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聚焦旅游大盘热低成本大规模全户型是运营重点[发布时间]：2013-12-17 [发布机构]：克而瑞近两年来，旅游地产规模大盘在行业内被高度关注，其典型案例有雅居乐清水湾、佳兆业东戴河、碧桂园十里银滩和恒大海上威尼斯。
雅居乐清水湾连续三年的销售额都在30亿元以上， 2011年清水湾更是超过70亿元，受推案周期影响，2013年来清水湾项目的销售金额有所减少，但也超过46亿元；佳兆业东戴河自入市以来，也连续多年保持高位增长，2013年来日均来访量达千人，连续多个月销售过亿元；碧桂园十里银滩2011年销售金额38亿元，2012年销售金额也近35亿元；而恒大海上威尼斯 2012年开盘以来也对上海客群形成巨大吸引力。
我们探究这四大典型旅游地产项目，分析其在项目运作上的共同点。
1、地价成本：超低成本垫定项目高溢价率，长周期推案的灵活性更高雅居乐清水湾、佳兆业东戴河、碧桂园十里银滩、恒大海上威尼斯四大旅游项目在前期拿地上，均有一个显著特点，就是以极低的成本获取土地储备。
四个旅游地产土地楼板价均不足500元/平方米，土地成本占一期销售均价的比重都不超过6%。
低廉的土地成本为产品创造高溢价夯实基础。
以雅居乐清水湾项目为例，一期金色果岭系列在2009年3月开盘，小高层的销售报价在7200-9000元/平方米，土地楼板价仅占销售均价的3%。
可见，较低的土地成本是清水湾项目毛利润远高于业内的重要原因之一。
而且低土地成本使雅居乐清水湾项目操盘的灵活性较大。
相较普通大盘会拖长开发周期的风险也因为清水湾较低的土地成本而发生逆转，项目开发后期也更加受益于不断上升的区域房价与前期较低土地成本带来的差值。
清水湾2013年推案的6期碧海帆影系列正印证了这点，2013年11月普通住宅的报价在 18000-28000元/平方米，别墅则达到30000-40000元/平方米，土地成本占项目售价的比例更低。
而前期快速销售回笼的资金也使清水湾能够投入更多在后期项目品质的打造与营销推广上，进一步提升口碑和品牌，创造高溢价回报。
海南陵水清水湾简介
海南陵水清水湾位于陵水县西南部，距陵水县城15公里，
距三亚市区105公里，是海南“五大海湾”之一。
清水湾地处北
纬18°，是海南“北回归线”上一块难得的原始生态区域。
这
里山青水绿，气候宜人，海水、沙滩、阳光、森林、湿地五者之间相互交融，被誉为“东方夏威夷”。
清水湾是一个有山有水的
地方。
这里的山是千年火山熔岩冷却后形成的玄武岩，山上有几处寺庙和道观；这里的水是山涧中流淌的山泉水，清澈见底。
山和水交相辉映，构成了一幅天然画卷。
清水湾拥有中国最长的沙滩——清水湾大道，这里被称为“东方夏威夷”。
全长4.5公里
的清水湾大道是一条以旅游、观光为主的海滨大道。
这条大道与沙滩相连，是连接清水湾的旅游景点和酒店的通道。
从清水湾到亚龙湾、大东海等著名旅游景点都可以乘坐游艇或快艇到达，再步行一段路程便可到达。
这里还有很多健身休闲场所和娱乐设施，如水上摩托艇、海上冲浪、沙滩排球、沙滩足球等运动项目。
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来而不往非礼也，揭秘陈卓林发家史
2005年到2006年，是陈卓林家族“崛起”的一个重要时间段，也是雅居乐陈卓林家族由一家二线开发商跃升为全国一线开发商的开始。
这一阶段里，陈卓林家族又开始了他掘金旅游地产的发家之路。
陈卓林家族的每一个非礼性发展的阶段都是一段传奇，是一段为人们广为流传和称赞的传奇。
和众多的开发商一样，雅居乐陈卓林家族在达到一定规模后走进了资本市场。
2005年12月，雅居乐地产控股有限公司在香港联交所上市，刚开始就募集资金近31.52亿港元，其保荐人为摩根士丹利。
由此，雅居乐地产成为了继富力地产之后，第二家在港上市的民营地产企业。
来而不往非礼也，最后雅居乐也给予了摩根士丹利可观的回报。
庞大的土地储备成为雅居乐上市的最大优势。
根据招股说明书，截至2005年9月30日，雅居乐拥有发展中的建筑面积约有110万平方米，以及尚未开发的建筑面积约有480万平方米。
上述所有土地均已取得土地使用权证，且大都是以往以低于其现时之市价的价位购入。
上市第二年，陈卓林就作出了一项对企业影响深远的战略决策，进入旅游地产，圈下海南清水湾万亩土地，并通过此后的精妙运作奠定了雅居乐以及陈卓林家族在国内开发巨头中的重要地位。
雅居乐的秘密武器就是“滚动开发”。
巨额投资并不是指一次性投入，这是非常不理性的，而是指分期分批进行，等到第一批资金回笼后再进行第二批开发，这能在很大程度上缓解资金压力。
就这样陈卓林家族一步步的进军旅游地产，不断努力发展，成就了一段佳话，也成为一段陈卓林家族发家史的一段小插曲。
旅游地产成功案例一、导言旅游业是具有巨大潜力的行业，在过去几十年里蓬勃发展。
随着人们对休闲度假需求的增长，旅游地产成为了一个备受关注的领域。
本文将介绍几个旅游地产成功案例，包括项目的规划和执行，以及最终的成功因素。
二、典型案例1：迪士尼乐园迪士尼乐园是全球最知名的旅游地产之一。
它以其独特的主题、精心设计的景点和高质量的服务而闻名。
迪士尼乐园的成功得益于其对细节的关注和对独特体验的追求。
首先，迪士尼乐园注重每个细节，从大型设施到小型装饰，都精心打磨，以创造一个完美的环境。
其次，迪士尼乐园创建了多个主题区域，每个主题区域都有自己的特色和吸引力。
例如，迪士尼乐园的“童话城堡”和“明日世界”等景点，带给游客们不同的体验。
最重要的是，迪士尼乐园提供了出色的服务，包括友好热情的员工、高质量的餐饮和住宿设施。
这种关注细节和客户体验的精神，使得迪士尼乐园成为世界上最有吸引力的旅游目的地之一。
三、典型案例2：海南亚龙湾海南亚龙湾是中国旅游地产领域的典范之一。
该项目位于海南岛，占地面积约为15平方公里，规划了多个高档度假酒店、高尔夫球场、商业区和综合体育设施。
海南亚龙湾成功的原因有以下几点。
首先，它位于优越的地理位置，拥有美丽的沙滩和温暖的气候。
这使得游客在这里可以享受阳光海滩度假，尤其受到国内外高端旅游者的欢迎。
其次，海南亚龙湾提供了世界一流的酒店和度假村设施。
这些设施配备了豪华客房、高品质餐饮和各种娱乐设施，确保每位游客都能得到满意的服务。
最后，海南亚龙湾注重可持续发展。
在项目规划和建设过程中，该项目一直将环境保护和生态平衡作为重要考虑因素。
它鼓励游客尊重自然，保护生态环境，从而实现经济发展与环境保护的双赢局面。
四、典型案例3：迈阿密南海滩迈阿密南海滩是美国最受欢迎的旅游目的地之一。
该项目以其美丽的沙滩、繁华的城市和多样化的文化而闻名。
迈阿密南海滩的成功有几个关键因素。
首先，它位于优越的地理位置，得天独厚的气候和迷人的风景使得游客流连忘返。
二、蔚蓝海岸社区实盘及精装修样板房参观体验及调研结果蔚蓝海岸基本数据:总户数：847户（一期664户）栋数：35栋商业配套部分：7栋，住宅部分：28栋电梯洋房（一期22栋）总用地面积：270亩（176682㎡），总建筑面积：141395.38商业配套7栋总面积：28028.81㎡，住宅首层商铺总面积: 7620.4㎡容积率：0.726，绿化率：40％停车位：770个（地上：573个地下：197个）一期22栋共664户,有一梯两户, 一梯三户, 一梯四户,和一梯六户四种类型,面积从80.63㎡---208.93㎡不等,其中两房两厅共448户,面积从80.63㎡---161.98㎡,占总比的67.46%，三房两厅共216户,面积从118.72㎡---207.3㎡,占总比的32.54%参观完滨海的瀚海银滩精装修样板房院落群，清水湾销售人员的带领我们参观了蔚蓝海岸和金色果岭项目的实盘及部分样板房。
蔚蓝海岸小区是一个独立商业设施+高层商住+部分点式高层围合的复合型小区，商业街及商业广场占掉了一小半的地块规划用地面积。
目前基本完成建筑物及环境景观的施工。
如前面所叙，蔚蓝海岸小区的住宅户型、商业建筑的平面及造型大量照搬雅居乐在华南地区其他地区的建成项目，以求达到尽快实施落成的目的。
商品房精装修交楼标准。
蔚蓝海岸定位为轻快的乐活小镇，位于金色果岭组团南侧，步行至海滩也仅需20分钟左右。
该组团占地约17万㎡，总建筑面积约14.8万㎡，由28栋8-11层电梯洋房组成，商业配套共7栋，一期推出建筑面积从80㎡-208㎡不等，以两房和三房为主。
该组团南北走向，西临36米宽的景观大道，南、北面是高尔夫球场，东面田园风光。
在规划设计方面以景观为主导（周边高尔夫球场、田园风光、内部园林景观），结合地形的特性，保持原有地貌，采用现代城市设计手法布局，建筑由低至高圈层点式布置，依次布置2层-3层-9层-11层的建筑，即保证每户住户都能获得良好的景观和开阔的视野，又提高了住户的私密性。
第四节、清水湾项目销售中心、样板房及实际建成楼盘具体的参观体验在海南东线高速公路陵水英州镇出口一下高速，就可以看到路边的写有清水湾项目名称的景观标示雕塑，自此也就进入了清水湾项目庞大的用地地界。
顺着清水湾大道，傍着着已经初步整饬成熟成形的园林景观及水体环境，也就自然而然深入了庞大的清水湾项目用地范围。
可以体会到该项目宏大的规划前景及大手笔高密度的前期投入。
从用地总平面图可见，雅居乐也确实是用心良苦，专门在用地西侧拿下了这一块紧邻高速出口的地块以便于形成和整体用地的连接，塑造完整的统一景观序列，一路望去可谓气度不凡。
项目用地东北侧也有一条道路和海南东线高速公路的隆广镇出口连接，这样贯穿整个用地的清水湾大道就配合了全海南免收费的高速公路形成了完善快速环线交通。
整个清水湾大道顺着地形起伏有致，宽阔的大道左右逆向车道时分时合，中央绿化带也有宽窄变化，有时还上下两版面标高错开。
道路中央中间及两侧都有精心的景观绿化布置设计，离大道两边的低密度住宅区，商住区的距离也是时近时远，变化有致。
驾车其中真可谓美好的景观体验感受。
入口区水体在自高速公路英州镇出口也同时是清水湾项目的主入口到海滨销售中心近5公里的沿途，我们看到了已经初步完成景观及设施建设的高尔夫球场，沿清水湾大道徐徐逶迤。
视野开阔有致，自然而然的引导来客行向远处依稀可见的蔚蓝海滩。
沿途我们也看到了已经建成的金色果岭低密度别墅小区和蔚蓝海岸小高层商住型的小区，基本为高尔夫场地围绕布局，从户型平面及外观用材直接判断基本属中等档次楼盘，基本是雅居乐在全国各地布局的主流风格类型。
从蔚蓝海岸小区的实际建成外观来看，尤其是商业区的立面风格完全照搬雅居乐广州番禺项目的商业中心，可谓一模一样。
在后面的户型样板房参观过程中，我们也注意到蔚蓝海岸小区的住宅户型也基本是照搬或者略加调整自雅居乐在先前华南其他地区已落成楼盘的一些户型，金色果岭别墅户型也基本是采用同样的策略。
毕竟从雅居乐拿下清水湾项目到我们参观到实盘落成的今天，总计不到三年时间。
三乡市场背后的故事有人说，只要你到过中山，来过三乡，你一定会对“雅居乐”印象深刻！无论是在中山还是在三乡,“雅居乐”就如一张城市名片，28年的沉淀，让雅居乐和三乡，水乳交融；28年的沉淀，让这张不折不扣的城市名片，不断被刷新！今天起围绕雅居乐在三乡发展历程我们推出系列报道《雅居乐与三乡》向大家讲述雅居乐与三乡的故事南海之滨珠江之畔有古邑者名中山雅居乐的故事就从中山三乡开始圩仔正街旧照这里是三乡圩仔环镇路一带，上世纪九十年代，这里曾是三乡最繁华地段之一，商铺林立，人流密集，还有电影院、市场，说到这里，三乡人都深有记忆。
圩仔正街旧照20世纪80年代雅居乐陈氏五兄弟就是从环镇路上的一间家具小作坊走出去从此开启雅居乐的“追梦之旅”春华秋实28载·雅居乐艰辛起步初创“新艺”获成功如果时光倒流回到上世纪“雅居乐”开初只是一个家具的牌子跟房地产并没有关系上世纪80年代，陈卓林先生（现雅居乐集团控股有限公司董事局主席兼总裁）在三乡圩仔（文阁塔附近）开创了自己的第一家家具店。
随着资金累积加快，1985年，陈氏五兄弟筹办起了“新艺家私厂”，从最初的专做夹板生意，到专营红木家具，陈氏五兄弟伴随着“新艺”慢慢成长。
桥头祠堂当年，新艺家私厂在三乡两个祠堂设立木工车间和喷漆车间。
木工车间设在三乡桥头祠堂内，当木制家具雏形在这里完工后，半成品运到三乡平东祠堂，进行第二道加工程序——喷漆。
平东祠堂“一定要做最好的、漂亮的、不掺假的、工艺精良的东西！”这是陈卓雄先生（现雅居乐集团控股有限公司董事副总裁）最常挂在嘴边的一句话。
提到当年喷漆“车间”的负责人——陈卓雄，当时的工头谢小雄（时兴装饰有限公司副厂长）仍旧印象深刻：“喷漆烤房的气味浓重，一般人根本无法忍受长时间呆在里面。
但是，陈卓雄董事副总裁为了学习喷漆，经常在烤房里一待就是几个小时。
”祠堂翻新陈氏兄弟就十分看重产品的质量对家具质量要求近乎严苛稍有问题都会要求工人们返工正是这种不懈追求质量的理念不仅在当时使得“新艺”在全国初露头角也为此后“雅居乐”品牌唱响全国植下了深根春华秋实28载·雅居乐搏击长空“时代”家具腾飞新艺家私厂起步的成功让“新艺”在广东地区树立了品牌，也大大鼓舞了陈氏兄弟。
雅居乐海南清水湾关于目标消费者调查报告前言黄琼、陆华平、郑波、徐倍佩、徐尤军（调查背景 调查目的 调查方法）本次调查的目的是研究雅居乐的企业形象，了解和把握消费者对雅居乐海南清水湾的认识.期望和评价，和他们对旅游地产度假消费的看法兴趣，认识度假消费的行为特征和消费意愿，以及在旅游度假楼盘在营销服务中所应该注意的问题，为雅居乐海南清水湾后期的经营策略.服务深化和市场营销规划的制定提供参考资料。
从而使该项目管理和市场运作更富有成效。
本调查采用网上问卷方式，以问卷法为收集资料方法，进行了定量分析。
本次问卷得到有效文本500份。
内容分析：1.调查是否考虑购置度假物业：0%20%40%60%有考虑没有考虑是否考虑购置度假物业百分比调查对象中有60%的消费者有考虑购置度假物业，40%的没有考虑购置。
这说明旅游地产度假业还有开发潜力，上升空间。
2.购置度假物业的类型：购买各物业类型百分比在调查对象中，花园洋房占40%，小高层高寓占5%,高层占5%，电梯多层占10%，联体排屋占6%，别墅占34%。
这表明人们对住房的设施环境有很高的要求，对奢侈品很青睐。
3.购房的用途：购房各用途百分比（多选题）在调查对象中，消费者购房的目的最统一的事为了养老，占80%,朋友聚会占30%，投资占20%，企业会所占5%，家庭周末度假占3%。
所以清水湾在建房的时候要注意营造一种家的感觉，让消费者在这找到家的感觉。
4房接受程度：各房价接受度的百分比0102030405060在调查对象中，我们可以看出消费者对高房价接受程度很低，房价小于30万元的消费者接受度是50%，30-50万元的占16%，50-70的占10%，70-90的占8%。
高于170万元的消费者占1%。
5.楼盘注重的方面楼盘注重方面百分比102030405060706.建筑风格：喜欢的建筑风格百分比5101520253035在调查对象中，我们可以发现喜欢现代中式建筑风格的人比较多，占到30%，其次是传统欧陆风格，占到21%，然后依次是现代简约型.地中海风格.东南亚风格。
