土地价格理论及应用

一、房地产基本概念和内涵1、房地产----是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者的综合体。

也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。

2、土地——-—是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。

仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。

3、建筑物—---是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。

4、房屋——--是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。

5、构筑物—-——是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

6、其他地上定着物--——固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物;虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物.(比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、假山、围墙，种植在地上的树木、花草等。

临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产.）7、地上建筑物-—-—一般不仅指地面±0以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物。

如地下室、地下停车场等。

(特别是在建工程,未完工的基础等）通常将房地产简化为两大部分,即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。

二、房地产的表现形态（实物）1、估价对象的主要表现形态通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。

2、估价报告涵盖的对象在现实房地产估价中，房地产的表现形式多种多样。

因为土地估价与房地产估价有不同的规范要求，因此不同的估价对象需要出具不同的估价报告。

三、房地产权益 1、概念及内涵：（1)房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益三大部分。

土地评估——路线价法的应用土地估价的方法中，路线价法是用的较少的一种方法，由于它使用的范围比较小，主要适用于街地，和商业繁华区域，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市。

路线价法能快速评估土地的地价但是需要较多的交易案例，且土地市场要规范，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。

一、路线价法的概念路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。

路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种方法。

二、路线价法的理论依据路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度的增加而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开道路越远价值越低。

临街统一接到的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。

在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需指定各种修正率，对路线价进行调整。

街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可以划分成两种不同的路线价。

繁华街道有时候需要附设不同的路线价；住宅用地区域差异较小，所以住宅区的路线价比较长，甚至几个街道路线价都相同。

因此，路线价法实质上也是市场法的一种，但比市场法又更直观的表达出临不同道路对商业价值的影响，市场法中对商业房地产评估案例的查找多数同一个商圈为一个范围，寻找案例，在区域因素和个别因素中修正，这也是区别去市场比较法的地方。

路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行各种修正可视为因素修正。

因此路线价法的理论基础也是替代原理。

三、路线价法的计算公式路线价法的基本公式是：宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积运用路线价法时，如遇街道两边的宗地有特殊情况存在（如路角地、两面临街地、三角形地、袋地等），除了应用上述公式外还需要进行加价或减价修正，此时公式为：宗地价格=路线价×深度百分率×其他修正系数×宗地面积或者宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积+其他修正额四、路线价估价法的操作步骤1. 确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。

收益还原法案例一评估土地价格案例1某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。

该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。

现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。

（注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年）解：①年经营收入=6000万元②年须扣除总费用：销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元；商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元；房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元；已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。

③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r地*[1-1/(1+ r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35] =4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。

⼀、2000年试卷中采⽤剩余法估价的题⽬解析题⽬：（出⾃2000年⼟地估价理论与⽅法试卷计算题的第4⼩题）某市现有⼀宗⾯积为2000平⽅⽶的住宅⽤地，某开发公司拟建造住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。

根据当地同类住宅市场⾏情，平均售价可达3800元/平⽅⽶；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/平⽅⽶，第⼀年投⼊40%，第⼆年投⼊60%，并在各年内均匀投⼊。

贷款年利率为5.85%,销售税费为不动产总价的6%。

若开发公司要以不⾼于700万元的代价取得该宗地70年期的⼟地使⽤权，实现相当于不动产总价18%的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值。

（⼀）审题1、明确题⽬的要求：地价、费⽤、利润率已知，求与总建筑⾯积有关的容积率，⽽总建筑⾯积⼜直接影响不动产总价。

2、明确题⽬给出的条件，弄清关键数据的真实内涵。

（⼆）⽅法选择与解题思路1、⽅法选择：本题属房地产开发项⽬投资分析问题，表⾯看是计算最低容积率，实际上是考察剩余法的另⼀种应⽤。

2、基本思路：从剩余法基本公式出发，应该考虑采⽤设未知变量和解⽅程的⽅式进⾏求解，即先设最低容积率为x，得到总建筑⾯积2000x平⽅⽶，然后分布计算不动产总价、建筑费、专业费和不可预见费、利息、税费、利润等；然后将计算结果和地价代⼊基本公式，得到⼀个含未知数x的⽅程，求解后即可。

（三）公式与计算步骤1、适⽤公式地价=不动产总价–建筑费、专业费和不可预见费–利息-销售税费-利润2、计算步骤（1）选择计算⽅法，适⽤剩余法（2）计算不动产总价设最低容积率为x，则总建筑⾯积为2000x平⽅⽶3800元/平⽅⽶×2000x平⽅⽶=760x（万元）（3）计算建筑费、专业费和不可预见费1500元/平⽅⽶×2000x平⽅⽶=300x（万元）（4）计算利息，注意计算项⽬、计算基础与复利时间地价利息=700×[（1+5.85%）2-1]=84.30（万元）建筑费、专业费等利息=300x×40%×[（1+5.85%）1.5-1]+ 300x×60%×[（1+5.85%）0.5-1]=15.87 x（万元）（5）计算销售税费，注意计算基数760x×6%=45.60 x（万元）（6）计算开发总利润，注意利润率的计算基础760x×18%=136.80 x（万元）（7）代⼊公式进⾏计算地价=不动产总价–建筑费、专业费和不可预见费–利息-销售税费-利润700=760 x-300 x-（84.30+15.87 x）-45.60 x-136.80 x解出x=3.0，即最低建筑容积率应达到3.0。

剩余法评估⼟地价格的实际应⽤及⽰例剩余法评估⼟地价格的实际应⽤及⽰例⽐较（终稿）苏爱锋烟台卫正地产评估有限公司⼆○○七年⼗⼀⽉⼆⼗⼆⽇剩余法评估⼟地价格的实际应⽤及⽰例⽐较受烟台市⼟地资产经营中⼼委托，将剩余法评估⼟地价格的相关理论和具体应⽤实例综合如下：⼀、剩余法的基本理论根据《城镇⼟地估价规程》，剩余法作为⼀种主要的⼟地评估⽅法，其基本理论及应⽤要求如下：1、基本公式V=A-B-C式中：V——待估⼟地价格；A——开发完成后的⼟地总价值或房地产总价值；B——整个开发项⽬的开发成本；C——开发商合理利润。

2、⼯作程序⑴调查待估宗地的基本情况；⑵确定待估宗地的最有效利⽤⽅式；⑶估计开发建设周期和投资进度安排；⑷估算开发完成后的⼟地总价值或房地产总价值；⑸估算开发成本和开发商合理利润；⑹确定待估宗地的⼟地价格。

3、估算开发完成后的不动产价值必须根据待估宗地的最有效利⽤⽅式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，采⽤市场⽐较法与长期趋势法结合进⾏。

4、确定开发周期和投资进度安排应当参照类似不动产的开发过程进⾏确定。

5、确定开发成本开发成本是项⽬开发周期建设期间所发⽣的⼀切费⽤的总和。

在房地产开发项⽬中，整个项⽬的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费⽤、投资利息和销售税费。

6、计算利息地价款、⼟地开发费⽤或房屋建造成本、管理费⽤和购地税费等全部预付资本要计算利息。

销售税费不计利息。

利息的计算要充分考虑资本投⼊的进度安排，按复利计算。

在实际评估⼯作中，也可以把⼟地或房地产的未来价值及开发成本⽤折现的⽅法贴现⾄估价基准⽇，从⽽在剩余法公式中没有利息项。

折现率和利息率的选取应参照同期银⾏公布的贷款利率。

7、计算利润开发项⽬正常利润⼀般以⼟地或房地产总价值或全部预付资本的⼀定⽐例计算。

利润率宜采⽤同⼀市场上类似⼟地或房地产开发项⽬的平均利润率。

⼆、剩余法在中⼼评估具体应⽤中的设定条件1、开发完成后的不动产价值在现在的市场价格⽐较确定后按照年8%的上涨速度确定。

土地估价理论和方法(doc 13页)土地估价理论与方法从目前掌握的资料来看，2011年全国土地估价师资格考试大纲沿用2010年版大纲，明确的考试范围和内容没有发生变化，考试委员会不指定考试教材。

2011年全国统一按照以下时间进行考试：9月17日土地管理基础与法规8∶30-9∶30土地估价理论与方法10∶30-12∶00土地估价实务基础14∶30-17∶009月18日土地估价案例与报告9∶00-11∶30土地估价相关知识14∶30-17∶00通过近几年来的考试总体情况来看，“土地估价理论与方法”科目考试重点考查考试大纲中的第三部分地价理论、第四部分土地估价方法、第七部分地上定着物及相关财产估价知识等方面的内容，也有极少量的涉及对土地分等定级、土地估价行业管理、相关统计知识等方面的知识，考题内容趋于灵活，考查的知识点更具综合性特点。

从考题类型上看，土地估价理论与方法科目考试，目前共考85题，题型分为判断、单选、多选、情景分析四个题型。

考试中一定要注意对判断题的慎重，该类题型规则是答对给分，答错扣分，扣至该题10分不得为止，就是说如果你答对5道，答错5道你还是得零分，这与你没做判断题效果一样，所以答该题型时切记只做有把握的，拿不准的，如果成功率感觉较高，可以冒下风险，如果只是想撞运气则建议慎重，以免无辜失分。

考试时间为一个半小时，土地估价理论与方法10∶30-12∶00。

本科目从考题涉及的知识面上看，考查的知识面主要是对土地估价理论和方法、地价基础理论、建筑物及地上附着物估价，其中重点是对估价理论方法的考查。

例如在2009年的考试中，估价理论方法的考点分值就占了将近70分，涵盖估价原理、收益还原法、市场法、成本逼近法、剩余法、路线价法、基准地价法等知识点，在45道单选题中，就有29道题。

其次是对地价基础理论的考查，在考试分值中占20分左右，以判断、单选的题型为主，多选中也会出现一到二道，涵盖价格概念、地价影响因素、区位理论、地租理论等方面知识。