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2008年珠三角（城市）房地产发展报告发布于：2008年10月1日出处：珠三角地产网研究中心观点【一】－－此轮跌价至少６０％以上１、根据我们收集的数据来看：目前发展商囤积土地量大于地方政府，而且，政府没有任何松动土地政策的迹象。
２、从去年的经济快速发展到了近期出台的过热的认定，调控经济过热的手段必定越来越严厉。
从央行票据到近期的他的特种存款，甚至于调息调按，说明了信贷紧缩信号开始了。
３、对于境外投资的逐步放开，大量过剩资金也都抽离至香港。
道理很简单，香港是自由港，资金自由，治安良好，回报率也高，最终要市场化，没有政策的持续变化。
从最近的火爆发行就能了解国内资金多么渴求到境外投资了。
一旦大量资金先行获得高额回报，更多的资金就会迅速撤离国内市场转而投入国际市场中去，这样一来国内的大量过剩资金就会变成紧缺资金。
４、根据我们研究中心的统计，截至２００８年８月，房地产行业负债率最高超８０％。
两市共有７５家房地产类上市公司披露了半年报。
这些上市房企上半年共负债达到３５１４．７亿元，比去年同期的２１２８．７亿元大幅增加了６５％．其中，负债总额超过１００亿元的公司有７家－－万科Ａ、保利地产、金地集团、首开股份、北辰实业、金融街、泛海建设，这７家公司的负债分别达到了７５２．７８亿元、３３４．３１亿元、２５８．６５亿元、１９７．０９亿元、１４３．１２亿元、１１７．８２亿元、１００．７１亿元。
７５家上市房企的平均资产负债率为５９．５５％，且具体负债率水平差别较大：负债率超过１００％的公司有１家、负债率低于１００％但超过８０％的有５家，负债率在７０％－８０％之间的有１６家，负债率在６０％－７０％之间的有２４家，负债率在５０％－６０％之间的有９家，负债率在４０％－５０％之间的有１１家，负债率在３０％－４０％之间的有５家，负债率低于３０％的有４家。
综合以上因素，我们认为，此轮房产跌幅至少要在６０％以上。
无论是政策，资金，还是房产自身的价值看，这次下跌，都在所难免。
东莞万科塘厦项目前期定位报告(二次汇报稿)谨呈：东莞新万房地产开发有限公司,——万科东莞塘厦项目再探讨,商业秘密声明,本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。
因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。
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,,报告回顾：上次汇报中我方的核心观点。
,企业属性：高价高速，万科TOP品类砥柱市场属性：前期销售聚焦在领先市场，以深圳为主新政趋势：08年当前公布新政基本被消化，进入市场整固期,我们对项目的几个核心理解,我们对项目定位的几个核心观点,功能定位：第一居所形象定位：深圳富人区的真正居住理想,我们对项目推广的几个核心建议,建立体验式4P营销系统——从趋势营销转向物业价值营销转变，新奢华主义尝试新的客户细分系统——发烧友细分营销系统尝试新的产品销售终端——万科总部营销售中心,,万科疑问：,需要深化的疑问：,当前市场趋势究竟会对项目造成什么影响？塘厦本地，东莞客户会不会成为本项目的主要客户？各期的客户来源演变如何？如果是深圳客户，那么哪些深圳客户会来？是什么支撑社区成为富人区？它与一般社区有什么区别？社区的主题是什么?,沟通后明确：TOP地位,对项目开发目标的明确：上次世联汇报主要基于实现快速销售目标，经过沟通，双方明确本项目的开发目标基于项目的TOP品类,,本次报告核心：针对疑问，本项目将对大势、客户与定位三点，分以下几个层次深化,宏观层面——大势对开发策略的影响？,中观层面——面向的核心市场是谁？,微观层面1——各期主力客户是谁？,微观层面2——以什么方式吸引主力客户?,未来2-3年中国经济依然持续快速发展，构成了支撑房地产行业长期发展的坚实基石,国家统计局利用经济计量模型做出预测：“十一五”（均增长率将达到8％左右,高盛、摩根将中国GDP增幅预期自先前的10.0%调高至10.9%,,宏观层面——1、市场长期发展趋势如何？,,经济硬着陆可能性低，将有力保障房地产发展的良好环境,中国每年新增就业人口近千万,经济持续增长,就业增加,政治稳定,GDP每上涨1％，增加新工作岗位80～90万个,为保证中国每年新增人口就业机会，中国GDP必须保持不低于7％的经济增长率。
2008深圳楼市销售及50强楼盘榜简析作者：HOMER来源：(房地产之窗) 类型：行业观察2009-1-12 16:18:43 点击180次■前言2008年，注定将成为一个不寻常的年份。
世界在变，中国在变，深圳也在变。
这些不同寻常的事件，必将给我们留下难以磨灭的记忆：地球人——缅甸风灾了，金融海啸了，俄罗斯与格鲁尼亚开战了，日本又换首相了，黑人奥巴马当选总统了……中国人——南方雪灾了，西藏骚乱了，汶川地震了，瓮安暴动了，北京奥运了，神七上天了，毒奶曝光了……那么，深圳的房地产业又发生了那些变化？深圳2008全年新房销售数据及排行榜的发布将用数据作出最好的诠释。
■年终陈词：楼市，拐了！过去的一年，深圳房地产市场从卖方市场转变为买方市场，房价也打破了只涨不跌的神话，一路下跌，直至探底。
2007年9月底的二手房贷政策，已经吹响了深圳房价下行的集结号。
之后一系列调控新政出台，楼市终于拐了。
2007年上半年深圳炒风盛行，房价一路攀升到16000元/平米，到7、8月高峰期，达到疯狂的顶峰——18000元/平米。
而根据统计，2008全年深圳新房的成交均价已经下探至12657元/平米，与房价最高的时候相比，跌了足有三成，但是与2007年深圳商品住宅13303元/平米的整体均价相比，下降幅度并不明显。
可以预计，在经济不景气的背景下，2009年深圳房价还将继续下行。
2008年全市商品房可售总面积5353521.25㎡，同比萎缩近两成。
2008年，全市商品房可售总套数是50826套，成交套数为44315套，只有6511套未售出，滞销率不到13%。
据统计， 08年的最后60天，新房平均每天都保持200套以上的成交量。
这是深圳商品房未出现大比例滞销的关键性因素。
一方面，10月底政府为了应对金融危机，重振经济，保住房地产这个支柱产业，开始松绑楼市政策；另一方面，开发商在最后两个月为了出货，回笼资金，在年底顺利实现销售目标，进一步调低了入市楼盘的价格。
万科深圳楼盘案例分析目录一、内容概括 (2)1.1 研究背景与意义 (2)1.2 研究内容与方法 (3)二、万科深圳楼盘概览 (4)2.1 万科深圳公司简介 (5)2.2 万科在深圳的主要楼盘项目 (6)三、万科深圳楼盘案例分析 (7)3.1 案例一 (9)3.1.1 项目概况 (10)3.1.2 市场定位与产品特点 (11)3.1.3 销售策略与市场表现 (12)3.2 案例二 (13)3.2.1 项目概况 (15)3.2.2 市场定位与产品特点 (16)3.2.3 销售策略与市场表现 (17)3.3 案例三 (18)3.3.1 项目概况 (20)3.3.2 市场定位与产品特点 (21)3.3.3 销售策略与市场表现 (22)四、万科深圳楼盘成功因素分析 (24)4.1 精准的市场定位 (25)4.2 优质的产品设计 (26)4.3 高效的销售策略 (27)4.4 良好的品牌形象 (28)五、结论与展望 (29)5.1 结论总结 (30)5.2 对未来发展的展望 (31)一、内容概括本文档旨在深入分析万科在深圳的楼盘案例，探讨其产品设计理念、市场定位、营销策略及社会价值等方面的表现。
通过剖析具体楼盘项目，本文将揭示万科如何结合深圳的城市特点和市场需求，打造出具有市场竞争力的房地产产品，并分析其在推动城市发展和社会进步中所发挥的作用。
万科作为中国领先的房地产开发商，其深圳楼盘项目不仅体现了公司一贯的创新精神和高品质追求，也展示了其在适应城市发展变化中的灵活策略。
本文档将详细分析万科深圳楼盘的各个方面，包括其规划布局、建筑设计、景观环境、配套设施以及物业服务等，以期为广大购房者提供有价值的参考信息，并对未来房地产行业的发展趋势进行展望。
1.1 研究背景与意义随着中国经济的快速发展，房地产市场已经成为国民经济的重要支柱产业。
万科作为中国领先的房地产开发企业，其深圳楼盘项目在市场上具有较高的知名度和影响力。
2008 年深圳房地产市场年度分析报告前言2008 年，深圳房地产市场延续了2007年年末的低迷态势，整个市场继续处于深度调整之中，并表现出以下特点：（一）房地产投资小幅增长，商品房建设规模略有减小房地产开发投资同比去年增长1.7个百分点，其中住宅开发投资同比增长0.36个百分点；商品房新开工面积同比略有下降，竣工面积同比降幅较大，其中商品住宅新开工面积、竣工面积降幅较大。
（二）土地市场交易冷清，其中住宅用地流拍率接近50%共成交72宗地块，土地总成交面积约为270万平方米，其中住宅用地共成交9 宗，土地总成交面积约为82万平方米。
（三）商品房新增供应套数和供应面积增幅较大与去年相比，批准预售商品房套数和面积有接近三成的增幅，批准预售商品住宅套数和面积也有不小的增长。
（四）商品房销售规模有较大幅度下跌1-11月商品房销售面积为334.57万平方米，同比去年下降37.5%；其中住宅销售面积为310.47万平方米，同比去年下降35.6%。
商品房销售面积自5月突破40万平方米后，以后数月均有所回落，至11月销售规模有所增加，但仍不及5月销量。
（五）商品住宅价格出现回落，趋于调整之中国家统计局公布的全国70个大中城市的房屋销售价格显示，近4个月深圳房价的跌幅居于首位；深圳市国土局的统计数据显示，商品住宅价格与去年同期相比也有不小回落。
从2007年的领涨全国房价到2008年的领跌全国房价，深圳房地产价格呈波浪形发展趋势。
（六）二手房挂牌均价持续回落，销售规模不断下降自年初以来，二手房挂牌均价一直处于下跌态势，到11月跌幅接近两成。
二手房的交易规模在7月达到顶峰以后，开始逐月回落，至11月略有回升，但仍不及7月销量。
总体来看，深圳房地产市场在经历了年初以来的长期低迷以后，受国家出台的一系列政策影响，近期市场似有回暖趋势。
然而，在表面的繁荣背后，对于楼市未来的发展我们应持有理性的心态。
尺度认为，对于未来楼市走向，既要看到有利的方面，也要看到不利的方面。
2008年上半年东莞房地产中期研究报告大汇总一、前言进入2008年，一方面是国际经济形势比较严峻，全球经济增长放缓，通胀压力不断上升；再者是受国际市场影响，美国次级债危机使得美国经济走软、越南金融危机等，加上国内人民币升值加快、原材料、能源价格上涨、两税合一、降低出口退税、新劳动合同法实施、基本工资提高等因素的影响，我国经济开始呈现增长趋缓趋势，投资、出口增长趋缓、消费内需不足。
同时今年中国是多事之秋，年初的雪灾、五月的地震、六月的洪涝台风等自然灾害频频出现，更加剧了物价的上涨，上半年物价持续在高位运行，全年通胀危机压力很大。
而在国家房地产宏观调控下，“90/70”新政、取消购房入户政策、货币紧缩等政策的累积效应逐渐显现，再加上东莞全面展开产业经济调整、转型及升级，东莞楼市观望气氛加剧并进一步延续，市场交投在供求失衡中逐渐走向低迷。
进入2008年，一方面是国际经济形势比较严峻，全球经济增长放缓，通胀压力不断上升；再者是受国际市场影响，美国次级债危机使得美国经济走软、越南危机等，加上国内人民币升值加快、原材料、能源价格上涨、两税合一、降低出口退税、新劳动合同法实施、基本工资提高等因素的影响，我国经济开始呈现增长趋缓趋势，投资、出口增长趋缓、消费内需不足。
同时今年中国是多事之秋，年初的雪灾、五月的地震、六月的洪涝台风等自然灾害频频出现，更加剧了物价的上涨，上半年物价持续在高位运行，全年通胀危机压力很大。
而在国家房地产宏观调控下，“90/70”新政、取消购房入户政策、货币紧缩等政策的累积效应逐渐显现，再加上东莞全面展开产业经济调整、转型及升级，东莞楼市观望气氛加剧并进一步延续，市场交投在供求失衡中逐渐走向低迷。
2008年上半年已经过去，整体商品房市场新增供应持续增长，成交全线飘绿，市场缩量调整迹象明显，成交量同比大幅下降近五成左右，价格也在快速回调，较去年底均价已经回落超过16%。
市场投资需求下降明显，居住需求成为市场主导，楼市快速回归理性。
万科企业股份有限公司1984-2008大事记1984年5月30日，公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质，经营办公设备、视频器材的进口销售业务，法人代表王石。
开发大陆视器材专业市场，成为深圳市最大的进口销售商。
成立第一家内联企业“现代医学技术交流中心”（现名深圳万科协和有限公司）。
公司员工67人，平均年龄24.5岁。
1985年进口机电产品市场萎缩，公司多方拓展销售业务，形成了深圳本部调汇、进货、广州点储运，北京点销售的“三点一线”销售模式，营业额一度占国家计划外市场的60%。
公司员工增加至105人。
1986年在专业销售顺利的情况下加强企业管理，引进办公自动化设备，聘请中华会计事务所为财务顾问，为树立企业形象赞助大型文艺演出和文化刊物。
为摆脱僵化体制，筹措发展资金，决议在两年内完成以公开发行股票为目标的股份化改造。
成立第一家中外合资企业“深圳国际企业服务公司”。
公司员工123人。
1987年公司称谓更名为：“深圳现代科仪中心”。
改整机进口为散件引进，国内组装、销售，业务进展顺利，与日本SONY等公司建立密切联系。
兴办第一个工业投资项目“精时企业有限公司”。
公司员工135人。
1988年公司再次更名为“深圳现代企业有限公司”。
政府批准股份化改组方案，原公司的1300万元资产国家占60%，职员占40%。
公司公开募集社会股金2800万元，其中1000万元为特别人民币股，由境外投资者购买。
公司定名为“深圳万科企业股份有限公司”。
与美国富兰克林铸币公司等兴办3家来料加工厂，用工数达2500人。
11月，以2000万元投标买地，进入房地产业。
公司员工137人。
1989年招股顺利完成，第一届股东例会召开，由王石等11人组成第一届董事会。
公司摄录像器材的销售业务开始下行，工业服务、房地产业务发展良好，创造了新的利润来源。
公司员工273人。
1990年决定向连锁零售、电影制片及激光影碟等新的领域投资，初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。
万科地产深圳某项目初步市场调查报告(doc 21页)万科地产深圳沙嘴项目初步市场调查报告目录一、深圳房地产总体市场状况分析二、项目所在区域市场状况三、本项目主要可比性物业分析四、深圳客户群体置业需求分析五、项目分析一、深圳房地产总体市场状况分析1.总体市场状况分析从目前深圳楼市销售热点上看，深圳楼市的主要热销盘区集中在福田中心区及周边辐射地段，如皇岗、梅林等新推出的楼盘为人们置业的首选，其次是沿滨河大道走廊的海岸住宅，也是买家考虑的主要对象，相对罗湖区住宅销售仍显清淡。
从户型销售情况来看，旺销的单位仍属中等户型，即二房二厅、三房二厅两种户型为主，面积介于70－120平方米之间。
购买这类房型者多为白领阶层，其目的也主要是自住。
另一方面，住宅的绿化环境、配套设施也越来越为人们观注，这也表明现代人的消费意识也在不断的提高。
由于近年来政策和市场对房地产业的双重调整作用，使得深圳房地产开发日趋规范和理性，重功能、重管理、重环境的思想得到充分体现。
深圳城市中心西移使福田中心区及周边区成为市房地产发展最快的地方，今年以来一直保持着旺销市头。
2、深圳楼市热点分析1）2000年深圳市因城市建设加快也带旺了楼市的发展，楼市热点从城市规划上主要集中在三大区域。
★中心区二、此区域为跨世纪的焦点，大规模启动实质性施工的福田五、项目所在区域市场状况1.沙嘴-新洲南片区概况沙嘴-新洲南片区位于深圳福田中心区南部，东起新洲路，西至广深高速竹子林段，北起深南大道，南至深圳湾红树林自然保护区。
片区内主要用地性质为旧村用地、工业用地、居住用地、商业用地、市政用地及道路用地等。
沙嘴-新洲南片区凭借其独特的自然环境及紧贴中心区的优势，在近几年的房地产市场中取得了较快的发展。
自1997年后公开发售的商品房项目有近30个，在建及待建项目也为数不少。
2.区域市场发展状况沙嘴-新洲南片区傍深圳湾红树林自然保护区，空气清新，自然环境优势明显。
且滨海大道、滨河大道、新洲路、香蜜湖路及福荣路等多条干道连接罗湖、南山两区，使之与外界的联系极为便利与顺畅。
万科·棠樾项目研究报告2008-10-14目录1．万科棠樾项目概况 (3)2．土地属性研究 (5)2.1地块属性分类说明 (5)2.2 适合此地块的开发理念 (5)3．项目客户定位 (6)4．项目产品定位与产品分析 (6)4.1 产品定位 (6)4.2产品分析 (6)4.2.1规划思想 (6)4.2.2文化主题分析 (7)4.2.3景观环境分析 (9)4.2.4建筑规划实体分析 (10)5.项目可借鉴之处 (10)5.1合适的开发模式与理念 (10)5.2 明确、精准的定位 (11)5.3 项目主题极为明确并具有鲜明文化性 (11)6.4 具有视觉冲击力的卖场 (13)5.5适量的产品预留空间----品位与超值共存 (14)5.6 低开高走的价格策略 (14)6．项目的反思 (14)6.1“地王”之困 (14)6.1.1高价格拿地 (14)6.1.2 面向未来的风险意识不强 (14)6.2成本之高 (14)6.3产品之憾 (14)6.3.1 地下室设计采光、通风欠佳 (14)6.3.2 户型设计不尽合理 (15)6.4外围导示包装缺点 (15)附件：万科棠樾户型图.............................................................. 错误！未定义书签。
万科棠樾项目研究1．万科棠樾项目概况万科棠樾项目原名“双城水岸”，是一个现代居住高端项目。
融入浓厚的中式徽派建筑底蕴，伴有深厚的风水学理论，万科棠樾营造出了独具一格的东方美墅风格。
万科〃棠樾概况表该地块是深圳和东莞交界处的郊野地块，距莞深高速塘厦镇大坪出入口约2公里，没有直达公交，公共交通不方便。
交通区位图该地块周边荒野，没有配套。
但周边及地块内部环境优美。
此项目最大亮点在于，西面的观谰高尔夫球会东莞球场和山水景观资源。
2．土地属性研究土地属性是指土地综合的或某一方面性质的描述。
由于土地的两重性，决定了土地不仅具有自然属性，还有社会经济属性。
万科棠樾项目位于深圳与东莞交界处的塘厦〃大坪〃观谰高尔夫球场旁。
2.1地块属性分类说明就其自然属性而言，四周山水资源较丰富。
北面是仙女湖、大屏障森林公园和虾公岩水库；南面是企洞水库；东面与绿地森林景观相邻。
属于一宗完全没有开发的风景地块。
地块位于郊野，没有任何工业，附近有森林公园和一些村庄。
西面是观谰高尔夫球会东莞球场，引来许多人士度假。
就其交通而言，距深圳市中心区约25公里，离深圳机场约40公里，距惠州市约56公里，距广州市区约108公里，因而位臵偏僻是这个项目的显著特点。
公共交通缺失又限制很大一部分人流、物流、信息流。
从实际踏勘来看，从莞深高速塘厦出入口出来后，途经村庄，沿公路到达项目地点。
莞深高速塘厦出入口到万科棠樾，路面坑洼，路况较差。
并且缺少醒目的项目交通导示牌。
此项目不适合作为面向大众的普通商品住宅。
2.2 适合此地块的开发理念在房地产市场中，以度假的理念开发地产是一种房地产市场运作思路。
随着生活节凑的加快，“5+2”生活模式成为现代社会城市精英们的选择。
他们平日住在市区以便工作，双休日则住在郊区以放松身心。
顺应“5+2”生活模式的潮流，大城市周边的城镇或近郊作为休闲度假区是渐成趋势。
万科棠樾项目意义是着眼于现有地块属性，为城市精英打造周末高端休闲度假去处。
3．项目客户定位高端客户对于社区居住环境所营造的文化内涵和身份感有较高的要求。
高端客户往往事业有成，追求居住空间的生活境界与人生成就的思想境界两者相得益彰。
万科棠樾巧妙融合了居住空间、文化品鉴、休闲情趣之间的各种元素。
因而，此项目客户定位为注重文化标签、注重休闲生活的富贵之家。
4．项目产品定位与产品分析4.1 产品定位万科棠樾定位成高端主题别墅，并打出文化牌形成一股文化引力来吸引各界精英人士。
此住宅项目的一大特色是引入了别具一格的文化主题。
其典型代表就是塑造了徽派文化和北方院落气息水乳交融的古典院落。
万科棠樾巧妙地运用了各种设计手法，把浓厚的文化气息全方位、多角度地展现了出来。
4.2产品分析4.2.1规划思想(一).规划思想概述项目以“营造一种方东奢华为主的低密度现代居住氛围”为设计核心，以水为主题，规划构筑了东方特有的生活美学。
（二）. 规划设计渊源：来源于北方院落和徽派建筑风格。
北方院落：北方院落以北京四合院最为典型。
四合院座北朝南，大门开在东南角，称“坎宅巽门”，认为吉利，实际上也有利于保持私秘性和增加空间的变化。
徽派建筑：它集徽州山川风景之灵气，融风俗文化之精华，风格独特，结构严谨，雕镂精湛，不论是村镇规划构思，还是平面及空间处理、建筑雕刻艺术的综合运用都充分体现了鲜明的地方特色。
尤以民居、祠堂和牌坊最为典型，被誉为"徽州古建三绝"，为中外建筑界所重视和叹服。
在空间结构和利用上，造型丰富，讲究韵律美，以马头墙、小青瓦最有特色；在建筑雕刻艺术的综合运用上，融石雕、木雕、砖雕为一体，显得富丽堂皇。
4.2.2文化主题分析万科棠樾继承了地产界的“国学”研究，融徽派建筑艺术、北方院落风格为一体，在全国房地产市场上树立了独具一格的中式建筑风格。
首先，建筑的仿古设计。
整个建筑结构、布局规划都是以古建筑手法而定。
棠樾会所是其典型代表。
透过石海、摩羯鱼、《让成都》、《金榜题名》、《文王拉辇》等木雕石雕，从古木、廊道、雕饰、庭院戏台等设计元素刻画了古代文明特有的风格；其次，文化元素的炒作。
聘请风水学专家黄一真先生书写了《棠樾风水精要》。
北大教授主持了《万科棠樾迁建徽州祠堂研究报告》；再次，文化符号的强度视觉冲击。
古木（罗汉松）奇石能引人入胜。
元明时期的古马槽颇具生活气息。
项目宣传手册则是用古铜色纸质做成。
用木绳装订成册展示浓厚的古气息。
色彩上的处理也是一大亮点。
万科棠樾国学文化主题结构4.2.3景观环境分析景观环境更加重视人群的社会需求和自然需求。
此项目建筑取自古代徽派风格，绿化景观则以一些极具观赏价值的古木、名花为主要资源，共同创造一种浓郁的文化氛围。
以水为魂，一期开发充分利用地形与水资源，形成“户户临水”、“水网交融”的格局，结合“东方的”建筑体，使整个项目充满东方韵味。
4.2.4建筑规划实体分析就产品整体而言，其情景交融、内外呼应的表达方式给人留下深刻印象。
从样板房可以发现，万科棠樾的院落设计强调了其院门、入户门的搭配、花园造景与布景的处理、室内与室外的景观交融等等。
其建筑设计亮点具体如下：（1）面宽超过12米深圳的TOWNHOUSE产品，通常面宽大多在8米之内，万科棠樾一期悦水庄A户型建筑约340平方米。
其面宽超过12米，营造出类似独立别墅的气派感。
（2）前、中、后三个庭院，上、中、下立体绿化一期悦水庄采用多层次院落设计，保证每户享有入户的前院、户内的中院和亲水的后院，端单元更有侧院；迎合优秀的水居环境，将客厅、餐厅、主卧等主要功能空间布臵于了面水一侧。
客厅及门厅挑高将户外景观、光线、自然风引入室内。
首层前、中、后三个庭院，与二楼、三楼的露台形成了上、中、下立体绿化。
（3）立面设计处理立面风格以传统灰砖为基调，以白色洞石为陪衬，并点缀青绿色木质和金属构件，勾勒出典雅传统中的现代韵味；追求素雅自然之美，强调自然材料的运用以及精致的立面细节把握，从而提升整体建筑的内在品质。
外墙材料采用灰色无釉面砖，配以局部使用芬兰木和铝合金格栅，使得这片“水边的灰房子”带有清新的自然气息和传统的中国感。
（4）交通与地下分析车辆进入小区后直接进入地下。
地下交通系统的设臵使整个规划区地下成为空壳。
别墅单元每座地下室有250-300平方米左右的活动空间。
这包括拥有3个车位的停车场。
然而，地下通风条件较差。
利用1米多宽的落地采光，则是传统的处理方法。
（5）挑高空间设计大量的挑高空间，即保证了入户后的气派、奢华的别墅内涵，又提供了“偷面积”的可能。
即有形象性，又有超值性。
5.项目可借鉴之处5.1合适的开发模式与理念针对项目的土地属性及客户定位，首期的全部别墅建立起了项目休闲、高端的产品功能，并烙入市场“文化型〃别墅社区”的形象，大幅度提升了产品高贵的品质形象，为项目进一步整体开发奠定了坚实基础。
万科棠樾产品开发思路图显而易见，万科棠樾一期非高层、非传统之第一居所。
5.2 明确、精准的定位土地、客户、产品相对应。
棠樾休闲高档别墅地产是综合评估了地块优劣势。
可以说，万科通过棠樾试图表达“在特定地域用特定建筑为特定客户量身打造特定的居住环境”这一市场化导向战略。
5.3 项目主题极为明确并具有鲜明文化性万科棠樾始终力图打造东方的、具有徽派风格的建筑群落。
五进院落说使得会所熠熠生辉，极富文化魅力；现场展示区(如松、石、水、示范区产品---墙、色，竹等等)是尽可能地展示了一个纯粹的徽派风格居住区；营销包装从传统的场地包装、宣传册、网络、报纸等媒体入手，着力渲染一种稳健的暖色调和特有的奢华理念；案名定为棠樾，是取意棠樾牌坊。
棠樾会所“五进大宅说”示意图“金榜题名”木雕图“郭子仪上寿”木雕图古木罗汉松6.4 具有视觉冲击力的卖场售楼处的位臵位于具有文化底蕴的棠樾会所。
其摆设与装点，巧妙揉和了现代风格与古典风韵。
售楼处前，罗汉松、树阵等形成仪式型的东方形象。
样板区具有小型街区的规模，让人直观发现未来的“现代东方”的生活空间，营造出类似于社区整体的“现代东方”氛围。
样板房只是样板区中间的局部。
其临水一侧为三层，临街一侧为两层，在保持最多空间亲水、扩大街道尺度感的同时，形成了错落有致的建筑群落美感。
样板房的设臵从外到内，从下到上，从水体到土木，融合景观、建筑、文化为一体，突出表现了纯粹的中式别墅概念。
把最好的东西展示出来----棠樾卖场的设臵，从产品演示、参观路径、过道摆设、客户服务等很多方面进行了一系列的考量。
5.5适量的产品预留空间----品位与超值共存庭院分为前院、中院、后院等。
三个敞开的独立空间，可以根据需要而设计。
地下室是一个较大的宽敞空间。
在200多平米的空间里，可以包含桑拿、游泳池、淋浴房、棋牌室、影剧院、酒吧等等七八种功能。
室内一层客厅、餐厅、过道等部位挑高空间，预留业主后期搭建的可能性。
按样板房展示，该部分空间可以分隔出一个套房+一个独立卧室，超过20平方。
5.6 低开高走的价格策略万科棠樾总共有10期。
一期悦水庄实施低开高走价位策略。
万科棠樾项目总占地66万平方米，建筑面积41万平方米，后续还有大量产品，开发将持续数年。
万科棠樾低开高走的价格策略加快了前期销售速度，促进滚动开发，将给后续产品留出升值空间。
6．项目的反思6.1“地王”之困6.1.1高价格拿地该项目楼面地价达15243万元/平米。
拿地后王石在公开场合表示，2008年之后万科绝不拿地王。
