房地产市场调研报告
仅呈：辽宁天鸿实业集团有限公司
2010年大连金州区房地产市场调研报告
【目录】
第一篇市场政策
第二篇市场分析
第三篇市场营销
第四篇 2010年房地产市场走势
第五篇2010年
企业信
心预测
地铁102标段开工地铁一期工程102标段沿中山路而设。工程包括“两站两区间”，
即胜利广场站、友好街站、中山广场站——胜利广场站区间、
胜利广场站——友好街站区间，标段全长1308米。
01.04
轻轨、地铁规划的进
展金州至普兰店的轻轨3号线延伸线，正在进行可行性研究，如
果推进良好情况下2010年内有望开工；旅顺的轻轨4号线将在
河口与轻轨1号线连接，明年年底通车。
01.12
南关岭新火车站2011年底投入使用2011年年底，新火车站也将投入使用。届时，北京、哈尔滨、
丹东到大连，都具备高速铁路客运专线。同时新火车站配备十
余条站线，南北两侧还要建设两个广场。地铁南关岭站将于新
火车站实现地上地下的无缝连接，进一步完善城市交通网。
01.15
明年哈大高铁全线
通车哈大高铁（含沈阳站）明年可实现全线竣工通车，届时大连到
沈阳最快80分钟，大连至哈尔滨只需3小时。
01.20
大连政策及规划盘点：
大连今年延续保障性住房的货币化补贴，旨在增加补贴形式，扩大补贴群体的范围，让更多有资格且没有享受到政策的人群，实现政策的补贴；今年出台重要城市规划针对城市的全域化发展，创造多份核心点一起发力，此举措必将带动周边地区商品房的发展；为加速全域化发展，各项交通规划落实加快，尤其轨道交通方面，为打造半小时经济圈铺路，2010年各区域规划普遍注重各区域独立发展，完善区域功能，形成各具特色的区域。
杰博思观点：货币化补贴是利好，一方面扩大覆盖面市对国家贯彻保障性住房机制完善的重要实现途径，另一方面货币化必将使得补贴人群需求旺盛，在市场中形成有效需求，带动市场升温；全域化发展当属新城区受益较大，随着未来发展新城区会吸引更多的开发商进驻，目前新城区的房地产市场处于起步阶段，地价低廉，但城市规划及大开发商的进驻已经为新城区市场的发展加速，建议有意进入新城区的开发商提前进行市场考察。
第二篇市场分析
大连市金州区2008-2010年房地产市场调研报告
商品房供求分析
图：金州区整体市场供求趋势
金州区1-11月份供应商品房2443套，同比减少89.17%，供应面积204300平方米，同比减少88.69%。
金州区1-11月份共成交商品房15307套，同比增加43.67%，成交面积1213300平方米，同比增加46.33%。
金州区1-11月份成交均价4231.57元/平方米，同比增加6.11%。
住宅供求分析
图：金州区住宅市场供求趋势
金州区1-11月份供应商品住宅2412套，同比减少89.06%，供应面积183700平方米，同比减少89.41%。
金州区1-11月份成交商品住宅13814套，同比增加36%，成交面积1132200平方米，同比增加45.05%。
金州区商品住宅1-11月份成交均价4085.03元/平方米，同比增加8.06%。
目前，金州主城区各项目销售进度缓慢，相对比较金州新城区的项目销售进度加快，以海天新界为例，项目本身以优越的地理位置和相对比较低廉的房价深深吸引了广大购房者的注意力，所以开盘当天所有房源几乎全部售完。
图：金州区单价段占比图
图：金州区面积段占比图
从成交结构来看，金州区4000元/平方米的价格以下，80-90平方米的成交面积区间是成交量最大的区域，这个区域的成交主要来自于金州新城区，价格段在4000-5000元/平方米，面积段在70-80平方米的区域，与价格段在6000-7000元/平方米，面积段在60-70平方米的区域是成交次高区，成交主力依旧是新城区区域。
项目名称开盘时间普通住宅项目售价
(元/平方米)
别墅项目售价
(元/平方米)
容积率
总建筑面积
(平方米)
装修类型
金地·新里程2008-09-16 3680.00-5600.00 2.50 63777 毛坯和平·丽苑2008-09-13 5180.00-6300.00 4.54 30111 全装修金渤海憬2008-08-05 3880.00-5300.00 3.00 67416 毛坯峰景·西海岸2008-07-20 4480.00-5400.00 2.32 65221 毛坯新希望家园·理想城2008-06-28 4800.00-6000.00 2.10 180000 毛坯真爱小区四期2008-06-01 3280.00-3500.00 2.20 100000 毛坯
数据来源：大连易居房地产研究院金州区在售项目31个，最高均价是新希望家园.理想城5800元/平方米，由于该项目位于鸿玮澜山轻轨站旁，地理位置比较优越，因此价格相对较高。最低价格是丰本·金河人家，价格在2450-2800元/平方米之间，区域内均价在3500-5500元/平方米之间。规模最大的是渤海计划·东方湾的40万平方米，规模最小的是体育场小区1.2万平方米。区域内毛坯房是绝对主力。
第三篇市场营销
一、营销综述
08年由于世界金融危机影响房地产市场极剧萎缩，打折促销活动普遍，统计数据和降价消息让购房者心态发生了根本改变，市场陷入了低迷。此时那些曾经根本不屑于营销手段和企业品牌建设的开发商不得不费尽心思更换各种广告创意、打折促销、加大营销投入来以吸引购房者目光，拉拢与客户感情，于是各个楼盘营销活动纷至沓来，各种促销手法层出不穷，各种媒体渠道披挂上阵。直到2009年的下半年楼市迎来新的阳春，成交量大增，再度出现排队购房的场景，市场出现了供不应求的局面。同时营销手段也再次出现了转变节点宣传、项目推介成为主要的营销手段。
09年大连市场营销特点：
1、活动频繁，09年上半年大部分项目活动频繁，而下半年举办活动的项目相对集中。
2、下半年房地产市场十分活跃，出现供不应求的紧张局面，客户维系及项目推介成为
主要营销手段。
3、持续采用全程式营销模式，从项目拿地开始就要制定出一整套营销方案，并迅速予
以推广、传播，以此通过长期的宣传、长期的灌输来积累日益挑剔的潜在客户。
4、大量精装产品入市，开发商注重宣传产品细节。体验式营销引人眼球，但样板房已
不能完全满足消费者的需求。在楼盘的建设中，“先造景、后建房”，或者先建设一个样板区，让消费者可以亲身体验到小区环境和楼盘的特质，以此增加对楼盘的信任度，或将越来越盛行，如“万科魅力之城”。
研究大连09年市场营销情况，总结成功经验，有利于把握营销推广方向，抓住核心客户需求。完善合理的营销方式将成为楼盘销售成功的一大有力支柱。
10年大连市场营销特点：
1、众多开发商选择较为强悍的营销代理公司，利用代理公司营销的专业完成项目营销进
度。
2、活动和广告密度减少，10年一季度延续了09年四季度的市场动态，开发商心态较为
乐观。
3、持续采用全程式营销模式，从项目拿地开始就要制定出一整套营销方案，并迅速予以
推广、传播，以此通过长期的宣传。
