工业用地节约集约利用的思考与建议

工业园区土地节约集约利用的方案为加强县工业园区土地节约集约利用，推动土地资源利用方式从粗放型向集约型转变，促进县工业园区快速发展，根据国务院《关于促进节约集约用地的通知》（xx〔xx〕3号）等文件精神，现就进一步促进县工业园区土地节约集约利用工作提出如下意见。

一、加强规划建设管理（一）发挥规划的控制作用。

县工业园区土地利用必须符合土地利用总体规划、城市总体规划和园区控制性详细规划，不得违反和擅自调整各项规划。

要按照“布局集中、用地集约、产业集聚”的要求，科学安排开发区内各类建设用地的结构、布局和比例。

严格控制工业园区内房地产开发。

鼓励和引导工业项目向县工业园区集中。

在县工业园区以外区域，原则上不再安排和批准新的工业项目用地。

对不符合规划要求的项目，县住建部门不得办理建设工程规划许可手续。

县国土部门要加大项目用地的监管，严肃查处非法占地、擅自改变土地用途及非法出租等行为。

（二）严格建设规划批后监管。

县发展改革委、经信委、招商局和县工业园区管委会要对项目产业类型、投资额、投资强度等内容进行监督，县国土局要对项目开竣工时间、土地出让金缴纳情况进行检查，县住建局要对容积率、绿地率和建筑密度等规划条件执行情况及配套公益设施建设情况进行检查，县环保局要对环境影响评价最低标准执行情况进行检查。

对不符合要求或未达到标准的，有关职能部门要依法追究相关责任，直至收回土地使用权。

二、加大土地供应管理（三）严把供地预审关。

认真做好建设项目可研审批和核准前的用地预审工作，严格按照《建设项目用地预审管理办法》及相关规定，做到“四个不供地”，即：不符合土地利用总体规划、土地年度计划、区域环保评价和城乡规划的不供地；低于国有土地使用权最低出让价标准的不供地；不符合节约集约用地和用地控制指标要求的不供地；不符合国家产业政策要求和明令禁止的项目不供地。

没有预审意见或预审未通过的，县发展改革部门不得核准或批准建设项目。

（四）严把供地会审关。

浅谈工业用地在规划管理中的问题及策略建议传统的工业用地一般都是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。

近年来，随着经济社会的发展，逐渐出现了以知识技术为特征的研发、设计、创意、检测等新型产业用地，此类产业通常是国家支持的产业类型，也是我们目前的发展方向，但很多时候，社会的发展与管理、技术的研究等并不是同步的，乃至出现了新型产业用地在规划管理中的一些问题。

在本文中，笔者结合工作中遇到的实际问题，尝试从规划管理的角度，对工业用地在当前存在的问题进行分析，并提出相应的对策，以供参考。

一、当前工业用地在规划管理中存在的问题（一）土地性质的问题说到工业用地，我们一般想到的是生产制造、大体量的模块厂房。

但随着社会的发展，各类产品设计、中试、孵化、检验检测等行业的兴起，工业用地似乎早就不再局限于机器化的厂房制造，再加上工业用地有7%的配套设施用地，这也给不少项目予以“发挥的空间”。

因此，不管是从城市景观还是建筑的使用需求上来说，现代的工业用地越来越楼宇化，很多工业建筑甚至与办公楼“雌雄难辨”。

因此，也就出现了部分企业以工业用地之名拿下土地、以工业建筑报建，最后却用于商务办公，甚至是商业配套的使用功能。

另外，也有部分工业用地因低效使用，商家为了追逐利益，将工业厂房改装成公寓、办公、商业或甚至住宅进行出租，引发交通、消防等安全隐患。

总之，不管何种原因，都脱离不了监管难的问题。

国土规划部门与城市管理部门职能独立，各行其政，前期供地与后期监管难以衔接，让部分开发商利用政策漏洞与管理的缺失大做文章，以至工业用地最终并不是真正的用于工业生产。

（二）规划技术指标的问题容积率基本是所有用地性质指标的关键问题，为了鼓励生产、集约节约利用土地，工业用地通常会设定容积率下限，如《广州市提高工业用地利用效率实施办法》就要求一类工业用地容积率下限为2.0，二类工业用地容积率下限为1.2，三类工业用地容积率下限为1.2，生产工艺有特殊要求的工业用地容积率应不低于0.8。

工业用地集约节约利用的实践探索——以余姚市为例作者：陈国军范森升等来源：《浙江国土资源》 2021年第8期余姚市自然资源和规划局陈国军范森升孙迪锋近年来，余姚市工业经济发展迅速，工业用地需求旺盛，“十三五”期间报批工业用地8449亩，占全部土地报批数的42.6%，供应工矿仓储用地14088亩，占国有建设土地供应总面积的40.38%，有力保障了一大批重大产业平台，推动了余姚智能经济产业和先进制造业的发展。

但该市也存在土地利用效率不高、工业企业用地成本增加等问题，亟需研究解决。

本文全面分析了余姚市“十三五”期间工业用地利用现状问题，探索了工业用地集约节约利用的对策措施。

一、余姚市工业用地基本情况根据“三调”及基数转换情况，截至2019年底，余姚市工业用地面积为112410亩，占市域总面积的5.15%；基数转换后工业用地为123375亩，占基数转换后市域总面积的5.70%。

根据用地规模区分，余姚市已登记发证工业用地58042亩，约占全市建设用地总规模的13.72%，其中规上工业企业1288家，实际用地面积27591亩，3亩（含）以上规下工业企业2020家，用地面积22851亩，产业引导还不够精准。

根据工业用地分布情况区分，位于工业集聚区内的工业用地40.80平方公里，占比为54.44%，主要分布在杭甬高速以北，甬西科创大走廊沿线，以余姚市工业园、经济开发区、城西工业园为主；位于工业集聚区外、城镇开发边界内工业用地16.45平方公里，占比为21.95%；位于城镇开发边界外工业用地16.15平方公里，占比为21.55%。

总体上，产业集聚效应还不够明显。

二、近年来余姚市工业用地集约节约利用的实践探索围绕支持实体经济高质量发展，加强土地节约集约利用，近几年，余姚市出台了一系列用地政策，作了一些积极有效的尝试。

一是为支持实体经济高质量发展，2018年制定了扶持实体经济发展“国土十二条”，2020年疫情期间出台了支持企业复工复产“要素保障十条措施”，对当地经济发展起了提振支撑作用。

土地节约集约利用面临的问题及对策摘要：我国近几年虽然在土地资源开发、耕地保护、国土整治方面做了不少工作，但人地矛盾依然突出。

耕地保护的严峻形势、房地产用地的结构性矛盾、工业用地的铺张浪费以及“经营城市”理念理解的偏差都在不同程度上阻碍了土地节约集约利用观念的推进。

现今必须采取切实可行的方法节约集约利用土地，从多方面、多层次．系统地解决或缓解这个矛盾才能保证我国社会经济的可持续发展。

关键词：土地；节约集约；利用；可持续发展Abstract: in recent years, although our country in development of land natural resources, farmland protection, land punish respect to do a lot of work, but the contradiction between people and land is still outstanding. Cultivated land protection situation, the real estate land structural contradictions, industrial land and the extravagance and waste “ management city” concept understanding deviation in different extent hindered the intensive use of land conservation concept propulsion. Now we must take the practical and feasible method of economical and intensive use of land, from many sided, multi level. To solve or alleviate this contradiction can ensure the sustainable social and economic development of china.Key words: land saving and intensive use;;; sustainable development我国正处在加快推进工业化、城镇化、现代化的发展阶段，需要新增大量建设土地，而人多地少的国情却不允许过多占用耕地，因此，必须提高现有土地利用率，以节约集约利用土地来保障发展。

姓名：XXX 部门： XX部YOUR LOGO Your company name2 0 X X节约集约用地管理工作意见节约集约用地管理工作意见为认真贯彻落实国家关于加强土地宏观调控的重大决策，有效缓解全区经济发展与土地供给矛盾，切实改变土地粗放利用现状，进一步提高国土资源管理水平，现就节约集约用地工作提出如下意见：一、强化规划引导作用，严格用地标准，建立健全节约集约用地的约束机制（一）强化土地利用总体规划的整体控制作用。

在新一轮土地利用总体规划修编中，突出耕地保护和节约集约用地原则，确保至2020年上级下达我区的耕地保有量和基本农田保护面积不减少，新增建设用地总规模不突破。

各类规划要与土地利用总体规划相衔接，所确定的用地规模必须符合土地利用总体规划和年度用地计划的安排。

（二）规范各类项目用地的选址管理。

各类项目用地选址必须符合土地利用总体规划、城镇规划和其他专项规划，新上工业项目原则上应到经济开发区和乡镇工业集中区投资建设。

对投资规模、用地面积相对较小的工业项目，鼓励租用标准化厂房解决，并优先使用辖区内关、停、破产企业、中小学校撤并后的等存量土地，严格控制新增建设用地，提高乡镇存量建设用地利用率。

对单个企业投资规模低于4000万元、用地规模10亩以下的新增工业项目，不得单独供地，通过租用标准化厂房予以解决。

服装、电子、食品等行业新上项目无特殊情况，厂房设计必须达到两层以上，并在土地出让合同中予以明确，否则不予供地。

现有工业用地在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加第 2 页共 11 页容积率的，不再增收土地价款。

建设多层标准厂房的城市基础设施配套费，一层全额征收，二层减半征收，三层以上免征收。

（三）强化项目准入，严格执行土地供应政策。

认真落实土地供应政策，加强建设用地供应管理，严格执行国家《限制用地项目目录》、《禁止用地项目目录》，合理配臵土地资源，优先保证重点基础设施、民生工程、重大产业用地，严禁向“两高一资”、产能过剩和重复建设项目供地，重点支持低耗能、低排放、鼓励类工业项目用地。

关于保障工业发展用地的建议一、规划先行，合理布局。

1. 宏观规划。

城市规划部门可得长点心眼儿啦。

在规划整个城市的时候，不能光想着哪儿盖居民楼好看，哪儿建商场热闹。

得把工业用地当成一个重要的“拼图块”，提前规划好大片适合工业发展的区域。

就好比下棋，得先布局，不能等棋子都下了一半，才发现没地儿放工业这个“大车”了。

要从整个城市甚至周边区域的角度去考虑工业布局，看看哪儿交通方便，离原材料供应地近，还能兼顾环保要求，把这些地方圈出来专门留给工业发展。

2. 产业集群规划。

把相关的工业产业集中在一起，就像把一群小伙伴放在一个大院儿里。

这样做的好处可多了。

比如说，汽车制造产业相关的零部件厂、组装厂、研发中心等都在一个区域，它们之间串门儿（运输原材料、交流技术等）就方便多了。

这不仅能提高效率，还能降低成本呢。

而且，这样规划后，在分配土地的时候就更有针对性，不会这儿一块那儿一块，跟打补丁似的。

二、盘活存量用地。

1. 闲置土地清查。

得像个勤劳的小蜜蜂一样，把城市里那些闲置的工业用地都清查出来。

有些企业可能拿了地，但是因为各种原因没好好利用，就那么荒着，多浪费啊。

政府部门要建立一个专门的清查小组，挨个儿排查，给这些闲置土地建立档案。

就像给每个调皮捣蛋（闲置）的孩子都记个小账本一样，清楚地知道每块地的情况。

2. 鼓励企业改造升级。

对于那些有地但是利用率不高的企业，要鼓励它们进行改造升级。

就像给老房子重新装修一样，让企业在原有的土地上增加新的厂房、更新设备、提高生产技术。

政府可以给这些企业一些优惠政策，比如税收减免或者低息贷款。

这样企业有动力了，土地的利用效率也提高了，就像给一块旧电池重新充满了电。

3. 土地置换。

有时候，有些企业在市区的黄金地段占着一大块地，但是其实它的生产活动对城市环境或者交通有影响，而且土地利用效率不高。

这时候就可以考虑土地置换啦。

把这些企业搬到更适合工业发展的郊区或者工业园区，然后在市区的这块地可以用来做一些更适合城市功能的项目，比如建公园或者写字楼。