房屋本体维修作业指导书

维修作业指导书1.0 目的：保证小区的房屋和各种设施、设备的完好和正常运行，向小区业主、住户提供及时、优质的维修服务，给业主、住户创造一个安全、舒适的生活环境。

2.0 作业流程：2.1管理处在接到报修人的报修申请时，由报修人填写《报修登记表》，并由接报人代填《报修单》。

2.2 填写《报修单》后由管理处存档并立即分为以下三类：1、保修期内的投资方工程质量问题；2、非保修或保修期过后的公共设施维修工程；3、有偿服务维修工程。

2.3 保修期内的工程质量问题处理2.3.1 立即判断是否需要做临时紧急维修处理，如果需要则在15分钟内与管理处维修班取得联系，并派工做临时紧急维修处理，同时以电话和《工作联系函》两种形式同时通知施工单位前来勘察维修并取得施工队的详细联系方法和通讯地址记录于《报修单》上。

2.3.2 如果不需要做临时紧急维修处理，则在15分钟内与施工单位取得电话联系，同时以《工作联系函》形式通知施工单位派施工队前来勘察维修并取得施工队的详细联系方法和通讯地址记录于《报修单》上。

2.3.3 施工队应在24小时内派人到现场勘察并向管理处提交维修方案和施工周期。

2.3.4 如果施工队24小时仍未派人到达现场，由管理处直接以电话和书面形式向施工单位发出《整改通知书》，通知施工队在24小时内到现场勘察并向管理处提交维修方案和施工周期。

2.3.5 如果施工单位在24小时内仍未派人到达现场，则由管理处通知其他施工单位在4个小时内到现场勘察并向管理处提交维修方案、施工周期、工程预算，由管理处在一个工作日内制成《维修工程预算方案》以书面形式通知施工单位并上呈物业公司审批。

2.3.6 物业公司在接到书面方案的一个工作日内对方案和工程预算做出审议意见，记录于《维修工程预算方案》上并返回管理处。

2.3.7 管理处在收到物业公司返回的《维修工程预算方案》一个工作时内，根据物业公司的意见与施工单位协商施工的有关事项。

2.3.8 施工方案经批准后，施工单位到管理办理《施工许可证》并进入现场施工，并由管理处通知业主或报修人。

房建维修作业指导书目录1 墙面涂料维修作业指导 (3)2 墙面瓷砖维修作业指导书 (6)3地面瓷砖维修作业指导书 (8)4地面大理石维修作业指导书 (10)5 车站天花维修作业指导书 (12)6墙面大理石维修作业指导书 (15)7 墙面搪瓷钢板维修作业指导书 (17)8 不锈钢栏杆维修作业指导书 (19)9 防火门窗维修作业指导书 (21)10 砌筑维修作业指导书 (23)11 管道常用维修作业指导书 (25)12 铝合金门窗维修作业指导书 (27)附录A 房建维修日计划及完成表 (29)墙面涂料维修作业指导书3 / 264 / 26墙面瓷砖维修作业指导书5 / 266 / 26地面瓷砖维修作业指导书7 / 268 / 26地面大理石维修作业指导书9 / 2610 / 26车站天花维修作业指导书11 / 2612 / 26墙面大理石维修作业指导书13 / 2614 / 26墙面搪瓷钢板作业指导书15 / 26不锈钢栏杆维修作业指导书16 / 2617 / 26防火门窗维修作业指导书18 / 2619 / 26砌筑维修作业指导书20 / 26管道常用维修作业指导书21 / 2622 / 26铝合金门窗维修作业指导书23 / 2624 / 2625 / 26附录A房建维修日计划及完成表工建室____工班20年月日车站/区间里程____________工班长检查/时间上级检查人/时间26 / 26。

编制说明为了使XXXX集团华东区域地产公司产品保持优良的工程品质，项目参建各方保持统一的方法论，形成适合本企业的质量标准，特制定了房修作业指导文件。

本文是在满足国家相关规范、规程及技术标准的基础上，结合本企业工程实践经验和案例，综合考虑了各项目中心维修组织模式、维修信息处理方式等经验，并汲取了工程管理部、物业公司、总包单位、专业分包单位等多方面意见，编制而成。

本文由XXXX集团华东区域地产公司客户服务部负责管理和解释，自最终批准之日起实行。

XXXX华东区域公司房修作业指导书1. 目的理顺房修管理工作的程序和内容，使交付后项目的房修工作顺利进行，及时有效的处理质量类报修和客户投诉，预防重大投诉风险。

提供专业化的维修服务，提升住宅售后维修服务品质，坚持客户价值的持续创造，提高客户满意度。

2. 适用范围适用于XXXX集团华东区域地产公司（以下简称地产）所开发的在工程保修期内的项目。

3.术语和定义3.1保修期限：指销售合同约定房屋交付日起至国家规定的保修期限为止。

（施工合同中所约定的保修期限均须依此定义）3.2集中维修期：指业主集中入伙之日起六个月的保修期间。

3.3稳定维修期：指业主集中入伙六个月之后至保修期结束的保修期间。

3.4房屋质量保障中心：指负责调动资源组织维修、履行对业主保修期内保修义务的组织机构，该机构由地产、物业人员共同组成。

3.5物业维保工程师：指隶属于房屋质量保障中心，专职负责项目具体房屋维修管理工作的工程人员。

4. 组织架构及职责4.1管理模式4.1.1根据项目交付后不同阶段管理主体不同，划分为三个阶段：项目入伙后6个月内为集中维修期，维修工作由项目中心负责，按照区域客户服务部要求及标准开展工作，区域客户服务部负责监督、培训与考核；项目入伙后6个月至2年的维修工作由客户服务部负责，成本、工程、设计职能口及项目中心进行支持；项目入伙2年后至保修期届满前的维修工作委托物业公司管理，物业公司工程人员需提前半年时间介入交接，交接后地产相关部门进行支持。

房屋本体维修作业指南1地基基础1.1母体勒脚破损或腐蚀剥落。

——1将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除。

——用1：3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上做成斜坡以利泄水。

——恢复勒脚饰面1.2基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降。

——如不严重，应做好巡查记录。

——如有扩展趋势，应立即通知开发商，请开发商派专业工程师一同检查鉴定。

——如情况严重，除通知开发商外，还应采取紧急疏散措施。

2梁、柱、板主体2.1露筋——将露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。

——用钢丝刷清洁干净。

——充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。

——用高标号水泥砂巢修复，如有需要还应按要求修复饰面。

2.2裂缝——裂缝宽度小于0.2mm且不贯通的裂缝，对结构没有本质影响，只需对表面进行修复即可：将裂缝表面清理干净，采用水泥净浆多层涂刷，靠液体的毛细吸力挤进裂缝，堵塞裂缝。

——裂缝宽度大于0.2mm且不贯通的裂缝的裂缝和贯通不渗水的裂缝，为保证结构强度及性能要求，需进行灌浆补强处理：先封闭裂缝，在每隔30—50cm处设置环氧胶体注浆管，然后用注射器通过注浆管忘裂缝内注入环氧胶体，最后拆除注浆管，再封闭其表面。

——针对渗水裂缝，需进行高压灌浆及封堵：与裂缝最低处左或右5—6cm处倾斜钻孔至结构厚度的一般深度，循序由低往高处钻孔，钻孔至最高处在一次性埋设注浆管，然后使用高压堵漏注浆机将灌浆材料注入裂缝，达到强化和封堵效果。

2.3有孔、洞——将孔、洞周边已松散的砭凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。

——用钢丝刷等有效工具彻底清除孔洞。

——充分喷水湿润孔、洞内壁。

——如系小孔、洞则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞较大，则在涂完一道素水泥后用比原先砼标号高一等级的细砼填饱满并养护好。

——按原标准做好饰面。

——破坏情况较严重的(如变形、裂缝程度已超过规定范围)应立即通开发商，请专业技术人员到场检查鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。

1 目的为规范各物业管理区域内房屋及公用设施的管理，确保所管辖区域内房屋及公用设施的完好无损，以提高房屋的安全性和耐久性，使物业保值、增值而制定。

2 范围适用于对房屋本体公用部位及设施、公用设施、设备、公共场所（地）的修缮管理，包括：对房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共区门窗、地下室、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备（指机电设备、电梯设备的土建部分）、本体消防设施（包含防火门、窗、墙体）、区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车（房）棚、地下排水管等的修缮管理。

3 工作内容3.1 保修期的管理各管理处对于在房屋保修期内，涉及业主/单位、使用人房屋本体维修及公用部位及设施的相关工作事宜，由管理处物业主管（或物业管理员）根据“住宅质量保证书”的相关说明，积极联系开发商或建筑商相关部门或相关人员进行处理。

3.2 日常管理3.2.1 基本要求a)各管理处物业主管（或物业管理员）应按照各自设计的具体巡视路线图，每天对所管辖区域内的房屋本体共用部位及设施、公共场所（地）进行巡视、检查，包括对房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共区门窗、地下室、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备（指机电设备、电梯设备的土建部分）、本体消防设施（包含防火门、窗、墙体）、区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车（房）棚等内容进行巡视、检查。

b)各管理处水电运行主管，应定期安排相关工作人员对所管辖区域内的公用设施、设备的运行状况进行的日常巡视检查、维修、维护和保养工作，包括供配电系统、给排水系统、消防系统、采暖/空调系统、建筑智能化系统及电梯运行系统等。

房屋修缮工程施工质量验收规范作业指导书第1章总则 (6)1.1 施工质量验收基本要求 (6)1.1.1 本指导书适用于房屋修缮工程施工质量验收，旨在规范施工质量验收流程，保证工程质量符合国家标准及行业规定。

(6)1.1.2 施工质量验收应遵循国家相关法律法规、施工质量验收标准和设计文件的要求。

(6)1.1.3 施工质量验收应包括材料、设备、施工工艺、施工质量、功能功能等方面。

(6)1.1.4 施工单位应建立健全质量管理体系，严格按照施工图纸、施工方案和施工规范进行施工，保证工程质量。

(6)1.1.5 施工质量验收人员应具备相应的专业知识和技能，熟悉相关法律法规、施工质量验收标准及施工工艺。

(6)1.2 施工质量验收程序与组织 (6)1.2.1 施工质量验收程序应包括以下步骤： (6)1.2.2 施工质量验收组织应按以下原则进行： (6)第2章修缮工程前期准备 (7)2.1 施工图纸及技术文件审查 (7)2.1.1 施工图纸及技术文件的收集与整理 (7)2.1.2 施工图纸及技术文件的审查 (7)2.2 施工方案及施工工艺制定 (7)2.2.1 施工方案的制定 (7)2.2.2 施工工艺的制定 (7)2.3 施工现场准备 (7)2.3.1 施工现场勘察 (7)2.3.2 施工现场布置 (8)2.3.3 施工现场环境治理 (8)2.3.4 施工材料、设备准备 (8)2.3.5 施工人员培训及交底 (8)第3章土建工程修缮 (8)3.1 结构加固 (8)3.1.1 加固设计 (8)3.1.1.1 加固设计应根据房屋结构形式、使用功能、安全隐患程度及地质条件等因素进行，保证加固方案合理、安全、经济。

(8)3.1.1.2 加固设计应符合国家现行相关标准和规范要求，对加固材料、构造措施、施工工艺等进行明确。

(8)3.1.1.3 加固设计文件应包括图纸、说明书、施工图及计算书等。

(8)3.1.2 加固施工 (8)3.1.2.1 施工前应进行现场勘查，了解房屋现状、加固部位及施工条件。

保修期内房屋维修管理作业指导书1. 引言本文档是为了指导保修期内房屋维修管理工作而编写的作业指导书。

旨在帮助管理人员和维修工作人员有效地进行房屋维修工作，提高房屋维修管理的效率和质量。

2. 背景和目的在房屋保修期内，房屋维修管理是必不可少的工作。

通过及时维修和保养，可以保证房屋的正常使用和延长房屋的使用寿命。

本指导书的目的是为了规范和指导保修期内房屋维修管理工作，确保维修工作的顺利进行。

3. 执行方式房屋维修管理工作主要分为以下几个步骤：3.1 维修需求收集在保修期内，业主或租户可能会遇到各种房屋维修问题。

管理人员应及时与业主或租户进行沟通，了解维修需求，并记录在维修需求表格中。

3.2 问题分类和评估根据维修需求表格中的信息，维修工作人员应对问题进行分类和评估。

根据问题的紧急程度和影响范围，确定维修计划和优先级。

3.3 维修计划制定维修工作人员根据问题分类和评估的结果制定维修计划。

维修计划应包括维修的时间安排、所需材料和工具的准备等内容。

3.4 维修工作执行按照维修计划，维修工作人员进行维修工作。

在执行过程中，应严格按照维修标准和操作规程进行，确保维修工作的质量和安全。

3.5 维修记录和反馈维修工作完成后，维修工作人员应及时记录维修情况，填写维修记录表格，并将维修记录反馈给管理人员。

维修记录应包括维修的内容、所用材料和工具、维修的日期和时间等信息。

4. 工作流程保修期内房屋维修管理工作可以按照以下流程进行：1.收集维修需求：–与业主或租户沟通，了解维修需求；–记录维修需求表格。

2.问题分类和评估：–根据维修需求表格中的信息，对问题进行分类和评估；–确定维修计划和优先级。

3.维修计划制定：–根据问题分类和评估的结果，制定维修计划；–确定维修的时间安排、所需材料和工具等。

4.维修工作执行：–按照维修计划进行维修工作；–严格按照维修标准和操作规程进行。

5.维修记录和反馈：–记录维修情况，包括维修的内容、所用材料和工具、维修的日期和时间等；–填写维修记录表格；–将维修记录反馈给管理人员。

房屋维修管理作业指导书
为了认真解决用户入伙后房屋维修问题，在本着“实是求是，划清责任，合理收费，服务用户”的精神，特制订本规定。

1、用户在入伙时同管理处人员共同验收房屋发现的质量问题，要在交验单上分项注明整改项目并签字，由管理处负责联系地盘组织专人维修。

维修后管理处实行消项验收，维修所发生的人、工、材料等费用由地盘负责。

2、用户房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题，均属于建筑施工质量保修期保修内容，管理处在接到用户投诉和反映情况后，如果工程较小，涉及金额不大，则维修班自行维修。

如发生重大的质量问题或涉及金额较大，应立即报告工程部和主管
领导，联系发展商，由发展商找施工队保修，所发生的有关费用在施工质量保证金中摊销。

3、用户入伙满一年后发生的质量问题，属于入伙后未整改的遗留问题，原则上同第2条。

属于用户在使用和改建或装修中发生的问题，由用户自行负责。

4、如用户需要进行一般性的维修，可直接向维修班提出维修申请，由管理处维修班进行维修，维修后由业主签名验收，维修班按成本价合理收费。

5、如用户提出大的维修申请，维修班应上报管理处，管理处派专职人员核实情况，制订维修计划，组织人员维修，维修后由用户验收并在派工单上签字。

6、凡楼宇内、外公共部位发生的维修，由管理处负责完成，维修所发生的一切费用均在管理费中
开支，不再向用户收费。

房屋建筑检修施工作业指导书编制：HSE：审核：批准：北京燕华工程建设有限公司2014—51 目的和适用范围房屋建筑检修施工大多数为基础的改造,主要分为设备基础和框架基础的加固改造。

加固改造主要是由于原基础截面尺寸不够，需对原有基础进行加固加大，凿除原有地脚螺栓，外植钢筋浇筑混凝土,并重新预埋地脚螺栓。

考虑检修期间时间紧，任务重,为确保工程质量、加快施工进度、合理利用材料和人力,特制定本作业指导书.2．编制依据2.1设计图纸及结构设计施工说明2。

2施工依据的规范和标准：2。

2。

1《工程测量规范》（GB50026—2007）2。

2.2《建筑地基基础工程施工质量验收规范》（GB50202—2002）2.2.3《混凝土结构工程施工质量验收规范》 (GB50204—2011）2.2。

4《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）2。

2。

5《石油化工装置设备基础工程施工规范》（SH3510—2011）2.2。

6《工程建设交工技术文件规定》 (SH/T3503-2007)2.2。

7《石油化工建设工程施工安全技术规范》GB50484-20082。

2。

8《北京市地方标准》（DBJ01—51-2003）3。

本专业检维修施工特点和注意事项土建施工时与其它各专业进行交叉作业，且现场周围有其它设备及管线需进行保护，施工作业地点情况复杂，成品保护及安全施工尤为重要。

4。

检修施工准备4。

1技术准备工作4。

1.1图纸会审组织施工人员认真熟悉图纸，详细了解图纸各部分内容,合理安排好施工顺序，结合具体情况发现问题及时解决。

4。

1。

2编制施工方案、进行技术交底根据基础结构特征和现场实际情况，因地制宜地选择安全有效、经济合理、施工简便的方法。

施工方案经审批确定后，要把工程设计意图、要求、特点和施工方案内容，在开工之前向所有参加施工的人员做详细的交底，使所有施工人员在施工前作到心中有数。

4.1。

3机具准备所有施工机具必须经进厂报验合格后方可进厂，测量工具应在有效校验期内。