2019年宇泰洛阳定鼎北路项目住宅部分高附加值传播战略 共153页PPT资料

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本地LOFT相关法规
以上规定决定了，在不额外占用容积率指标的前提下，住宅 性质LOFT的层高应在4.5米以内，办公性质LOFT的层高应在 4.8米以内，商业性质LOFT的层高应在5.0米以内。层高在以上 限制高度范围之内，可以实现所谓“买一层送一层、买一层得 两层”；否则，在计算容积率指标时，建筑面积就按规定相应 加倍计算。 这也直接决定了，本地办公性质的Loft产品的层高多定在4.8 米以下，4.75、4.79米较为常见。住宅性质的Loft若要不额外 占用容积率指标，须将层高控制在4.5米以内，而这一较低的层 高水平难以有效利用，因而住宅性质的Loft产品较为少见。
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LOFT产品优劣势分析
优势
劣势
1.内部挑空空间、复式结 构 2.可使用空间大、自主分 割，满足个性化需求 3.功能分区明显，动静分 区、洁污分区 4.相对低总价、购房门槛 低 5.多为商业性质（40年产 权），不限购 6.满足自住、办公、投资 多样化需求
1. 通常单层户数多，户型结构不合理，在朝向、采光、 通风、私密性等方面多有所不足
2. 分隔为两层后单层层高较低，不便利用、有压抑感 3. 土地性质和使用年限（商业立项的Loft产权40年，产
权到期后的政策不明确） 4. 水电费用按商业标准征收，导致生活成本提高 5. 商业性质LOFT首付比例高（最少50%）、无利率优惠
调研LOFT产品分布
星光国 际 龙汇国 际
正弘高新 数码公寓
创艺中 心
乐丁广 场
翡丽公 馆
清华城 美立方
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第二产业比重
第三产业比重
县级城市三次产业从业人员比重
17% 16% 68%
24% 27% 49%
2003年 第一产业从业人员比重
2010年 第二产业从业人员比重
第三产业从业人员比重
经济发展必然伴随着产业和 从业人口的结构调整。2019年 县级城市第二产业增加值为 9482.83亿元，占县级城市 GDP总量的58.9%，较2019 年上升9.9%；从业人员数量为 1398.71万人，占总从业人口 的27%，较2019年提高11%。
四
五
- 4-
县级城市经济、社会分析
• 县级城市分布情 况 • 县级城市经济情 况 • 县级城市人口情 况 • 县级城市收入情 况
- 5-
县级城市分布情况：河南现有108个县级城市，县级 城市分布均衡，南阳市下辖11个县级城市，为下辖县级 城市最多的地级市，济源市无下辖县级城市。
项目 县级城市数量 其中 地级城市 郑州市 开封市 洛阳市 平顶山市 安阳市 鹤壁市 新乡市 焦作市 濮阳市 省直管县 县级城市个数 6 5 9 6 5 2 8 6 5 数值 108个 10个 备注 含县级市
建业集团县级城市房地产 市场拓展评估与建议
投资管理中心 2019年12月
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背景与目的
自实施省域化战略以来，集团已完成河南省18个地级城市布局，并在行业调 整中以优异的市场表现和业绩再次赢得各方认可。随着行业调整的延续和集团 既定战略的推进，布局县级城市，提前占据未来河南省房地产市场重要的增长 引擎，扩大业务范围，增强盈利和抵御市场风险的能力已成为集团下一阶段的 工作重点之一。 基于行业现状与发展趋势、集团既定战略和经营风格的践行以及集团关于拓 展县级城市的要求，投资管理管理中心对县级城市房地产市场进行评估并提出 相应意见和建议。通过县级城市房地产市场的评估，以期达到如下目的：

5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月
12月
销售团队组建 及培训
6月16日产品说 明会
9月8日第一批房源 盛大解筹
年度营销节划分
导入期
形象期
认筹期
开盘及后续强销
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
导入期
整体推广布局
形象期
认筹期Βιβλιοθήκη 知 名 度开盘热期
（起）造势 （承）形象 （转）产品 （合）众力
这是凯利大厦的商务胸襟，这是一种CPU智慧的体现！
5A智能配套，敬献私享商务运筹
凯利大厦大厦聚办公智能化配备、楼宇自动化配备、通讯智能化 配备、消防智能化配备、安保智能化配备。以人性、智能、环保、 节能”等众多领先的科技配套元素 ，一切领先于郑州当下的水 准，其目的只为让世界巨头企业重新认识郑州，确立郑州在世界 商务巨擘眼中的地位。
伴随着2019年度明显供过于求写字楼市场态势，加之12年整体政策 持续维稳，2019商务商品扎堆供应已成必然趋势，内外高压之下我 案当何去何从？
郑州商务正式进入高铁节奏
京广高铁年底全线贯通，7月1日郑州武汉段正式通车，为片区 带来实质性的利好，交通枢纽区已经从城市的规划蓝图逐渐变 为事实上的高端商务聚集地。加之政府对该区域的重点建设， 片区凝聚力与日俱增！
那么，我们接下来的任务就是如何将三基准实施
一、借势区位前景，吸引市场高度关注 二、借势品牌资源，树立项目战略联盟 三、项目形象运作，建立项目形象高度 四、项目产品运作，完美诠释品牌形象
一、借势区位发展
放大“高铁商务”挖掘潜力
本案正处在交通枢纽片区高铁站一线，因此，应有效利用综合交通枢 纽之地利，深度挖掘未来潜力价值内涵。

45
0
260
186
191
137
78
42 5238
标准层户数 标准层已售户数源自2011年上半年新、老城区商品房分面积段供销情况
1400 1200 1000
800 600 400 200
0
1211 1139
763
606
668
493
393
218 178
224
266 286
78
52
251 100
162 20
标准层户数 标准层已售户数
北部商贸城板块 大丰板块
老
城
新
板
城
块
板
块
毗河板块
198板块
新都房地产市场发展概况
板块描述
老 城 板 块
新 城 板 块
老城区版块 为新都房地产发展的起源地，但目前因基建设施落 后，规划向新城区版块倾斜，楼盘开发数量及质量均 无法与新城区版块抗衡，在发展中处于竞争劣势。
新城区板块 为项目所处板块，因政府规划利好 及新都政治经济中心的迁移，基础设 施建设良好，房地产发展成熟，已超 越了老城区板块，作为新都房地产开 发的主战场，众多品牌开发商入驻， 发展势头强劲，是新都城区房地产市 场的热点区域；
标准层户数 标准层已售户数
新城区70-110㎡区间各面积段供应量较为平均； 89-90㎡产品成重要产品，相对老城区面积更小； 老城区80-100㎡区间货量成为主流，其中90-100 ㎡产品放量最大，相对新城区面积更大； 本项目剩余产品主力面积段为72-75㎡，非市场主 要去化面积段。
区域市场竞争环境分析
新都房地产市场发展概况
数据指标分析
新都房地产市场2019年上半年总供应量 为207.01万㎡，销售量为153.61万㎡，总 供销比为74.20%，处于合理供销区间， 受政策影响二季度成交量有所下滑，供销 比仅46.21%，库存积压效应明显，后市 竞争压力加大。

目前市场上区域内同类项目：
联盛广场公寓
三间客
百合公寓
风格城事·壹爵
万达广场·48克拉
明天广场公寓
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我们来看看它们的核心竞争力：
高收入
思维超前
习惯第三 空间生活
高学历
社会源动力阶层
高品位
30—45岁之间 作投资或当“玩具”
高视野
艺术化生活
他们需要一个什么样的心灵归属地：
私秘性强 品位空间
一群互为对味的人
管家式服务
休闲娱乐一体
国际气质
另类第三空间
贰
我们要用什么样的 产品来打动这群人
我们来回顾下产品本身亮点：
这群人住在这里拥有：
只有40年的产权
（八）首付
50%首付比例，可能流失 部分资金比较紧张客户
（九）竞争
深陷红海市场，购买者 选择范围较大
（十）品牌
泰丰作为先锋地产开发 品牌，市场认可度不高
我们不禁要问：
这么多问题出现，
还会有人来买吗？
面对这些产品硬伤，
？
我们该如何应对
从成功操盘规律来看：
一个产品的热销，不外乎是精确找到那 群人，来买这个具有核心杀伤力的 产品，SOHU现代城如此，观谰高尔夫亦
产品特色：外观绚丽/呈几何立体/是一个冲击眼球超现实建筑体， 在宁波是艺术化建筑标杆。
商业配套：六星级汽车旅馆+伯爵酒店+涉外级酒吧/SPA/KTV，与 宁波其他商业相比自成特色（前卫性/静态型/夜生活型），可以营 造很好的第三休憩空间；