房地产估价理论与方法读书笔记

房地产评估知识构架第一章绪论 (3)1.1房地产估价的需要 (3)1.2国内外房地产估价体系 (3)1.3 重要知识点总结 (3)第二章房地产与房地产价格 (3)2.1房地产的概念 (3)2.2房地产特性 (3)2.3 房地产价格 (3)2.4 重要知识点总结 (3)第三章影响房地产价格的因素 (3)3.1一般因素 (3)3.2区域因素 (3)3.3 个别因素 (3)3.4 供求因素 (3)3.5 影响因素的认识 (3)3.6 重要知识点总结 (3)第四章房地产估价概述 (3)4.1房地产估价的概念 (3)4.2房地产估价人员 (3)4.3 房地产估价目的 (3)4.4 房地产估价的基本原则 (3)4.5重要知识点总结 (3)第五章市场比较法 (3)5.1概述 (3)5.2可比实例的选择 (3)5.3 各项修正计算 (3)5.4 重要知识点总结 (3)第六章收益还原法 (3)6.1概念 (3)6.2计算公式 (4)6.3 纯收益、还原利率及收益年限 (4)6.4 重要知识点总结 (4)第七章成本法 (4)7.1概念 (4)7.2新开发土地的估价 (4)7.3 新建房地产的估价 (4)7.4 旧房地产的估价 (4)7.5 重要知识点总结 (5)第八章假设开发法 (5)8.1概念 (5)8.2估价步骤及方法 (5)8.3 重要知识点总结 (5)第九章基准地价修正法 (5)9.1概念 (5)9.2基准地价评估 (5)9.3 基准地价修正法 (5)9.4 重要知识点总结 (6)第十章路线价法 (6)10.1概念原理 (6)10.2该法的操作过程 (6)10.3 重要知识点总结 (6)第十一章长期趋势法 (6)11.1概念 (6)11.2 重要知识点总结 (6)第十二章房地产估价实务 (7)12.1程序 (7)12.2实务 (7)12.3 重要知识点总结 (7)第一章绪论1.1房地产估价的需要1.2国内外房地产估价体系1.3 重要知识点总结第二章房地产与房地产价格2.1房地产的概念2.2房地产特性2.3 房地产价格2.4 重要知识点总结第三章影响房地产价格的因素3.1一般因素3.2区域因素3.3 个别因素3.4 供求因素3.5 影响因素的认识3.6 重要知识点总结第四章房地产估价概述4.1房地产估价的概念4.2房地产估价人员4.3 房地产估价目的4.4 房地产估价的基本原则4.5重要知识点总结第五章市场比较法5.1概述5.2可比实例的选择5.3 各项修正计算5.4 重要知识点总结第六章收益还原法6.1概念本法还可称为投资法、纯收益还原法、收入资本化法，被称为估价方法中的王后。

资产评估书籍读书笔记资产评估是金融领域中一项重要的工作，涉及到对各类资产进行估值和评估的过程。

为了更好地了解资产评估的理论和实践，我选择了一本名为《资产评估实务》的书籍进行阅读。

下面是我对此书的读书笔记。

第一章：资产评估概述本章主要介绍了资产评估的概念、意义和分类，以及资产评估的基本原则和方法。

书中指出，资产评估是指对不同形式的资产进行估值、评估和鉴定的过程，是金融市场和实体经济中不可或缺的一环。

作者通过对各类资产的特点和估值方法的介绍，为读者提供了一个全面的概述，使读者能够更好地理解后续章节内容。

第二章：房地产资产评估房地产是一种重要的资产形式，对其进行准确的评估对于房地产市场的发展和投资决策具有重要意义。

本章主要介绍了房地产资产评估的基本原则和方法，并重点讲述了市场法、成本法和收益法等常用的评估方法。

通过对实际案例的分析，读者可以更好地掌握房地产资产评估的技巧和方法。

第三章：股票资产评估股票是一种常见的金融工具，其价值的变动对投资者和市场产生着重要影响。

本章首先介绍了股票的基本概念和特点，然后讲述了股票资产评估的方法，包括市盈率法、市净率法和现金流量法等。

此外，作者还详细介绍了财务报表分析和行业分析在股票资产评估中的应用，为读者提供了一些实用的技巧和指导。

第四章：债券资产评估债券是一种重要的固定收益工具，其评估对于债券市场参与者和投资者至关重要。

本章介绍了债券的基本概念和种类，并详细介绍了债券资产评估的方法，包括现金流量折现法、收益率法和市场比较法等。

此外，作者还深入探讨了信用风险和利率风险对债券资产评估的影响，为读者提供了更全面的视角。

第五章：企业价值评估企业是一种特殊的资产形式，其价值的评估涉及到众多因素和指标的综合考量。

本章主要介绍了企业价值评估的原则和方法，包括财务报表分析、现金流量折现法和相对估值法等。

作者通过实际案例的分析，帮助读者理解和应用不同的企业价值评估方法，提高评估的准确性和可靠性。

房地产估价案例与分析学习笔记房地产估价案例与分析考试要点摘录二��一��年九月估价报告内容不完整，缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目用词带有强烈的感情色彩。

语意含糊，用“大约、估计、大概、可能、左右”等字样。

前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由)第一部分封面估价报告名称，如果是抵押评估时，估价报告名称应表述为《房地产抵押估价报告》【《房地产抵押估价意见》第二十七条明文规定了报告名称要这么写】，其他的估价目的没有明确。

估价项目名称：应写清项目全称，重点突出区位、名称、用途写明委托人全称（个人则写姓名）应写清估价机构全称注明负责本次估价的估价师姓名及注册号估价作业日期要以估价报告中的估价作业日期一致估价报告编号 1. 2. 3. 4.1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、第二部分目录第三部分致委托方函A ：我公司于年月日接受贵方委托，对位于 B 的 C 进行评估，评估目的是 D 提供价值参考，到年月日评估工作结束。

根据 E ，确定估价对象 F 。

我公司估价人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验，结合委托方提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、公开、公平的原则，按照估价程序；选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过认真分析计算，最终确定房地产价格在估价时点年月日、完整权利状态及满足各项限制条件下的公开市场价值为人民币：G （大写：人民币）。

针对本次评估的具体情况，特对评估价值做以下说明： H 。

特此函告评估机构（盖章）：法定代表人（盖章或签名）：年月日说明： A、 B、 C、致函对象委托方名称或姓名；区、街道、门牌号或宗地号；应说明：1、全部房地产；2、全部土地3、部分房地产及分摊土地4、其他情况，如是否包含装修、构筑物、设备等。

第一章房地产估价概论第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义1、专业房地产估价的特点：1)它是专业估价机构和专业估价人员完成的；2)它提供的是专业意见；3)它具有公信力；4)它实行有偿服务；5)它要承担法律责任。

2、专业房地产估价的概念——专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

——估价目的、估价对象、价值时点和价值类型是在分析、测算和判断价值（价格）之前需要确定的要素，因此被称为估价基本事项。

3、估价与评估的异同估价的含义更加精准、明确，之对价值（价格）进行评估，而评估的含义较宽泛，不只限于对价值或价格进行评估，还可以指查验某人、某物、某项工作或活动以判断其表现、影响等。

4、房地产估价师从事的其他估价相关业务●房地产价值和价格分配业务●房地产价值提升评估业务●房地产价值减损评估业务●相关经济损失评估业务●房地产咨询业务二、房地产估价的特点1、是评估房地产的价值而不是价格2、是模拟市场定价而不是替代市场定价——估价是是运用自己的专业知识和经验去“发现”或探测房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。

3、是提供价值意见而不是作价格保证根据提供专业意见的用途和作用，分为两种不同性质的估价●咨询性（参考性）——为委托人自己使用而提供的估价，属私人产品投资价值评估●鉴证性（证据性的）——向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，属公共产品鉴证性估价所承担的法律责任一般要大于咨询、参考性作用的估价。

本书讲的主要是鉴证性估价。

4、估价有误差但误差应在合理范围内对估价准确性认识（5点）1)由于信息不完全和存在不确定因素，即使合格的估价师也只能得出近似的评估价值(误差不可避免)，不同估价师长我的信息一般不可能完全相同2)所有的估价都有误差：评估价值＝真实价值＋误差3)估价允许误差较大(10%～20%)。

《房地产估价理论与方法》复习提纲第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。

2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。

3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。

房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动就是房地产估价。

其中，分析是测算的基础、测算是判断的基础。

4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。

房地产估价师还可以进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。

二、房地产估价的本质1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。

2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。

房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。

估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。

3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。

后者的法律责任大于前者。

4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。

估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。

5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。

正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。

第一章房地产估价概论第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义1、专业房地产估价的特点：1)它是专业估价机构和专业估价人员完成的；2)它提供的是专业意见；3)它具有公信力；4)它实行有偿服务；5)它要承担法律责任。

2、专业房地产估价的概念——专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

——估价目的、估价对象、价值时点和价值类型是在分析、测算和判断价值（价格）之前需要确定的要素，因此被称为估价基本事项。

3、估价与评估的异同估价的含义更加精准、明确，之对价值（价格）进行评估，而评估的含义较宽泛，不只限于对价值或价格进行评估，还可以指查验某人、某物、某项工作或活动以判断其表现、影响等。

4、房地产估价师从事的其他估价相关业务●房地产价值和价格分配业务●房地产价值提升评估业务●房地产价值减损评估业务●相关经济损失评估业务●房地产咨询业务二、房地产估价的特点1、是评估房地产的价值而不是价格2、是模拟市场定价而不是替代市场定价——估价是是运用自己的专业知识和经验去“发现”或探测房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。

3、是提供价值意见而不是作价格保证根据提供专业意见的用途和作用，分为两种不同性质的估价●咨询性（参考性）——为委托人自己使用而提供的估价，属私人产品投资价值评估●鉴证性（证据性的）——向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，属公共产品鉴证性估价所承担的法律责任一般要大于咨询、参考性作用的估价。

本书讲的主要是鉴证性估价。

4、估价有误差但误差应在合理范围内对估价准确性认识（5点）1)由于信息不完全和存在不确定因素，即使合格的估价师也只能得出近似的评估价值(误差不可避免)，不同估价师长我的信息一般不可能完全相同2)所有的估价都有误差：评估价值＝真实价值＋误差3)估价允许误差较大(10%～20%)。

假设开发法的含义：简要地说，假设开发法是根据估价对象语气开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。

具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期收益(具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发的必要支出及应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。

假设开发法是一种科学、实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发活动较多的情况下，得到了广泛应用。

假设开发法的理论依据：假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。

假设开发法估价的基本思路用这样一个例子可以较好地反映出来。

该例子是模拟一个典型的房地产开发企业，在公平竞争、土地由出价最高者获得的土地市场上取得一块房地产开发用地，是如何思考其愿意支付的最高价格的：假如有一块房地产开发用地要出让或转让，同时有许多房地产开发企业想得到它，作为其中一个房地产开发企业将愿意出价多少?首先，该房地产开发企业要深入调查、分析该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，如该块土地的位置、四至、面积(包括规划总用地面积、建设用地面积和代征地面积)、形状、地形、地势、地基(工程地质)、土壤、开发程度、交通条件、周围环境和景观、规划条件(如土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，以及配套建设保障性住房、公共服务设施等要求)和将拥有的土地权利等。

其次，该房地产开发企业要根据调查、分析得到的该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，研究、判断该块土地的最高最佳利用，即在规划允许的范围内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。

例如，是建住宅还是建写字楼或商场、酒店;如果建住宅，是建普通住宅还是建高档公寓或别墅。

接下来，该房地产开发企业要预测在未来适当的时候销售(包括预售、建成后销售)开发完成后的房地产，价格将是多少;在取得该块土地时作为买方需要缴纳的契税等"取得税费"将是多少;为了开发和售出该房地产，支出将是多少，包括建设成本、管理费用、销售费用、投资利息(该房地产开发企业投入的资金有些是自己的，有些是向银行借的，有些还可能是通过其他融资渠道获得的，但都要计算利息，因为借入的资金要支付利息，自有的资金要考虑其机会成本);在出售开发完成后的房地产时作为卖方需要缴纳的营业税等"销售税费"将是多少。

房地产估价师《理论与方法》重要知识点2016年房地产估价师《理论与方法》重要知识点房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。

下面应届毕业生分享房地产估价师《理论与方法》考试科目知识点给大家参考!第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别对“估价”通俗而简单的理解，就是估计商品、资产、财产等的价格或价值，是任何人都可以做的，不论他估计得对或错，也不论人们是否相信其估计结果。

例如，你看上了某幢房屋或某块土地，想知道它值多少钱，或者判断卖方的要价是否合理，或者自己出价多少合适，你可以自己估计，也可以咨询亲友的意见。

这种意义上的估价，不妨称为非专业估价。

然而，要想获得客观合理、令人信服的估价结果，就需要专业估价。

(二)专业房地产估价的概念专业房地产估价的核心内容，是接受他人委托，为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。

为了保障这种分析、测算和判断的客观合理，不仅要求从事这种活动的单位和个人是房地产估价机构和房地产估价师，而且要求遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法去分析、测算和判断。

因此，如果给专业房地产估价下个完整的定义，那么它是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

(三)估价与评估的异同房地产估价也称为房地产价格评估、房地产价值评估、房地产估值，时常还称为房地产评估。

一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不作区分，能够交换使用。

但是，科学、严谨地说，“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。

(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义国外以及中国香港和台湾地区对房地产估价的称谓及定义不尽相同。