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2010年2月日本商业、住宅考察心得2010年2月19-25日期间，公司安排赴日本考察商业、住宅项目，七日行程满满铛铛，感触良多。
流水账式的项目介绍和考察报告就不在这里赘述，简单记录一些项目给我留下的较深印象。
一、优秀的施工工艺水平一、标准化构件的生产应用在日本不锈钢的应用相当普遍，咱们看到窨井、排水沟、栏杆、五金件、防滑钉、盲道……等等不一而足，大范围地应用不锈钢产品，而且规格统一，十分漂亮。
别墅和多层衡宇的建造也是采用成品墙板、整体卫浴现场拼装。
这些在咱们参观大阪、奈良的住宅研究中心、别墅展示工厂时，感觉特别明显，一栋别墅能够定制生产，45天即可建成，这就要求有大量的生产厂家提供定制产品，而在国内由于多种原因无法推行，十分遗憾。
事实上如此的标准化生产能够节省人力物力，降低本钱，缩短工期，而且易于保护改换。
这应该也是咱们国家此后会大力进展的一个方向，但需要相当庞大的企业从产供销一体化的平台去实现大范围推行应用，仅靠单一的几个项目实验性的利用标准化产品，无法保证本钱降低，无法表现优势所在，也无法吸引生产厂家趋之若鹜。
建筑工地的施工围挡、外挑安全防护也全数是标准化构件，从动工到结束是处于全封锁状态，即避免了扬尘也保证了安全，一直到完工完成才暴露建筑物的真面目，在大阪、东京所见到的建筑物大体上都是统一的搭建模式。
咱们国内限于投入本钱原因，就这方面来讲和日本差距专门大。
二、清水混凝土工艺作为建筑工程专业身世，日本建筑给我留下的最深印象不是外观设计，而是极为超卓的施工工艺。
有“清水混凝土诗人”之称的安藤忠雄设计的淡路岛梦舞台、大阪市的21世纪实验住宅都采用了清水混凝土工艺。
同时在日本的很多建筑也不同程度采用了清水混凝土工艺。
咱们看到这些建筑成品表面十分平整滑腻、棱角分明、没有碰损污染，这在国内简直不可想象。
在我国，清水混凝土的结构设计与施工，还处于理论研究阶段，有待实践应用；施工操作仍是过量依赖人工，施工机械化、标准化程度很低。
境外房屋建筑考察报告材料应日中经济协会邀请，以宋春华为首的5人小组于5月12日至18日考察了国外住房建设情况。
相关信息报告如下：一.调查活动访问日本期间，代表团拜访了外国建设部和外经贸部的高级官员，并与建设部有关方面举行了工作会谈。
双方就进一步发展中日住房领域合作交流和共同关心的问题交换了意见，达成广泛共识。
Xx考察了洋楼xx、房融公银、房城筹建公团，并鉴定优秀房源部位xx。
在东京、奈良、大阪等地，我参观考察了具有代表性的外企和住宅产品展示xx、住宅产品生产线、住宅科研单位和住宅小区，如托托机械、松下电器、大和之家等。
和各种房屋行业的人讨论一下。
由于xx 安排我房建代表团访问日中经济协会，日方高度重视，给予热情友好的接待，并做了充分的准备，使代表团能够全面了解国外住宅的发展情况。
考察座谈中，宋春华团长介绍了中国住房建设的成就，并就中国住房制度、住房政策、住房发展趋势、推进住房产业化的措施、中日住房合作交流的思路等日方关心的问题作了xx介绍，阐述了我们的看法和意见，并对提出的一些问题作了针对性的回答。
日方增进了对中国住房发展的了解，增强了在华合作投资的信心。
负责人宋春华强调，中日在住房领域交流频繁。
作为一衣带水的两个大国，住房有很多共同点，市场潜力巨大，合作前景广阔。
在21世纪的重要时刻，双方要高瞻远瞩，本着互利共赢的精神，开展更多实质性的合作与交流。
日方表示赞同，强调关注中国当前经济形势和改革进程，赞赏我在应对东南亚金融危机中，把深化住房制度改革、加大住房建设、增加住房消费作为扩大内需的重大举措。
扩大在中国住房市场的合作和投资是他们的长期目标和优先选择。
日中建筑住宅行业协会副会长泽田先生说，一年来中国几次，感觉中国的xx非常重视解决居民住房问题，在住宅产业化方面下了很大功夫。
国外解决了50年的住房问题，几年之内可能在中国解决。
日中经济协会丸山专业户也对近年来中国住房建设速度和居住环境质量的提升表示惊讶，认为中国庞大的住房需求市场为众多外资企业提供了良好的合作和市场开拓机会。
日本房地产考察报告2016年4月16日至25日，由集团组织公司高管赴日本进行为期7天得考察学习。
非常有幸本人参与了此次考察活动。
入职东方今典焦作房地产总经理一职已有一年时间，各个方面都得到了历练与学习。
在短暂得7天里，匆忙行走于东京、大阪等都市，并拜访了日本四大垄断财阀之一得三井集团。
文化得差异，行业得比较，价值观得思考，时时刻刻触动与撞击着内心。
回来以后，在回顾考察经历及整理照片得时候，不断通过搜集查瞧一些背景知识，希望对企业、行业发展有更深层得探索与理解。
一、日本概览日本国土面积37、78万平方公里，仅相当于我国云南省大小，人口约1、3亿，首都为东京。
由北海道、本州、四国、九州与约3900多个小岛组成。
国土得三分之二被森林所覆盖，其中森林面积占66、5%，农用耕地占13、3%，住宅用地占4、6%，河流湖泊面积占3、5%，道路占3、2%，荒野占0、7%，其她占8、1%。
二、日本经济与房地产发展回顾1、日本经济回顾从“世界得奇迹”到“失去得十年。
二战后得日本经济史可以简单概括为四个阶段：战后～50年代：恢复阶段；60年代：高速度增长阶段；70—80年代得稳定增长阶段；在石油危机得压力下，提出“技术立国”战略，经济开始进入稳定增长期，年均增长速度达5%，迅速跨入世界先进国家行列，并一跃成为世界第二大经济强国，创造了令世界瞩目得“经济奇迹”。
生产与需求十分旺盛，大量剩余资金涌动。
从1986年起，日本资产价格经历了5年得持续上涨时期。
短短5年间，日本地价上涨了2倍多，其中1987年，商业用地与住宅用地价格得年上升率甚至超过了76%得异常水平，形成了世界经济史上空前得房地产泡沫。
90年代后得复合型萧条阶段；这一阶段得因房地产泡沫破裂引发股市、地价暴跌引发得一系列社会经济危机，使日本经济出现了明显得停滞与下滑。
1990年GDP增长率达5、1%，到2001年仅为-0、5%，日本经济开始步入持续十多年得复合型经济衰退期——“平成萧条”期，又被称为“失去得十年”。
<p> 2015年8月下旬，随住建部建筑产业现代化考察组对日本建筑产业现代化发展情况进行了调研考察。
在日本期间，参观考察了日本部分龙头企业投资建造的仓储及办公物业项目、超高层工业化住宅项目、混凝土预制件PC工厂和技术中心等，与日本预制建筑协会（Japan Prefabricated Construction Suppliers and Manufacturers Association，简称“JPA”）负责人进行座谈交流。
本次访问考察行程紧凑，内容丰富，开阔了视野，启发收获较大。
</p><p> 考察基本情况</p><p> █ 1. 大和集团（Daiwa House Group）投资开发，与所属藤田株式会社（FUJITA CORPORATION）合作管理建造的仓储及办公物业项目</p><p> 该项目位于东京都千代田区饭田桥3丁目13番1号，紧邻东京湾，项目用地3.6万平方米，总建筑面积4万多平方米，仓库及事务所用途，共5层，为预制框架钢混结构，在基础工程部分增设了免震层。
大和集团东京本店有关部门负责人详细介绍了项目总体情况、工程构造设计、免震材料和施工工艺及成本差异、施工建造计划及实施控制管理、预制构件的连接技术、钢梁规格及防火保温材料耐火规定时间、技术工人需求管理、建筑性能审查认定等。
</p><p> █ 2. 株式会社TECHNO MATERIAL PC业务部千叶工厂</p><p> 千叶工厂，位于日本千叶县成田市西大须贺550号，占地56000平方米，总建筑面积13000平方米，其中工厂面积8082平方米，有ABCD4条生产线。
</p><p> 千叶工厂系1972年由藤田工业株式会社举办，归属该株式会社东京分公司量产部管理；1990年分公司独立，设立株式会社TECHNOPRECON；1998年因公司合并更改为株式会社TECHNO MATERIAL。
日本住房保障学习考察报告为提高我市城市管理水平，XXXX年X月XX日～X月X日，XXX 组织XXX、XXX等部门相关人员组成的培训考察团赴日本学习考察。
通过集中学习、对口交流培训、实地参观千代住宅地区旧城改造项目、市营下山门住宅等方式，深入了解当地住房保障方面的基本情况、主要做法和典型经验。
现将学习考察情况报告如下：一、日本福冈住房保障基本情况日本政府一直将解决居民住房、改善居住环境作为重要的施政目标，从二十世纪五十年代起到现在，日本建立了一套中央与地方政府建设公营住宅1（限定供应对象，相当于廉租住房）、公团住宅2和公社住宅3，兼顾低收入和中等收入人群，采取出售和租赁等多种利用方式，对建房、购房、租赁等各种费用予以资金补助或税收优惠的住宅政策体系，并得到了较好的贯彻与执行。
截至2000年，日本住宅公团已累计建房150万套，其中50%出售1地方政府负责建设和管理，向本地区低收入家庭提供的廉价租赁住宅，包括县营住宅或市营住宅。
2行政法人都市再生机构（相当于我国中央政府所属的大型国有企业）建设和管理，主要在都市圈和大城市开发建设租赁和分售的公共住宅。
3地方公共事业的企业建设和管理，向本地区提供租赁和分售住宅。
给个人，50%用于租赁；地方政府累计修建公营住宅217万套。
住宅金融公库截至2001年累计对1890万套住房融资177.4万亿日元，极大地支撑了住房市场的平稳发展，刺激了居民购房和建房。
在日本住宅政策的总体推动下，日本住房消费健康发展，居民居住环境得到较大的改善。
根据2003年日本总务省“住宅、土地统计调查”，日本人均住房面积已由1968年的18.8平米增加至2003年的36平米；全国4683.6万户家庭中，61.2%的家庭购房，36.8%的家庭居住租赁房。
福冈市作为日本第六大城市、九州地区的中心城市，根据统计，截至2008年底，全市总居住人口144万、约63.26万户家庭，住宅总套数79.7万套，其中公营住宅（包括县营住宅和市营住宅）约3.6万套，都市再生机构和县、市公社建房约3.58万套，占总住宅套数的9%。
