房地产物业公司工程外委维修管理作业指导书

外来施工单位管理作业指导书1.目的：维护小区生活环境及业主利益，加强对外来施工单位的管理，规范小区各种施工活动。

2.范围：适用于各服务中心对外来施工的管理。

3.职责：3.1物业维护部负责联系各施工单位进行维修，提出维修要求。

3.2 公共秩序维护员负责对外来施工进出园区的管理。

3.3 客服中心收费员负责外来施工单位临时出入证的办理。

4.方法与过程控制4.1所有进入小区施工的单位，施工前必须向服务中心如实申报施工的内容、施工人员名单及施工工期，并按规定办理《临时出入证》方可进入小区施工；如遇紧急维修，可向有关领导请示后提前进入。

4.2进入小区施工，必须签定施工合同或协议；若长期在小区内施工，施工人员必须统一着装，统一标识。

4.3施工单位在施工过程中，必须文明施工，礼貌用语，着装、仪容整洁整齐；不得骚扰住户，不得到与施工无关的场所逗留、闲逛，不得在小区内有吵架、斗殴等不良行为，一经发现，清除出小区。

4.4在小区内公共部位施工时，必须有明显标识，进行危险作业时有专人进行警戒或进行围护4.5施工人员严格遵守小区规定的施工时间；在施工过程中做好成品保护工作，如损坏小区公共设备设施等或业主私有财产，除照原价赔偿并视其轻重处与1-3倍罚款。

4.6施工所用材料、机械等必须符合有关标准，由于材料、机械等不合格而造成的危害及产生的一切经济损失由施工单位负责。

4.7施工过程需用水电时，须向服务中心申报，由服务中心批准后派专人给予通水通电，施工单位不得自己乱接乱挂；如属业主室内施工，用水用电征得业主同意方可使用4.8施工所产生的垃圾，须及时清运，不得违章堆放；自己清运垃圾的，按照小区规定时间运到指定地点；若委托物业公司进行清运，须交纳垃圾清运费。

5.引用文件无6.相关质量记录表格无。

物业维修人员安全作业指导书五篇范文第一篇：物业维修人员安全作业指导书工程人员安全作业指导书一、工程人员必须服从经理及主管领导班长的调度与工作安排。

二、进行维修操作前，要带齐各种工具、零配件。

电工在电气检修工作中，必须带齐并使用合格的电工专用工具，不准使用其它工具代替，以免发生危险。

三、检修时，必须按照劳动局有关安全规定要求二人同时进行，一人操作，一人监护，以免发生危险。

四、工程人员在停送电时，必须严格执行安全操作程序：停电后，须挂牌验电；送电时，须确认无人操作，提示牌同时拆除。

防止有人误操作发生事故，确保安全。

五、工程人员到达维修现场时，应首先分析各种管网的通路情况和各节门的控制范围，以确保开关节门的准确，避免误操作的发生。

六、工程人员上顶棚操作时应准备好照明设备，并应事先确认吊顶的承重能力，是否能上人，分清主副龙骨，以防踩塌吊顶发生人员事故。

七、维修上水管路及设备时，应作好防漏措施和泄水，水没泄完不允许操作以免冲泡事故发生。

八、疏通管道时，要先确定立杠是否存满杠污水后再决定是否打开检查口。

必不得以情况下不要满杠开检查口，以免给业主造成不必要损失。

若满杠事先做好准备工作，污水袋、污水桶一定到位后再开检查口，做到慢、稳，防止污水外溢。

其次，看清排水管管径，选择适当绞鞭避免损坏塑料水管。

同时应通知相关商户采取保护措施。

九、维修污水泵等设备时，要将现场清理干净，以免人员摔伤；污水泵堵塞，闷车时，一定要断电检修，以免造成人员受伤。

十、清掏外围污水井时，要在明显位置设置安全标识牌，防止行人、车辆掉进井内；下井清掏时，必须井上有人并测试井下氧气是否充足后再下井。

十一、对小区外围井盖要定期巡查，不合格的和破损的井盖要及时更换。

十二、在潮湿场所和金属容器内工作时，必须使用安全电压工作手灯，并保证绝缘良好（安全电压：36V、24V、12V）。

十二、尽可能避免带电作业，必须带电工作时一定要按劳动局有关安全规定执行。

工程外委维修管理制度文件编号：版本号：总页数： (含本页) 生效日期：2017 年月日编制：编制日期：2017 年月日审核：审核日期：2017 年月日批准：批准日期：2017 年月日1、目的为及时解决地产遗留工程问题和工程突发事件，提升业主满意度，维护奥园品牌形象，规范各物业服务中心工程外委维修管理，特制定此制度。

2、范围适用于奥园物业下属各项目的工程突发事件抢修、业主集中收楼问题维修和地产遗留问题维修工程。

3、职责3.1奥买家集团物业中心工程部负责工程外委维修的监督、审核与指导。

3.2各项目物业服务中心负责工程外委维修的日常监管。

3.3 合同预算部负责工程外委维修的招标及合同管理。

4、内容4.1 合同立项阶段：4.1.1 各项目物业服务中心在发起工程外委维修合同立项前，需要确定现场维修的技术要求、维修方案、工程量和预计维修费用。

4.1.2 由各项目物业服务中心工程部发起工程外委维修合同立项请示流程。

合同金额30万元以下由奥买家集团物业中心总经理终审，合同金额超过30万元（包含30万元）由奥买家集团总裁终审。

4.1.3 对于原则上属于地产应维修的工程问题，特别是业主集中收楼问题维修和地产遗留问题维修，因地产原因维修不及时或维修效果不达标，项目物业需要通过启用第三方维修来完成遗留问题整改、提升业主满意度的。

在启用第三方维修前，项目物业需要与地产公司确认此部分维修整改的费用归属问题。

在确定维修费用归属问题后方可进行合同立项。

4.2 合同洽谈阶段：4.2.1 合同立项审批通过后，若公司已签订相关的框架维修合同，则在框架协议基础上，再签订补充协议，但补充协议需要按照公司规定进行合同会审。

4.2.2 预算部负责组织项目物业服务中心、物业中心工程部、法务成立联合招标小组，预算部作为联合招标小组组长，其他成员为组员。

联合招标小组负责工程外委维修合同招标工作。

4.2.3 联合招标小组职责：预算部：负责从经济方面综合考虑，推荐中标单位；物业中心工程部：负责从技术方面综合考虑，推荐中标单位；项目物业服务中心：负责从项目经营管理方面综合考虑，推荐中标单位；法务：负责从法律方面综合考虑，推荐中标单位。

物业设备外委维修规定1. 背景介绍在物业管理工作中，物业设备的维修是一个重要的环节。

为了更好地维护物业设备的正常运行和延长设备的使用寿命，本规定旨在规范物业设备的外委维修工作。

2. 外委维修的定义外委维修是指将物业管理公司内部无法解决或无法完成的设备故障或维护任务外包给专业的维修公司进行处理。

3. 外委维修的流程3.1 故障申报•业主或物业管理人员在发现物业设备故障时，应及时向物业管理办公室进行故障申报。

•故障申报时需提供详细的故障描述和相关的设备信息，以便进行准确的判断和处理。

3.2 外委维修申请•物业管理办公室收到故障申报后，将对故障进行评估并确定是否需要外委维修。

•如果需要外委维修，物业管理办公室将填写外委维修申请表，并将其发送给合作的维修公司。

3.3 维修公司评估和报价•维修公司收到外委维修申请后，将安排工程师进行现场评估，并制定详细的维修方案和报价。

•维修公司应在3个工作日内提交维修方案和报价给物业管理办公室。

3.4 维修方案审核•物业管理办公室对维修方案和报价进行审核，并与维修公司进行沟通和协商，以达成一致意见。

•如有必要，可以邀请专业的第三方进行评估和审核。

3.5 维修合同签订•经过审核和协商后，物业管理办公室将与维修公司签订维修合同，明确双方的权责和维修工作的内容和期限。

3.6 维修工作执行•维修公司按照维修合同的要求和期限进行维修工作。

•维修过程中，物业管理办公室可以派员进行现场巡检，确保维修工作的顺利进行。

3.7 维修工作验收•维修工作完成后，维修公司将向物业管理办公室提交维修工作报告和相关的验收材料。

•物业管理办公室将对维修工作进行验收，并在验收合格后，支付维修费用。

4. 外委维修的评估和监督•物业管理办公室应建立健全外委维修的评估和监督机制，定期对维修公司的维修质量和服务满意度进行评估和调查。

•如发现维修公司存在维修质量不合格等问题，物业管理办公室应及时采取措施，包括追究责任、解除合作等。

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。

狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、园林绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动;广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。

下面一起看下为大家整理的精选物业管理文章。

工程部外委维修管理制度
1、凡需外委施工的工程项目统一由工程部负责发包。

2、外委工程实行招标形式，由两个或两个以上的施工单位报价，经工程部全面考查后定标。

3、外委工程项目纳入工程部年度检修计划管理范围，经经理室批准后执行。

4、外委工程项目的质量监督由工程部主任负责，由专业工程师和分管班组领班具体执行，由工程部经理和专业工程师负责质量验收工作。

5、外委工程项目的预、结算由工程部负责审查。

6、外委工程的合同洽谈工作由工程部负责，草拟合同经报物业公司总经理室审查，批准后由物业总经理负责签约。

合同的执行和管理由工程部负责。

1。

房地产公司房屋保修期内维修外包管理办法为了规范房屋保修期内维修工程管理，提高维修质量和办事效率，保护公司和客户的合理权益，制定了以下管理办法。

适用范围包括房屋水电设施、主体土建工程、小区配套设施项目。

单项维修费用在元以上的项目不在外包范围内，需另行招标。

XXX负责项目立项、方案审定、费用手续办理和计划安排。

成本合约部审核元以上项目的维修费用。

各物业管理处是维修工程项目的管理部门，负责维修施工的质量控制、工期跟踪、监理和验收评价。

外包单位必须具备国家相关部门资质认证或公司合格供方资质。

每个管理处或片区原则上配置一个外包单位，且每个外包单位须指定固定的项目负责人和一名技术全面的维修工人。

外包单位业务受维保中心指派，人员及施工监督受相应管理处管理。

外包单位需在规定时间内处理相应问题，若未能完成维修，每次扣除工程款50-200元。

若当年三次未达到规定要求，公司将与其解除合作。

维修时间要求根据不同项目维修内容而定，维修完成时间从维保中心短信通知开始计算，如因天气等原因无法按时正常进行维修或完成维修，时间顺延或双方另行商议。

合作条件符合的施工单位，维保中心与其进行意向性磋商，草拟合同并负责合同会签。

合同会签完成后，甲、乙双方签订合同并加盖甲、乙双方合同专用章。

外包的工程项目必须由签订承包合同的单位施工，严禁转包或分包。

项目的立项当业主报修时，物业管理处应在1小时内（紧急情况需在半小时内）通知维修人员进行判断。

如果问题属于质保范围，维修人员会直接联系质保单位，要求其按照保修协议的规定进行维修。

如果质保单位未能在规定时间内到达现场或在规定时间内不能按时完成维修或推卸责任，管理处将书面通知维保中心。

XXX在接到通知后24小时内到达维修现场，对问题的原因进行分析判断。

如果属于保修期内工程质量问题，XXX再次电话通知质保单位。

如果质保单位在规定的时间内不能前来维修，XXX将在做好记录和办理相关维修手续后，直接委托外包单位进行维修。

房地产公司商品房维修工作指导书房地产公司商品房维修工作指导书一、维修工作的目的房地产公司提供商品房，是为了让居住者在舒适的环境中居住。

房地产公司在提供给客户商品房的同时，需要对房屋进行定期的维修和保养，以确保房屋的使用寿命和居住环境的质量。

房地产公司的维修工作，既是对商品房的保养，也是对客户的负责。

二、维修标准房地产公司的维修工作应该按照一定的标准进行。

首先要检查维修项目是否需要，其次要明确维修范围和标准。

在维修过程中，需要注意安全和卫生，以确保维修工作的顺利进行。

同时，房地产公司要保证对维修耗材的使用量和维修质量的把握，避免给客户造成不必要的损失。

三、维修流程1.维修前的检查在进行维修工作之前，需要对房屋进行检查，确定出需要维修的范围和标准。

2.准备维修耗材在确定需要维修的范围和标准之后，需要准备维修所需的材料。

维修的耗材需要严格按照标准使用，避免使用劣质材料影响维修质量。

3.施工区域的保护在进行维修工作之前，需要把施工区域进行保护，以确保维修完成之后的房屋环境不会受到影响。

4.维修工作的进行在进行维修工作时，应严格按照标准和工作流程进行，保证维修质量。

如果遇到维修难题需要及时停止维修工作，寻求专业人员的帮助。

5.维修后的清理维修工作完成之后，需要对维修区域进行清理，确保房屋环境的卫生。

四、维修常见问题1.人员管理问题一部分问题是因为维修人员管理不当导致的，比如考勤不严格，施工中使用不当或劣质的材料等。

2.维修工艺问题另外，维修工艺也是维修质量的关键。

施工不规范会导致不符合标准，甚至存在安全隐患。

3.维修安全问题维修工作需要保证施工安全和物品安全。

维修人员在施工过程中需要戴好安全帽、手套、防护鞋等。

五、维修注意事项1.时刻关注房屋的维修情况。

2.确保维修质量和安全。

3.及时解决维修中产生的问题。

4.提高维修效率，尽量减少给客户的影响。

五、总结房地产公司的维修工作，是对客户的负责，也是对商品房的保养。

维修作业指导书南宁市XX物业管理有限责任公司工程维修部作业指导书目录编号：WI-WX-001 版本：B 生效日期：2008-01-01序号文件编号文件名称页码备注1 WI-WX-001目录12 WI-WX-002修订页33 WI-WX-003质量/环境目标44 WI-WX-01 工程维修部组织架构 55 WI-WX-02 工程维修部岗位说明书 66 WI-WX-03 工程维修服务考评标准117 WI-WX-04 工程维修服务检验流程和标准158 WI-WX-05 维修服务受理和服务流程189 WI-WX-06 上门维修工作规范201 0 WI-WX-07 工程维修部值班室管理规定231 1 WI-WX-08 维修安全管理规定241 2 WI-WX-09 设备分类代码管理规定291 3 WI-WX-10 机电设备管理规定301 4 WI-WX-11 设备设施大修管理规定311 5 WI-WX-12 设备外委维修管理规定321 6 WI-WX-13 设备重大故障维修流程331 7 WI-WX-14 房屋维修管理规定341 8 WI-WX-15 供水系统维护管理规定361 9 WI-WX-16 供水系统维护保养规程372 0 WI-WX-17供水系统突发性事故应急流程412 1 WI-WX-18 给水系统安全操作流程422 2 WI-WX-19 水泵房管理规定432 3 WI-WX-20 水泵房巡查流程442 4 WI-WX-21 阀门保养流程4525WI-WX-22 发电机房管理规定462 6 WI-WX-23 发电机安全操作规程472 7 WI-WX-24 发电机房巡查流程502 8 WI-WX-25柴油发电机安全运行管理规定512 9 WI-WX-26 柴油发电机维修保养规程523 0 WI-WX-27供电系统突发性事故应急流程543 1 WI-WX-28 临时用电管理规定583 2 WI-WX-29 变压器保养规程593 3 WI-WX-30 变压器室管理规定603 4 WI-WX-31 变压器室巡查流程623 5 WI-WX-32 工作票管理制度633 6 WI-WX-33 配电房管理规定65南宁市XX物业管理有限责任公司作业指导书目录编号：WI-WX-001 版本：B 生效日期：2008-01-01序号文件编号文件名称页码备注3 7 WI-WX-34 高压配电柜配电操作规程663 8 WI-WX-35低压配电柜（箱）、开关保养流程683 9 WI-WX-36 高压室巡查维修流程724 0 WI-WX-37 低压室巡查维修流程744 1 WI-WX-38 照明系统维护保养规程754 2 WI-WX-39应急指示系统维护保养规程764 3 WI-WX-40 控制柜保养流程774 4 WI-WX-41 中央空调系统操作规程784 5 WI-WX-42中央空调系统维护保养规程804 6 WI-WX-43 中央空调机房巡查流程854 7 WI-WX-44 中央空调机房管理规定864 8 WI-WX-45 防避雷系统保养流程874 9 WI-WX-46 智能化系统服务检验标准885 0 WI-WX-47 智能化设备外送维修规定895 1 WI-WX-48闭路电视监控系统保养流程905 2 WI-WX-49 停车场系统保养流程915 3 WI-WX-50 背景音乐系统管理规定925 4 WI-WX-51 背景音乐保养流程935 5 WI-WX-52 可视对讲保养流程945 6 WI-WX-53 门禁系统保养流程955 7 WI-WX-54 电梯操作流程965 8 WI-WX-55 电梯故障应急处理流程975 9 WI-WX-56 电梯机房管理规定986 0 WI-WX-57电梯系统外委维修保养管理规定996 1 WI-WX-58 电梯困人救援操作规程1006 2 WI-WX-59电梯机房巡查流程102 WI-WX-60 房屋维修整改处理程序WI-WX-61 图纸、资料交接管理程序WI-WX-62 返修工程结算办法WI-WX-63摩托车使用管理规定南宁市XX物业管理有限责任公司作业指导书修订页编号：WI-WX-002 版本：B 生效日期：2008-01-01修订时间文件编号本文修订状态修订人批准人□新增□修订□废止□新增□修订□废止□新增□修订□废止□新增□修订□废止□新增□修订□废止□新增□修订□废止□新增□修订□废止修订□废止□新增□修订□废止□新增□修订□废止□新增□修订□废止□新增□修订□废止□新增□修订□废止□新增□修订□废止修订□废止□新增□修订□废止□新增□修订□废止□新增□修订□废止□新增□修订□废止□新增□修订□废止□新增□修订□废止□新增□修订□废止□新增□修订□废止□新增□修订□废止□新增□修订□废止南宁市XX物业管理有限责任公司作业指导书工程维修部质量目标工程维修部质量目标1.0维修服务满意率= —————————————×100%，不得低于95% 。

地产客服交楼验收与工程维修管理作业指导书
1.1交楼阶段
1.1.1交楼前的检查验收
1.1.1.1项目部自检：项目完工后,项目部负责组织
各施工单位、监理等人员，对楼盘进行全面自
检；或按项目进度分批进行自检。

自检后及时
安排整改。

具体办法由项目部确定；
1.1.1.2工程部复检：工程管理部负责组织相关部
门、监理及物管人员，对楼盘进行全面验收；
或按项目进度分批进行验收。

复检后项目部及
时安排整改，整改完毕后或同时，工程管理部
负责组织相关部门整体或分批进行全面复查。

具体办法由工程管理部确定。

1.1.2交楼
1.1.
2.1交楼小组：项目入伙前二个月，项目部、客
户服务部及物业管理处共同成立项目交楼小
组。

交楼小组全面负责与落实入伙交楼的各项
事宜；
1.1.
2.2项目客户服务办公室：入伙前45天，项目
部应成立项目客户服务办公室，负责项目部撤
销前的质量维修工作。

项目部应及时确定客服
办电话、地址、组织架构与人员安排等相关
事宜；客户服务部负责协助项目部成立客户服
务办公室，负责在服务理念、服务流程、服务
规范等方面给予支持与指导。

1.2维修质保阶段
1.2.1项目部撤销前，质量维修工作由项目部客户服务
办公室负责；
1.2.2项目部撤销后，质量维修工作由客户服务部负
责。

1.3维修质保后阶段
1.3.1质保期后的维修服务工作由管理处负责，客户服
务部提供技术支持。

物业区域房屋本体维修作业指导书1. 引言本物业区域房屋本体维修作业指导书旨在为物业维修人员提供详细的指导和流程，确保物业区域内房屋本体的维修工作正常、高效地进行。

本指导书包含以下内容：•房屋本体维修的定义和目标•维修前的准备工作•维修流程和注意事项•维修后的检查和记录2. 房屋本体维修的定义和目标2.1 定义房屋本体维修是指对物业区域内房屋主体结构及其附属设施进行维护、修复、更新和改进的工作。

这些维修工作包括但不限于墙体裂缝修复、地板翻新、天花板修复等，旨在保持房屋的安全、美观和舒适。

2.2 目标•确保房屋本体结构的安全性和稳定性。

•提升物业区域内房屋的整体美观度和品质。

•满足业主、租户和用户对房屋本体的需求和期望。

3. 维修前的准备工作在进行房屋本体维修之前，物业维修人员需要进行一系列的准备工作：3.1 审查维修请求和工作范围•维修人员需仔细审查维修请求，了解维修的具体内容和范围。

•确保维修请求的合理性和紧急性，根据情况进行优先级排序。

3.2 获取必要的工具和材料•根据维修工作的具体要求，准备所需的工具、设备和材料。

•确保工具和材料的质量和适用性，提前检查并储备足够的数量。

3.3 制定维修计划和时间安排•根据维修工作量和维修紧急程度，制定详细的维修计划和时间安排。

•合理安排工作时间，确保维修工作能够在规定的时间内完成。

3.4 通知相关人员和业主•在开始维修工作之前，及时通知相关人员和业主，提前征得他们的理解和配合。

•解释维修工作的必要性和影响，以便业主和用户有清晰的预期和了解。

4. 维修流程和注意事项4.1 维修流程下面是物业区域房屋本体维修的一般流程：1.进入维修现场前，确保个人防护和安全意识的培训已经完成。

2.根据维修计划和时间安排，准时到达维修现场。

3.与相关人员和业主确认维修工作的具体要求和期望。

4.开始进行房屋本体维修工作，按照以下步骤进行：–清理维修区域，确保工作区域整洁无障碍。

–分析维修问题，制定合理的修复方案和步骤。

物业外包工程维修管理制度第一章总则第一条为规范物业外包工程维修管理工作，提高维修工作效率，保障物业设施设备的正常运转，特制定本制度。

第二条本制度适用于物业公司委托的维修工程外包单位进行的所有维修管理工作。

第三条外包单位应严格遵守本制度规定，做到维修工程规范、安全、高效进行，确保维修工作的质量。

第四条物业公司对外包单位进行维修工程的管理和监督，有权对外包单位的工作进行检查和评估。

第二章维修项目管理第五条外包单位应按照物业公司的要求和维修合同的规定，及时开展维修工程。

第六条外包单位应按照工程维修合同约定的工期和工作内容，保证维修工程按时完工。

第七条外包单位应对维修工程进行勘察和评估，提出维修方案并报物业公司审核确认后方可实施。

第八条外包单位应及时更新维修工程进度，向物业公司汇报工程进展情况，并保持沟通畅通。

第九条外包单位应定期进行维修工程验收，保证维修工程质量符合标准。

第十条外包单位应对维修施工中出现的问题及时解决，确保维修工程进行顺利。

第三章维修人员管理第十一条外包单位应具备相应的维修人员资质和技能，确保维修工程的完成质量。

第十二条维修人员应严格遵守安全操作规程，做好安全防护工作，保障维修工作人员的安全。

第十三条外包单位应定期对维修人员进行培训，提高维修技能和意识，保持维修队伍的整体素质。

第十四条外包单位应对维修人员进行考核评估，及时发现和解决问题，提高维修人员的工作水平。

第十五条外包单位应建立完善的维修人员管理制度，严格执行，做到人员管理有序、规范。

第四章质量管理第十六条外包单位应严格遵守维修工程相关的标准和规范，确保维修工程的质量。

第十七条外包单位应对维修工程的材料和设备进行检验，保证质量合格。

第十八条外包单位应建立完善的质量管理体系，监督维修工程的执行情况，定期进行质量检查。

第十九条外包单位应对维修工程进行质量验收，保证维修工程符合相关标准和规定。

第二十条外包单位应建立完善的质量问题处理机制，对维修工程中出现的质量问题及时处理，避免影响工程进展。

大厦物业管理工程部维修保养管理作业指导书1. 维修分类及定义1.1.设备维修的定义设备维修是设备技术状态劣化到某一临界状态或发生故障时，为恢复其功能而进行的技术活动，包括各类计划修理，计划外的故障修理和事故修理。

1.2.从不同的角度出发，维修可有不同的分类方法，最常用的是按照维修的目的与时机，分为预防性维修、修复性维修和改进性维修三种基本类型。

1.2.1.预防性维修（PM, Preventive Maintenance)是指通过对设备的检查、检测，发现故障征兆，为防止故障发生，使其保持在规定状态所进行的各种维修活动。

预防性维修包括擦拭、润滑、调整、检查、更换和定时拆修（即定时翻修）等。

这些活动是在故障发生前预先对设备（或其机件）进行的，目的是为消除故障隐患，防患于未然。

这种维修主要用于故障后果会危及安全和影响任务完成，或导致较大经济损失的情况。

预防性维修可分为定时拆修、定时报废、预知维修和隐患检测四种维修类型。

定时拆修（RW, Rework at Fixed Interval）是指设备使用到规定的时间予以拆修，使其恢复到规定的状态。

例：水泵定期拆修，接触器拆修等。

♦定时报废（DS, Discard at Some Interval）是指设备使用到规定的时间予以废弃。

定时报废较之定时拆修是一种资源消耗更大的预防性维修工作。

工作的结果或者是设备更换零部件，或者是报废。

例：空气开关，继电器等。

有时把定时拆修和定时报废这两种预防性维修类型统称为定时维修（HT, Hard Time Maintenance）。

定时维修适用于已知寿命分布规律的而且有耗损期的设备。

这种设备故障的发生、发展同使用时间有明确的关系，设备的大部分能工作到预期的时间以保证定时维修的有效性。

♦预知维修(Predictive maintenance)是指经过一定的时间间隔后，将观察到的设备状态与适用的允许标准进行比较的工作。

工作的结果可以是设备能继续使用到下一个检查期或重新加工后使用，也可以是设备零部件的更换或者报废。

目录目录 (1)工程维修部部门人员行为规范 (2)工程维修部实际操作行为规范 (4)交接班制度 (8)值班制度 (9)岗位职责 (11)维修工作流程 (20)日常维修操作的实际细则 (21)电气设备的日常检修 (23)给排水系统的维护与管理 (24)室外给水管道的维护与管理 (27)电梯的维护与管理 (31)消防系统的维护与管理 (34)停电应急作业流程 (37)配电房安全管理制度 (38)设备、设施控制管理规定 (39)防火卷闸维修保养规程 (40)中央空调系统检查巡视内容 (41)空调系统操作规程 (42)工程维修部部门人员行为规范为了创造一个文明祥和、秩序井然的工作环境，树立公司的良好形象，要求部门人员在管理、服务过程中，严格按照本章的内容执行。

1、部门人员守则1.1、遵守本公司的一切规章制度。

服从公司领导、听从指挥、团结同事、互帮互助，按时按质完成各项工作任务。

1.2、爱护公物及公用设施，自觉维护和保持环境卫生。

1.3、勤俭办公、节约用水、用电，杜绝一切浪费现象。

1.4、衣着整洁，精神饱满，待人热情，文明用语。

1.5、关心企业，主动提出合理化建议，发扬企业精神，为企业作贡献。

2、仪容仪表2.1、部门人员必须保持衣冠整洁，按规定要求着装，并将工作卡端正的佩戴在胸前。

2.2、部门人员不留长发，不得递光头，不染发，不留长指甲，不作怪异发型。

2.3、保持口腔清洁，上班前不吃异味食物。

3、行为举止3.1、举止应大方得体，对待客户礼貌用语，与人交谈双眼应平视对方，不要左顾右盼。

3.2、遇上级领导或有客来访，应立即起相应并问好，来客告辞应起身相送。

3.3、注意走路姿势，在楼梯内行走脚步要轻，不得奔路。

3.4、进入上级领导或客户办公室前，应先走在门外轻叩门三下，征得同意后方可入内，若进去时门是关住的，出来时则随手将门轻轻带上。

3.5、对客户提出的询问、要求、意见要耐心倾听，在不违背保密制度的原则下，有问必答并作到回答准确。

外委维修作业管理制度一、总则为规范外委维修作业，保证设备的正常运行和安全性，提高维修作业效率和质量，制定本管理制度。

二、适用范围本制度适用于公司委托外部维修单位进行维修作业的相关管理工作。

三、维修作业流程1.维修需求确认公司内部维修人员接到维修需求后，应对维修需求进行确认。

确认内容包括：（1）维修设备名称；（2）维修设备具体故障情况；（3）维修所需材料、工具等。

2.外委单位选择公司根据维修设备的性质和维修工作量，选择合适的外委维修单位。

选择标准包括：（1）外委单位具备相关维修经验和技术能力；（2）外委单位价格合理；（3）外委单位能按时完成维修任务。

3.外委单位合同签订公司与外委单位签订维修合同，明确双方的权益和责任。

合同内容包括：（1）维修设备名称；（2）维修设备具体故障情况；（3）维修作业时间安排；（4）维修作业费用；（5）维修作业质量要求。

4.外委维修作业外委单位按照合同要求和维修作业流程进行维修作业，包括：（1）组织维修人员到达维修现场；（2）清理设备并进行故障排查；（3）制定维修方案和修复计划；（4）进行维修作业，确保作业安全和质量。

5.维修作业验收外委单位完成维修作业后，由公司内部维修人员进行作业验收。

验收内容包括：（1）维修设备是否恢复正常运行；（2）维修作业是否符合要求；（3）维修质量是否达到预期。

四、维修作业管理要求1.外委单位管理外委单位应符合以下管理要求：（1）具备相关维修经验和技术能力；（2）按时完成维修任务；（3）合理利用维修资源；（4）保证维修作业质量；（5）遵守相关法律法规和公司规章制度。

2.维修作业安全外委单位应严格遵守安全规范，确保维修作业过程中的人员安全和设备安全。

3.维修作业质量外委单位应保证维修作业的质量，确保维修设备能正常运行并达到预期效果。

4.维修作业报告外委单位应及时向公司提交维修作业报告，报告内容包括：（1）维修设备名称；（2）维修设备故障原因和修复方法；（3）维修材料和工具使用情况；（4）维修作业过程中的问题和解决方法。

物业管理业务外包管理办法作业指导书1、引言本指导书旨在对物业管理业务进行外包管理，并提供操作规范。

物业管理业务外包是一种常见的企业管理方式，可以帮助企业降低成本、提高工作效率。

本指导书将帮助企业将物业管理业务外包管理流程化、规范化、标准化。

通过本指导书，管理人员可以在物业管理业务外包管理过程中制定合理的管理策略和实施方案。

2、物业管理业务外包管理办法2.1 确定外包范围管理人员需要根据企业实际情况和管理需求确定物业管理业务的外包范围，对外包服务进行分类和分级，明确每个分类的职责、服务内容和服务标准。

2.2 筛选合适的服务商管理人员需要根据企业实际情况和管理需求，综合考虑外包服务商的实力、信誉度、工作经验、服务质量、价格等方面，选择可靠的外包服务商。

2.3 签订合同管理人员需要按照法律法规，起草合同，并与外包服务商签订正式合同。

合同内容包括服务范围、服务标准、服务期限、费用标准和服务质量监督管理等方面。

同时，制定双方的服务责任和义务，确保外包服务能够正常进行。

2.4 建立服务质量监管体系管理人员需要建立专门的服务质量监管体系，对外包服务进行监管。

监管内容包括服务质量检查、服务完成情况、投诉处理等各个方面，确保外包服务按照合同标准完成，提高服务质量。

2.5 调整外包服务当外包服务存在不符合合同约定的情况时，管理人员需要及时调整服务内容、服务标准和服务方式，确保外包服务质量不受影响。

3、作业指导3.1 课程背景物业管理业务外包管理是企业管理中重要的一环，本指导书旨在提供物业管理业务外包管理的流程和规范，帮助学员进行更加有效的管理。

3.2 课程目标通过学习本指导书，学员将会掌握物业管理业务外包管理的流程和技巧，能够有效地将物业管理业务外包管理流程化、规范化、标准化。

3.3 作业要求学员完成以下作业：•根据企业实际情况和管理需求，确定物业管理业务的外包范围，对外包服务进行分类和分级；•根据企业实际情况和管理需求，筛选可靠的外包服务商；•起草物业管理业务外包合同，并与外包服务商签订正式合同；•制定专门的服务质量监管体系，对外包服务进行严格监管和管理；•当外包服务存在问题时，及时调整服务内容和标准，确保外包服务质量不受影响。