2019年杭州万象城开业商业计划书

从定位到招商调整，万象城是如何制定招商策略的？（附租金）本文从商业定位、业态组合、品牌组合、招商调整、招商管控5个方面层层还原万象城招商策略制定过程，实操性极强！一、商业定位确定整体档次和主要功能•商业定位：与宏观环境的关系▲分析1）如项目位于核心区域，且竞争状况尚可，可争取一步到位，定位于中高至高端；2）在竞争激烈的情况下，如在时机上可占得先机，则最好一步到位，否则可考虑避其锋芒；3）如在区位及竞争环境都无优势，则可考虑从中至中高端定位开始，预留日后往上调整的空间。

•商业定位：与目标客户群的关系▲分析1）5个万象城所针对的目标消费群体特征基本一致，覆盖了所在城市并辐射了周边区域较有消费力的人群，为中高档定位提供了基础；2）制定商业定位时，还应充分考虑目标租户，尤其是代表性租户（如国际一线品牌）的拓展意愿和市场空间。

•商业定位：与项目自身设计的关系▲分析1）5个万象城的商业体量都在13万-17万平方米之间，属于大中型购物中心。

该体量一方面拉大了档次定位的宽度，另一方面也为功能定位的丰富性创造了条件；2）如体量不足，则须在业态选择上有所取舍，着重考虑体现万象城定位的关键业态；3）如体量过小，则万象城功能定位的丰富性未能满足，建议不做万象城；4）建筑面积方面，都以室内购物中心为主，符合目标租户群体对购物中心硬件条件的基本要求，风险相对较小。

5）万象城的定位较为集中，即在实现中高至高端定位的基础上，适当兼顾中档消费的多样化需求，以丰富的功能定位打造一站式消费模式。

•商业定位：各地万象城及主要标杆项目定位图•商业定位：定位齐整性▲分析1）购物中心的整体定位一方面取决于关键业态（如服装、配饰、皮具等）的定位高度，另一方面取决于其他业态的定位齐整性；2）如出现定位断档，容易使得购物中心整体定位模糊，不利于后期的经营；3）购物中心的商业定位受市场环境及竞争环境的影响；4）在条件成熟的情况下可考虑一步到位，在开业初期实现相对理想的商业定位，如杭州、沈阳和南宁；5）如开业初期市场条件不许可，亦可考虑从较低定位开始，结合后期市场变化，逐步通过调整而实现理想的商业定位。

杭州万象城成功的背后
A、万象之夜，主题是：MIXC THE CITY
万象城招商成果发布会暨悦府的诚意客户登记
B、体验中心开放：ONE BOOK,ONE BUILDING（一本书，一幢房子）建筑大师讲解体验中心的设计理念，肖全讲解拍摄万象城的感受
C、万象雅集
第二次招商成果发布会
D、无印良品中国展
万象城开业
几十辆的法拉利玛莎拉蒂
自己要臭美一下。

在攀比的杭州，在要面子的杭州人，很多没邀请函的人都想进来，还在门外争吵。

体验中心开放：
花了二千万，做一个前所未有的体验中心。

以“水”来做整个体验中心的概念。

有三份之一的空间都被水占据，还有黑色的石头。

丹麦的正版椅子。

小值物业的点缀。

原实木的椅子，价格非常吓人。

限制每次接待的人数。

尊敬的陈总给大家讲解。

建筑设计师讲解，本体验中心的创意。

一比十七的超宽频投影仪，给TVC拍摄带来很多的成本。

注意石头般的发光椅子。

电台正采访陈总。

肖全讲解拍摄的过程。

我们团队创作的书。

陈访接待客户。

通过一本书，让杭州人知道什么是真真的万象城生活，什么是综合体带来的价值。

万象雅集：
这个标准字没做好，可以做得更好些。

浓浓的中国味道。

泰国的百货公司Cential
冰纷万象的老总。

云门舞集的表演。

老总们高科技完美呈现。

万象城商业各功能区规划及相关策略（35页）万象城商业各功能区规划及相关策略一、万象购物中心（超市部分）1、业态及功能划分图1：负一层（架空层）业态及功能分布示意图图4：三层业态及功能分布示意图2、规划说明1）概述超市负二层作为停车场使用，规划停车位数量约为250个；停车场由开发商统一经营管理，超市客户凭小票可免费停车或优惠停车；负一层除了功能区以外的其它面积开发商自己持有，进行统一销售或租赁；1-3层作为超市使用面积，引入大型知名品牌超市；4层开发商自己持有或整体销售，拟作为大型娱乐中心用途（如图1-5示）。

2）规划要点⏹客梯：原规划方案中客梯数量为3台，现调整为2台普通客梯，位置如上图示；⏹货梯：在卸货区内设置2台载重为3000kg的独立货梯，每层均可驻停，具体位置见上图所示；⏹消防楼梯：各层均按消防规范设置消防楼梯；⏹卸货区规划：卸货区应该满足同时停放一辆40英尺货柜车和三至五辆普通卡车的条件，同时考虑卸货区与货梯之间的有效联动；⏹层高及承重要求：➢负一层、负二层层高按照原先设计方案执行，1-4层层高均为5米；➢楼板承重800-1200kg/平方米；⏹用电荷载：120伏安/平方米；⏹中央空调：配备中央空调；⏹自持部分规划：通道规划为2.5米，大部分商铺面积控制在15平方米/铺左右，局部铺位面积控制在30平方米/铺左右。

预计可划分出200多个独立店面（如图1示）;⏹其它：超市的规划应在确定了商家之后，根据商家的要求进行更为详细的规划。

二、商业步行街（万象新街）1、业态及功能划分项目定位为集餐饮、休闲、娱乐、购物于一体的体验式风情商业街，在业态布局上，充分考虑餐饮业态对人群的拉动性，以及各业态之间的互相合作。

图1：商业街一层业态分布示意图图2：商业街2层业态分布示意图1）特色美食街（见图1、2）：餐饮对人流的拉动最为明显，对于商业街来说，西侧人流相对缺乏，而且项目西侧为回迁的农贸市场，环境较差，考虑设置南北排布的美食一条街，用于经营南北小吃。

2019年杭州市商业网点规划报告（2019-2020）规划商业网点，既是保障居民基本生活的要求，也是繁荣市场、促进国民经济发展的需要。

为适应新的商业发展态势和社会需求，使商业网点布局、结构、功能与国民经济发展和消费需求变化相适应。

根据市委、市政府提出建设“购物天堂，美食之都”的战略目标，按照《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《杭州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《杭州市城市总体规划（2019-2020年）》、《杭州商贸服务业“十二五”发展规划》要求，结合我市商业发展现状和趋势，立足“大杭州”，制定《杭州市商业发展规划报告（2019-2020）》（以下简称《规划》）。

本规划的期限为：2019—2020年。

分近期：2019-2019年；中远期：2019-2020年。

一、发展态势与现实基础（一）国内外商业网点发展趋势。

1.国际商业网点发展趋势。

第 1 页国际化：经济全球化促进了世界多边贸易体制的形成，从而加快了国际商贸的增长速度和自由化发展。

在统一的国际市场引导下，商业网点建设资金得到快速流通，投资更为便利，助推了商业网点国际化进程。

集团化：集团化经营是商业现代化和竞争力的重要标志。

随着全球经济一体化，一些大型批发市场、百货商店、超级市场等商业企业通过资金积聚和组建连锁跨国集团，向全球市场扩张。

品牌化：商业网点在发展过程中，品牌企业的选择和引入至关重要。

由于企业的品牌影响力，会吸引具有品牌忠诚度的顾客前来，提高商业网点的人气聚集度，带动商业气氛。

多样化：商业网点正从单纯的购物向购物、娱乐、休闲、旅游等多种功能发展。

大型的商业网点综合体承载了更多商业以外的功能，越来越多地向文化、城市形象等方面拓展。

科学化：发达国家的商业是新技术应用最广阔的领域，它不仅提高了商业企业的管理水平，适应激烈竞争的快节奏，加第 2 页快了资金、商品库存周转，而且也是组织大生产、大流通，实现低成本高效益的需要。

—MIXC·WENZHOU—华润置地是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，华润万象城（MIXC）是华润置地旗下顶尖商业地产品牌，享誉世界的中国都会综合体第一品牌。

中国首座万象城——深圳万象城的购物中心，已是深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心。

从深圳到杭州，再到沈阳、成都……万象城的足迹已遍布全国21座，每一座已经落成的万象城，都成为所在城市的地标级综合体与时尚潮流中心。

万象城变革着每一座城市的城市格局与面貌，为每一座城市带来首屈一指的高端商业模式，更诠释着一种全新的都市化生活方式，成为标示投资价值的金色风向标。

[ 配图：华润万象城全国布局一览图]华润荣誉：2010-2012年度中央企业“业绩优秀企业”；2012年，中央企业“业绩考核A级企业”；2013年，“华润”被认定为中国驰名商标；2012年度香港绿色企业大奖；2012年度中国社会责任卓越企业，中国社会责任百强企业；2012中国企业公民论坛，获“中国最佳企业公民”奖；2013年，大连海中国、成都二十四城两项目获“中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”；2013年，成都万象城获中国建筑工程最高荣誉“鲁班奖”；2012年，温州万象城获“2012中国商业地产最具影响力项目”奖；2012年，沈阳万象城、大连星海湾一号两项目获房地产综合开发最高荣誉“广厦奖”；2011年，杭州万象城悦府获“中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”；2010年，深圳万象城获房地产综合开发最高荣誉“广厦奖”；2010年，深圳万象城获中国建筑工程最高荣誉“鲁班奖”。

华润万象城作为享誉世界的中国都会综合体第一品牌，其核心构成部分——万象城购物中心，将全球顶级生活元素尽汇一处，营造出全家庭、全天候，一站式的购物、休闲及娱乐中心，呈献无与伦比的时尚生活享受。

万象城购物中心更是众多国际大牌进入内地的首选之地，如HERMES、LV、GUCCI、PRADA、DIOR、CARTIER、ZEGNA、DOLCE&GABBANA、BURBERRY等，堪称是国际一线品牌的豪门盛会。

杭州万象城资料杭州万象城是由华润集团与香港新鸿基集团合作开发，总开发周期预计将历时8年。

占地面积约150亩，规划建筑面积55万平方米，将以万象城购物中心为核心，建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型综合性商业项目，总投资预计超过40亿元人民币。

其中购物中心如下：1、工程主要单位工程名称：华润新鸿基万象城购物中心项目工程地址：杭州市钱江新城中心商务区块内，位于江锦路以北、9号路南、富春江路以西、民心路以东建设单位：华润新鸿基房地产(杭州)有限公司勘察单位：浙江省工程勘察院监理单位：浙江江南工程管理股份有限公司设计单位：美国凯里森建筑事务所、浙江城建设计集团股份有限公司（现改名：中国汉嘉设计集团股份有限公司）围护设计：浙江省建筑设计研究院工料测量师：利比有限公司机电工程师：迈进机电工程顾问有限公司总包单位：中建三局建设工程股份有限公司合同工程投资额：8.446亿元合同工期：624日历天2、建筑结构概况工程占地面积：34409m2，建筑高度：45m，总建筑面积：2428 45 m2，地上6层，地下3层；结构形式为大跨度预应力框架结构（局部劲性结构、钢管叠合柱、钢桁架）；基础形式为桩承式基础，有效桩径为6 00、800、900，底板典型厚度为1000；典型梁截面500×700、600×850，最大界面1200×2000；柱典型界面950×1200、950×1050、1100×1100、8 50×850。

工程基本跨度为9m、11m、14.2m，较多位置22m、36m；抗震设防等级：在从地下一层楼面以上为二级，地下负一层楼面以下三级；抗震设防烈度为6度，耐火等级为1级，使用年限为50年。

本工程基坑大面积开挖深度为18m，基坑围护形式为钻孔灌注桩＋三重搅拌桩止水帷幕，西南角和东南角部位采用三道钢筋混凝土角撑；东北角处附加两道钢筋混凝土角撑；南侧和东侧中间部位采用混凝土和钢管两道斜支撑支撑在底板上；西侧采用两级放坡复合土钉墙的方式做边坡支护；北侧地下部分与住宅区部分连通。

杭州开店创业策划书模板3篇篇一杭州开店创业策划书模板一、项目概述（一）项目背景随着杭州市经济的快速发展和人民生活水平的提高，人们对生活品质的追求也越来越高。

在这样的背景下，我们计划在杭州市开设一家[店铺类型]店铺，为消费者提供高品质的[产品/服务]。

（二）项目目标1. 在杭州市开设一家[店铺类型]店铺，提供高品质的[产品/服务]。

2. 在开业后的[X]个月内实现盈利，并逐步扩大市场份额。

（三）项目特点1. [产品/服务]具有独特的特点和优势，能够满足消费者的需求。

2. 店铺选址在杭州市繁华的商业区域，交通便利，人流量大。

3. 采用先进的管理和营销模式，提高店铺的运营效率和盈利能力。

二、市场分析（一）市场现状1. 杭州市[行业名称]市场规模庞大，竞争激烈。

2. 消费者对[产品/服务]的需求不断增加，市场前景广阔。

3. 市场上现有的[店铺类型]店铺存在一些不足之处，如产品质量参差不齐、服务水平不高、价格过高等。

（二）市场需求1. 消费者对高品质的[产品/服务]需求旺盛，愿意为其支付更高的价格。

2. 消费者对购物环境和服务质量的要求越来越高，希望能够在舒适、便捷的环境中购物。

3. 消费者对个性化、定制化的[产品/服务]需求不断增加，希望能够得到与众不同的体验。

（三）市场竞争1. 市场上现有的[店铺类型]店铺数量众多，竞争激烈。

2. 竞争对手的产品质量、价格、服务水平等方面存在差异，需要我们进行深入的分析和研究。

3. 我们需要通过不断创新和提高服务质量来提高市场竞争力。

三、产品/服务（一）产品/服务介绍1. [产品/服务]的名称、种类、特点和优势。

2. [产品/服务]的定位和目标客户群体。

3. [产品/服务]的价格策略和销售渠道。

（二）产品/服务优势1. [产品/服务]具有独特的特点和优势，能够满足消费者的需求。

2. 我们采用先进的生产技术和管理模式，保证产品质量和服务水平。

3. 我们注重产品创新和个性化定制，能够为消费者提供与众不同的体验。

杭州某商业城形象定位及开业策划方案一、序言杭州金海商业城·家家好陶瓷总汇，专业经营装饰陶瓷品及各类装潢材料，地处杭城东部江干区九堡。

总体商业建筑面积计划为6万平方米，一期营业房2.6万平方米，现在已开始内部装修；二期营业房3万余平方米，于底投入使用。

仓储面积约20万平方米，现在已形成10万平方米仓储基地。

家家好陶瓷总汇市场定位是依靠公路网、仓储基地，建成华东地域一级装饰建材市场；在大规模建设钱塘江沿线新城区中心区位中，独占建材销售鳌头。

市场将于今年9月开业，本案人员在充足市场调查基础上,策划以下方案。

二、市场背景：1、建材工业在中国发展形势中国加入世贸组织和北京申奥成功后，中国建筑业市场越来越受到国际社会关注。

据《中国建筑业统计年鉴》显示，早在1998年中国建筑业总产值就已超出10000亿元人民币，建材消耗总额达成4427亿元人民币。

中国加入WTO、“十五”计划、北京奥运、西部大开发、南水北调等数以千亿美元计商机使中国建筑业成为全世界建筑业关注焦点。

依据中国建材工业经济研究会提供汇报，未来甚至更长一段时期内，建材工业发展速度将高于国民经济发展速度3到5个百分点, 成为国民经济关键增加点。

2、杭州建材行业发展趋势近几年杭城房地产连续火爆大大带动了杭州装饰及建材业强劲发展，在政府打出“住在杭州”品牌后，杭州建材市场被普遍看好，未来几年杭州城市计划方案已经部分出台，其城建项目之多，力度之大，足以使建材商对以后杭州建材市场发展充满信心。

3、杭州建材市场现实状况及发展近几年杭州涌现了很多专业建材市场，如城西有“杭州华东陶瓷品市场”、“杭州新时代装饰材料市场”，城东有“佳好佳”、“中豪”、“新型”，城北有“省二轻”、“百姓”，城南有“杭州陶瓷品市场”等，这些市场因起步较早，又适逢杭城房地产火热，发展很好，各有特色。

如“杭州新时代装饰材料市场”针对散户，在家装方面较为成功。

“杭州佳好佳居饰商城”以后居上，市场理念较为鲜明，形象很好。