秦皇岛·房地产市场调研分析归纳总结
河北宝鸿洲房地产开发有限公司
2014年7月7日
第一部分：2014年秦皇岛城市发展及政策
一、京津冀一体化战略（固定资产投资迎契机）
中国国务院总理李克强在2014年3月5日作政府工作报告时指出，加强环渤海及京津冀地区经济协作。
习近平总书记在听取京津冀协同发展工作汇报时强调，实现京津冀协同发展是一个重大国家战略，要坚持优势互补、互利共赢、扎实推进，加快走出一条科学持续的协同发展路子。
1、秦皇岛实现与北京、天津的客运、货运
一体化交流发展；
2、更加有利于北京、天津、唐山等地客户
资源，去秦皇岛度假置业，到达距离缩短；
3、时间成本缩短，人流互动，城市互动。
秦皇岛未来投资价值增大，带动产业升级，提升旅游人口与旅游配套提升秦皇岛的宜居性，一体化战略提升秦皇岛的经济发展，能够带动人口转移
二、对接京津产业转移（多个产业园区将兴建）
津秦高铁正式通车，1小时左右两地互相往来；北戴河机场即将开通；
涉及电子信息、环保、消费品、装备制造等多个领域1200多家北京企业；
截至2014年4月份，全市共安排央企合作工程35个，总投资351亿元。
北戴河区域，打造首都行政医疗文化教育功能疏解集中承载区，承接中央和国家机关附属机构以及首都教育、医疗、健康、养老、体育等领域的工程或产业转移，建设首都教育医疗体育资源转移基地，构建以生命健康产业为特色的国家健康养老产业发展示范基地。
虽近期秦皇岛楼市低迷，但未来有进一步发展的空间
1、促进城市的产业升级与经济发展；
2、提升秦皇岛的旅游价值与度假价值，带动旅游度假产业的发展与升级；
3、带动固定资产的投资，特别是房地产的基础设施的建设与提升；
4、促进了科技、技术、商业领域的人才的引进与增加，带动区域人口素质的提升；
三、西港东迁进入实质阶段（城市环境将提升、城市新中心将逐步形成）
1、建设成新兴城市形象标杆区域，释放海景资源，提升环境与旅游资源的开发
2、推动周边居住环境的改善，形成新的城市中心，推动城市的建设进程
与建材学院东校区地块毗邻，有助开发区与市里中心区形成互动，提升整个南部城区的环境与居住品质减少港口的货物（煤尘等）对于海岸线环境的污染及市容的影响
四、秦首套房贷利率最高上浮20%
秦皇岛五大银行首付比例仍保持30%；
关于房贷利率，农行上浮12%—15%，中行、建行、秦皇岛银行上浮10%，工商银行上浮10%—20%在五家银行中上浮比例最高。目前首套房贷额度依然紧张，审批贷款仍需2—3个月的时间。
首套房贷额度偏紧，并未对楼市造成太大影响
1、目前市场投资性置业客户占比缩小，刚需购房增加较多，对于置业刚性需求使首套房贷对于影响不大；
2、旅游地产主打高端人群，首套房贷利率，难以对其产生影响
五、2014年6月秦皇岛“单独两孩”政策放开
据统计秦皇岛市有8000个家庭有生二胎的打算，“单独两孩”政策的推出将影响房地产市场楼盘户型布局，将来可能会有更多的家庭首选三居室。
分析：1、短期内，城市人口不会出现激增现象，整体房地产市场受影响不会明显；
2、会影响置业者的购房心理，大户型产品将会更多的进入购房者的置业计划；
3、家庭人口结构的改变，会影响购房者的置业习惯，大户型产品，如三居室会成为首先；
4、未来较长时期内，学区房概念会更加受到置业者的青睐；
秦皇岛城市发展及市场政策归纳总结
1、京津冀一体化战略，增强了秦皇岛的房地产市场信心，对于北京、天津、唐山等地的投资、旅游置业人群的吸引力的增强将会迎来新的契机；
2、秦皇岛整体房地产市场，将迎来进一步转型的机遇，随着城市产业的升级，物流、人流的进一步畅通，城市环境的进一步改善，秦皇岛的房地产市场将进一步成熟化、规范化，也将进一步吸引外地房地产商的进入；
3、未来秦皇岛各个区域的城市功能将更加明晰化和集群化，北戴河区域以养老、度假旅游为核心，海港区将成为中心居住区；
4、西港东迁，将进一步提升秦皇岛中心城区的城市环境与面貌，也将进一步促进该区域房地产市场的发展与兴建；
5、单独二胎政策的实施，短期内不会产生明显的影响，但置业者的购房心态将产生变化，未来三居产品及学区房，将会有更大的市场容量；
6、虽然面临着萧条的市场环境及国家调控、银行利率上浮等政策性打压，但国家大的政策环境与战略的实施，将会使秦皇岛未来房地产市场有着更多机遇。
第二部分：2014年秦皇岛房地产市场情况
一、2014年上半年，秦皇岛及海港区市场均价走势
鉴于8、9、10月份旅游旺季的到来，整体市场预计会有一个价格回涨的表现分析：1—3月份整体市场价格平稳，4月份之后秦皇岛及海港区均价出现明显下滑，降价3—5%；
6月份整体市场价格比5月份略有回升，但整体市场依然处于低迷期；
二、2014年上半年，秦皇岛市场开盘情况
2014上半年共计19个楼盘开盘20次；推出房源包括高层和别墅等多品种
更多工程推迟了开盘时间，来应对市场的观望情绪，或增加开盘频次，通过优惠实现走量
分析：
从开盘情况来看，海港区的市场需求量最大，而且竞争程度也最为激烈。
1、从开盘时间来看，在所有20次开盘中，在第一季度有10个工程开盘，其中在3月达到了一个井喷7个工程开盘；第二季度中，4月4个工程开盘，5月3工程个开盘，6月3个开盘。
2、海港区共有8个工程9次开盘。南北戴河区域共3个盘3次开盘；山海关区域共1个楼盘1次开盘；四县共4个楼盘4次开盘。
三、2014年上半年，秦皇岛土地市场情况
成功挂牌入市仅有103.5191亩，约为4.26亿元，同比去年同期分比下降了71.43%、17.57%
分析：
1、今年上半年，秦皇岛虽然共有6块地挂牌，但是有两块地流拍，只成交了四块地（金梦海湾8号，第二次流拍）；
2、对比去年同期，秦皇岛住宅用地入市步伐在放缓，面对低迷市场，政府有意控制土地放量。
第三部分：秦皇岛购房人群置业情况
一、2014年1—5月，秦皇岛购房者关注区域指数
相比2013年，海港区关注度上涨4.79%；东戴河关注度下降2.86%，南戴河关注度下降2.77%
（数据来源：秦皇岛搜房网数据监控中心）2014年上半年，购房者关注指数区域占比：海港区楼盘占关注比最高达70%，其次为北戴河区8%，山海关区排第三位6%。
2013年下半年：海港区占66.67%，北戴河区6.6%，南戴河7.78%，东戴河6.63%，山海关6.93%，昌黎3.73%,其他2.14%。
购房者关注区域分析：
1、海港区，购房人群关注度最高。
原因：缘于海港区是秦皇岛市的中心区，教育资源，生活配套，环境交通等因素与其他区域相比有绝对优势，搜房网数据监控中心数据显示，有诸多家庭为解决子女教育问题而购房。
2、相比较海港区关注度大幅提升，东戴河和南戴河关注度大幅下降。
原因：东戴河和南戴河主推海景房，全国房地产市场大环境影响，投资客的大量减少，加之相关配套的不完善，影响了购房者的关注与选择。
我们工程地块处于开发区与市里的衔接地带，离我们工程地块较近的学校有：
幼儿园：燕大幼儿园、龙宝宝幼儿园、耀华第三幼儿园、大风车幼儿园
小学：文耀里小学、白塔岭小学、桥东里小学、森林逸城小学
中学：森林逸城中学、燕大附中
周边诸多高校的存在
3、鉴于海港区，教育购房的比例有所提升，对于我们工程而言，利用好周边教育资源，对于本地置业者具有一定的吸引力。
二、2014年1—5月，秦皇岛购房者关注户型指数
（数据来源：秦皇岛搜房网数据监控中心）
2014年上半年户型关注指数中，两居占比最高，大46.1%，其次为三居25.61%，排名第三的一居室占20.41%
一至三居室关注指数占总量的92.12%。
分析：
1、三居的关注购房人群，主要以本地置业者居多，刚性需求的购房群体居多；
2、二居的客群组成包含两部分，一部分为外地置业投资者，一部分为本地的置业人群；
3、一居产品，主要以外地度假、旅游、投资人群为主，鉴于一居的房源相对价格偏高，本地的刚需购买人群相对偏少；
三、2014年1—5月，秦皇岛购房者价格关注指数
3000—5000元/㎡楼盘关注比最高，达47%；
其中5000—7000元/平楼盘关注占比25%——
这个价位区间包含了秦皇岛大多数房源，但是在关注中占比
却仅四分之一。
7000—11000元/平的房子主要为高品质楼盘或海景房，关注度较低，
仅占总量的10%。
秦皇岛市民对房价预期在3000—5000元之间，但是大多数楼盘价格在5000—7000元/㎡之间，这与市场的购房者需求形成一定反差；主要原因：1、前几年秦皇岛的整体市场价格上涨过快，价格已卡在高位运行；
2、外地投资的置业需求的涌入，抬升了市场的整体均价；
3、但本地置业者的置业购买力有限，导致市场需求心理价位偏低。
四、秦皇岛购房人群户型选择
秦皇岛本地置业人群：
1、以刚需为主，紧凑的小两居或者小三居房，户型占比均占到46%
2、120人调研样本，选择80—100㎡户型占比47%；100—120㎡户型，占比23%。
60—80㎡户型，占比12%；60㎡以下户型，占比4%。
外地置业人群：
1、以旅游、度假需求为主，兼顾投资需求；
2、以中小户型，低总价为主，一居或小两居户型，40—60㎡，占比56%；
3、60—80㎡户型，占比38%；80㎡以上户型，6%；
4、大户型产品，一般购房者，支付能力比较强，面积选择在150㎡以上，但占比较少；
（搜狐焦点网2014年6月调研数据）