房地产市场调研报
告范本
房地产市场调研报告范本
至是北京及至全国房地产最不平静的时期，房地产市场在这一时期经历了各种政策调控。从121文件的出台，到监察部和国土资源部日前发出的8.31大限，即在 04 年 8 月 31 日前今年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处理完毕；国务院关于项目资本金比例从20%提高到35 %以上的通知；银监会对房产信托监管力度的加强；央行出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策以调整控制过热行业包括房地产行业在内的固定资产过快投资增长，控制通胀；3月，国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》（“老国八条”）；５月七部委下发关于稳定住房价格的八条意见（“新国八条”）；预售制度的取消争议；以及二的二手房交易营业税征收的细则明确、个人所得税征征停停等等等等，将京城房市搅得沸沸扬扬，观望之声四起。
北京的东部一直是北京房地产界的一个议论之地、争论之地、也是争议之地，但更是希望之地。“两轴两带多中心”，“京津冀腹地、环渤海经济圈”、“三轴三带两绿心”，“北京中心的东移”，“大七环的建设”，京东板块的现状与发展，成为一大热点，各大媒体、专家、学者、政府部门、企业、市民对此的关注，引发了众多关于京东的话题。根据北京市统计局资料显示，1-9月份北京市房地产的总体开发量和成交量较上年同期都有不同程度的下降，根据北京市统计局统计数据，1-9月，北京市房地产开发投
资完成908.5亿元，同比增长4.4%，低于上年同期15.9个百分点，占全社会固定资产投资的比重为53.4％，低于上年同期 4.8个百分点。其中，商品住宅开发投资完成455.5亿元，同比下降3.4％；1-9月，全市商品房买卖成交21万套，2604.6万平方米，同比分别下降13.2％、8.7％：其中，商品现房买卖成交7.4万套，939.8万平方米，同比分别增长18.8％和27.8％；商品期房预售成交13.6万套，1664.8万平方米，同比分别下降24.1％、20.6％；1-9月，全市商品期房买卖平均价格7372元 /平方米，同比上涨了1460元/平方米，涨幅为24.7％。1-10月份北京市固定资产投资总额为1951亿元，较上年增长11.9%，消费指数为101.5，房地产投资总体增长幅度低于固定资产投资增长幅度，成交价格增长幅度高于消费水平的增长幅度。而作为北京“编外郊县”的燕郊，从行政隶属关系来看，燕郊属于河北省，但从区域发展脉络来看，燕郊已俨然同北京融为一体。当前在此置业的买家80%来自北京，北京市的经济发展状况对燕郊经济开发区在很大程度上有着较强的影响和参考意义。
新华恒机构是以京东地区发展大势为依托，京东地区房地产成长为基础而发展起来的房地产营销服务机构，基于此，新华恒机构一直致力于京东地区的房地产的现状及其发展趋势研究。为深入调研京东地区房地产市场和消费状况，新华恒机构在经过精心准备后，重点针对京东地区的通州和燕郊展开了大规模、较全面的房地产市场项目现状和消费行为的市场调研工作，并对市调结
果进行了详细的分析。本次市场调研共向燕郊和通州地区发放消费市场问卷3000份，收回2896份，占总问卷数的96.53%，其中有效问卷2633份占总问卷数的87.77%；对近百个项目进行了调查，主要包括楼盘基本信息、价格、销售进程、周边生活便利程度等。
第一部份北京东部地区宏观环境及规划分析
沿着东长安街向东，从天安门广场出发，经建国门、国贸，21公里处是通州，出通州上京哈高速，往东9公里便是燕郊，更得“天子脚下，御驾行宫”之美称。两地处在环渤海经济圈、京津冀腹地的核心位置，北京东扩计划的浮出水面，处在东扩线路上的关键地位，其发展前景不可限量。
燕郊燕郊开发区依托信息产业部等国家部委，先后引进了信息产业部第45、39、53研究所及多家科研单位，而且已云集了来自美国、加拿大、日本、法国以及港、澳、台等20多个国家和地区的490多家企业。当前，美国惠普、日本富士纷纷落户，石家庄神威药业、北京汉王制造有限公司、协和药业等知名企业以及有国际背景的亚星数码科技……燕郊开发区的国内生产总值、工业销售收入、出口创汇分别保持了年均45%、37%和75%的高速增长，步入了良性发展的轨道。1-7月，燕郊开发区工业销售收入、出口创汇和财政收入分别完成16.63亿元、1776万美元和1.01亿元，同比分别增长了22.4%、 22.4%和60.3%。
根据燕郊开发区的总体规划，至将发展成占地50万平方公里，人口20万，固定资产投资年递增10%。八通线向东延至燕郊的方案已提上日程，当前正在审批阶段，如果审批成功，工程有望在前后开工。这将为燕郊的发展和两地房地产市场的融合创造出良好的条件。大七环的修建又将燕郊纳入了大北京城的范围之中。昔日皇苑行宫，今朝国际新城，燕郊的发展日新月异，正进入全面发展的快车道。
通州今年1——9月份，通州固定资产投资69.4亿元，同比增长17.3%。房地产投资完成36.6亿元，同比下降11.4%；北苑高架桥、北关高架桥、运河治理等重大工程投资力度较大。在初，北京空间结构进行调整，北京城市总体规划赋予通州“首都城市发展新区”功能。作为北京重点发展的新城之一，通州是一个面向区域的可持续发展的综合性服务新城。并确定通州新城的发展目标为：区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城。从北京中心东移及通州交通主干线的京通快速北苑环岛、北关环岛的扩改，两广路延长线兴建、北关地铁修建的提议，运河环境的整治，通州作为北京的副中心，各种城市功能逐步完善，城市化的进程将加快步伐。
第二部份京东地区房地产市场概况
从1-9月京东地区房地产市场国家宏观政策的影响，一向备受关注的房地产投资增幅继续回落。房地产开发投资总量较上年有
