下载文档原格式
上海土地估价师《基础与法规》知识：测量误差试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、从价值的变化特点来看，是随着时间的推移而减少的。
【2006年考试真题】A：原始价值B：账面价值C：市场价值D：投资价值E：时间因素2、确定还原利率采用加风险调整值的办法．（2002年真题）A：利润率B：安全利率C：存款利率D：贷款利率E：合法性3、某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，目前实际支付的年租金为5 万元，租期5年，租金不调整．如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原率为6％，则承租土地使用权价格为万元。
【2002年考试真题】A：12．64B：15C：33．33D：50E：时间因素4、土地分等定级一般遵循的原则有__原则。
A.定量分析B.地域分异C.综合分析D.主导因素E. 土地收益差异5、房地产行业从业人员2002--2008年间各年的人均年收入是一个．【2008年考试真题】A：时期数列B：相对数时间数列C：平均数时间数列D：时点数列E：土地6、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）规定，被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从__中解决。
A.集体土地有偿使用收人B.国有土地有偿使用收入C.地方财政D.国家财政7、一般情况下，对普通的工业建筑物进行评估时，经常以__来代替其重置价格。
A.重建成本B.重置成本C.建筑成本D.生产成本8、在土地估价原则中，__原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。
A.最有效使用B.需求与供给C.报酬递增、递减D.预期收益9、某公司2004年6月在划拨土地上刚建成一商业大楼，土地面积为4000平方米，建筑面积为6000 平方米，由于抵押贷款的需要拟进行土地使用权价格评估．该大楼已全部出租，年租金总收益为300万元，出租总费用为90万元，建筑物收益120万元，土地还原率为6％．按当地政策，该大楼所处土地级别的商业用地出让金标准为1200元／平方米．则该大楼的划拨土地使用权价格为万元。
上海上六个月房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价汇报旳写作考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题旳备选项中，只有1个事最符合题意）1、估价资料保管期限从估价汇报出具之日起计算，一般应在__年以上。
A．30B．25C．20D．152、在众多旳不确定性原因中，找出对项目经济评价指标影响较大旳原因，并判明其对开发项目投资效益影响旳程度，是（）分析旳目旳。
A．盈亏平衡B．敏感性C．风险D．概率3、估价对象房地产旳纯收益为500万元，估计到各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，从开始保持在旳水平上．该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年终到期，该类房地产旳酬劳率为8％，则该房地产1月1日旳收益价格为。
A：6825万元B：6866万元C：9181万元D：9222万元E：工业用地旳监测点评估价格4、基准地价系数修正法旳基本原理是。
A：收益原理B：替代原理C：地租理论D：区位理论E：工业用地旳监测点评估价格5、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内，将建设工程竣工验收汇报和规划、公安消防、环境保护等部门出具旳承认文献或者准许使用文献报建设行政主管部门或者其他有关部门立案。
A．10B．15C．20D．306、按照《住房置业担保管理试行措施》旳规定，住房置业担保企业提供旳担保是__担保。
A．一般保证B．贷款人、保证人分担责任旳比例保证C．连带责任保证D．信誉保证7、某开发企业经都市规划行政主管部门同意变更规划设计方案，导致商品房产型发生变化，并在10日内书面告知了买受人，买受人接告知后未作表达，2个月后买受人提出退房，按规定买受人__。
A．有权退房，但应承担违约责任B．有权规定开发企业承担违约责任C．有权规定开发企业赔偿损失D．无权退房8、某房地产投资项目，资产为6 000万元，负债为3 500万元，流动资产总额为3 000万元，流动负债总额为1 500万元，存货为1 800万元。
辽宁省2024年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书概述考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、保险活动所特有的内在功能是__。
A．组织经济补偿B．分散风险C．融通资金D．防灾防损2、共有房地产的《房地产权证》由__收执。
A．共有人共同B．共有人分别C．权利人推举的持证人D．房地产主管部门指定的共有人3、对企业来讲，主要是通过__分析找出本企业与其他企业之间的竞争优势。
A．集中化B．专业化C．差别化D．盈利性4、假如石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于。
(2024年试题)A：需求拉动型通货膨胀B：成本推动型通货膨胀C：结构失调型通货膨胀D：预期型通货膨胀E：执行层的组织协调5、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地运用权出让手续，上地运用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。
(题干中假设土地出让合同未约定不行续期) A：35B：45C：48D：50E：工业用地的监测点评估价格6、不应计入收益性物业经营费用的是。
A：抵押贷款利息B：公共设施修理费C：房产税D：物业保险税E：借款合同7、依据房地产开发经营企业的业务经营模式，主要适用于商品住宅开发项目。
A：开发-销售模式B：开发-持有-出租-出售模式C：购买-持有-出租-出售模式D：购买-更新改造-出租模式E：借款合同8、临街深度价格修正率表的制作形式有__。
A．单独深度价格修正率B．累计深度价格修正率C．平均深度价格修正率D．以上均正确9、可见光污染中，城市中五彩缤纷的广告和招贴等，属于。
A：灯光污染B：其他可见光污染C：视觉污染D：眩光污染E：执行层的组织协调10、经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特殊少的地区，耕地占用税适用税额可适当提高，但最高不超过规定税额的__。
2017年上海房地产估价师《案例与分析》：影响商业房地产价格的因素考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、已知某宗临街土地的面积是5000m2，临街宽度为80m，累计深度价格修正率为70%，其所在区段的标准临街宗地的总价为500万元，标准临街宽度为100m，则这宗临街土地的单价为（）元/m2。
A．560B．700C．437.5D．2802、质量检查报告应经该__审核签字。
A．项目勘察、设计负责人B．项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人C．勘察、设计单位有关负责人D．项目勘察、设计负责人或者勘察、设计单位有关负责人3、《房地产开发企业资质管理规定》规定，如申领四级资质房地产开发资质等级，从事房地产开发经营时间应不少于年。
A：1B：2C：3D：5E：房地产估价机构必须加盖公章4、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。
A．30B．50C．100D．1505、公积金缴存比例是指职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例，一般不低于__。
A．5%B．7%C．4%D．6%6、资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满日前向资质许可机关提出资质延续申请。
A：5B：10C：15D：30E：执行层的组织协调7、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元／㎡，对应的报酬率为7％。
现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元／㎡。
A：3275B：3287C：3402D：4375E：工业用地的监测点评估价格8、资本化率=__+风险调整值。
A．平均利润率B．安全利率C．经济增长率D．银行贷款利率9、耕地占用税的计税依据是纳税人__面积。
A．经批准占用的耕地B．经批准占用的土地C．实际占用的耕地D．实际占用的建设用地10、《城市房屋拆迁管理条例》规定，尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原诉迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。
土地估价案例与报告-23(总分100, 做题时间90分钟)一、案例分析题(请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万mz的住宅用地。
某房地产开发公司拟取得该宗土地。
出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划见表1。
表1 某开发公司房地产开发计划物业名称 A B C建筑面积/m265 48 50成交单价/(元/m2) 15500 14500 15000成交日期2007年9月2007年8月2007年10月请问：SSS_TEXT_QUSTI1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?SSS_TEXT_QUSTI2.若将上述3个交易实例选作可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪五个主要因素?3.某公司于2008年10月通过出让方式获得-5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。
该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。
由于建设资金紧张，该公司拟于2010年10月将土地使用权向银行抵押。
项目其他有关资料如下：(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用做办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。
目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。
(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。
另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?SSS_TEXT_QUSTI二、报告判读题(第一题和第二题均为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因)1.下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。
上海2015年房地产估价师《案例与分析》：估价所需资料清单考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元／㎡，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5％，年通货膨胀率为5％，则2008年底该套住宅实际增值额为元。
A：4296.96B：5560.86C：5839.91D：30838.91E：工业用地的监测点评估价格2、在无限年的前提下，土地年内地租为300元／㎡，购买年为25年，则利息率为。
A：2%B：3％C：4％D：5％E：工业用地的监测点评估价格3、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000㎡，拟投资开发一房地产项目。
该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元／㎡，则该房地产开发项目的容积率至少是。
(此题所给条件不全，有问题)A：2.0B：3.0C：4.0D：5.0E：借款合同4、某建筑安装工程中，建筑安装发包与承包价按综合单价法计价，直接费为800万元，间接费为160万元，利润率为5%，该建筑安装工程利润应为__万元。
A．36B．48C．64D．825、房地产市场供给垄断性的原因不包括__。
A．房地产市场需求的广泛性B．房地产市场供给的异质性C．土地所有权的排他性D．土地的有限性6、H市兴华学校地址在H市城市规划区內，该学校属于经营性私立学校性质，2008年12月，H市A房地产开发公司在开发一住宅小区时，需要拆除该校部分房屋，A房地产开发公司应当。
A：根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者补偿B：根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者补偿C：产权调换D：货币补偿E：房地产估价机构必须加盖公章7、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括__。
上海土地估价文本范本上海土地估价是指对上海市内土地的价值进行评估、估计和定价的过程。
土地估价是进行土地收购、出租、抵押、转让等交易过程中必不可少的环节，对于土地资源的合理利用和经济发展具有重要意义。
上海土地估价主要参考以下几个方面的内容：1. 地理位置：上海地处中国东部沿海地区，是中国最大的城市之一，自然地理条件优越，拥有丰富的资源，尤其是黄浦江和长江两大河流资源，使得上海成为了一个重要的经济、金融、贸易和航运中心。
2. 土地规划：上海市实施严格的土地利用规划，对土地进行合理划分和规划，划定不同的地块用途，如居住、商业、工业、农业等。
土地规划的合理性将影响土地的估价水平。
3. 土地用途：土地的用途对其价值有着很大的影响。
上海土地的主要用途包括居住、商业、工业、办公、物流、公共设施等。
不同用途的土地其估价标准和价格也不同，需根据市场需求和政府规划进行科学评估。
4. 地块面积：土地估价中的一个重要指标是土地的面积，在上海市内土地面积有限，且不同地块面积有所不同，土地面积的大小直接影响到土地的估价。
5. 土地市场价格：土地市场价格是土地估价的参考依据之一，上海市的土地市场价格水平相对较高，受到市场供需关系、政府政策和土地开发潜力等因素的影响。
土地市场价格的波动将直接影响到土地估价结果。
6. 周边环境：上海土地估价还需要考虑周边环境因素，如交通便利程度、生活配套设施、教育资源、医疗资源和自然环境等。
周边环境的好坏将直接影响土地的价值。
7. 土地开发潜力：上海是一个高度发达的城市，土地的开发潜力很大。
土地估价时需要考虑土地的开发潜力，包括可行的开发项目、开发成本、市场需求等因素。
总之，上海土地估价是一个综合考虑地理位置、土地规划、土地用途、地块面积、土地市场价格、周边环境和土地开发潜力等多方面因素的过程。
只有科学、客观的评估，才能准确反映土地的真实价值，为土地交易提供参考依据，促进土地资源的合理利用和经济的可持续发展。
土地估价案例与报告引言土地估价是房地产行业中非常重要的一环，它对于房地产交易、融资和投资决策起着至关重要的作用。
本文将通过一个具体的土地估价案例，向读者介绍土地估价的基本步骤和方法。
案例背景我们选取了某个城市的一个土地估价案例，该土地位于城市中心商业区的一处闲置地块上。
该地块面积为5000平方米，周边有多个商业综合体和写字楼。
步骤1：数据收集在进行土地估价之前，第一步是收集相关的数据。
这些数据包括但不限于土地面积、地段位置、土地性质、周边设施和交通情况等。
我们需要搜集尽可能多的信息来更好地评估土地的价值。
在本案例中，我们搜集了该地块的面积、位置、土地性质和周边设施的信息。
例如，我们了解到该地块是商业用地，周边有多个购物中心和高档写字楼，交通便利，靠近主要道路和公共交通站点。
步骤2：市场研究在收集到足够的数据后，第二步是进行市场研究。
市场研究的目的是了解当前土地市场的行情和趋势，以及类似地块的成交价格和租金情况。
我们可以通过查阅房地产市场报告、咨询相关专业人士、以及研究类似土地成交案例来进行市场研究。
通过这些研究，我们可以了解到当前市场对于商业地块的需求和价格水平。
在本案例中，我们发现类似商业地块的成交价格在每平方米1万-2万之间，租金则在每平方米500-1000之间。
步骤3：估价方法选择在进行土地估价前，我们需要选择合适的估价方法。
常用的土地估价方法包括市场比较法、收益法和成本法。
•市场比较法：根据类似土地的成交价格和租金情况，对目标土地进行估价。
•收益法：通过预测土地未来的租金收益，反推出土地的现值。
•成本法：根据土地的成本、开发费用和折旧等因素，计算土地的价值。
在本案例中，我们选择了市场比较法和收益法进行土地估价。
步骤4：市场比较法估价市场比较法是一种常用的土地估价方法，它通过对类似土地的成交价格和租金情况进行分析，对目标土地进行估价。
我们比较了周边商业地块的成交价格和租金情况，并结合该地块的特点和位置，最终得出了一个估价范围。
房地产估价报告卢湾区打浦路某房地产价格及相应土地使用权价格评估报告估价项目名称：卢湾区打浦路443号底北、底南房地产价格及相应土地使用权价格评估委托估价方：受托估价方：签发级估价人员：估价作业日期：二00六年四月二十八日至二00六年五月九日估价报告编号：申房地估（200*）资号目录一、致委托方函---------------------------------------------------------- 3二、估价师声明---------------------------------------------------------- 4三、估价的假设和限制条件------------------------------------------- 5四、估价结果报告-------------------------------------------------------- 6五、估价技术报告------------------------------------------------------- 13六、照片及附件------------------------------------------------------------ 21致委托方函：受贵方委托，我公司对卢湾区打浦路443号底北、底南房地产进行了实地查勘，对委估建筑物的整体外貌及地域的周边环境作了调查，收集了有关委估对象市场背景及权籍资料，并以此为依据，选用适当的评估方法，对其现时房屋及土地使用权价值进行了评估，为贵方缴纳土地使用权出让金提供价格参考。
（1）经评估，卢湾区打浦路443号底北、底南房地产于评估基准日二00六年四月二十八日的房地产总价值为：（大写）人民币肆佰肆拾柒万肆仟柒佰元整。
（RMB : 4,474,700.00 ）（2）上述房地产价值中，土地使用权价值为：（大写）人民币贰佰肆拾柒万零捌佰元整。
（RMB :2,470,800.00 ）欲了解估价结果的全面情况，应认真阅读《房地产估价报告》全文。
特此奉达***********************二00六年五月九日估价师声明我们郑重声明：（1）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
（2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
（3）我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
（4）我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
（5）报告中的估价对象由**********估价师进行实地勘察，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。
但对估价对象的勘察限于其外观和使用状况。
估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任和被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行检查的责任。
（6）没有人对本估价报告提供重要帮助。
参加本次估价的房地产估价师签名盖章：*** 中国注册房地产估价师注册号：************ 中国土地估价师证号：***********估价的假设和限制条件1.依据委估方提供的《上海市房地产权证》及其他权利证明材料，委估对象产证座落为“打浦路443号”房地产，其中底北、底南建筑面积413.10平方米，土地独用面积198.90平方米；二层建筑面积214.21平方米，土地独用面积107.10平方米；建筑面积共计627.31平方米，土地面积共计306.00平方米，容积率为2.05。
房屋类型：办公楼；土地使用权性质为国有划拨，用途为办公用地。
2. 根据本次估价目的及委估方的评估要求，本次估价结果为假设估价对象已取得完全产权、土地性质属国有土地使用权出让的房地产价值。
本评估结果中已包含应缴纳的土地使用权出让金，但未考虑因抵押、担保、租赁、债务或其他权利对估价对象价值的影响。
3. 本评估报告仅作为委托方办理土地使用权出让手续、补缴土地出让金时的参考依据，不作它用。
国有土地使用权出让系政府行为，出让价格的最终确定以政府有关部门审定结果为准。
4. 本评估报告以委托方提供的估价资料真实性为前提，若提供资料失实或有隐匿，本公司不承担责任。
5. 未经评估机构书面同意，本评估报告的全部或任何部分内容均不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
本报告对任何第三者及其他目的用途不承担责任。
估价结果报告一、委托估价方：（1）单位名称：**********（2）单位地址：***********（3）法人代表：**********（4）联系人： **** 电话：***********二、受托估价方：(1)单位名称：*************(2)法定代表人：*********************（3）单位地址：**********************************（4）单位资质等级：建设部一级资质等级[建房估证字（20**）第0***号]三、估价对象简介（一）地理位置委估对象上海市打浦路443号房地产，位于中山南一路打浦路拐角的“南园新村”内。
地号：卢湾区五里桥街道95街坊3/1丘（1）；土地等级：上海市基准地价四级地段。
所在街坊南为中山南一路内环高架，北为瞿溪路，东为鲁班路南北高架，西临打浦路。
本处离市中心人民广场约3.5公里。
（二）土地状况土地坐落：卢湾区五里桥街道95街坊3/1丘（1）；土地独用面积：198.90平方米；土地形状：基本规则，呈矩形；用途：办公用地。
（三）建筑物状况卢湾区打浦路443号位于中山南一路打浦路拐角的“南园新村”内。
“南园新村”是卢湾区开发较早的住宅小区。
该小区由八幢高层、八幢多层房屋组成，小区内绿化环境、物业管理一般。
委估对象为小区沿打浦路的二层房屋，正好位于小区弄堂的拐角处，其外墙部分铺贴马赛克，部分为玻璃橱窗。
全幢办公楼总高2层，层高较高，系混合1等结构，1994年竣工。
委估对象设有消防人行楼梯，水、电、煤及通讯设施齐全，目前正在进行室内装修。
（四）房地产权利状况委估对象原产权人为中国北方工业上海公司，委托方**************于2004年12月20日经拍卖取得。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《上海市土地使用权出让办法》、《上海市实施（中华人民共和国土地管理法）办法》等法律法规规定，须由委托方向有关部门申办委估房地产国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金、契税等。
四、估价目的评估估价对象于估价基准日的房地产价格及相应土地使用权价格，为委托方缴纳土地使用权出让金提供价格参考。
五、估价时点二00六年四月二十八日六、价值定义本评估报告提供的房地产价值是上述全部限制条件下的公开市场价格。
所谓公开市场价格指估价基准日在市场上出售并根据以下条件可取得的合理价格。
1、买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值；2、有一段合理的交易时间；3、在此期间房地产市场保持稳定；4、房地产买卖符合国家法律规定。
七、估价依据（1）1.1《中华人民共和国城市房地产管理法》；1.2《中华人民共和国土地管理法》及实施细则；1.3《城市房地产转让管理规定》；1.4 上海市有关法规、文件；1.5《房地产估价规范》。
（2）委估方提供的估价对象相关资料：2.1《上海市房地产权证》〖编号：沪房地卢字（2000）第002675号〗；2.2《上海中富拍卖有限公司拍卖成交确认书》〖编号：0001258〗；〖编号：0001259〗（3）房地产估价委托书；（4）评估人员实地勘测所获取的资料；（5）评估人员根据估价对象特点，调查和掌握同类房地产的市场资料。
八、估价原则本次估价过程中，遵循的主要原则有：1.合法原则房地产价格是房地产权益的价格，国家和地方现行有关房地产政策、法律、规定、城市规划为影响房地产使用的前提条件。
只有当房地产合法使用时，其权益才受法律保障。
因此评估中以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
2.最高最佳使用分析房地产用途是影响房地产未来收益的重要因素。
房地产估价是以该房地产在合法使用方式下，其效用作最有效发挥为前提，即以估价对象的最高最佳使用为前提。
3.替代原则房地产客观合理价格应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格。
在同一市场中，具有相同使用价值、具有替代性的房地产之间将相互影响和竞争，使价格相互牵制趋于一致，即同类房地产之间的价格不得明显偏离。
本报告就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期市场租售价格及当前社会平均建设成本，尤其强调客观市场经济因素来确定委估对象的客观合理价格。
4.估价时点原则由于房地产市场是动态变化的，且受市场因素影响。
同一宗房地产在不同时点的价格往往不同，即强调时间的相关性和时效性。
因此评估价格必须是某一时点的价格，即指估价对象在估价时点的客观合理价值。
5、多种评估方法相结合的原则随着房地产估价业的发展，国内有几种通用的估价方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法、基准地价系数修正法等方法。
由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行房地产价格评估时，就要根据待估房地产的实际情况，充分考虑用地的类型和条件，根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的房地产价格。
6、公开、公平、公正原则本次评估以公正、公平的态度和道德，在公开市场条件下进行房地产价格评估。
九、估价方法估价对象为已建成的房地产，因其办理土地出让手续，需求取估价对象房地产现时市场价值及相应土地使用权价格。
经实地查勘，委估对象为办公楼。
本案根据委估对象房地产的实地查勘状况，结合此次委估目的的特点，我们选择采用收益还原法、假设开发法二种方法进行评估。
采用收益还原法评定其现时正常市场价值。
在以收益还原法评定委估对象现时正常市场价值的基础上，采用假设开发法从房地产价格中剥离出其土地使用权价格。
假设开发法，又称剩余法，是将估价对象开发后的价值，扣除正常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润等，根据剩余之数来确定估价对象土地价格的一种方法。
其计算公式可表达为：地价 = 房地产总价 - 建安工程费 - 专业费 - 筹建管理费 - 利息 - 销售税费 - 利润十、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价程序，选用适宜的估价方法，在对委估对象进行实地勘察的基础上，充分考虑到影响委估房地产价格的各种因素，结合市场近期状况，经过认真分析现有资料和周密准确地测算，确定：（1）卢湾区打浦路443号底北、底南房地产于评估基准日的市场总价值为：（大写）人民币肆佰肆拾柒万肆仟柒佰元整。
（RMB : 4,474,700.00 ）（2）上述房地产价值中，土地使用权价值为：（大写）人民币贰佰肆拾柒万零捌佰元整。
