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房地产建设项目后评估报告
一、简述项目背景
（这里可以介绍项目的基本信息，如地理位置、建设内容、投资规模等）
二、项目前期准备
（这里可以介绍项目的前期工作，包括可行性研究报告的编制、土地交易程序、规划设计等）
三、项目建设情况
（这里可以介绍项目的建设过程，包括土地准备、施工进度、质量安全等）
四、项目效益评估
项目效益可以从多个方面来考虑，下面是一些常见的考虑因素：
1、经济效益：如项目的投资回收期、内部收益率、净现值等指标，可以从项目的投资收益角度来评估。
2、社会效益：如项目对当地经济发展、人民生活水平、就业等方面的影响，可以从项目对当地社会的贡献角度来考虑。
3、环境效益：如项目对环境影响的评估，包括空气质量、水质、噪音等方面的影响。
4、可持续性效益：如项目对可持续发展的影响，包括是否能够长期维持项目效益，是否与当地的自然资源保护和利用相符合等。
五、存在问题及改进方案
（这里可以罗列一些可能存在的问题，如建设过程中的质量安全问题，环境影响等，并提出相应的改进方案）
六、总结
（这部分可以对整个报告进行概述，强调项目的意义和重要性，并针对目前的工作进行总结和建议）
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Learning this matter is not a lack of time, but a lack of effort.勤学乐施积极进取（页眉可删）房地产资产评估报告的分析总结方法1、成本应为社会平均成本,即客观成本2、注意各种物业的价格构成(及商品房，农地征用，拆迁房屋)3、注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明4、销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确5、入股的估价应说明入股后的用途6、注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%7、预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中8、折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)9、用成本计算而非成本价10、长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格二、综合察看1、对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。
2、察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确3、估价时点是否准确4、修正年限是否正确5、检查计算是否正确，前后数据是否照应一致6、对采用的方法是否有合理的说明和理由7、任何一项数据都应有________依据，必要时说明8、注意利息的计算方式，期限9、报告有效期应以报告完成之日为准10、现实用途和法定用途相符11、一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由(1)有条件选用市场比较法的(2)收益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用假设开发法12、注意对价格的称谓是否错误(比准，收益，积算)13、要察看估价类型,对照规范对此要求14、最后一道题一定要细心,首先指出错误,在进行改正,切忌认真.正确的改错了要倒扣分的16、纠纷房屋,拆迁房屋，拍卖等特殊的估价,应注意特别说明原因状况17、注意一些对估价的特殊规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土地的等等18、保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复19、基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确三、假设法1、预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费(71)2、察看项目是否齐全(236)是否项目有具体表述和利用计算如风险损失3、看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现4、注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产5、其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则。
房产评估报告结论书尊敬的客户，感谢您选择我们进行房产评估，以下是我们的评估报告结论：根据我们对您所要评估的房产的详细调查和研究，结合市场情况和我们的专业判断，我们得出以下结论：1. 房产的基本信息和位置：房产位于城市中心的繁华地段，交通便利，周边配套设施齐备，生活便利度高，增值潜力大。
2. 房屋的状态和建筑质量：经过我们的现场考察和技术评估，房屋整体结构良好，没有明显的建筑质量问题。
然而，对于房屋的维护情况和装修程度，我们发现了一些小问题和瑕疵，如墙面刷漆不均匀，地板有轻微磨损等。
我们建议在进行二手交易时或出租房屋前，您需要考虑进行一些必要的维修和装修。
3. 房产的使用性和功能：房产的功能布局合理，在使用上比较方便。
房屋面积与户型相符，能够满足正常的居住需求。
附近高品质教育机构和医疗卫生设施的配套，提升了房产的使用性和价值。
4. 房产的市场价值：根据我们的市场调研和对类似房产成交价的分析，我们认为该房产当前的市场价值为XXX万元。
然而，市场价值仅供参考，实际成交价受供需关系、地区政策变化等因素的影响。
5. 房产的投资价值和潜力：鉴于这一地段的潜力和房产自身的优势，我们判断该房产具有较高的投资价值和增值潜力。
房产所在区域存在规划设施改善、城市发展升级等可能，将进一步推动房产价值的上升。
综上所述，根据我们的评估，您的房产具备良好的基本条件和投资潜力。
然而，我们建议您在未来的操作中考虑进行一些维修和装修来提高房产的整体价值。
请注意，以上结论仅供参考，实际成交价以市场情况为准。
希望我们的评估能够对您有所帮助，如有任何疑问或需要进一步的详细报告，请随时与我们联系。
祝您生活愉快！此致，敬礼。
房地产项目后评估要点
1. 项目目标与绩效评估：对照项目初始设定的目标，评估项目在成本、进度、质量等方面的实际表现。
分析项目是否达到预期的经济效益、市场反应和投资回报。
2. 规划设计评估：评估项目的规划设计是否符合市场需求和规划要求。
考虑建筑设计、户型布局、配套设施等因素对项目销售和使用的影响。
3. 市场与销售评估：分析项目的市场定位、营销策略和销售情况。
评估市场研究的准确性，以及销售目标的达成情况。
4. 成本控制评估：对项目的成本管理进行评估，包括建设成本、营销成本和运营成本等。
分析成本控制的效果和成本超支的原因。
5. 风险管理评估：评估项目在建设和运营过程中面临的风险，以及风险管理措施的有效性。
分析风险对项目的影响和应对措施的合理性。
6. 项目经验教训总结：总结项目成功的经验和失败的教训，为未来的项目提供参考。
识别关键的学习点，包括管理、技术、市场等方面的经验。
7. 未来发展建议：根据评估结果，提出改进项目管理和决策的建议。
为未来的房地产项目提供指导，优化项目策划和执行过程。
房地产项目后评估的要点包括对项目目标、规划设计、市场销售、成本控制、风险管理等方面的评估，以及总结经验教训和提出发展建议。
通过全面的后评估，可以提高未来项目的成功率和效益。
房地产估价报告项目名称：银川市金凤区西苑小区住宅委托方：张永军估价方：银川万达房地产评估有限公司估价人员：吴建勇吴建超谢等弟王丽君卢晓倩马艳娟张亮估价作业日期：2013年1月1日--2013年1月3日估价报告编号：万达房估字[2013]第0435号目录致委托方函 (3)估价师声明 (4)估价的假设和限制条件 (5)房地产估价结果报告 (6)一、委托方 (6)二、估价方 (6)三、估价对象 (6)四、估价目的 (6)五、估价时点 (6)六、价值定义 (7)七、估价依据 (7)八、估价原则 (8)九、估价方法 (8)十、估价结果 (8)十一、估价作业日期 (8)十二、估价报告应用的有效期 (8)十三、估价人员 (9)房地产估价技术报告 (10)一、个别因素分析 (10)二、区域因素分析 (11)三、市场背景分析 (11)四、最高最佳使用分析............................错误！未定义书签。
五、估价方法选用.................................错误！未定义书签。
六、估价测算过程 (15)七、估价结果确定 (18)附件致委托方函张永军先生：承蒙委托，我公司于2013年1月1日至1月3日，对位于银川市金凤区，建筑面积为83.13m2西苑小区3号楼3单元301室进行市场价格评估，为您出售房屋提供参考依据。
估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点(基准日)的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值(总价值)为人民币43.07万元（大写金额为肆拾叁万零七百圆人民币）银川万达房地产评估有限公司法定代表人：吴建超二○一三年一月一日估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
房地产评估报告（一）引言概述：本文是一个房地产评估报告，主要对某一特定属性进行评估并提供相关数据和分析。
评估报告将通过如下五个大点来详细介绍和分析该属性的价值和潜力。
一、地理位置1. 地理位置的优势：详细说明该属性的地理位置的独特性和潜在的经济价值。
2. 周边设施和便利性：探讨该属性周边的公共交通、商业设施、学校等配套设施对其增值潜力的影响。
3. 风景和环境：分析该属性附近的环境品质和风景资源对其价值的影响。
二、房屋结构和设施1. 建筑结构评估：详细介绍该属性的建筑结构、材料和设计，评估其质量和耐久性。
2. 设施和设备评估：列举和评估该属性内部的设施和设备，包括厨房、卫生间、供暖系统等，以判断其完整性和现代化程度。
3. 维护情况和更新需求：对该属性的维护和更新状况进行评估，分析其对房屋价值和潜力的影响。
三、市场需求和竞争分析1. 当地房地产市场概况：了解当前当地房地产市场的发展趋势、市场需求和竞争情况。
2. 类似属性的市场反应：比较类似属性的销售情况和价格波动，评估该属性在市场中的竞争优势和潜在买家的需求。
3. 预测未来需求变化：预测未来几年内对该属性需求的变动情况，包括人口增长、经济发展等因素的影响。
四、投资回报和风险评估1. 租金收益率评估：分析该属性租金回报率的可行性和潜力，结合当地市场情况和租赁需求。
2. 升值潜力和预测：针对该属性的市场表现，评估其未来几年内的升值潜力和预测，并分析可能影响其升值的因素。
3. 风险评估和控制措施：评估该属性的风险因素，包括市场波动、维护成本等，提出相应的风险控制措施。
五、总结和建议总结该房地产评估报告的主要发现和结论，给出具体的建议，包括购买、投资或其他相关决策建议。
同时，还可以指出评估中的限制，并提供可能的未来研究方向。
通过以上五个大点的详细分析，可以全面了解该房地产属性的价值和潜力，为相关决策提供有力的支持和依据。
房地产买卖中的评估报告要求评估报告是在房地产交易中至关重要的文件之一。
无论是房屋买卖、租赁还是抵押贷款，评估报告都对于双方的利益和决策起到重要作用。
在进行房地产买卖时，买方和卖方都需要了解房产的真实价值，以便做出正确的决策。
本文将讨论房地产买卖中评估报告的要求。
1. 评估目的评估报告应明确评估的目的，例如购房贷款、抵押贷款、证明市场价值等。
不同的目的会要求不同的评估侧重点和标准。
在编写报告时，评估师需要清楚明确地表达评估目的，以便确保报告的准确性和可靠性。
2. 评估标准评估报告应基于一定的评估标准，如市场价值、成本价值、收益价值等。
评估师应根据报告目的选择合适的评估标准，并详细说明所采用的标准和依据。
这样可以确保评估报告的透明度和客观性。
3. 评估方法评估师在撰写报告时需要详细描述所使用的评估方法。
常见的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
评估师应针对具体案例选择合适的评估方法，并对每种方法的应用情况进行解释和分析。
这样可以提高报告的可信度和说服力。
4. 数据来源评估报告需要提供详细的数据来源。
评估师应确保所采用的数据来源可靠和公正，并在报告中详细说明数据的来源和获取方式。
这样可以消除对数据真实性的质疑，并保证报告的可靠性和准确性。
5. 报告结构评估报告应具备清晰的结构和逻辑。
通常，报告会包括目录、引言、评估方法、数据分析、市场分析、评估结果、结论和建议等部分。
每个部分应紧密联系，内容要清晰明了，以便读者能够快速找到所需信息。
6. 结论和建议评估报告的结论部分应根据评估结果进行准确的总结。
评估师需要明确指出房产的价值范围，并提供一些建议性的意见，帮助买方和卖方做出明智的决策。
这样可以使报告具备实际应用价值，并为交易双方提供决策依据。
总之，房地产买卖中的评估报告要求必须准确、透明、可靠。
评估师在编写报告时需要明确评估的目的、采用的评估标准和方法，提供可靠的数据来源，并确保报告结构清晰、结论准确。
楼盘评估报告楼盘评估报告编号：2021-001日期：2021年6月1日评估单位：XXXX评估中心评估对象：某楼盘项目评估目的：本次评估旨在对某楼盘项目的现状进行评估，为购房者提供一个全面客观的了解，为开发商及相关利益方制定合理决策提供依据。
评估内容：1. 市场分析本楼盘位于繁华地段，周边商业设施完善，交通便利，属于高品质生活区域。
目前市场对该地段的需求稳定，但存在一定的竞争压力，因此销售周期可能较长。
2. 土地质量评估经过现场勘察和相关资料查询，该楼盘所占用的土地质量良好，无明显地质灾害风险，土地规划和用途符合相关法规要求。
3. 建筑物技术评估该楼盘采用了现代化建筑技术和设计理念，施工工艺符合国家标准，结构牢固，外观美观。
建筑材料使用环保，符合绿色建筑要求。
4. 财务评估通过对该楼盘项目的财务报表分析和相关指标计算，该项目具备良好的盈利能力和偿债能力。
但需要留意的是项目销售周期较长，可能影响项目现金流。
5. 社区配套设施评估该楼盘项目周边社区配套设施齐全，包括学校、医院、商场、公园等，为居民提供了便利的生活服务。
社区环境安全舒适，居住环境优良。
综合评估结果：综合以上评估内容，该楼盘项目具备较好的市场潜力和发展前景。
项目所处地段对购房者具有较高的吸引力，建筑物质量良好，配套设施完善。
项目具备独特的投资价值和居住价值，有望成为该地区的地标性楼盘。
评估结论：鉴于该楼盘项目的优势及潜在价值，建议开发商加强项目市场推广，提高市场认知度；同时，注重项目的长期运营和管理，保障居民的生活质量和社区的可持续发展。
免责声明：本评估报告仅供参考，对评估结果的任何使用行为由使用方自行承担。
评估结果可能会受到市场波动和其他风险因素的影响，故评估结果不构成投资建议。
评估人员：评估师：XXX项目经理：XXX以上为本次楼盘评估报告的主要内容，请您查阅。
如有任何疑问或需要进一步了解，请随时与我们联系。
房地产评估师的报告撰写要点房地产评估师的报告撰写是该行业重要的职责之一，对于确保报告的准确性和可靠性至关重要。
本文将介绍房地产评估师在报告撰写过程中应注意的要点和技巧。
一、引言部分在报告的引言部分，房地产评估师需要清晰明确地说明报告的目的和范围，以及评估所依据的准则和方法。
此外，还应简要介绍被评估对象的基本信息，比如房地产项目的位置、面积、用途等。
引言部分应该简洁明了，不需要过多的废话和花哨的词藻。
二、评估对象的描述和特征分析紧接着引言部分，评估师需要对被评估的房地产对象进行详细的描述和特征分析。
这包括该项目的建筑结构、用途、年代、外观等方面的特征。
评估师需要提供充分的详细信息，以便读者对被评估对象有全面的了解。
三、市场调研和数据分析在评估报告中，房地产评估师需要对当地房地产市场进行详细调研和数据分析。
这包括对该地区房价指标的研究、土地供应与需求趋势的分析、交通、教育等基础设施的状况等。
评估师可以引用相关的市场报告和数据支持自己的结论，并对市场的发展趋势进行合理的预测。
四、评估方法和价值估算评估师需要详细介绍自己使用的评估方法，并解释其适用性和准确性。
无论是比较市场法、成本法还是收益法等，都需要清楚地列举主要的评估依据和数据来源。
在进行价值估算时，评估师需要对房地产对象的现状和未来发展进行合理的预测和分析，以确保估值结果的准确性和可靠性。
五、风险和限制因素的说明房地产评估师需要在报告中明确指出可能存在的风险和限制因素。
例如，结构性缺陷、法律纠纷、市场不稳定等都可能对房地产对象的估值结果产生重要影响。
评估师应该清楚地列举这些因素，以便读者全面了解估值结果的可靠性和有效性。
六、结论和建议在评估报告的结尾，评估师需要给出明确的结论和相应的建议。
结论应该简明扼要，准确地总结出对被评估对象的估值结果。
此外，评估师还可以根据市场情况和客户需求，给出一些建议和展望，为客户的决策提供参考。
七、附录和参考资料最后，在报告的末尾，评估师需要列出相关的附录和参考资料，以便读者深入了解报告内容的支撑材料。
房地产估价结果报告房地产估价结果报告是一份非常重要的文档，它是根据专业的估价标准对房地产进行评估的结果。
房地产估价结果报告作为一种客观，权威的记录方式，通常是由房地产估价师或其他专业人员编制的。
那么，房地产估价结果报告应该包括哪些内容呢？一、报告简介房地产估价结果报告应该以简介的方式开篇，简要介绍报告的目的、适用性、范围和限制。
同时，该部分还应该包括房地产估价师的资格和背景介绍，以增加报告的可信度。
二、描述被估计房地产的基础信息在报告的第二部分，应该描述被估计房地产的基础信息，例如：被估价的房产具体位置、面积、建筑结构、使用状况等等，这些信息是帮助估价师进行精确估价的关键性数据。
三、市场分析市场分析是估价报告的核心部分之一。
该部分应该包括对市场的详细分析，包括市场流动性、供需关系以及房产市场的价格趋势等信息。
而且，市场分析应该涉及到比较分析，该方法会使用其他类似房地产的销售收益数据来分析被评估房产的价格。
四、评估方法评估方法是房地产估价结果报告中的另一个非常重要的部分。
估价方法通常涉及到三种类型：比较法、收益法和成本法。
每种方法对于评估特定类型的房产都有其优点和劣势。
因此，在编写房地产估价结果报告时，应该对这些方法进行清晰而全面的说明。
五、估值结果在评估过程结束之后，你的房地产估价师会提供一份价格估值报告，以上传达被评估房产的理论市场价值。
该部分所描述的数据应该尽量准确地反映出被评估房产的市场范围。
六、附件房地产估价报告通常包括大量的图像、表格、计算和曲线图。
因此，附件可以在最后一个部分中分别列举这些资料，以便读者更好地理解估价报告。
附录还包括其他相关文件，如地图和合同等。
七、总结房地产估价结果报告的结束部分需要进行总结，重新概述估价结果，特别是关于报告得出的最终结果。
如果存在重要限制或假设，即需要在总结中指出。
综上所述，房地产估价结果报告是房地产交易中不可或缺的一个组成部分。
如何准确地编写这种估价报告，正是每个房地产估价师所必须掌握的核心技能。
房地产估价报告项目名称：银川市金凤区西苑小区住宅委托方：张永军估价方：银川万达房地产评估有限公司估价人员：吴建勇12010246186 吴建超 12010246170谢等弟12010246177 王丽君12010246157卢晓倩12010246166 马艳娟12010246171张亮 12010246153估价作业日期：2013年1月1日--2013年1月3日估价报告编号：万达房估字[2013]第0435号目录致委托方函 (3)估价师声明 (4)估价的假设和限制条件 (5)房地产估价结果报告 (6)一、委托方 (6)二、估价方 (6)三、估价对象 (6)四、估价目的 (6)五、估价时点 (6)六、价值定义 (7)七、估价依据 (7)八、估价原则 (8)九、估价方法 (8)十、估价结果 (8)十一、估价作业日期 (8)十二、估价报告应用的有效期 (8)十三、估价人员 (9)房地产估价技术报告 (10)一、个别因素分析 (10)二、区域因素分析 (11)三、市场背景分析 (11)四、最高最佳使用分析 (12)五、估价方法选用 (12)六、估价测算过程 (15)七、估价结果确定 (18)附件致委托方函张永军先生：承蒙委托，我公司于2013年1月1日至1月3日，对位于银川市金凤区，建筑面积为83.13m2西苑小区3号楼3单元301室进行市场价格评估，为您出售房屋提供参考依据。
估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点(基准日)的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值(总价值)为人民币43.07万元（大写金额为肆拾叁万零七百圆人民币）吴建勇建房估证字[2005]035号估价的假设和限制条件一、本项估价的假设条件1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。
2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。
3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。
二、本项估价的限制条件1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。
2.本报告仅供委托方购买该房地产提供参考依据用，不对其他用途负责。
3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。
4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。
5.本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。
6.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
7.房地产估价报告备查编号：万达房估字[2013]第0435号。
8.本报告一式五份，四份提交委托方，一份留存评估公司。
银川市金凤区西苑小区房地产估价结果报告一、委托方委托方：张永军地址: 银川市金凤区西苑小区3号楼3单元301室联系电话：*************二、估价方机构名称：银川万达房地产评估有限公司单位住址：银川市怀远路号18号法定代表人：吴建超联系电话：*************三、估价对象估价对象坐落于银川市金凤区西苑小区3号楼3单元301室，为框架剪力墙结构，总建筑面积为83.13 m2。
本次评估范围房屋具备天然气、暖气、水、电等生活设施。
估价对象建成于2000年初，维护保养情况较好，成新率为87%。
该估价对象所处住宅小区东至正源南街，南至黄河东路，西至丽园巷，北至祥安巷。
该区域的各种基础配套设施及生活服务设施较为齐全。
四、估价目的为出售该房产提供价格参考依据。
五、估价时点2013年1月1日。
六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、银川市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。
所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。
委估房地产的价格定义为：建筑物为框架剪力墙结构，用途为住宅，经济耐用年限为70年，已使用12年，尚可使用58年；委估宗地法定使用年限为50年(从2000年11月到2050年11月)，即委估宗地剩余使用年限为38年。
按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限38年计的市场价格。
七、估价依据（一）行为依据《委托评估函》。
（二）法律法规依据1.《中华人民共和国土地管理法》。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
3.《房地产估价规范》（GB／T 50291－1999）。
4.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)。
5. 地方人民政府及有关部门颁布的法规文件。
（三）产权依据《房地产权证》银房权证字第7894号．（四）其他依据(1)《评估约定书》(2)估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料;(3)本公司掌握的有关资料。
八、估价原则㈠合法原则㈡公平原则㈢最高最佳使用原则㈣替代原则㈤需求与供应原则㈥估价时点原则㈦协调原则㈧综合分析原则及多种方法比较原则九、估价方法估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和银川市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和成本法来测算委估房地产的价格。
十、估价结果通过市场调查以及运用科学的估价方法，最后得出该房地产的价格为肆拾叁万零七百圆整十一、估价作业日期2013年1月1日至1月3日。
十二、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从2013年1月1日至2014年1月1日。
十三、估价人员估价师签名资格证书号吴建勇建房估证字[2005]035号银川万达房地产评估有限公司二○一三年一月三日银川市金凤区西苑小区房地产技术估价报告一、个别因素分析1估价对象四至估价对象位于银川市金凤区正源南街260号，东至正源南街，南至黄河东路，西至丽园巷，北至祥安巷。
2估价对象概况估价对象位于银川市金凤区西苑小区3号3单元301室。
二、区域因素分析1地理位置：估价对象位于银川市金凤区正源南街260号，东至正源南街，南至黄河东路，西至丽园巷，北至祥安巷。
2交通便捷度：估价对象向约东600米为正源南街，周边公交线路有21路、34路、49路、1路、11路、18路、105路，道路通达性和便捷性较好。
3公共配套设施：商务配套主要有中国工商行宁夏分行、宁夏银行西城支行等。
生活配套设施如购物场所、邮电局、饭店等较齐全，周边公共配套设施基本满足商务活动和日常生活的需要。
4周边环境：综合商场：双宝菜篮子丽园店、新华百货超级购物广场、新华百货良田购物中心医院：宁夏残疾人康复中心、宁夏人民医院分院、新协和医院、宁夏眼科医院邮局：中国邮政凤凰南街邮政所、北塔邮政所银行：中国工商银行宁夏分行、宁夏银行西城支行、建行西桥支行公园：银川市中山公园学校：宁夏北斗星外国语学校、金凤区第六小学、银川唐徕回中宾馆酒店：凯元宾馆、国安宾馆娱乐餐饮：红兜兜串串香丽园店、天威保龄中心5基础设施状况：估价对象位于银川市市中心，市政基础设施齐全，区域土地的水、电、气、暖、通信、宽带等官网均已接通。
三、市场背景分析1总体市场状况分析在限购、限贷和加大保障性住房建设等一系列政策措施的作用下，银川市商品住房价格涨幅逐步趋缓，房地产投资和住房消费逐步趋于理性。
（1）从区域发展环境看，一方面，银川是宁蒙陕甘毗邻地区500公里范围内的区域性中心城市，辐射带动作用较强；另一方面，随着“两个最适宜”城市的全面建成，城市化进程加快，城市功能的进一步完善和城市品位的提升，会吸引周边地区更多的人到银川投资、置业、居住。
（2）从经济社会发展趋势看，预计2015年银川市总人口达到220万，其中非农业人口160万，城市化率“十二五”末达到73%左右，年均增长1.5个百分点，城市人口的不断增加，城市规模的扩张，必然导致银川市住宅供应及住房需求持续增长。
（3）从住宅产业自身发展看，银川市房地产市场与经济发达城市相比还有较大的发展空间，在西北省会城市中处于中等水平，房地产投资、需求将会较快增长。
房地产作为保值增值的首选投资理财产品，已经逐步被老百姓所认可，而住宅投资又是房地产投资中最易操作、最为平稳的产品，因此未来对住宅的投资性需求也将逐步增长。
综合近年来银川市住宅市场供需、价格情况，参照国内一线城市的发展经验，以及住宅市场发展的一般规律，可以初步判断，在国家宏观经济政策调控下，银川市住宅价格总体保持基本稳定态势。
随着房地产市场调控力度的不断加大，限价房、经济适用住房等保障性住房以及小户型普通商品住房的大量上市销售，既增加了住房供应数量，也稳定了居民对住房价格的预期；在房价涨幅低于城镇居民收入增长幅度的条件下，有购房能力的中等收入群体的房价收入比可保持目前水平，甚至会有所降低，同时伴随着住房困难的中低收入家庭逐步实现应保尽保，即使高收入群体的房价收入比有所提高，总体房价收入比仍相对保持在一个稳定的水平，甚至会有所降低。
2西苑小区基本状况分析估价对象西苑小区位于银川市金凤区正源南街260号，交通便利，可乘坐21路、34路、49路、1路、11路、18路、105路到达；宁夏北斗星外国语学校、金凤区第六小学、银川唐徕回中毗邻此处，学区完善；周边综合商场，公交，医院，银行，邮政所等生活周边设施齐全，出行和生活较为便利，小区布局合理，不同楼层采光效果均良好，最大程度的做到小区绿化面积合理，环境优雅，生活便利，物业管理优秀，治安良好。
西苑小区价格走向西苑小区租房价格四、最高最佳使用分析委估房地产位于银川市金凤区区，周围多为商铺、企业，配套设施齐全，交通便捷,人流量大。
委估房地产同时位于技术开发区东侧，现作住宅用，这和规划的使用状况一致。
根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。
五、估价方法选用根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)，常用的房地产估价方法有收益还原法，市场比较法，假设开发法，成本法等，估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范，根据各种方法的适用范围，结合估价对象的具体特点以及估价目的进行。
在此评估中，考虑到估价对象为住宅的实际情况，选用市场比较法，成本法作为本次评估的基本方法。
1由于西苑小区在金凤区，象估价对象这种普通住宅比较案例较多，所以采用市场比较法进行测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价值。
市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适应的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
