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房地产项目定位及物业发展建议

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房地产昆明项目二期定位及物业发展建议_172P

房地产昆明项目二期定位及物业发展建议_172P
写字楼名称 租赁价格（元/平米/月） （2001年/2006年） 红塔集团 柏联广场 世纪广场 华尔贝大厦 华尔顿大厦 华域大厦 ---/85-120 ---/60 ---/40-60 20-30/25-40 40-50/45-60 ---/48 出售价格（元/平米） （2001年/2006年） 不出售 不出售 ---/4600-6000 ---/5000-6000 ---/4000-5000 不出售
酒店式写字楼
其他
目录
一、写字楼宏观数据
二、昆明一环内写字楼调查 三、重点案例裙楼及地下层调查
四、顺城项目调查
ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ
10
项目名称
银海SOHO 银海地产 北京路612号 高层 33层 2.5元/平米/月 建筑面积 层高 写字楼栋数
60% 50% 40% 30% 20% 10% 1% 0%
ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ
49%
26%
23%
1% 非常满意
一般
满意
不满意
非常不满意
6
2）46%的消费者对办公写字楼的附属配套不满意，不满意的主要原因是电梯和车位太 少；消费者对于目前的办公配套设施（如电梯、停车位、娱乐休闲配套等）表示不满 意的比例高达44％，是最高的，还有2%的表示非常不满意，经过测算，综合满意度评 分为55.6，属整体不满意状况。
45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
44%
不满意的集中原因 满意的集中原因
一般对物业管理比较满意.
32%
办公的配套设施不齐全,停车不方便 本楼电梯太少,车位太少

天津军粮城二期酒店式公寓产品定位_物业发展建议_45PPT

天津军粮城二期酒店式公寓产品定位_物业发展建议_45PPT

金地 74000 0.8 6.2 252
别墅
0
朝阳上品
天津市新型
均11000
河东区雪莲南路以西，龙峰 高层,小高
路以东，津塘公路以北
层
建筑材料房 地产开发公 107000
1.8
4.42
160
司
78-85平米一居 85-95平米两居 105-140平米三室
0
万科魅力之城
9000 津塘公路轻轨开发区站北侧 小高层
从市场角度确定定位
首先在上面的调研中我们分析出东丽市场目前面临一个问题，住宅供应量较大，且出现 了同质化产品，如何能在保证利润最大化的基础上赢得这场竞争，也成为摆在我们面前的首 要工作。
目前区域市场在售项目标客户主要以中低端为主，此类客户购房考虑的主要因素就是价 格。而我们如果与其争夺这档次客户，首先从价格方面我们就处于劣势。
购房主要用来改善居住环境，同时还兼顾一定的保值功能，二期小户型 公寓蓝领也是主要客群
东丽区域及周边乡镇居住或工作的人群来往于塘沽和市区 为主力客户群年龄45岁左右改善和给孩子购买婚房的客群
塘沽及河东区域客户
核心客户群
其他区域客户外省市投资客群
津滨两地生活无边界 22
项目定位
项目定位
项目紧靠轻轨沿线，轻轨沿线产品的稀缺，与本项目产品性价比成正比，我 们要努力塑造轻轨优势“津滨两地生活无边界”的概念贯穿始终 中高档市场定位原则，为区域范围内中高档收入人群倾力打造永不落伍的公寓典 范。打造“轻轨沿线新生活，时尚便捷”的生活理念。强调人性化与现代建筑的完 美结合、人与自然和谐统一、舒适宜居，获利动感，方便快捷开放发展的新现代派 风格社区。
核心构建未来
———军粮城二期产品项目定位、物业发展建议

xxxxxx南路高端社区项目前期策划定位及物业发展建议

xxxxxx南路高端社区项目前期策划定位及物业发展建议

本项目的关注点应是关注开发大于关注产品，关注速度大于关注利润； 即是在开发的前期，以快速平衡现金流为导向；平衡现金流之后，追逐 利润的最大化
本报告是严格保密的。
8
核心问题分解
本项目实际关注的 核心问题是提高资 金的运营效率
由于地块自身条件的限 制，根据世联操作此类 项目的经验，以项目的 定位作为划分依据，本 项目可能有的开发方向 包括三种模式：
选择多种物业类型并存的综合体模式，有利于 优化解决本项目核心问题
低端定位： 普通高层住宅（顶峰国际公寓）
此种开发模式的市场价值实现度低；
中端定位： 综合体模式（怡丰新都会）
此种开发模式可能包含有写字楼、公寓、 住宅、商业等多种产品类型；
根据本项目企业目标的 深入解析及项目自身条 件的综合考量：适于本 项目的可能开发模式为 定义中端的综合体模式
青 弋 江 路
地块北部相邻青戈江
路规划中心线 目前原有沿路形象破 旧的民房等待拆迁； 沿xx路延伸，地块北 部有烟草局、广播电 视学校等单位
南部相邻多层 地块西部正对的省广 播电视中心，易造成 产业集群
南部相邻小高层
本报告是严格保密的。
地块东部相邻青戈江路
规划中心线； 目前较为破旧的建筑计 划拆迁 地块南部相邻华苑新村， 建设有小高层、多层
写字楼市场现状 写字楼市场未来发展格局
本区域为xx老城区， 区域内集中大量老城 写字楼的分布主要 中村； 集中在政务区大量 新建的高档写字楼； 人口密集，住宅氛围 北一环沿线、中心 浓厚 区的原有和在建的 未来将会形成具有较 中高档写字楼；各 高居住价值的区域； 区域分布的商住办 公楼

本报告是严格保密的。
区域内民房
地块所在区域原为xx老城区； xx路沿线集中曙红新村等类似城中村； 区域内住宅主要以此类城中村形成存在，形 象破旧

房地产项目整体定位与物业发展建议

房地产项目整体定位与物业发展建议

9
不同类型的物业在综合体中可能承担的功能
酒店
项目标志性物业，定义项目整体档次
商业
可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与 其他项目较大的差异，项目的活力核心。
写字楼
价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程 度上贡献现金流
公寓
保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求
10
作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域 经济具有推动性，对城市中心具有强化作用
大规模都市综合体项目
项目愿景： 标定未来西区中心的——
“城市活力眼”
8
都市综合体（HOPSCA）
都市综合体（HOPSCA）是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间 建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率 复杂而统一的建筑或街区建筑群体。
枫林水郡三期项目写字楼部分规划总面积达到3.75万平米，约 为安阳现有写字楼总供应面积的1.5倍，是未消化面积的3倍多， 规模偏大，未来写字楼市场供应过剩。
由于安阳二产主导的经济结构特点，导致做为写字楼产品主要需
求群体的三产企业公司数量及经济实力天生不足，无法对写字楼 产品需求形成有效支撑。
21
安阳办公物业市场租金水平和出租率差异 较大，最高租金和最低租金相差近一倍
都市综合体的特点： 一般位于城市中心区域，是一种 城市设计的缩影，较小依赖其他配套、 其自身功能互相补充，而且能够互相 支撑； 办公、商业、餐饮、酒店等多种 功能有机匹配，可以减少投资风险； 能有效的解决城市中交通等方面 的压力； 已经向多种业态之间进行互动、 功能复合化、使用全时段的方向发展； 一般规模较大，投资较高，经济 风险大； 对建筑设计的要求较高

世联地产株洲宏侨项目物业发展建议书

世联地产株洲宏侨项目物业发展建议书

05
CATALOGUE
风险控制与应对措施
市场风险及应对措施
总结词
准确预测，快速反应
详细描述
加强对市场趋势的监测和分析，及时调整项目定位和推广策略，以适应市场需求的变化。同时，建立快速反应机 制，一旦市场出现异常波动，立即采取应对措施，确保项目稳定发展。
政策风险及应对措施
总结词
深入研究，灵活调整
现代简约风格
采用现代简约的设计风格，体现时尚、简约的特点， 满足年轻人的审美需求。
地域特色
在建筑设计中融入地域特色，体现当地的文化和历史 ，为居民提供更有归属感的生活环境。
绿色建筑
采用绿色建筑技术，提高建筑的节能性能，减少对环 境的影响。
绿化及景观设计
绿化率高
通过丰富的植物配置，提高小区的绿化率，为 居民创造一个宜居的生活环境。
03
分析竞争对手的价格策略和产品特点，制定具有竞争力的价格
策略，吸引更多潜在客户。
渠道策略
01
传统渠道
利用房产中介、开发商自有销售 团队等传统渠道进行项目销售， 确保市场份额和销售量。
网络渠道
02
03
跨界合作
利用互联网平台、社交媒体等网 络渠道进行项目宣传和推广，吸 引更多潜在客户和提高知名度。
与银行、金融机构等跨界合作， 提供更多元化的购房方式和优惠 条件，提高项目销售收益。
多层次景观
利用地形、水体等元素，打造多层次的景观效 果，增强居民的视觉享受。
休闲空间
在小区内设置休闲设施和场所，为居民提供放松和交流的空间。
智能化系统规划
安全监控系统
建立完善的安全监控系统，包括视频监控、 门禁系统等，提高小区的安全性。

房地产项目定位报告

房地产项目定位报告

未来竞争分析
中海曲江项目
曲江大道 （城市重要干道）
往大雁塔 容积率约2
容积率4.31 约1700户
容积率3.89 约1500户
项目总占地约900亩，建筑面 积共150万㎡
其中别墅产品约16.2万㎡；
小高层产品约30-40万㎡；
高层产品约70-80万㎡；
32-33F高层
11-16F小高层
3F联排别墅、 双拼别墅
经济价值分析 大唐不夜城（大型商业MALL）一期工程将于08年完工，其中包含有大剧院， 届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“200亿元打造西部 第一文化品牌”的宏伟构想，提出了以30个重大项目为为载体，打造“大唐 盛境”，重塑大唐盛世风貌。
项目SWOT分析
项目优势 区位优势：曲江之于西安，相当于华侨城之于深圳。 项目地理位置优势：曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊——唐诗公 园： 规模优势及容积率优势，傲视曲江的纯粹低密度社区： 坡地地形更能发挥景观优势： 通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传，市场已经对金地逐渐了解，加之金地曲 江·尚林苑的即将推出，将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。 芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围 关系统一协调，可节省大量的费用及提高开发效率
项目推广卖点：大规划楼体围合景观，大楼间距，大开间
公司愿景及实力分析
曲江高端住宅专家、西安高尚住宅打造者
通过金地在曲江的首个项目金地曲江·尚林苑的推出，金地成功
建立起城市高尚住宅打造专家的市场地位。同时拥有了曲江高尚 住宅开发的话语权。
芙蓉湖畔项目属性定位、市场站位 根据以上对于项目本身、项目价值、区域市场状况、竞争状况及公司实力愿景 的分析，得出本项目的属性定位及市场站位

房地产项目定位报告


应对措施
提升项目品质和服务水平，增强项目竞争力；加强品 牌宣传和推广，提高项目知名度和美誉度；开展差异 化营销，突出项目特色，吸引目标客户群体。
其他潜在风险点识别
地质条件风险
项目所处地质条件复杂，可能存在地质灾害等风险。
环境保护风险
项目开发过程中可能对周边环境产生影响，引发环保问题。
供应链风险
建筑材料、设备等供应链出现问题，可能导致项目延期或成本增加。
高层住宅
满足城市核心区域居住需求，提供高品质的 生活体验。
洋房
针对改善型客户，提供舒适的居住环境和优 雅的生活品质。
别墅
针对高端客户，打造独栋、联排等低密度住 宅产品，提供尊贵的居住体验。
商业配套
规划商业街区、购物中心等，满足居民日常 生活消费和休闲娱乐需求。
户型配比和面积区间设置
高层住宅
以一房、两房、三房为主力户型，面 积区间为60-120平米。
价格水平确定及调整机制
成本导向定价
根据项目开发成本、土地成本、建安成本 等，结合预期利润，确定项目基准价格。
A 市场调研与竞品分析
通过深入的市场调研，了解区域房 价水平、竞品项目定价策略，为项
目价格定位提供参考。
B
C
D
价格动态调整机制
根据市场变化、销售情况等因素，定期对 项目价格进行评估和调整，以保持项目的 市场竞争力。
，为项目后续开发和营销提供数据支持。
05
风险评估与应对措施
政策法规变动风险及应对
风险点
国家及地方政策法规的变动可能对房地 产项目开发产生不利影响，如土地政策 、税收政策、购房政策等。
VS
应对措施
建立政策法规跟踪机制，及时了解政策动 态，为项目决策提供依据；与政府部门保 持良好沟通，争取政策支持；在合同中约 定政策变动情况下的处理方式，降低风险 损失。

世联_三亚海棠湾项目定位物业发展建议及启动区策略_157PPT.ppt

户型面积
2006年70%左右的新增需求是建筑面积在100平 米以下的产品.
11
1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化
典型楼盘分析：特色一线海景住宅小区销售一空，产权式
酒店公寓越销越旺，大盘五星酒店复合社区主题经营性强
楼盘名
海航国际会议中 心
套数 476
各企业发展规模大小
单位面积：平方公里
香港盈科地产（17.02万） 上海家化集团（9.14万） 香港保利集团（8.84万）
中粮集团（4.13万）
海南翰星实业投资有限公司（2.3万）
新加坡星狮集团（1.5万）
美国泰威集团（1.41万）
已启动项目：海南翰星公司=====南中国海影视文化生态园
总投资12亿元，分二期进行。以影视拍摄、温泉度假为主题的 影视拍摄、影视制作、影视培训及相关活动接待、旅游观光、
7
1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化
20071月1日起，城镇 土地使用税每平方米年 税额在原规定的基础上 提高2倍，外商投资企 业和外国企业也纳入了 城镇土地使用税的征税 范围 。
土地转让使用权，建 筑物，及土地价值增长 等都被纳入土地增值税 缴税范围。
项目二期： S2=389044.84平方米
建筑面积： 121399.37平方米
III 期
II 期
I 期
19
1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化
20
本报告需要着重点
四角度体现变化后，如何重新定位本项目。 由于新的土地增值税政策直接影响，如何设 立本项目的开发目标，开发次序，盈利模式。 面对周边资源的规划发展为本项目带来了机 遇和竞争，如何在物业发展及启动策略上展现 核心竞争力,区域价值最大化。

房产项目定位策划书3篇

房产项目定位策划书3篇篇一房产项目定位策划书一、项目概述（一）项目名称：[项目名称]（二）项目位置：[项目具体位置]（三）项目规模：[占地面积、建筑面积等]（四）项目背景：[简要介绍项目的背景和开发动机] 二、市场分析（一）宏观市场分析1. 经济发展趋势2. 房地产市场整体状况3. 政策法规环境（二）区域市场分析1. 区域发展规划2. 周边配套设施3. 竞争项目分析（三）目标客户分析1. 客户群体定位2. 客户需求特点3. 购买能力分析三、项目定位（一）产品定位1. 物业类型2. 户型设计3. 面积区间（二）价格定位1. 定价策略2. 价格区间（三）形象定位1. 项目品牌形象2. 推广主题四、项目规划与设计建议（一）总体规划建议1. 建筑布局2. 景观设计3. 交通组织（二）建筑设计建议1. 外立面风格2. 户型设计要点3. 公共空间设计（三）配套设施建议1. 商业配套2. 教育配套3. 休闲娱乐配套五、营销策略（一）推广策略1. 推广渠道选择2. 广告宣传计划3. 公关活动策划（二）销售策略1. 销售模式选择2. 销售价格策略3. 促销活动策划六、项目实施计划（一）前期准备阶段1. 项目可行性研究2. 规划设计方案审批3. 项目融资（二）工程建设阶段1. 施工单位招标2. 工程进度控制3. 质量监督管理（三）销售阶段1. 销售团队组建2. 销售培训3. 销售执行（四）后期管理阶段1. 物业管理2. 客户关系维护七、财务分析（一）投资估算1. 土地成本2. 建设成本3. 营销费用4. 其他费用（二）收益预测1. 销售收入预测2. 利润预测（三）风险分析1. 市场风险2. 政策风险3. 资金风险八、结论与建议（一）结论1. 项目定位的合理性2. 营销策略的可行性3. 财务分析的可靠性（二）建议1. 进一步优化项目规划与设计2. 加强市场调研，及时调整营销策略3. 严格控制成本，确保项目收益篇二房产项目定位策划书一、项目概述（一）项目名称[具体项目名称]（二）项目位置[项目具体位置]（三）项目规模[项目占地面积、建筑面积等]（四）项目背景[简要介绍项目的背景和开发目的]二、市场分析（一）宏观市场分析1. 政策环境国家和地方的房地产政策对项目的影响。

世联地产怀柔山水天地商业项目定位及物业发展建议书ppt


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物业管理的定义
物业管理是指专业的管理服务团队，根据合同约定，对房屋 、配套设施、环境等进行专业化、规范化、系统化的管理， 以提高物业的使用效率和安全性，同时提供良好的居住和工 作环境。
物业管理的重要性
随着房地产市场的快速发展，物业管理已成为城市管理和房 地产管理的重要组成部分。良好的物业管理可以提高房产价 值，提升居住品质，满足居民日益增长的美好生活需求。
山水天地商业项目具有独特优势
项目地处怀柔区核心地段，拥有得天独厚的自然环境、便捷的交通网络和广泛的客源，具 备打造高品质商业项目的潜力。
商业项目定位及业态布局合理
通过对竞品项目的研究及市场分析，本项目定位为中高端商业综合体，以休闲娱乐、餐饮 、购物、文化旅游等业态为主打，可满足消费者多元化需求。
建议
品牌定位明确
品牌理念
01
以“品质、服务、创新”为核心价值，打造一个融合购物、餐
饮、娱乐、文化、教育等多功能的商业综合体。
品牌形象
02
以现代、简约、自然的建筑风格和时尚、潮流、绿色的室内装
修风格相结合，彰显高品质的商业氛围。
品牌引入
03
积极引进国内外知名品牌和特色餐饮，确保项目的品牌形象和
号召力。
04
建筑设计及材料建议
建筑设计风格
建筑设计应体现现代、简约、高品质的风格，注重与周边环境 的协调和融合。
材料选择
选用高质量、环保的材料，如绿色建材、节能材料等，提升建 筑的质量和环保性能。
细节处理
注重建筑细节的处理，如商业街的灯光照明、公共设施等，提 升商业项目的品质和舒适度。
05
物业管理方案
物业管理概述
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  2. 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
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主要特征： 在经三路、农业路交界处 为中心方圆1公里的区域 内形成中档写字楼集群； 同档次的写字楼以该区域 为中心向四周辐射，价格/ 租金呈递减趋势；
目前市场总量稀缺的高端 纯写字楼散落在距此区域 中心约2公里处；对办公 配套和周边环境形象的依 赖性不高，但对政府资源 呈现一定依赖性；
本报告是严格保密的。
➢ 3、宗地地势平坦，同周边 地势高度一致，地块西面 有一个东西宽5～8米，南 北长50～60米，高约2.5米 的小土包，东面有4排工棚 （可以作为施工临时建筑 和工棚使用），北面有硬 质水泥道路可以做施工道 路使用；
➢ 4、宗地原属于工行河南省 分行，目前为空地，无需 进行拆迁。
规 住宅区
划
路
北
住宅区
况
大中专院校：河南省文学
侨光医院，河南省 人民医院等；
工商银行、光大银行、 维体健身中心、美乐迪卡拉ok量贩、鑫
交通银行、浦发银行、 苑·国际生活俱乐部、8000亩国家森林
广大银行等各大银行机 公园内设有生态健身园、跑马场、高尔
构及证券公司。
夫练习场等。东风渠滨河公园、森林公
园、郑州市动物园等
院、华北水利水电学院等；
商业配套与成熟区有一定距离；
项目周边居住区以中档为主；
北环路绿化带及西面一块规划建设的 公共绿地；
本报告是严格保密的。
技术路线图
本报告是严格保密的。
城市房地产格局——“东北富、西南贫”。中区和东区集 中了大量政治和商务资源，而北区则以居住为主导方向。
东区：将成为未来郑州 的新中心。 规划聚集了全 市最高端的住宅和商务办 公物业，目前处于启动阶 段。
北区：以大规模、好环 境、高品质的中高档住宅 为主。
中区：老城区，目前全 市的政治经济中心。以小 规模中高档物业为主，商 住参半。
公寓
市场机会点 中高端市场 第三代概念型公寓
本报告是严格保密的。
技术路线图
市场机会扫描 地块价值挖掘
案例借鉴
提出假设
发展战略 项目定位
市场竞争分析
物业发展原则
经
建
户
济
筑
型
指
排
配
标
布
比
重
建
配
设
点
筑
套
计
形
风
建
创
象
格
议
新
元
素
本报告是严格保密的。
项目本身的资源有没有承接市场大势的机 会？
区域在城市中的地位 项目现状
•操作评估：
•产品对施工精细度要求高 高科技类创新市场风险高 很容易被市场复制
本报告是严格保密的。
（二）写字楼市场扫描 ——专业写字楼+商住楼
经三路商住楼群是区 域市场最为成熟的中 端写字楼产品。产权 70年，价格3000～ 3500元，租金1～ 1.5。租售情况非常 好，业主以中小商贸 及服务型企业为主；
经典房地产管理资料
资料由百事可乐整理
本报告是严格保密的。
谨呈：郑州鑫苑置业房地产有限 公司
郑州鑫苑经三路项目定 位及物业发展建议
本报告是严格保密的。
项目研究工作的阶段划分
2005.1.26---2005.3.3 25个工作日
第一阶段 项目定位及 物业发展建议
发展战略 项目定位 物业发展建议 经济测算 规划设计任务书
东汇大厦 3200
本报告是严格保密的。
融元广场 3500
本案
注协大厦 3300
金成国际 3100
财富广场 3500
融丰花园 3500
才智广场 3500
龙湖大厦 3200
东方国际 Leabharlann 000奥园 3000纵向比较，突破3500意味着挑战区域中端写字楼的产品主 流，与经三路及郑东区的市场热点展开竞争。
高端市场 （纯写字楼）
但随着资源稀缺和竞 争升级，市场供应向 着同等价格水平的中 端写字楼演化。在自 用市场销售情况良好。
但在中端产品的投资 市场上面临着郑东新 区的竞争；
河南信息大厦 4500
注协大厦 3400
国际企业中心 4100
英特大厦 3400
思达数码大厦 3500
索克大厦
广汇国贸大厦 4000
清华国际 3400
产品特征
典型代表
客户
价格 用途
以工作为导向 的，比如在大 学城附近和工 业产业基地
着眼于解决居住 的基本需求，产 品功能不全，多 为单位建房
学生、年轻教 师、服务业的 人员
简单居 住
交通便捷、对 商服要求不高， 关键是总价便 宜
出现成套的小户 型，产品功能基 本完备，基本能 满足单身人士的 居家要求
本报告是严格保密的。
新楼中楼 2800
恒升府第玲珑 居2700
财富中心 2300
普通公寓成为市场主流，供需两旺，价格在2500～3000 之间；而概念型公寓则可能会成为我们的机会
时代 第一 代
第二 代
第三 代
第四 代
类型 类单 身宿 舍时 代
普通 公寓 时代
纯概 念公 寓时 代
顶级 公寓 时代
位置
对于周边环境的便利性和成熟度要求高，产品配置还有相当 的提升空间。
经三路南段的商住楼业主以实物贸易型中小企业为主，北段 的商住楼业主以知识、信息商贸服务型中小企业为主。
本报告是严格保密的。
（三）典型小户型产品扫描
香桔市 2700 独立空间 2600 时尚PARTY 2400 都市领地 2500 21TH银宫 3500
项目地块
东风渠 经三路 农业路
交通状况
商业配套
教育配套
医疗配套
金融配套
健身、娱乐配套
现
有 项目周边主要 经三路世纪联华、家 小学：农科路小学、畜牧
城 市 配 套 情
有21路、39路、世界、丹尼斯融元店、路小学等；
80路、215路等 丹尼斯花园路店等大 中学：市重点中学四十七
公交线路
型超市；黄家庵菜市 中、河南省实验小学外国 场、北站集贸市场等；语分校等；
本报告是严格保密的。
第二阶段 项目营销战略与策略
营销战略及策略初稿 营销战略 营销推广策略 展示策略
世联的一切研究都以事实为基础，以客户 目标为导向
客户的目标实质上是 项目的宏观愿景。
现实的目标体系则是 随着市场的变化和项目 的发展在动态变化的。
速度是第一位的，快速回收资金。销售率在开盘实 现30％，封顶实现50％。
本报告是严格保密的。
片区周边无重大商务配套或市政亮点，属规划住
宅区，非强势扩展区、客户、价格难形成突破
➢ 宗地为长方形形状，东西 长150米，南北宽约60米；
➢ 2、四至范围：东为移动公 司家属院，有围墙区隔； 西临经三路；北面为工行 河南分行营业科技大楼； 南面为华通丰田汽车服务 有限公司（汽车维修、保 养店）；
白领、年轻创 业一族及投资 客
3000 ～ 3500
投资或 商住
交通便利、配 套成熟
重在产品创新， 产品精致，配套 完善，交通便利， 有良好的社区氛 围
高级白领 ， 公务员、私业 老板及投资客
投资或 享受型 居住
本报告是严格保密的。
突破3500意味着什么——项目市场边界内 的机会点小结
产品类型 写字楼
高层住宅价格普遍高于 多层400元，且市场供 应量有限。可能成为一 个市场机会。
恒升家园
1950
恒升府第
2180
湖适
2200
新楼中楼
2400
湖·左岸
2400
鑫苑名家都市家园
2400
中亨都市花园多层
2800
金成国际广场
2800
达观369高层
3000
中亨都市花园高层
3000
鑫苑名家多层
3100
加州风情别墅
3300
鑫苑名家小高层
3300
住宅产品符合预期目标的机会在于城中豪宅
绿洲·银郡
3400
汉飞城市公园
3500
阳光豪宅别墅
3600
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核心地段型
我们不具备占位高端住宅的资源，不适合 做城中豪宅类产品
自然资源型
人文资源型
产品价值型
•项目要求：
商务繁华区 规划中的政务区或商务 区
•郑州代表：
西区：作为老城区，区 域经济发展相对滞后，购 买力较低。房地产开发不 成规模，以多层、经济适 用房等中低档次的项目为 主。
南区：经济发展相对缓 慢，房地产开发相对落后， 主要以经济适用房、多层 物业开发为主。
西区
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北区 中区
东区
南区
本项目处于中区、东区和北区的交界处附近，属于当前的 热点区域。市场边界包括旧城成熟商务区及郑东新区
北区 中区
本案
农业路
东区
经 三 路
区域价值分析——商务价值>居住价值
本区域商务价值最为成熟。 ——经三路片区集中了大量的政府机构、 写字楼、商住楼和中高端居住区，具备大 量的商务客源和财富阶层。
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经三路属郑州最成熟商务区，但向北的发 展受到东风渠的阻隔，商务氛围被弱化
“财富大道”经三路 过东风渠后主要为 住宅区，配套水平 和商务氛围明显下 降，交通略显不便；
绿洲银郡
可为之事：
引进核心商业，打造区 域核心
•项目要求：
自然山体、水系
近高尔夫、游乐场等旅游 项目
•项目要求： 区域有历史文化等沉淀
•郑州代表： 未来龙湖周边项目
•郑州代表： •——
项目要求：
建筑或园林为绝对领先产品 高科技、酒店式等产品附加值 突出