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《商品房买卖合同司法解释》全文解读.doc一、司法解释出台背景随着城市化进程的加快，商品房买卖已成为人们生活中重要的交易方式。
然而，由于商品房买卖合同涉及的法律法规较为复杂，实践中经常出现合同效力、违约责任、房屋交付、权利救济等问题，给当事人合法权益带来诸多困扰。
为了规范商品房买卖合同纠纷案件的审理，解决司法实践中遇到的疑难复杂问题，最高人民法院制定了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，其中对于商品房买卖合同中的一些特殊问题进行了专门规定。
在此基础上，为了进一步明确和细化相关法律问题，最高人民法院对《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中涉及商品房买卖的内容进行了修改、补充和完善，形成了《商品房买卖合同司法解释》。
二、司法解释主要内容《商品房买卖合同司法解释》共16条，主要内容包括：1. 商品房买卖合同的效力认定。
明确只要出卖人具有商品房预售资格，其与买受人签订的商品房买卖合同有效，不受开发商与购房者之间关系的限制。
2. 明确房屋交付问题。
对于房屋交付时间、交付条件、违约责任等问题进行了明确规定，保护购房者的合法权益。
3. 明确房屋权利问题。
规定房屋产权登记手续由买受人自行办理，出卖人应当协助买受人办理房屋产权证书。
同时，对于逾期办理产权证书的违约责任也进行了明确。
4. 明确违约情形下的处理方式。
对于出卖人存在违约情形时，买受人可以采取的救济方式及诉讼时效等问题进行了规定。
5. 明确其他特殊情形。
对于一些特殊情形，如买受人购买多人房屋后如何分配权利等问题也进行了规定。
三、司法解释对实践的影响《商品房买卖合同司法解释》的出台，对于规范商品房买卖合同纠纷案件的审理，保护购房者的合法权益，促进房地产市场的健康发展具有重要意义。
具体来说，该司法解释对实践的影响主要体现在以下几个方面：1. 明确了商品房买卖合同的效力认定，保护了购房者的合法权益。
在实践中，由于商品房买卖合同涉及的法律法规较为复杂，经常出现合同效力争议问题。
最高院买卖合同司法解释逐条解读一、引言最高人民法院发布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》自2012年7月1日起施行，并于2020年进行了部分修正。
此司法解释的制定旨在正确审理买卖合同纠纷案件，确保合同当事人的合法权益得到保障，促进市场经济的健康发展。
本文将对这一司法解释进行逐条解读，以便更好地理解和应用。
二、买卖合同的成立及效力第一条：当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。
解读：本条规定了在没有书面合同的情况下，如何认定买卖合同关系。
人民法院将综合考虑交易方式、交易习惯和其他相关证据，以判定买卖合同是否成立。
送货单、收货单、结算单、发票等是判定买卖合同是否成立的重要证据。
第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
解读：本条规定了预约合同的法律效力。
认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同具有独立的契约效力，一方不履行订立买卖合同的义务时，对方有权请求其承担违约责任或要求解除预约合同并主张损害赔偿。
第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
解读：本条规定了出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同的效力问题。
即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，合同并不因此无效。
若因此导致标的物所有权不能转移，买受人可以要求出卖人承担违约责任或解除合同并主张损害赔偿。
三、标的物交付和所有权转移（此处仅列举部分与标的物交付和所有权转移相关的条款进行解读）第四条：标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照民法典第五百一十条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。
最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的司法适用郭仕捷;丁国民【摘要】《商品房买卖司法解释》第三条关于销售广告和宣传资料视为要约的条件过于严格,加之司法实践中开发商的伎俩、法院的保守、要约邀请视为要约裁判标准不明确等,导致购房人举证困难,权益保护不尽到位.购房人应当注意取证、事先预防;法院则应当以更宽松的标准处理相关问题;立法应当将第三条中条件之并列模式转换为选择模式.【期刊名称】《长春理工大学学报（社会科学版）》【年(卷),期】2016(029)006【总页数】5页(P39-43)【关键词】要约;商品房买卖合同;合同纠纷;司法适用【作者】郭仕捷;丁国民【作者单位】福州大学法学院,福建福州,350100;福州大学法学院,福建福州,350100【正文语种】中文【中图分类】D923.6最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）于2003年6月1日生效。
其中，第三条对销售广告和宣传资料视为合同内容的情形进行了规定，该条文被视为规制商品房开发商虚假宣传、夸大宣传的利器。
然而，在司法实践中，其运用状况却不尽如人意，各地法院裁判亦有所差别。
如何理解和运用该条文是法律从业者所面临的难题。
从理论上讲，开发商通过广告宣传，目的在于诱使民事主体与其进行房屋买卖交易之法律行为，这也就决定了该种广告宣传本质上为要约邀请，双方权利义务之确定最终以实际签订的商品房预售合同为准。
然而，虽有行政部门对虚假广告宣传之制约，但于民事主体而言，在基于信赖订立预售合同之后，购房人却未能如愿，此时，法律应如何对其进行救济？笔者认为，对该问题的回答应当从两个方面进行考察：一方面，对目前《商品房买卖司法解释》第三条之条文本身应当如何进行审视；另一方面，司法实践中对于该条文的司法适用应当采取何种态度。
原则上，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，在特定条件同时满足的情况下其可以被视为要约，进而成为合同内容的一部分。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。
另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。
当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。
《最高院商品房买卖合同司法解释》全文8篇篇1引言为了统一裁判尺度，明确审理商品房买卖合同纠纷案件的法律适用标准，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律、法规，结合审判实践，制定本解释。
一、一般规定1. 商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）与买受人之间就房地产开发经营过程中的商品房买卖行为所订立的协议。
2. 当事人以商品房预售合同或者商品房现房买卖合同提起民事诉讼的，人民法院应当根据合同约定的交付条件确定管辖法院。
3. 商品房买卖合同纠纷案件，应当以当事人之间的合同约定以及相关法律、法规的规定为审理依据。
二、房屋交付与办理产权登记4. 出卖人应当按照合同约定，将符合交付条件的房屋按期交付给买受人。
出卖人未能按期交付的，应当承担违约责任。
5. 买受人接到出卖人的交付通知后，应当及时接收房屋。
买受人不接收的，视为交付完成。
6. 出卖人应当在交付房屋后的合理期限内协助买受人办理产权登记。
出卖人未能及时协助的，应当承担违约责任。
7. 买受人自行办理产权登记的，出卖人应当在合理期限内提供必要的协助。
三、房屋质量与保修责任8. 出卖人交付的房屋应当符合合同约定的质量标准。
房屋质量不符合合同约定的，买受人可以要求出卖人承担相应的违约责任。
9. 买受人认为房屋质量存在问题的，应当及时向出卖人提出书面异议。
出卖人应当在合理期限内进行修复或者给出处理意见。
10. 商品房的保修责任由出卖人承担。
保修期限和保修范围应当符合法律、法规的规定和合同的约定。
四、合同解除与损害赔偿11. 当事人协商一致，可以解除合同。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施或者赔偿损失。
12. 因不可抗力或者买受人的过错导致合同无法继续履行的，出卖人可以解除合同。
出卖人解除合同的，应当通知买受人，并返还已付购房款和利息。
13. 因出卖人的过错导致合同无法继续履行的，买受人可以解除合同。
全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。
另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。
当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。
《商品房买卖合同纠纷司法解释》全文解读8篇篇1引言《商品房买卖合同纠纷司法解释》是最高人民法院发布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件的法律解释。
该解释自2024年6月1日起施行，对于规范商品房市场的交易行为，保护买卖双方的合法权益，起到了重要的作用。
本文将对《商品房买卖合同纠纷司法解释》进行全文解读，以便读者更好地理解和应用。
一、司法解释的适用范围《商品房买卖合同纠纷司法解释》适用于审理因商品房买卖合同引发的纠纷案件。
商品房是指由房地产开发企业建设，向社会公开出售的住房，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。
该解释涉及的问题包括合同的成立、履行、变更、终止以及违约责任等。
二、商品房买卖合同的成立《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，商品房买卖合同的成立需要满足以下条件：一是双方自愿订立合同；二是合同内容合法，即不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗；三是双方具备相应的民事行为能力和民事权利能力。
三、商品房买卖合同的履行《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，商品房买卖合同的履行应遵循诚实信用原则，双方应全面履行自己的义务。
具体包括：一是房地产开发企业应按约定交付房屋，并保证房屋的质量和安全；二是购房者应按约定支付购房款，并履行其他相关义务。
四、商品房买卖合同的变更和终止《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，商品房买卖合同的变更和终止应遵循法律规定和合同约定。
双方可以协商一致后变更或终止合同，也可以依法单方行使变更或终止权。
但需要注意的是，变更或终止合同应符合法律规定和公序良俗，不得损害国家、集体和第三人的合法权益。
五、违约责任《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，如果一方违反合同约定，应承担违约责任。
违约责任的承担方式包括继续履行、采取补救措施、损害赔偿等。
同时，解释还规定了违约金、定金、损害赔偿等具体的规定。
六、其他规定《商品房买卖合同纠纷司法解释》还规定了其他一些问题，如房屋交付、产权登记、保修责任等。
商品房买卖合同司法解释第十五条的理解与适用摘要：一、商品房买卖合同司法解释第十五条的背景与意义二、商品房买卖合同司法解释第十五条的具体内容解析三、商品房买卖合同司法解释第十五条在实际案例中的应用四、如何合理运用商品房买卖合同司法解释第十五条维护自身权益五、总结与建议正文：一、商品房买卖合同司法解释第十五条的背景与意义随着我国房地产市场的日益繁荣，商品房买卖合同纠纷也日益增多。
为了保护购房者的合法权益，最高人民法院于2003年颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第十五条对商品房买卖合同的解除及赔偿责任进行了明确规定。
这一条款在实际操作中为购房者提供了有力的法律依据，有助于维护市场秩序和公平正义。
二、商品房买卖合同司法解释第十五条的具体内容解析商品房买卖合同司法解释第十五条分为两款，第一款规定了购房者在不符合交付条件的情况下，有权拒绝接收房屋；第二款规定了购房者在接受房屋后，发现存在严重质量问题或者影响正常居住使用的，可以请求解除合同。
这两款为购房者提供了较为全面的保护，确保了购房者在房屋质量问题上的合法权益。
三、商品房买卖合同司法解释第十五条在实际案例中的应用在实际案例中，商品房买卖合同司法解释第十五条起到了积极的指导作用。
例如，在一些开发商延期交付房屋的情况下，购房者依据该条款拒绝接收房屋，最终获得了赔偿。
另外，一些购房者在接受房屋后发现严重质量问题，请求解除合同并获得法院支持。
这些案例都说明了商品房买卖合同司法解释第十五条在维护购房者权益方面的实际效果。
四、如何合理运用商品房买卖合同司法解释第十五条维护自身权益要想合理运用商品房买卖合同司法解释第十五条维护自身权益，购房者首先要了解相关法律法规，确保自己在购房过程中遵循合法程序。
其次，当发现房屋存在质量问题时，要及时与开发商沟通，争取通过协商解决。
如果协商无果，购房者可以依据商品房买卖合同司法解释第十五条请求解除合同或者要求赔偿。
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解跟适用7篇篇1一、引言商品房买卖合同纠纷案件是房地产领域常见的法律问题，涉及面广，影响深远。
为了统一审理标准，最高人民法院制定了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）。
本文旨在探讨该司法解释的理解与适用，以便更好地解决商品房买卖合同纠纷案件。
二、司法解释的理解1. 释义与适用范围《解释》第一条明确了商品房买卖合同的定义，即指房地产开发企业（以下简称“房企”）将尚未建成或者已建成的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
该解释适用于审理因商品房买卖合同引发的纠纷案件，包括因合同订立、履行、变更、终止等所产生的纠纷。
2. 合同的成立与效力《解释》第二条规定了商品房买卖合同的成立条件，即具备下列条件时，合同成立：一是当事人双方就买卖房屋的意思表示达成一致；二是具备法律规定的生效要件，如主体合格、内容合法等。
同时，《解释》第三条明确了合同的效力认定原则，即根据《合同法》相关规定，结合案件实际情况，认定合同的效力。
三、司法解释的适用1. 审理程序与管辖在商品房买卖合同纠纷案件的审理中，《解释》第四条规定了审理程序，即按照《民事诉讼法》的相关规定进行审理。
同时，《解释》第五条明确了管辖原则，即由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。
特殊情况下，根据案件实际情况，可以指定其他法院管辖。
2. 证据的收集与审查在案件审理中，证据的收集与审查至关重要。
《解释》第六条规定了原告应当提供的证据，包括身份证明、合同、付款凭证等。
同时，《解释》第七条规定了被告应当提供的证据，如房屋交付证明、竣工验收证明等。
证据的审查应遵循《民事诉讼法》相关规定。
3. 事实的认定与裁判在收集证据的基础上，《解释》第八条规定了事实的认定原则，即根据证据规则，结合案件实际情况，认定案件事实。
在裁判时，《解释》第九条规定了裁判原则，即根据认定的案件事实，依据相关法律法规进行裁判。
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用上韩延斌一、起草背景随着我国市场经济体制的建立，房地产业迅猛发展，已成为国民经济的支柱产业。
住房制度深化改革和城镇居民住房的社会化和商品化，使得房地产业在我国实现全面小康进程中的基础性、先导性、支柱性地位越来越为社会所认同。
城市房地产管理法的颁布施行和商品房市场的发展变化，商品房买卖纠纷也日益凸现，成为社会矛盾的焦点。
针对城市房地产管理法施行前的房地产纠纷案件，最高法院曾于1995年12月27日制定了《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称《解答》)，使房地产纠纷得以及时、有效地处理。
城市房地产管理法施行后，房地产市场秩序虽较以往有了较大改观，但由于房地产市场处于发育阶段，市场管理机制尚不健全，商品房交易行为很不规范，特别是出卖人借机违法经营，如无证销售、一房数卖、面积缩水、发布虚假广告等，严重扰乱了房地产市场秩序，损害了广大买受人的利益，导致商品房买卖合同纠纷大量增加。
据统计，全国法院2002年受理的8万多件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷占 25%，而在200)年第一季度受理的6898件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷就占近50%.同时，现实社会和审判实践中出现的商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等新问题也亟待解决。
而现行的法律、法规比较原则，人民法院在审理商品房纠纷案件中遇到法律适用的难题。
为此，从2002年3月初，最高法院们多次派人赴全国各地进行调研，并广泛征求各级法院、全国人大法工委、国家土地资源部、建设部、专家学者、律师、房地产开发企业、消费者协会等各方面意见，经过数十次讨论易稿，最后经最高法院审委会讨论通过，于2003年5月7日公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，共28条。
下面就《解释》的有关内容和情况作简要说明，以便读者了解。
二、《解释》的适用范围这是适用本《解释》首先要明确的前提条件。
受国情和历史原因的影响，目前我国存在着不同种类的房屋，有由房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、公民个人所有的私有房等等。
但根据我国现行的房地产法律、法规和有关政策，经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房等房屋的上市交易要受国家政策的调整，该类房屋不能自由交易。
如，需补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售。
而私有房屋虽可上市交易，但纠纷不突出，在审判实践中发生的房屋买卖纠纷绝大多数是因房地产开发企业出售其建造的商品房而引发的。
因此，《解释》将调整对象明确为因商品房买卖合同发生的纠纷案件，即房地产开发企业建造并向社会公开出售房屋的买卖行为，出卖人主体只限为房地产开发企业。
根据合同法关于买卖合同的规定和出卖人出售的商品房建造状况，《解释》第1条对商品房买卖合同作出明确解释，即商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，包括商品房预售合同和商品房现售合同。
而商品房买卖合同的标的物为正在建设和已竣工的房屋，其中正在建设的房屋就是通常所说的期房、楼花，包括经依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋;已竣工的房屋是已建成的房屋，包括经有关部门验收合格的房屋和尚未验收合格的房屋。
三、商品房预售合同的效力认定审判实践中，因预售合同效力引发的纠纷严重影响着社会秩序的稳定。
《解释》第1条、第9条分别就商品房预售许可证明的取得和商品房预售合同的登记备案对预售合同效力的认定处理作出了相应的规定。
根据城市房地产管理法第四十四条规定，商品房预售需具备4个条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;(4)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
但对如何理解预售条件和认定合同效力之间的关系问题，起草过程中有两种意见。
一种意见认为，因商品房预售实行许可证制度，只要出卖人持有预售许可证明，其与买受人签订的预售合同即为有效。
另一种意见认为，城市房地产管理法规定的4个条件是商品房预售行为必须同时具备的法定要件，否则预售合同无效。
笔者认为，城市房地产管理法作为行政管理法，主要是对出卖人开发经营行为的行政监管和规范。
从该法规定的商品房预售条件看，也均反映的是出卖人与行政管理部门之间的关系问题。
在我国，商品房预售实行许可证制度，对此，《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条明确列举了办理商品房预售许可证的必备条件和相关程序，其中就包括了城市房地产管理法第四十四条规定的前3个条件。
这就表明只要出卖人按照法定程序向房地产行政管理部门申请办理并取得预售许可证明的，即可认定其具备全部预售条件。
因此，为避免司法权与行政权之间的冲突，人民法院在认定商品房预售合同的效力时，对出卖人的预售资格应只从形式上进行审查，即对出卖人未取得商品房预售许可证明签订的预售合同应认定无效，出卖人取得商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。
从实质上审查出卖人是否具备全部预售条件则是行政管理部门的权限。
当事人对预售许可证持有异议的，可通过行政复议或行政诉讼的方式解决。
这既可划清司法审判机关与行政管理部门之间的权限，有利于各司其职，也可避免大量无效合同的出现，有利于促进房地产交易和推动房地产市场的发展。
《解释》采纳了第一种观点。
其次，考虑到我国目前房地产市场管理机制还不健全，商品房交易行为也不规范，《解释》将出卖人取得商品房预售许可证明的时间放宽至起诉前，而不是签订合同时，也就是只要出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，人民法院也可认定商品房预售合同有效，以尽量促使合同有效成立和维护商品房交易的安全。
这比《解答》规定的一审诉讼期间及最高法院《关于适用合同法若干问题的解释(一)》规定的一审法庭辩论终结前更为严格，同时也便于当事人在起诉前预先知晓诉讼行为的结果，更好地行使诉权。
对城市房地产管理法第四十四条规定的商品房预售合同登记备案问题，笔者认为，从我国现行的有关不动产登记的立法规定看，商品房预售合同的登记备案在目前应属于房产管理部门和土地管理部门对合同的一种行政管理措施，不是确认合同效力的必要条件，实务界和理论界对此也已基本形成共识。
为此，《解释》第6条明确规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
四、商品房销售广告和宣传资料内容的性质认定目前，商品房90%以上是以广告形式向社会公开出售的，出卖人为了获取高额利润，就会在宣传广告中夸大渲染，而在交房时往往又无法兑现，因此，商品房销售广告引发的纠纷在审判实践中也大量存在。
所以，《解释》第3条专门就商品房销售广告和宣传资料内容的认定处理作出了明确规定。
对此，在起草过程中有一种意见认为，销售宣传广告只是一种要约邀请，如未将广告宣传的内容订入合同，就不能认定为是合同内容，销售广告中的虚假宣传，只是违背诚实信用原则应负的义务，可考虑以缔约过失责任对买受人予以补救。
笔者认为，对商品房销售宣传广告的内容性质认定，应根据具体情况区别处理，不能机械地将其一概作为要约邀请。
首先，根据合同法第十五条第一款规定，对商业广告的内容在原则上应认定为是一种要约邀请，更不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。
但对在实际生活中，一些出卖人在销售广告和宣传资料中对商品房及相关设施所作的具体明确的说明和允诺，如，小区绿化率达80%，规划区内有健身房、游泳池，每单元两部电梯等等内容，就应具体问题具体处理，不能简单地认定为要约邀请。
根据合同法第十四条关于要约的规定，如果意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时，该意思表示即为要约。
在实际生活中，买受人往往也正是基于出卖人在宣传资料中对房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺才决定购买房屋的。
笔者认为，如出卖人对其开发项目规划范围内的商品房及相关基础设施所作的一些说明和允诺具体确定，并对房屋价格的确定有决定作用，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同的，此时，买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为已使销售广告的对象和内容具有特定性，根据合同法第十四条关于要约的规定，该说明和允诺的内容应视为出卖人向买受人发出的要约，而买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。
由于目前商品房买卖合同均是由出卖人提供的格式合同，即使双方当事人可就格式合同之外的宣传广告内容进行协商约定，但因出卖人在房地产市场中处于强势地位，销售广告和宣传资料中的一些具体确定的说明和允诺内容没有订入买卖合同之中，而纠纷也正是因交付使用的房屋与说明和允诺不符发生的。
为保护弱势群体买受人的合法利益，根据上述理由，《解释》规定，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应认定为合同内容，出卖人违反该内容的，应承担违约责任。
据此，买受人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下3个条件的，即可视为要约：1该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。
如，广告称房屋为混凝土结构，居住区有绿地、电梯、车库，健身、购物、收视等设施齐全等，对规划范围之外的周边环境的渲染、描述等应予除外。
2 对房屋的说明和允诺应具体确定。
如，小区绿化率达到80%、每单元配有日本原装三菱电梯两部等。
3该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。
只要买受人就该具体明确的说明和允诺提出与出卖人签订商品房买卖合同的，即使该内容未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容，出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的具体确定的说明和允诺的，应承担违约责任。
这不仅符合合同法规定和客观实际，也有利于保护买受人权益和规范出卖人的经营行为，建立维护市场诚信制度。
而缔约过失责任虽可对买受人给予适当的补救，但对买受人遭受的信赖利益损失无法计算，司法实践中难以操作，极易造成权利滥用和法律适用的不统一，也不利于对买受人合法利益的保护。
对销售广告和宣传资料的内容问题，实务界也已突破传统认识，开始区别情况予以认定，并作出变通规定。
如广东省高级人民法院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第24条规定，商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告内容具有法律约束力：(1)向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺;(2)对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示;(3)对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述;(4)对商品房周围环境质量作出的具有明确的公建指标的说明;(5)其他载有明确指标的说明。
