浅析国企存量工业用地盘活途径.docx

Forum◆论坛根据北京市主城区“退二进三”（退出第二产业，发展第三产业）的产业疏解政策要求，原来的工业、仓储等产业将逐步退出，京津冀协同发展战略提出后，北京市产业疏解进一步加深，随着雄安新区宣布成立、北京市新总规出台，在“退二进三”产业疏解的基础上，不符合北京城市定位的产业也将全部向外迁移，北京产业结构升级转型进一步向高端聚集。

疏解腾退出来的国有企业存量工业用地往往具有区位优、面积大、价值量高特点，但是由于北京市新总规的出台和分区规划编制报批，强化资源环境承载力的刚性约束，坚持“框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量”，推动城市规划建设向更加注重减量提质转变。

国有企业存量工业用地新的城乡规划用途已经确定，而且限制性条件较多，原有的存量工业用地盘活模式已经失效，现在必须在现有的框架下进行操作，笔者多年来一直从事土地开发的工作，涉及了大量国有企业存量工业用地盘活实例，本文结合北京市近年相关用地开发政策，对现行政策下可行的盘活途径和开发模式进行了系统分析，并提出开发建议，以供国有企业在实践中参考。

一、土地现状用途有偿收购-土地储备目前，土地现状用途有偿收购是国有存量工业用地盘活的主要途径，但由于是按现状用途收购，而不是按照变更后的城乡规划用途收购，价格偏低，企业对此较为消极。

近几年，除部分地块面积较小，或变更后规划用途为城市基础设施和公共设施建设的工业用地外，企业已很少主动要求土地有偿收购。

1、政策依据国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会2018年1月印发了《土地储备管理办法》（国土资规〔2017〕17号），该办法是为了贯彻落实党的十九大精神，落实加强自然资源资产管理和防范风险的要求，进一步规范土地储备管理，增强政府对城乡统一建设用地市场的调控和保障能力，促进土地资源的高效配置和合理利用，是土地储备的纲领性文件。

2、收购前置条件根据《土地储备管理办法》，拟收购的土地应满足城市建设发展和土地市场调控的需要，具体到北京市，国有工业用地有偿收购必须满足以下几个条件。

上海国资 capital shanghai 18 May 2014产业 INDUSTR48文‖上海国资记者 李魏晏子存量工业用地盘活政府希望尽力能保障二次开发后的工业用地使用更符合产业升级转型要求4月下旬，上海市《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》发布，为闲置及低效利用工业用地的调整、升级提出具体操作方法。

其“鼓励”和“规范”并举，着力盘活、优化存量工业用地，促进产业发展“高端化、集聚化、服务化、融合化、低碳化”。

在这新一轮土地管理中，上海已明确了“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的“五量调控”新思路。

上海此前已明确，对新增建设用地实行“稳中有降、逐年递减”，并实现规划总规模“零增长”。

5月6日，在上海市第六次规划土地工作会议上，上海市委书记韩正再次强调了优化存量，鼓励企业提高土地利用效益。

低效的土地据了解，此次政策规定可以盘活的存量工业用地包括“195”和“104”两种类型。

所谓“104”是指规划工业园区，在上海郊区曾经规划的产业园区，包括徐汇漕河泾、浦东张江和金桥等共104平方公里。

“195”即指工业建成区内除104以外的工业用地，上海市共有195平方公里的区域。

在此次文件出台前，上海市亦有多次关于土地二次开发的相关土地政策，如政府鼓励企业在“三不变”的情况下,通过房屋改造，引入各种业态，建设都市化工业园、创意园区或生产性服务业聚集区，取得了良好的效果。

但是,由于这种运作方式不能改变原有物业形态，无法全面提升物业价值，其经营方式和内容逐渐趋同，不能全方位改善区域形象，也无法整体实现区域产业能级提升和税收增加。

但形势发展已不容再有迟疑。

复旦大学企业研究所所长张晖明表示，城市、人口、产业、生活的规划最终都会落到土地上，而盘活工业土地存量，能有效改善城市面貌。

另一个重要的原因是，目前上海一些工业用地的利用率很低。

随着时间的推移，很多区域原有的工业企业已关、停、并、转，原有厂房用途也面临空置后的处理问题，且规划工业园区的土地，当时也没有考虑到集约化利用。

试析存量工业用地的盘活作者：黄妙仁来源：《时代金融》2015年第14期【摘要】如今，我国大多数城市的发展早已从曾经摊大饼式逐渐向外扩张、蔓延，且逐渐转变成重视城市内部布局调整及用地结构的一种内涵式的发展。

目前，耕地资源的保护形式非常严峻，对城市的土地资源内部进行挖潜十分紧迫，对工业用地进行相应的盘活存量能够使城市的建设用地增加，进而提升城镇的建设用地、节约一定的资源，进而促进城市的不断发展。

本文笔者通过分析对存量工业用地的盘活，以期促进工业用地的使用效率。

【关键词】工业用地盘活存量一、前言对城市进行建设及其发展的过程中，盘活存量工业用地能够使建设用地相应的增加，且可大使建设用地有效利用率大大提升，使城市的整体品质及环境得以提升。

许多城市中，其中心城区工业产业的能级比较低，且竞争力也非常较弱，区位较好的工业企业经济效益也并不高，致使其土地产出越来越低。

但是，其土地资产在市场中所占的价格却非常高。

伴随相关部门对城市产业的结构进行不断的调整、升级，及二次开发工业用地后，使区位的竞争优势得到更好的体现，还能够有效调整区域内的产业结构。

二、工业用地盘活存量中存在的问题（一）土地的收储资金比较欠缺致使土地收支无法实现平衡对工业用地的存量进行相应的盘活过程中，因为利益驱动因素的影响，土地是原使用权人并不愿意根据工业用地的价格使自己的土地被回购，其想要对使用期间所产生的收益进行分享。

尤其是对与工业园区或政府签订过长期协议一些企业，因对土地进行开发时具有一定的时效性，工业园区、政府会产生违约的行为，需要支付数额较大的违约金。

若外迁、改造原企业，会涉及到一些建设厂房、征购土地、设备购买、职工安置、市政配套等利益补偿的问题。

会导致工业用地的收储价格逐渐上升，进而就会使政府在对基础设施进行改造、对环境进行整治过程中的土地整理成本提升，难以使其土地收支保持平衡。

（二）老工业区的土地权属问题比较复杂致使政府收储面临较大的问题我国大部分城市中老工业区的土地权属十分复杂，其不仅有街道企业、区属企业，还有市属企业、中央部署企业，如果对这些具有特殊性的土地进行转变，一定要得到中央军委的批准。

新时代国有存量资产盘活路径分析◎李小江管理科学随着中国特色社会主义事业的推进、产业结构优化升级步伐的加速，新时代我国国有企业呈现出良好的发展态势，在各条战线上都发挥出核心与支柱作用。

在各项发展决策的正确指引下，我国国有企业产业规模不断扩大，国有资产在改革与发展中不断实现增值，与此同时，存量国有资产的国模也不断扩大，也成为一笔宝贵的社会财富。

新时代国有存量资产如果长期处于低效、无效或者闲置不开发状态，势必造成不必要的资源浪费或者资源流动性的充分发挥，这笔资产的盘活也意味着流动资金的增加，为国有企业实现可持续发展提供源源不断的发展动力。

故此，新时代我国国有企业、尤其是大型企业集团就应与时俱进，革新管理思维、积极创新，结合各项方针政策，认真做好存量资产盘活工作，不断提升国有资产的流通与利用效率。

随着经济社会由高速增长向高质量发展迈进，今后基础设施仍有较大投资需求。

基础设施存量资产盘活有效连接存量资产和新增投资，将推出的回收资金以资本金注入等方式投入新项目建设，并确保新项目符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求。

一、新时代国有企业存量资产盘活现状分析1.国有企业内部普遍存在一定的存量资产。

作为我国社会主义市场经济的支柱力量，国有企业拥有规模庞大、战线较长、经营业务范围广等特征，在市场经济中、在履行社会职责中发挥的作用越来越突出，同时在竞争中国有企业不断发展壮大，国有资产的保值、增值也取得突破性进展，但是由于经营业务拓展、固定资本折旧、经营场合变换、企业重组兼并等原因，我国国有企业存量资产的规模也在增加、数额也保持增长态势，如一些高速公路、地铁、管廊等基础设施资产，以及设备老化、厂房限制、设备折旧更新、办公场合变换、以及国有土地使用权由于客观原因被限制等，出现了大量存量资产，这些资产相当于固定资金，也是国有资产的重要组成部分，这些资产回收期长、运营维护费高、收益低、大量长期占用了企业的现金流，如果长期得不到盘活或者闲置不利用的话，就等同于社会资源浪费或者价值创造效益不高，故此需要引起管理阶层的重视。

盘活土地存量措施引言盘活土地存量是指通过一系列措施和手段，将不利于经济发展的闲置或低效利用的土地资源重新投入生产，提高土地利用效率和经济效益。

在当前人口增长和城市化进程加快的背景下，盘活土地存量成为了重要而紧迫的任务。

本文将介绍一些盘活土地存量的常见措施。

1. 闲置土地的开发闲置土地是指长时间未被使用的土地资源，如果得到有效开发利用，将对经济发展产生积极影响。

开发闲置土地的具体措施包括：•优化土地利用政策，降低土地开发门槛，吸引企业和个人积极参与土地开发。

•建立土地资源信息平台，提供土地资源的公开透明，便于企业选择适合自己发展的土地。

•引进市场化运作机制，鼓励土地资源的买卖交易，推动土地市场的活跃化和发展。

•支持土地增值项目的发展，吸引投资者参与土地开发，实现闲置土地的变现。

通过开发闲置土地，可以有效解决土地资源的浪费问题，提高土地利用效率，推动经济的可持续发展。

2. 增加土地产出土地产出一直是国家经济发展的重要指标之一，提高土地产出是盘活土地存量的重要手段之一。

具体措施包括：•推进农业现代化，提高农田的产出水平。

通过科技创新和生产方式改革，提高农田耕作效率和农产品质量，实现土地增收。

•发展高效农业生产，推广节水灌溉技术、精准施肥技术等，减少农业生产对土地资源的依赖。

•培育现代农业产业园区，打造集农业生产、加工、销售、科研于一体的综合性农业基地，提高土地的综合利用效益。

•支持农民参与农业合作社和农民专业合作社，推动农业规模化经营，提高土地的产出水平。

增加土地产出可以满足人民对粮食和农产品的需求，促进农村经济发展，提高农民收入水平。

3. 实施土地整治土地整治是指通过土地利用方式的调整和土地质量的改善，提高土地资源的利用效果和经济价值。

具体措施包括：•推进城市土地综合整治，提高城市土地的集约化利用效率。

例如，对老旧厂区、废弃工地进行改造和重建，提高土地使用效益。

•加强农村土地整治，改善农田的土层结构和水土条件，提高农田的产量和质量。

存量土地盘活工作计划范文一、背景分析随着城市化进程的加快，我国城市土地资源日益紧张，土地使用效率较低的问题日益突出。

为了提高土地资源的利用效率，保障城市可持续发展，各级政府和相关部门不断探索盘活存量土地的途径和方法。

盘活存量土地，就是通过对已经利用但具有再开发利用价值的土地，进行再规划、改造和开发，提高土地的利用效率，增加城市用地供应，同时实现土地利用结构的优化和城市功能的提升。

二、盘活土地的重要意义1. 改善土地利用效率，节约耕地资源。

我国是一个人口众多的农业大国，土地资源极为宝贵。

盘活存量土地，可以避免盲目占用耕地资源，提高土地的利用效率，节约耕地资源，保障农业生产的需要。

2. 促进城市更新改造，提升城市功能。

城市发展日新月异，城市功能不断得到完善和提升。

盘活存量土地，可以为城市提供更多的建设用地，实现城市的更新改造和功能的提升。

3. 带动地方经济发展，增加税收收入。

盘活存量土地，可以带动土地周边产业的发展，增加就业机会，促进地方经济的发展，同时也可以增加土地出让收入和税收收入，为政府财政的收入增添新的来源。

三、盘活土地的优先方向1. 工业用地的盘活。

随着工业结构的调整和转型升级，许多旧工业用地已经处于闲置状态，通过对这些工业用地的盘活，可以为城市提供更多的工业用地资源，同时促进行业的发展和转型升级。

2. 农村宅基地的盘活。

许多地方农村的宅基地利用率较低，通过对农村宅基地的盘活，可以提高土地的利用率，同时为农村提供更多的宅基地资源。

3. 新增建设用地与盘活存量土地相结合。

盘活土地并不是要取代新增建设用地，而是与新增建设用地相结合，更好地发挥土地资源的效益和潜力。

四、盘活土地的具体措施1. 加强土地利用规划和空间布局。

制定土地利用总体规划，合理布局各类土地用途，优化土地利用结构，实现土地资源的合理利用。

2. 完善土地管理制度和政策。

建立健全土地管理制度，明确土地开发的准入门槛和标准，规范土地开发行为，保障土地资源的合理有效利用。

盘活利用闲置低效工业用地实施方案随着经济的发展和城市化的不断推进，许多地方会出现闲置低效工业用地的情况。

这些用地的利用问题不仅浪费了资源，还对环境造成了一定的影响。

为了盘活和高效利用这些闲置低效工业用地，我提出以下实施方案：第一，进行用地评估和规划。

这是盘活利用闲置低效工业用地的基础工作。

需要对闲置低效工业用地进行评估，了解其土地质量、利用价值和环境状况等情况。

在此基础上，制定用地规划，确定其最适合的利用方式，如转型为商务办公区、科技园等。

第二，加大政策支持和促进力度。

政府应出台相关政策，鼓励和支持闲置低效工业用地的盘活利用。

可以给予减免或延缓闲置低效工业用地的土地使用税和房地产税，提供优惠的财务支持和政策补贴，以及提供更为便捷的审批程序等，以吸引企业和投资者参与闲置低效工业用地的盘活利用。

第三，推动产业升级和转型。

利用闲置低效工业用地进行产业升级和转型是盘活利用的关键。

可以通过与知名企业合作，吸引高新技术产业和现代服务业进驻，提供技术支持、人才培训和市场推广等服务，以提高用地的利用效率和附加值。

第四，加强城市规划和设计。

利用闲置低效工业用地进行城市规划和设计是实施方案的重要环节。

需要将其纳入城市整体规划，与周边地区进行协调，提高区域整体的空间布局和功能配套。

同时，要进行细致的设计，注重环境保护和景观建设，打造宜居宜业的工业用地。

第五，加强市场营销和宣传推广。

盘活利用闲置低效工业用地需要吸引企业和投资者的参与，因此需要加强市场营销和宣传推广。

可以通过举办投资洽谈会、开展宣传推介活动、发布市场调研报告等方式，向社会宣传闲置低效工业用地的利用优势和投资潜力，引起企业和投资者的关注和参与。

总结起来，盘活利用闲置低效工业用地需要进行用地评估和规划，加大政策支持和促进力度，推动产业升级和转型，加强城市规划和设计，加强市场营销和宣传推广。

这是一个系统工程，需要政府、企业和社会各方的共同参与和努力，才能实现闲置低效工业用地的全面盘活和高效利用，推动区域的经济发展和可持续发展。

国企存量工业用地盘活途径分析一、政策支持国家应该加大政策支持力度，通过出台相关政策和法规，为国企存量工业用地盘活提供有力保障。

具体措施可以包括补贴政策、税收优惠、土地使用权转让等，以降低企业盘活成本，提高盘活积极性。

二、资源整合国企可以通过与其他企业进行合作，实现资源整合，提升盘活效率。

可以采取合资合作、股权投资、技术引进等方式，引入先进技术和管理经验，提高工业用地的附加值和市场竞争力。

三、产业转型国企应积极推动产业结构调整和转型升级，通过改变产品结构、调整产业链布局等方式，满足市场需求，提高工业用地的利用效率。

可以引入高技术产业、绿色产业和新兴产业，提高经济效益和环境效益。

四、科技创新国企可以加大科技创新力度，通过技术革新和创新创业，实现工业用地的盘活。

可以加强自主创新能力，提高产品质量和技术含量，扩大市场份额。

同时，可以积极开展技术转让和技术合作，提高盘活效率。

五、市场化运作国企可以通过市场化运作，推动工业用地的盘活。

可以利用市场机制，积极开展土地拍卖、出租、转让等活动，吸引企业投资盘活工业用地。

同时，可以加强土地市场监管，防止炒作和恶性竞争，保护企业和市场利益。

六、创新金融支持国企可以通过创新金融支持模式，为工业用地的盘活提供资金保障。

可以鼓励金融机构创设风险投资基金，向国企提供资金支持，促进工业用地的改造和升级。

同时，可以推动银行信贷和融资租赁等金融工具的创新和应用，提供多样化的资金渠道。

总之，国企存量工业用地盘活是一个综合性任务，需要政府、企业和金融机构等多方合力参与。

政府应该提供政策支持和服务保障，企业应积极转型升级，金融机构应创新金融产品和服务。

只有形成良好的政策体系和市场机制，才能有效推动国企存量工业用地的盘活，实现资源的有效利用和经济的可持续发展。

如何盘活和利用闲置国有资产CATALOGUE目录•闲置国有资产现状及问题•盘活和利用闲置国有资产的方法•案例分析•未来展望和建议CHAPTER闲置国有资产现状及问题闲置国有资产是指国有资产中未被充分利用或未被有效利用的资产。

这些资产可能包括房地产、设备、机器、资金等，通常是由于企业关停、重组、转型等原因而闲置。

闲置国有资产的类型多样，包括但不限于以下几种1. 闲置的房地产：例如，空置的工业用地、商业用地、住宅用地等。

2. 闲置的设备：例如，未使用的机器设备、办公设备等。

3. 闲置的资源：例如，未被充分利用的资金、原材料等。

盘活和利用闲置国有资产的意义CHAPTER盘活和利用闲置国有资产的方法调整资产结构将分散的、低效的资产进行整合，形成具有规模效益的优质资产，提高国有资产的保值增值能力。

整合优质资产处置不良资产资产重组和优化公开拍卖租赁给民营企业公开招标030201公开拍卖和租赁引入战略投资者实现股权多元化兼并重组引入战略投资者加强监管定期评估加强监管和评估CHAPTER案例分析案例一案例二成功案例介绍某县将一处闲置的国有企业房屋低价出售给个人，但由于历史原因和产权不明等问题，引发了诸多争议和纠纷，给当地社会稳定带来了不利影响。

失败案例分析案例二案例一完善国有资产管理制度加强资源整合和优化配置强化风险防范意识加强政策引导和社会参与经验教训总结CHAPTER未来展望和建议建立完善的法律法规和监管机制01020304引入社会资本参与国有资产的盘活和利用，提高资产价鼓励民营企业、外资企业等市场主体参与国有资产盘活，加强与社会资本的合作推动数字化转型和智能化改造提高国有资产运营效率和质量WATCHING。