得方式获得。

善意取得制度适用于那些在购买或者获得不动产时，合理相信自己的获得是合法有效的情况下，获得不动产的所有权。

比如，在购买房屋时，购买人以房屋产权证明为凭证，并且无法知道该房屋是否存在其他权利人的情况下，购买人可以依法认为自己是善意取得该房屋的所有权，而对抗其他可能存在的权利人。

2.动产善意取得：动产一般指可以移动的物品，如货物、车辆等。

在我国法律上，善意取得制度也适用于动产的所有权的取得。

根据《物权法》的规定，善意购买交付的动产，买受人成为该动产的所有权人。

即在合理相信自己购买的动产是合法有效的情况下，买受人可以取得该动产的所有权，而对抗其他可能存在的权利人。

3.依法登记取得的物权：除了购买和交付的方式，善意取得制度还适用于通过依法登记取得物权的情况。

在我国法律上，很多不动产的所有权是通过依法登记取得的，比如房屋产权登记、土地使用权登记等。

在这些情况下，如果善意取得人在合理相信自己的登记是合法有效的情况下，取得不动产所有权，也可以对抗其他可能存在的权利人。

总的来说，善意取得制度的适用范围是指在异议登记、不合法手段等情况下，取得不动产和动产的所有权的方法。

在以上情况下，法律赋予了善意取得人一定的保护，以保障其合法获得财产权益。

但是，善意取得制度并非是完全无懈可击的，法律也会对特定情况下的不当取得行为进行限制和制约，以维护社会公平正义，保护权益受损方的合法权益。

因此，善意取得制度的适用范围并非一劳永逸，具体的适用条件和限制还需要根据不同法律规定的具体要求来确定，并且在实践中需要考虑到公平、合理和公共利益等多方面的因素。

不动产的善意取得制度
不动产的善意取得制度是指在房屋、土地、建筑物等不动产权属归属不清、无法确定时，购买方、承租人等在不知情的情况下，出资购买或承租了该不动产，在符合特定条件的情况下，可以获得不动产的所有权或使用权。

该制度可有效解决因不动产权属不清而带来的不确定性问题，保障不动产市场的稳定，促进市场健康发展。

不动产的善意取得制度起源于法国，经过多年的发展，已成为许多国家法律体系里重要的一环。

具体实践上，对于不动产权属归属不清、无法确定的情况，法律通常会采用先占有先得或善意购买者优先的原则。

这是因为，无论是占有权还是所有权，都是经由法律认定的，而在产权归属不明的情况下，法律无法作出认定，则就需要以占有或善意购买为依据。

不动产的善意取得制度具有以下特征：
一、占有者或购买者必须是在善意状态下占有或购买该不动产，也就是说，其在占有或购买该不动产前，应当忠实地尽到必要的调查义务，但由于种种原因而未能查清权属，才能被认定为善意购买者或占有人；
二、不动产必须是出与该占有人或购买者无关的权属纠纷，即占有人或购买者不得与权属归属不清的其他当事人存有关联，否则不属于善意取得；
三、权属不明时，如果与占有人或购买人存在关联，如宣布该不动产为无效，占有人或购买人应为无效；
四、应当达到一定的时效期间后，占有人或购买人的权利才能得到保护，不动产的其他当事人才不能再向其主张权利。

不动产的善意取得制度的实施，可以有效保障不动产的流转，给购买方、承租人等提供了更加稳定和有保障的交易环境，促进了不动产市场的发展。

但同时也需要注意，在善意购买不动产的过程中，需要遵守相关的法律规定，否则可能会产生不必要的法律纠纷，造成经济损失。