论不动产善意取得中的善意

论不动产善意取得的善意标准及善意认定孟勤国;蒋光辉【摘要】不动产善意取得对于第三人善意的要求,是与动产一样,要求第三人对处分人无处分权“不知且不应知”,还是仅要求“不知”,存在不同看法.从解释论角度,以文义、体系和逻辑、立法、比较法等诸方面解释,都应作与动产善意取得相同解释.德国民法、理论学说不应作为解释依据.从立法论角度,德国标准,排除了“不应知”,不仅保护对登记将信将疑者,而且保护基本不信者甚至完全不信者,违背了信赖保护的本质和意义,并不可取.从我国国情出发,采“不知且不应知”更合理.善意的认定,应由否定第三人善意的权利人举证.要求第三人实际查阅登记簿没有必要,但占有、交付可作为认定是否善意的依据.若登记人与占有人一致,或登记人能现实交付不动产,受让人即为善意.【期刊名称】《河南财经政法大学学报》【年(卷),期】2013(028)003【总页数】10页(P85-94)【关键词】善意;不动产;登记;不应知【作者】孟勤国;蒋光辉【作者单位】武汉大学法学院,湖北武汉430072;武汉大学法学院,湖北武汉430072【正文语种】中文【中图分类】D923.2我国物权法第一百零六条对动产和不动产的善意取得作了统一规定，但围绕该条的解释我国民法学界产生了很大争议。

有人认为，物权法确立了统一的不动产和动产的善意取得制度［1］;有人认为，该条包含了不动产公信力制度和动产善意取得制度，两个制度合并规定成为统一的善意取得制度［2］。

有人认为该条应解释为动产善意取得和不动产登记簿的公信力两种不同的制度［3］。

我们认为物权法第一百零六条有关不动产部分的规定，是称为不动产登记簿的公信力，还是称为不动产善意取得① 对于不动产善意取得与不动产公信力关系，有人认为其实是一个制度的两个称谓，见程啸:《论不动产登记簿公信力与动产善意取得的区分》，载《中外法学》2010年第4期，第524页。

有人认为是两个不同的制度，见张利春:《狭义民法解释学——以〈物权法〉第一百零六条为例》，载梁慧星主编《民商法论丛》第46卷，法律出版社2011年版，第532—537页。

意” 的判断标准， 并说明判断“ 善意” 与否的时间点， 希冀对司法 实践 中
适用不动产善意取得有所裨益。 【 关键词】 善意取得； 诚信原则； 信赖利益
已经建立 了登记簿 ， 并且《 物权法》 第１ ８ 条也明确赋予 了权利 人和
利 害关 系人 的查询复制权 。要求受让 人查 阅登记簿并不会增 加受 让人 过多负担 ， 相 比较真实权 利人因善意取得 而丧失不动产 物权
赖就不会有后续 的交易行为 。
那么， 此种“ 善意” 该 如何 界定 呢？ 德 国法 采 取 了 一 种 “ 纯客观
考虑 了我国登记错误概率 比较高的现实 ， 倾 向于保 护真实权利人
的权 利 ， 排 除 了具 有 重 大 过 失 的受 让 人 的 善 意 ， 加 重 了受 让 人 的 注
综上所述判断不动产善意取得的善意应与动产善意取得的善意区分开来应以受让人对登记的信赖为标准只要不动产受让人不知道登记簿的记载错误并且登记簿上没有异议登记就应当认为其是善意的受让人没有调查核实的义务不能因为受让人没有进行调查核实而否定其善意
论不动产善意取得 中的善意
兼评 《 物权法》 第１ ０ ６条
而非 出让人 的善意 。受让人 的这种善 意是与登 记簿相联 系 的， 是
受让人 对登记簿 中权 利事项 的错误 登记产生 了信赖 ， 没有 这种信
错误 ， 即要求举证受让人的 内心状态 ， 这使得真实权利人处于极为
不利的境地 ， 过于苛刻 ， 有失权衡 。这种观点 显然 紧扣 法条 ， 并且
定适用不动产善意取得时， 仅在第 １ 款 中指 出“ 受让人受让该不动产或 者动产时是善意的” ， 却并未界定不动产善意取得 中的“ 善意” ， 也并未 对“ 善意” 以何人、 何时为标准作出规定。然而， 善巷要件又是不动产善 意取得的构成要件之一， 善意是非常关键的因素， 是整个善意取得制度 确立的根基， 对善意的判断和认定是适用不动产善意取得制度的关键 所在。 对此 ， 本文力求阐明不动产善意取得 中“ 善意” 的涵义， 归纳出“ 善

论我国的不动产善意取得制度摘要：善意取得制度是近代以来民法体系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，具有重要的意义。

我国于2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》也将不动产作为了善意取得制度的适用范围。

本文分析了不动产善意取得制度的适用条件以及针对有关不动产善意取得的善意的判断标准、登记的机关等方面存在的不足，需要加强不动产善意取得得立法等来完善我国的不动产善意取得制度。

关键词：不动产善意取得善意一、善意取得制度的界定（一）善意取得的概念善意取得，亦称即时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人依法取得对该财产的所有权或其他物权，原所有权人不得要求受让人返还财产的制度。

①（二）善意取得制度中”善意”的含义善意作为一个民法上的概念，起源于古罗马法的善意占有之诉，即”产生于共和国末期的以时效取得为基础的虚拟的要求返回所有物之诉”。

②善意作为一个抽象的法律概念，应当包括四个方面的含义：首先，善意必须是行为人的主观心理状态；其次，行为人对行为相对人的无法律依据或者不享有权利的真实状态并不知晓；再次，行为人主观上认为与行为相对人的之间的法律行为是合法或者相对人享有合法权利；最后，行为人的这种心理状态能够通过其外在的表现被其他人所感知。

二、我国不动产善意取得的条件《物权法》颁布之后对于不动产的善意取得有了明确的规定。

而根据《物权法》106条的规定，我们可以知道不动产善意取得包括以下几个构成要件③：（一）标的物为依法可流通的不动产但法律禁止或限制流通的不动产不适用善意取得（二）转让人无处分权转让人如果具有处分权，则对于受让人构成继受取得，不属于善意取得。

（三）基于有偿法律行为而取得必须依据法律行为如买卖合同才可以发生善意取得，而且此处的法律行为应该具有财产交易的性质，即受让人必须因此付出对价，具有有偿性。

（四）受让人受让财产时必须是善意的即受让人与无处分权人进行民事行为的当时，第三人不知道对方对标的物无处分权，要强调的是善意取得为即时取得，因此善意的准据时点原则上应以法律行为发生时即受让财产时为准。

河南财经政法大 学学报
２ ０ １ ３年第 ３期（ 总第 １ ３ ７ 期）
论 不 动 产 善 意 取 得 的善 意 标 准 及 善 意 认 定
孟勤国 蒋 光 辉
（ １ 、 ２ ． 武 汉大 学 法学 院 ， 湖北 武 汉 ４ ３ ０ ０ ７ ２ ）
摘 要： 不动产 善 意取 得 对 于第 三 人 善 意 的要 求 ， 是 与动 产 一 样 ， 要 求 第 三 人 对 处 分 人 无 处 分权
角度 ， 德 国标 准 ， 排 除 了“ 不应知 ” ， 不仅保 护 对登记 将信 将疑 者 ， 而且 保护 基 本 不信 者 甚 至 完全 不信 者 ，
违 背 了信赖保 护 的本 质和 意 义 ， 并 不可取 。从 我 国国情 出发 ， 采“ 不知 且 不应 知 ” 更 合理 。善 意 的认 定 ， 应 由否 定 第三人善 意 的权 利人举 证 。要 求 第三人 实际查 阅登 记 簿没 有 必要 ， 但 占有 、 交付 可作 为认 定是
取得 的区分》 ， 载《 中外法学｝ ２ Ｏ Ｌ Ｏ 年第 ４ 期， 第５ ２ ４页。有人认 为是两个 不同的制度 ， 见 张利春 ： 《 狭义 民法解释学—— 以（ 物 权法 ） 第一 百零六条 为例》 ， 载梁慧星主编《 民商法论丛》 第４ ６ 卷， 法律出版社 ２ ０ １ １ 年版 ， 第５ ３ ２ — ＿ ５ ３ ７页。本 文与物权法第一百零六条一致 ， 统一称
中， 物权 变动 的形式 要 件 ， 动产是 交付 ， 采 登记 生效 的不 动 产 是变 更 登 记 ， 该不 同也 不 是本 质 上 的区别 。 最有 争议 、 最 具有 实践 价值 ， 与交 易秩 序 和老百 姓生 活密 切相 关 的要 件 ， 其 实 只有一项 ， 即第三 人 的善 意 要件 。关 于不 动产 善意 取得 与不 动产 公信 力是 否 为 同一制 度 ， 其 实 也 是 与善 意要 件 有 关 。关 于 不 动产

浅谈不动产的善意取得制度摘要：善意取得是各国民法物权法上的一项重要的法律制度，它主要解决财产所有人与善意受让人之间的冲突，确认和保护善意受让人在交易中已取得的物权。

随着市场经济的发展，财产关系日渐复杂和交易频繁，现实中不动产的设立、变动没有登记，以及登记错误等情形普遍存在，因此，不动产的登记公信力并不能保障不动产的交易安全和善意第三人的利益。

于是我国善意取得制度的范围从传统的只有动产扩大到不动产，本文主要讨论我国《物权法》中的不动产善意取得制度，善意取得制度与无权处分制度的关系以及善意取得制度在实践应用中尤其是就“善意”判断进行讨论。

关键词：不动产；善意取得；比较法；物权法；善意中图分类号：d92 文献标识码：a 文章编号：1009-0118（2011）-11-00-02一、不动产善意取得制度的建立善意取得又称即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的物转让给受让人时，如受让人取得该物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。

善意取得是大陆法系和英美法系一项重要的共通的财产制度。

起源于日耳曼法“手护手”规则，主要是维护动产的交易安全，强调占有的公信力。

传统民法的善意取得制度的客体只限于动产，不动产不适用。

有人认为不动产物权变动以登记为公示方法，物权法赋予不动产登记“公信力”就足以保护不动产交易的善意第三人和不动产交易秩序。

但是随着市场经济的发展，财产关系日渐复杂和交易频繁，现实中不动产的设立、变动没有登记，以及登记错误等情形普遍存在，因此，不动产的登记公信力并不能保障不动产的交易安全和善意第三人的利益。

二、我国的不动产善意取得制度在我国，不动产登记制度并不完善并且远未普及，除土地、城市的房屋、重要的建筑物外，很多不动产尚未建立登记制度，这些不动产的买卖也很普遍，这些未登记的不动产交易不能受到登记公信力保护，并且不受善意取得制度的保护的话则不利于保障财产交易的安全。

况且不动产的登记发生登记错误、或登记的所有权人与真实权利人不符的情况，不动产的交易因此而发生无权处分的问题，如果第三人信赖登记公信力而不知情在取得不动产时出于善意，不动产所有权的保护与不动产交易的动的安全这两个利益发生矛盾，如果绝对贯彻所有权的保护，不动产所有权人的所有权不因无权处分而丧失，向受让人请求返还原物，受让人向无权处分人依法救济，则将不动产交易活动安全无法保障，市场交易不稳定，因此，在法定场合下应牺牲不动产所有权静的安全来保障不动产交易的动的安全，善意第三人获得不动产所有权。

买房时什么是善意取得，善意的判断标准⼜是什么善意取得，⼜称即时取得，指⽆权处分⼈将动产或不动产处分给他⼈，善意受让⼈依法取得该动产或不动产的所有权或其他物权。

买房时什么是“善意取得”，善意”的判断标准⼜是什么？店铺⼩编为您整理出来相关的内容，欢迎⼤家浏览，谢谢。

买房时什么是善意取得，善意的判断标准⼜是什么善意取得是指⽆权处分⼈将其受托占有的他⼈的财物(房产)转让给第三⼈的，如受让⼈(购房者)在取得该财物(房产)时系出于善意，则受让⼈取得该物的所有权，原权利⼈丧失所有权。

善意的判断标准是什么这需要从受让⼈(购房者)的“善意”认定、交易价格“合理”与否和合同效⼒是否影响物权善意取得三⽅⾯进⾏衡量。

1、“善意”认定认定原则：受让⼈(购房者)受让不动产或者动产时，不知道转让⼈⽆处分权，且⽆重⼤过失的，应当认定受让⼈为善意。

真实权利⼈主张受让⼈不构成善意的，应当承担举证证明责任。

⾮“善意”的情形：①登记簿上存在有效的异议登记；②预告登记有效期内，未经预告登记的权利⼈同意；③登记簿上已经记载司法机关或者⾏政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；④受让⼈知道登记簿上记载的权利主体错误；⑤受让⼈知道他⼈已经依法享有不动产物权。

重⼤过失的认定：不动产交易真实权利⼈(房主)有证据证明不动产受让⼈应当知道转让⼈⽆处分权的，应当认定受让⼈具有重⼤过失。

2、交易价格“合理”认定“合理的价格”应当根据转让标的物的性质、数量以及付款⽅式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

3、合同效⼒情况⽆效和被撤销的合同不适⽤善意取得。

如果你是购房者，若是发⽣卖家纠纷情况，建议你看看⾃⼰是否符合善意取得的标准，如果符合就不⽤过多担⼼。

如果你是房主，⾃⼰的房产被共有⼈转卖，⽽你房屋的购买者是善意取得房产，你只能找买你房产的共有⼈进⾏赔偿；若你房屋购买者不是善意取得的房产，那么，恭喜你，按照法律规定，你的房产还可以找回。

法制论坛转化为资本化生产，能够对游客有更大的吸引力，如此一来也就能够使其产生附加值，为当地创造更大的利润空间。

这对于提升乡村社区集体收入而言可谓十分有利，而旅游扶贫中包含多个部分，其也可以为多个贫困农户提供工作，使贫困人口个人收入得到提升，如此也就可以实现“双增收”的目的了。

４．２文化效应乡村旅游精准扶贫中往往可以加入文化旅游元素，这也是扶贫中较为重要的一环，贫困地区的经济发展有限，其教育事业、文化事业方面势必会受到影响，在扶贫的过程中，各个贫困地区也可以将文化资源整合，并对其进行升华和完善，使其成为旅游扶贫中靓丽的风景线。

如此一来不仅可以获得更多经济收益，也能够将本地区文化进行传播，并逐渐形成带有本地特色的乡村文化旅游战略品牌，这是以往乡村旅游扶贫中所不具备的优势之一，若能够将此方面进行充分的完善，势必能够发挥更大的作用。

４．３社会效应我国从未停止过发展扶贫事业，如今其已经成为了一种社会现象，在旅游扶贫中，其也能够轻易引起社会大众的共鸣，使得更多人愿意加入到扶贫队伍中。

此种情况也一定会使多数贫困人员的思想发生转变，其也会重新找到生活的动力和信念，并自发加入到乡村旅游扶贫中，通过自己的努力来改善自身生活条件对其而言会有更加重大的意义。

４．４引领效应我国的乡村旅游精准扶贫事业已经进行了较长的时间，其中不乏有许多地区在此方面取得了不错的成果，当其他地区能够获得该方面信息时，也会增强自身的信心，并激发贫困人们努力向上的决心。

同时，在旅游扶贫中获得成功的案例也可以成为其他地区借鉴的楷模，其可以通过分析、研究成功案例，从而找到自身发展中存在的问题，并制定出行之有效的改善方案，形成带有自身特点的旅游扶贫模式。

综上所述，乡村旅游精准扶贫模式对于发展贫困地方的经济与文化有着重要的作用。

正确的应用旅游精准扶贫模式，会大大促进贫困地区当地经济的发展，提升贫困地区人口的素质与能力，提高贫困地区人口的认识与思想。

乡村旅游精准扶贫模式的发展离不开政府相关政策的扶持与帮助，只有政府和旅游产业的政策相结合，才能更好的发展旅游精准扶贫，才能真正的帮助贫困地区脱贫致富。

善 意 的 内 涵 善意一词 ，最早源于拉丁文 ｂ ｏ ｎ ａ ｉ ｔ ｄ ｅ ｓ ，意为不知情 。民法 中的善意起源于罗马法中的善意 占有之诉 ， 是产生于共和 国末期 的一种 以时效取得为基础 的虚拟 的要求返还所有物之诉 。 对于界 定何为善意，我国物权 法并没有 明确规定 。 在不动产 善意取得 制度 中受让人 的善意是指 在办理变 更登 记的过程 中， 因信赖让与人为登记记载的权利人而购买了该不动 产。善意取 得的结果是物权变动 ，因此 ，不动产善意取得的物权 变动也应符合物权法关于不动产的公式方法，即登记 。“ 不动产 登记有国家信 誉的支持 ，具有相当高的公信 力，受让人有理由相 信登记簿 上记 载的物权状态就是真实的权利状态。因此 ，只要受 让人 是善意的，其就可 以基于这种信赖 获得保护 ，第三人信赖不 动产 登记 就可以构成关于不动产权属状态的 “ 善意 ” 。 二 、善意 的认定标准 如何界定善意？理论上有 “ 积极观念说”和 “ 消极观念说”之 争。 前者主张受让人必须证明其具有将让与人视为有权处分人 的认 识时 ， 才能确定其具有善意 ； 后者则认为不知或不应知他人为无权 处分人，只要不知 ，即为善意 。 显然二者对于受让人的注意程度要 求不一，前者要求较高，后者要求则较为宽松。《 物权法》的主要 起草人王利 明教授指出“ 受让人在受让不动产 时不知让与人无权处 分且无重大过失的，为善意 ” 。可见王教授主张的善意不仅指 “ 不 知情 ” ，也还包括 “ 无重大过失 ” 。在司法实践中，受让人虽基于不 动产权属证书的登记状况而为交易行为， 但因其与出让人之 间的特 殊关系，明知让与人的权利有瑕疵 ， 呈现出主观上的一种恶意 ，故 不能认定为善意。 再则，受让人信赖让与人为不动产登记记载事项 的权利人 ， 其可能不知道 出让人为无权处分人，这种主观心理呈现 出一定的过失， 但法院最终认定其构成善意取得， 这就表明在我国 不动产的善意取得 的判断标准 是以出让人是否为登记的权利 人为 基础，受让人因信赖出让人为登记记载的权利人而购买不动产， 再 无重大过失的情况下可 以依善意取得制度取得该不动产 。 之所以应 当以登记的信赖作为判断不动产善意 的判断标准 ， 主要理 由在 于： 按照登记 的权利推定规则 ， 登记 记载 的权利人应 当推定为真实 的 权利人 。 在 让与人 为成 为登记权利人之前，如果受让人与其发生 交易 ，受让人根本没有理 由相信其有处分权 ，受让人就不可能是 善意的 。 如 果在交 易过程 中登记发生了更改 ， 受让人 明知登记有 瑕疵仍然受让该不动产 ， 这表 明受让人本身并不是善意的，所 以 无法基于善意取得制度取得相应 的物权 。 另外， 从我 国 《 物权法 》 第 １ ０ ６条规定的善意取得的要件之一是 “ 转让的不动产或者动产 依照法律规定应当登记的 已经登记 ， 不需要登记的 已经交付给受 让人 ”由此可见，对 于不动产 的善意取得，并非 以交付作为判断 标准，而是 以登记作为判断标准 。同时，结合 《 物权法》第 １ ６ 条关于 登记效力 的规定 “ 不动产 登记簿是物权 归属和 内容 的根 据” 可 以发现本条对于不动产的权 利归属具有推定效力 。由此可 见，在 不动产 的处分 中，登记 的信赖是判断善意的依据 。善 意判 断的标 准还 呈现 出以下一 些特 点：一方面 ，就是判断标 准相对单 般 只要受让人 查阅并信赖登记 ，就可推定其为善意，除非 其 明知登记的权 利事项错误或对交易环境知情。另外 ，受让 人必 须 实际查阅了登记簿 。不动产转让 中受让人成立善意 ， 要求其在 交易之前查阅了登记簿 ， 从而 了解 了登记薄上所记 载的不动产 的 权 利状 态，并对此产 生了信赖 。反之则推定其不构成善意。 三、表 见代理 与善意取得 不动产善意取得制度是否适用于表见代理的场合 ？先看一个

众也 只能相信不动产登记机关 的登记 ，不动产登记机关 的登 记 由于公示而产生公信力，与其交 易者只要具备其他 能够取 得物权的条件如具有行为能力 、 意思表示真实 、 进行不 动产登 记等， 以发生物权变动 。 就足 不动产登记具有公信力， 法律对当
事 人 的 权 利 义务 进 行 分 配 。
推定的善意，这种推定 当事人是否 具有善意 的基础建立 在完 善 的不 动产登记上，当事人主观上是否具有这种推定善 意， 作 出判断的物质基础是不动产登 记这个客观事实，作 出判 断的
登记簿所 明示记载事项 的阻碍，即使不动产物权登记 状况与
不动产物权真实状况不一致， 也被法律拟制为真实物权 。这意 味着 ， 在不动产物权被登记 机关登记不实 时， 即法律物权 与事 在法律上却具有处分权，不动产登记 由于通过法定机关进 行
其对 于不动产 没有必要为 自己的善意提供证据 。取得 人虽 然明知导致不动 第 三人 善意是为了衬托第三人 的恶意的产生 ， 故称 产登记簿登记不 正确 的事实存在， 或者说 ， 取得人 明知不动 产 善意取得构成的作用是隐性 的， 为隐性善 意。
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构成要件， 并不是 因为没有 当事人 的善 意， 不动产登记 就不能
不动产必须进行流通， 以满足社会公众 的需要 。不 动产必须进
入 市场， 通过市场使不 动产这种资源 合理利用， 实现不 动产利 用效率 的最大化。 么， 那 法律必须保护不动产 的合理流动， 保护 不动产动态的安全。登记产生公信力， 取得人基于登记公信力
出于 过 失 ， 所 不 问 。 在
第一， 为推定善意 。不动产善意取得 中的善意第三人的善 意基于市场交易安全 的需要。由于不动产对当事人意义重大， 不动产关 系个人 的安身立命，又由于不动产对社会意义重大， 不动产关 系社会 的稳定 ， 而且不动产 这种资源 是有 限的， 给 供 是相 当有限 的， 但社会对不动产 的需 求是无 限的， 动产供需 不

论善意取得制度中“善意”的判断标准作者：倪彦龙来源：《职工法律天地·下半月》2017年第11期摘要：源于日耳曼法“以手护手”原则的善意取得制度是适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则，为近代以来大陆法系与英美法系民法中一项重要的法律制度。

《中华人民共和国物权法》第106条确立了善意取得制度，善意取得制度在我国有了新的法律依据，笔者试从善意取得制度的含义、特别是构成要件中的善意判断做了论述，并提出了对我国善意取得制度中善意的理解和看法。

关键词：物权制度；善意取得；善意含义；判别依据1概述善意史尚宽先生在《物权法论》中说：所谓善意，系指不知让与人无让与权利，是否出于过失，固非所问，然依客观情势，在交易经验上，一般人皆可认定让与人无让与之权利者，即应认为恶意。

史先生又提出“关于恶意之证明方法，今日一般被承认者，有下列事实：①以不当之低廉价格买受其物；②让与人属于可疑身份之人；③授受行为，行于近亲（尤其家属）之间，得确定让与人为恶意时；④善意取得人通常由谁受让及在如何情形下取得其物，应有记忆。

如经原告之要求，被告拒绝为此项陈述的，则被告之取得，应推定为恶意；⑤取得人确知让与人非为所有人，认为应推定其为恶意者。

综上所述，笔者认为善意取得之善意是指受让人从转让人处受让动产或者不动产时，不知道或者不应当知道转让人为无权处分人的主观心理状态。

应该理解为：善意是行为人的一种主观心理状态，它存在于行为人的内心和理念之中；行为人在从事民事行为时不知道或无法知道其行为缺乏法律根据；行为人主观上认为其所为的民事行为合法或其行为相对人有合法的权利基础。

2善意判断的一般标准2.1动产善意取得善意的判断及其应考虑的因素我国关于动产善意取得中的“善意”的判断标准，理论上有“积极观念说”和“消极观念说”之分，前者要求受让人必须具有将转让人视为所有人的观念；后者则要求受让人不知也不应知转让人为无处分权人即可。

通说是采消极观念说。

不动产善意取得与不动产善意取得制度有缘千里来相见，希望不动产善意取得不动产善意取得制度能很好的解决你要查找的问题！和你一起进步共同成长！✅不动产的善意取得要符合三个构成要件：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。

【法律分析】善意取得的构成有以下几个要件：在主体方面，转让人须为无权处分人，受让人为有民事行为能力人。

善意取得的客体包括动产和不动产，动产以交付为其公示原则，不动产以登记为其公示原则。

就主观方面来说，受让人应当是善意的。

所谓“善意”，主要指不知情，指行为人在为其中一种民事行为时不知存在其中一种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。

善意取得为即时取得，因此善意的标准点原则上应为法律行为发生时即受让财产时为准，至于事后知情与否，并不影响善意取得的构成。

在客观方面，善意取得必须依一定的法律行为而存在，这是善意取得的前提。

受让人通过交易从转让人处取得财产，而受让人的这种行为是一种“支付合理对价”的法律行为。

【法律依据】《中华人民共和国》第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

法律分析：不动产的善意取得要符合三个构成要件：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。

（一）让与人对让与的财产无处分权。

所谓无权处分，是指让与人无处分权而从事了法律上的处分行为。

对财产的处分权是属于财产所有人，让与人是无权处分他人财产的，如果让与人有权处分则不适用善意取得制度。

论不动产之善意取得论不动产之善意取得摘要：善意取得制度是物权变动的一项重要法律制度。

所谓善意取得原则或者善意保护原则，即在第三人对其前手交易的瑕疵不知情时，其所取得的物权就受到法律保护的原则。

善意取得制度普遍适用于动产的物权变动中，传统认为不动产物权变动普遍不适用善意取得制度，因为当代不动产法普遍建立了不动产登记制度，由于不动产登记簿的普遍公开性，任何人均不得说自己不知道登记的内客，主观意义上的善意已不再有可能得到确认。

关键词：不动产善意取得；善意第三人；法律效果《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

”传统民商事理论认为，善意取得仅适用于动产，指无权处分他人动产的动产占有人，将该动产让与第三人，若该第三人取得动产系出于善意，则确定取得该动产所有权，原动产所有人不能追夺的法律制度。

新颁布的《物权法》第106条明确规定了不动产的善意取得制度，突破了我国传统法律理论对善意取得仅适用于动产的限制。

一、我国不动产善意取得制度的演变1、中国早期的善意取得我国早在清末的《大清民律草案》中就规定了善意取得制度，1929—1931年公布的中国民法典开创了我国近现代意义上善意取得制度的先河。

2、最早涉及不动产善意取得的司法解释最高人民法院 1963年8月28日《关于贯彻执行民事政策法律几个问题的意见 (修正稿)》第二部分“房屋纠纷问题”第3条。

该条规定：“凡是依法准许买卖的房屋，经过正当合法手续确定了房屋买卖关系的，应保护双方的权利，一方不能反悔废除契约。

出卖人应按期交出房屋，不得追价或倒回房屋；买主应按期交付价款”。

3、1979年2月2日，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律的意见》“关于财产权益纠纷”的第二节“房屋问题”规定第2条，第一次明确规定：“依法准许买卖的房屋，经过合法手续，确定了买卖关系的，应保护双方的权利。

综述善意取得制度是民法物权中的一项重要制度，它对维护交易安全，促进财货流通便捷、维护经济秩序的稳定具有重要意义。

因此，自问世以来，动产善意取得制度已经得到世界上大多数国家民事立法的确认。

而关于善意取得制度能否适用于不动产，学界可谓见仁见智。

本文从善意取得制度的理论渊源出发，共分为三章对不动产善意取得制度进行了研究。

1善意取得制度的理论渊源法学研究首先需要有清晰界定的概念，所以在本章中首先指出不动产善意取得制度的理论起源，善意取得制度是近代以来以日耳曼法的“以手护手”原则为基础，并吸纳了罗马法上取得时效制度中的善意要件，从而得以产生发展起来的。

其次对不动产与善意的概念进行了界定，指出我国划分动产与不动产应采纳物理标准。

最后分析了善意取得制度确立的逻辑依据及理论基础，即以公信力原则为其逻辑依据，并以社会本位为其理论基础。

2我国确立不动产善意取得制度的必要性共分四节进行了论述。

第一节是介绍我国不动产善意取得制度理论争议及结论。

第二节分析了各国立法对不动产登记制度的态度，通过对世界各国不动产登记制度的分析比较，指出了我国现行的不动产登记制度是确立不动产善意取得制度的制度依据。

第三节通过分析在我国确立不动产善意取得制度符合过错责任原则，并且在物权法通过前，我国的不动产善意取得制度已在有关司法解释和部门法中有规定，从而主张在我国民法上应该确立不动产善意取得制度。

第四节分析了不动产善意取得制度的法律效果，包括在原权利人与受让人之间，转让人与受让人之间，原权利人与转让人之间的效果以及对不动产登记机关的侵权请求权。

3构建不动产善意取得制度提出了建议《物权法》第一百零六条只规定了不动产善意取得应符合三个要件，即：受让人受让该不动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。

但是笔者认为物权法的规定不太完善，不动产善意取得的构成要件应包括以下五个要素:转让人为不动产登记所记载的权利人且无权处分不动产；受让人通过法律行为从转让人处取得不动产；受让人取得不动产时出于善意信赖登记；必须是已经登记的法律允许流转的不动产；必须办理不动产登记。

，
律价值选 择 的结果
基 本价 值
…
。
因 为社 会交易秩 序 的安定 性 是 法 律 的
，
这 种 主 观 状 况 是 专 门针对 受让 人 的
p I
。
与转 让 人 是 否 知
基 于 法 律行为 的 物 权 变 动 中
，
善 意 和 恶 意 的认
口’
道 自己 无 处 分 权 没 有 直 接 的 关 系
因此
让 人 不 知道 也 不 应 当知道转 让 人 为无 权 处分 人 即可
。
”
，
物 权 法 第 1 0 6 条 规 定 善 意 取 得 制 度 的 首 要 考 虑 条件 便
是
“
受让 人 受让该 不 动产 或 者动产 时 是善意 的
，
这是法
采消极 观 念 说
态
，
，
即指 受 让 人 不 知处 分人 无 处 分权 的主 观 状
则 不 受 善 意 取 得 制 度 的保 护
，
巴 是受 让
付让 与 返 还 请 求 权 的 场 合
第
人 过 失是否 作为善意判 断 的 因素
即受让 人 的过失是 否 影
笔 者认 为这 样 的 观 点 值得 商榷
一
响善意 的成立
，
存在 三 种立 法例 如瑞 士
。
第
一
种 立 法 例是 不 以 受
，
在 占有 改 定 交 付 时
。
让 人 不 具 有 处 分权 的事 实
，
则 不 影 响 善 意取 得 效 力 的认
，
(
二
) 善 意判 断 的
一
般基准
一
定
，

经 济 与法
商 品 与 质 量
・ ５ ７ ・
论不 动 产 善意 取得 之构成要件
柳克强 周 晶 汪 燕
阜新 １ ２ ３ ０ ０ ０） （ 辽 宁 工程技 术 大 学公共 管 理 与法 学 院，辽 宁
【 摘
要】 不动产善意取得 制度的适 用前提是登记 簿上的权利事 项存在错误 。取得人 依交 易行 为而取得 不动 产物权 时，才发 生善 意取得
一Байду номын сангаас
可 适用善 意取得 制度 。这就是 说 ，在那 些具有 人格上 同一性 或经济 上同一性 的主体 之 间产 生 的不 动产 物权变 动 ，即便 是基 于法律行 为 而发 生 的 ，也 不适 用 善 意 取得 制 度 。
三 、 不动 产 善 意 取得 中的 “ 善 意 ” 的 涵 义
所谓 “ 善意 ”仅 指 取 得人 的 善意 而非 出让 人 的善 意 。也 就是 说 ，即便登 记簿上 记载 的不动 产的非 真实权 利人真 诚地相 信 自己就 是该不动产 的真实权利人 ，也只能受益于 《 物权法 》 第 １ ６ 条第 １ 句规 制度 具有重要 意义 。 定的登 记簿推定效力 ，而不可能发生善意取得制 度的适用。此外 ，就 不动产 善意取得 的适用 前提 ：无权 处分抑 或登记 簿 不动产善意取得 中取得人善意的理解必须与登记簿相联系。也就是说 ， 取得人 善意是指取得人对登记簿权 利事 项的错误产生 了信赖 ，而不是 错 误 对其他事实产 生了信赖 。 （ 一 ） 无 权 处 分
让” 。
（ 二 ）如 何 判 断 “ 合 理 的价 格 ” 《 物权法 》第 １ ０ ６ 条第 １ 款第 ２项不 仅要求取得人 必须是通过 有 偿法 律 行为 取得 不 动 产物 权 ，而且 要 求该 价 格必 须 是 “ 合理的” 。 关于如 何判 断价格合 理与 否 ，学说 上提 出 了主观标准 与客观标 准两 种不 同见解 。前者 以当事人 主观认 可 的价 格为 准 ，后者 以社会 一般 观念 作 为 判 断依 据 。 （ 三 ）是 否 必 须 实 际 支 付 了 “ 合 理 的价 格 ” 就取 得人是 否必须 实际支 付价格 的问题 ，学界存 在分歧 。有学 者认 为 ，原则 上必须 以实 际支付 为要件 ，如果仅 仅达成 协议 而未实 际 支付 价 款 ，则 不 构成 善 意 取得 。 【 ５ ０ ］ 也有 学 者 认为 ，《 物权法 》 第１ ０ ６条第 １ 款 中所规定 的合理的价格既包括取得人 已经向出让 人实 际支 付 的价 款 ，也 包括虽 然合 同中约定 了价格 但 尚未 实际 支付 的情

不动产善意取得中“善意”界定摘要：为保护善意受让人，法律设立了善意取得制度。

而适用善意取得最大且最复杂的问题就是如何认定受让人为善意，具体来说即善意的认定标准、判断时点以及举证责任分配。

《民法典物权编解释一》延续《物权法司法解释一》的规定，以“不知道且无重大过失”为认定标准、以“受让时”为判断时点、以“真实权利人主张受让人不构成善意时，应承担证明责任”为责任分配方式。

但学界和实践中对“重大过失”和举证责任分配仍有不同理解。

笔者认为，受让人的注意义务除查阅权属证书或不动产登记簿外，还应包括一定的调查核实义务，但随着不动产登记制度愈加完善，公信力愈高，不应赋予受让人过多的注意义务。

关于善意的举证责任分配，应理解为无论是受让人主张善意取得，还是原权利人主张不构成善意，均由原权利人承担证明责任。

关键词：善意取得善意重大过失举证责任传统民法理论和立法例中，主要是通过不动产登记公信力和动产善意取得两个制度来保护善意受让人。

我国立法者制定《物权法》时，考虑到两个制度目的相同，遂将两个制度合二为一，创设了统一的善意取得制度，《民法典》沿用了该做法。

[[1]]由于实践中纠纷主要集中在不动产善意取得上，而不动产善意取得争议最大也最复杂的问题就是受让人善意的判断。

因此，本文主要讨论如何界定不动产善意取得中的善意，具体包括以下三个问题：一是买受方善意的标准应如何判断？二是善意的时点应是完成转移登记时，还是进行登记的整个过程或提出变更登记申请时？三是善意的举证责任应由哪方当事人承担？一、善意的认定标准（一）善意标准的理论争议关于不动产善意取得中善意的认定标准，我国学界的争议主要集中在是否将受让人不存在重大过失作为认定标准组成部分，并由此形成了“不知情且无重大过失说”和“不知情说”。

第一种观点认为，无论是动产还是不动产的善意取得，受让人善意的认定标准均为：不知情且非因重大过失而不知情。

理由有二：一是我国的不动产登记制度尚不完善，其公信力并不像德国不动产登记的公信力那样近乎绝对，因此应要求受让人履行一定的注意义务。

不动产善意取得善意的界定摘要：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第14条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无权处分，且无重大过失的，应当认定为受让人善意。

”因而，笔者认为认定受让人为善意，首先得有时间限制，在受让时没有主观恶意。

其次，转让人没有处分权，但是具有处分的权利外观。

权利外观即不动产登记簿记载的有关事项，使受让人有权相信出让人具有所有权。

最后，受让人没有重大过失，即不知且不应当知道出让人没有处分权。

以上三个条件缺一不可。

这既体现出我国不动产善意取得制度适用不动产登记公信力制度，也要求善意受让人“不知且不应知”，与我国现实国情相适应。

关键词：不动产善意取得不动产登记簿公信力重大过失不知且不应知善意取得是当代民法为了维护交易安全与稳定所做的制度设计。

善意取得制度在不动产领域的适用，保护了善意第三人的合法权益。

在所有权与交易安全发生冲突时，较好的找到二者的平衡点。

不动产善意取得取得制度符合我国社会经济发展规律，回应司法不动产善意第三人地位问题的争议，具有现实意义。

自2007年《物权法》第106条确认不动产适用善意第三人制度以来，不断地推进实践的发展，也与国际司法相接轨。

2021年《民法典》物权编第311条的规定也延续以往制度的规定，继续推进善意第三人制度的进步。

一、不动产善意取得制度善意的理论基础在传统的大陆法系国家，对于不动产善意第三人的案件大多采取不动产登记的公信力制度来处理。

尤以德国与瑞士为代表，德国民法典第892条第一款规定：“为以法律行为取得土地上的某些权力或者此种权利上的某项权利人的利益，土地登记簿的内容视为正确，但对正确性的异议已被登记或者不正确性为取得人所知视为除外。

为特定人的利益，权利人在处分已经登记于土地登记簿中的权利方面受限制的，仅在该项限制可由土地登记簿看出或为取得人所知时，该项限制才对权利人有效。

”同时，第893条规定：“某项权利被为某人的利益而登记于土地登记簿，且给付于基于该项权利而向此人履行，或者，就该项权利而言，在此人和他人之间，实施不在第892条规定之列的、包含权利处分的行为，准用第892条的规定。