下载文档原格式
从定位到招商调整，万象城是如何制定招商策略的？（附租金）本文从商业定位、业态组合、品牌组合、招商调整、招商管控5个方面层层还原万象城招商策略制定过程，实操性极强！一、商业定位确定整体档次和主要功能•商业定位：与宏观环境的关系▲分析1）如项目位于核心区域，且竞争状况尚可，可争取一步到位，定位于中高至高端；2）在竞争激烈的情况下，如在时机上可占得先机，则最好一步到位，否则可考虑避其锋芒；3）如在区位及竞争环境都无优势，则可考虑从中至中高端定位开始，预留日后往上调整的空间。
•商业定位：与目标客户群的关系▲分析1）5个万象城所针对的目标消费群体特征基本一致，覆盖了所在城市并辐射了周边区域较有消费力的人群，为中高档定位提供了基础；2）制定商业定位时，还应充分考虑目标租户，尤其是代表性租户（如国际一线品牌）的拓展意愿和市场空间。
•商业定位：与项目自身设计的关系▲分析1）5个万象城的商业体量都在13万-17万平方米之间，属于大中型购物中心。
该体量一方面拉大了档次定位的宽度，另一方面也为功能定位的丰富性创造了条件；2）如体量不足，则须在业态选择上有所取舍，着重考虑体现万象城定位的关键业态；3）如体量过小，则万象城功能定位的丰富性未能满足，建议不做万象城；4）建筑面积方面，都以室内购物中心为主，符合目标租户群体对购物中心硬件条件的基本要求，风险相对较小。
5）万象城的定位较为集中，即在实现中高至高端定位的基础上，适当兼顾中档消费的多样化需求，以丰富的功能定位打造一站式消费模式。
•商业定位：各地万象城及主要标杆项目定位图•商业定位：定位齐整性▲分析1）购物中心的整体定位一方面取决于关键业态（如服装、配饰、皮具等）的定位高度，另一方面取决于其他业态的定位齐整性；2）如出现定位断档，容易使得购物中心整体定位模糊，不利于后期的经营；3）购物中心的商业定位受市场环境及竞争环境的影响；4）在条件成熟的情况下可考虑一步到位，在开业初期实现相对理想的商业定位，如杭州、沈阳和南宁；5）如开业初期市场条件不许可，亦可考虑从较低定位开始，结合后期市场变化，逐步通过调整而实现理想的商业定位。
杭州开店创业策划书范文3篇篇一杭州开店创业策划书范文一、项目概述1. 项目名称：[店铺名称]2. 项目类型：[店铺类型，如咖啡店、餐厅、服装店等]3. 项目定位：[目标客户群体、产品或服务特色等]4. 项目愿景：[店铺的长期发展目标和愿景]二、市场分析1. 行业现状：对杭州当地相关行业的现状进行分析，包括市场规模、竞争格局等。
2. 目标客户：确定目标客户群体，分析其需求、消费习惯和购买能力。
3. 市场趋势：研究市场的发展趋势，预测未来的市场需求和变化。
三、产品或服务1. 产品或服务内容：详细描述店铺提供的产品或服务，包括特色和优势。
2. 产品或服务定位：确定产品或服务在市场中的定位，与竞争对手的差异化。
3. 产品线或服务项目扩展：规划未来可能的产品线或服务项目扩展方向。
四、营销策略1. 品牌建设：制定品牌策略，包括品牌名称、标志、宣传口号等。
2. 营销渠道：选择合适的营销渠道，如线上推广、线下活动、社交媒体等。
3. 促销活动：策划促销活动，吸引客户，提高销售额。
4. 客户关系管理：建立客户关系管理系统，提高客户满意度和忠诚度。
五、店铺选址1. 选址原则：根据店铺类型和目标客户群体，确定选址原则。
2. 选址区域：分析杭州各个区域的特点和优势，选择合适的店铺位置。
3. 店铺评估：对选定的店铺进行评估，包括租金、面积、周边环境等。
六、店铺设计与装修1. 设计风格：确定店铺的设计风格，营造独特的氛围。
2. 空间布局：合理规划店铺的空间布局，提高空间利用率。
3. 装修材料与设备：选择合适的装修材料和设备，确保店铺的质量和舒适度。
七、人员招聘与培训1. 人员需求：根据店铺规模和业务需求，确定人员需求。
2. 招聘渠道：选择合适的招聘渠道，招聘优秀的员工。
3. 培训计划：制定员工培训计划，提高员工的专业素质和服务水平。
八、财务规划1. 预算编制：编制店铺的预算，包括启动资金、日常运营成本等。
2. 盈利预测：预测店铺的盈利情况，分析投资回报率。
万象城商业各功能区规划及相关策略（35页）万象城商业各功能区规划及相关策略一、万象购物中心（超市部分）1、业态及功能划分图1：负一层（架空层）业态及功能分布示意图图4：三层业态及功能分布示意图2、规划说明1）概述超市负二层作为停车场使用，规划停车位数量约为250个；停车场由开发商统一经营管理，超市客户凭小票可免费停车或优惠停车；负一层除了功能区以外的其它面积开发商自己持有，进行统一销售或租赁；1-3层作为超市使用面积，引入大型知名品牌超市；4层开发商自己持有或整体销售，拟作为大型娱乐中心用途（如图1-5示）。
2）规划要点⏹客梯：原规划方案中客梯数量为3台，现调整为2台普通客梯，位置如上图示；⏹货梯：在卸货区内设置2台载重为3000kg的独立货梯，每层均可驻停，具体位置见上图所示；⏹消防楼梯：各层均按消防规范设置消防楼梯；⏹卸货区规划：卸货区应该满足同时停放一辆40英尺货柜车和三至五辆普通卡车的条件，同时考虑卸货区与货梯之间的有效联动；⏹层高及承重要求：➢负一层、负二层层高按照原先设计方案执行，1-4层层高均为5米；➢楼板承重800-1200kg/平方米；⏹用电荷载：120伏安/平方米；⏹中央空调：配备中央空调；⏹自持部分规划：通道规划为2.5米，大部分商铺面积控制在15平方米/铺左右，局部铺位面积控制在30平方米/铺左右。
预计可划分出200多个独立店面（如图1示）;⏹其它：超市的规划应在确定了商家之后，根据商家的要求进行更为详细的规划。
二、商业步行街（万象新街）1、业态及功能划分项目定位为集餐饮、休闲、娱乐、购物于一体的体验式风情商业街，在业态布局上，充分考虑餐饮业态对人群的拉动性，以及各业态之间的互相合作。
图1：商业街一层业态分布示意图图2：商业街2层业态分布示意图1）特色美食街（见图1、2）：餐饮对人流的拉动最为明显，对于商业街来说，西侧人流相对缺乏，而且项目西侧为回迁的农贸市场，环境较差，考虑设置南北排布的美食一条街，用于经营南北小吃。
杭州开店创业策划书模板3篇篇一杭州开店创业策划书模板一、项目概述（一）项目背景随着杭州市经济的快速发展和人民生活水平的提高，人们对生活品质的追求也越来越高。
在这样的背景下，我们计划在杭州市开设一家[店铺类型]店铺，为消费者提供高品质的[产品/服务]。
（二）项目目标1. 在杭州市开设一家[店铺类型]店铺，提供高品质的[产品/服务]。
2. 在开业后的[X]个月内实现盈利，并逐步扩大市场份额。
（三）项目特点1. [产品/服务]具有独特的特点和优势，能够满足消费者的需求。
2. 店铺选址在杭州市繁华的商业区域，交通便利，人流量大。
3. 采用先进的管理和营销模式，提高店铺的运营效率和盈利能力。
二、市场分析（一）市场现状1. 杭州市[行业名称]市场规模庞大，竞争激烈。
2. 消费者对[产品/服务]的需求不断增加，市场前景广阔。
3. 市场上现有的[店铺类型]店铺存在一些不足之处，如产品质量参差不齐、服务水平不高、价格过高等。
（二）市场需求1. 消费者对高品质的[产品/服务]需求旺盛，愿意为其支付更高的价格。
2. 消费者对购物环境和服务质量的要求越来越高，希望能够在舒适、便捷的环境中购物。
3. 消费者对个性化、定制化的[产品/服务]需求不断增加，希望能够得到与众不同的体验。
（三）市场竞争1. 市场上现有的[店铺类型]店铺数量众多，竞争激烈。
2. 竞争对手的产品质量、价格、服务水平等方面存在差异，需要我们进行深入的分析和研究。
3. 我们需要通过不断创新和提高服务质量来提高市场竞争力。
三、产品/服务（一）产品/服务介绍1. [产品/服务]的名称、种类、特点和优势。
2. [产品/服务]的定位和目标客户群体。
3. [产品/服务]的价格策略和销售渠道。
（二）产品/服务优势1. [产品/服务]具有独特的特点和优势，能够满足消费者的需求。
2. 我们采用先进的生产技术和管理模式，保证产品质量和服务水平。
3. 我们注重产品创新和个性化定制，能够为消费者提供与众不同的体验。
杭州开店创业策划书范文3篇篇一杭州开店创业策划书范文一、项目概述在杭州开一家特色小吃店，提供地道的杭州美食，包括龙井虾仁、西湖莼菜汤、叫化童鸡等。
目标客户群体为游客和当地居民，提供舒适的用餐环境和优质的服务。
二、市场分析1. 市场需求：杭州是一个旅游城市，每年吸引大量游客。
游客对于当地美食有较高的需求，特色小吃店有较大的市场潜力。
2. 市场竞争：杭州有众多的小吃店和餐厅，竞争激烈。
需要提供独特的菜品和优质的服务，才能在市场中脱颖而出。
三、店铺分析1. 店铺选址：选择在人流量较大的商业区域或旅游景点附近，如西湖附近、河坊街等。
2. 店铺规模：店铺面积建议在 100-150 平方米左右，可设置堂食区和外卖区。
3. 店铺装修：装修风格采用传统的杭州建筑风格，体现杭州的文化特色。
四、产品服务1. 产品特色：提供地道的杭州美食，注重菜品的质量和口感。
2. 服务质量：提供优质的服务，包括热情的接待、快速的上菜和周到的服务。
3. 外卖服务：提供外卖服务，满足顾客的不同需求。
五、营销策略1. 开业促销：开业期间推出优惠活动，吸引顾客。
2. 会员制度：推出会员制度，鼓励顾客消费。
3. 网络营销：利用社交媒体、美食 APP 等平台进行宣传。
4. 合作推广：与旅游景点、酒店等合作，进行推广。
六、经营管理1. 人员招聘：招聘有经验的厨师和服务员，确保菜品质量和服务水平。
2. 成本控制：控制食材采购成本，合理控制人员和租金等成本。
3. 财务管理：做好财务预算和核算，确保店铺的盈利能力。
4. 食品安全：严格遵守食品安全相关法律法规，确保食品安全。
七、风险评估1. 市场风险：市场需求可能会受到季节、天气等因素的影响，需要及时调整经营策略。
2. 竞争风险：竞争对手可能会推出类似的产品和服务，需要不断提高产品和服务质量。
3. 食品安全风险：食品安全是店铺经营的重要问题，需要严格遵守相关法律法规，确保食品安全。
八、发展规划1. 短期目标：在开业后的 1-2 年内，收回投资成本，实现盈利。
