海南省三亚市超大型旅游地产项目整体定位报告

海南省三亚市超大型旅游地产项目 整体定位报告
200 年 月
项目组进行了大量的数据收集与相关研究
进行的调查
•龙腾湾-龙栖湾及其 周边实地调研与踏勘 •海南主要湾区考察 -海口：东海岸、西海 岸等 -三亚：三亚湾、大东 海、海棠湾、红塘湾、 亚龙湾等 •-其他区域：清水湾、 香水湾、石梅湾等 •海南房地产市场调查 •海南旅游市场调查 •消费者市场调查 •……
项目在海南的位臵图 项目在乐东的位臵图
乐东 县城
45km 60km
项目 凤凰机场 三亚 项目
7ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱkm
4
项目规模：面积共约66平方公里，包括龙腾湾和龙栖湾两 个湾区

项目总规模约66平方公里， 海岸线长33公里，内陆延 伸2公里 项目自东向西包括两个湾 区：龙栖湾、龙腾湾，两 湾区均为西南朝向，自然 相连，之间无建筑物阻隔
时间


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项目最终需要解决三个层面的核心问题： 价值定位+功能产品+区域模式
从海南岛旅游发展中寻找机会
海口港口 琼海 东方 万宁 乐东
凤凰机场 •78万人次
凤凰机场
三亚客流 •500万人次
度假物业 国际会议 ……
三亚
东部旅游带 南部旅游目的地
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审视（三）:面对国际旅游岛建设热潮，项目应该创新何 种区域模式，为区域开发树立标杆
过去海南取得成功因素
经济 发展
现在已经发生变化
全国经济明显放缓 各类土地价格下降 投资商资金严重紧缺 投资商保守保生存 各消费群体整体观望
龙腾湾 龙栖湾

项目范围 （66平方公里）
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项目四至：南部临海，北靠三个乡镇，东端紧靠三亚崖州 湾，西部为莺歌海盐场

项目地段分属于九所、利 国、黄流三镇，三个镇均 以农业为主，其中九所镇 规划为未来的新型城区 东端的石柱岭位于乐东和 三亚崖州湾交界处，可见 东锣、西鼓两岛
莺歌海盐场 黄流镇

利国镇
传统旅游区
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审视（二）:项目应如何打造富有吸引力的功能和产品， 以完善海南旅游格局
东部旅游带已初步成型
海南产业已初步形成东部旅游带和西部工业带格局
北部旅游目的地 西部工业带
海南旅游客流
旅游产品
海口
美兰机场
儋州/洋浦
海口客流
美兰机场
•560万人次
高尔夫球场 （16个） 游艇码头 星级酒店 (200余家)
镇 区 九 所 利 国 黄 流 总 计
村庄 （个） 24
户数（万 户） 0.51
人口（万 人） 2.53
九所镇
14
0.34
1.62
14
0.35
1.88
52
1.2
6.03
南部海面
东锣、西鼓
石柱岭
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项目交通：临近多条交通干道，外部交通便利；内部交通 以乡镇公路为主，通达性较差

项目外部交通便利，位于海

滨海资源优越，海水清澈， 沙质细腻，海岸线绵延长 达33公里 龙腾湾海岸人为活动较少, 沿线均为防护林带
海水 海岸线 沙滩


龙栖湾沿岸分布大量养殖
水塘，海岸遭到轻微破坏 项目内分布四条天然河流， 其中望楼河入海口为天然 避风良港
河道入海口 山海相连

龙栖湾四河分布
望楼港
部分海滩遭破坏
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项目背景 项目位臵 项目规模
•海南官方统计网站 •部分城市统计年鉴
•……
•优秀硕博士论文
• ……
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汇报内容
¶ ¶ ¶ ¶ ¶ ¶ ¶
概述 海南旅游发展新趋势 项目发展机遇研判和市场可行性分析 龙腾湾-龙栖湾整体定位
龙腾湾-龙栖湾空间布局
区域模式 开发计划
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项目区位：距三亚凤凰机场60公里，距三亚市区70公里， 距离乐东县城45公里
未来发展难以预期

全国经济稳步快速发展 各类土地价格飙升 投资商资金充裕，势力较强 投资商大多采用区域拓展战略 各消费群体的投资欲望强烈










土地价格偏离价值 开发主体开发能力强 市场多元需求支撑

土地价格回归价值 开发能力急速减弱 市场需求大幅萎缩


1978年改革开发
2007－2008年
•海南旅游地产研究
•海南东部旅游带研究 •海南西部工业带研究 •海南区域开发模式研
参考的数据
•世联平台数据库
•CNKI数据库
•中国房地产信息网数 据库 •搜房网数据库 •《中国房地产年鉴》
究
•项目价值研究 •项目发展方向研判 •项目解决方案研究 •项目发展战略评估 •项目整体定位 •项目功能定位
•海南、海口、三亚等 2000~2007年统计公 报
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审视（一）:项目如何寻找独特的价值定位，为海南旅游 开辟新市场
已形成的旅游格局 预期将有多个湾区入市
……
清水湾：
海甸岛：
海棠湾 红塘湾 石梅湾
国际综合度假区 中档滨海度假区
三亚湾：
城市级度假区
亚龙湾：
国家级度假区
西海岸：
高档滨海度假区
香水湾
东海岸
盈滨岛 大东海： 崖州湾： 创意产业 …… ……
海南省提出建设国际旅游岛目标 位于乐东县滨海区，东距三亚70公里 龙腾湾-龙栖湾岸线长33公里，面积66平方公里 紧邻三亚崖州湾、莺歌海，背靠三个乐东乡镇 外部交通便利，内部通达性差 滨海资源优越，生态环境良好
基本特征
项目四至 项目交通 项目资源
属性界定
大三亚旅游圈内、具有优质滨海资源条件、
大规模、陌生湾区的旅游开发项目
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土地利用：以集体用地为主，包括村庄、水塘、农田、河 流和防护林等

项目纵深两公里范围内涉 及村庄52个，户数 1.2万 户，人口6.03万人 项目土地利用占比
农产品基地
37%
村庄
入海河道
基本农田
林地
35%
农田 建设用地
17%
未利用地
11%
0%
20%
40%
防护林带
水塘
资料来源：乐东县政府
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内部资源：一线滨海处于未开发状态，资源条件极佳， 无其他特殊资源
南省南部九所等三个镇区，
临近多条交通干道，距三亚、 机场等地点较近

项目内部交通以乡镇公路为 主， 225国道和环岛铁路西 线横穿整个项目，是与外界 联系的主要交通设施 项目海边通达性较差，进入 海边需要穿过海边的村庄，

路况较差，车辆无法直接进
入
交通要道 距三亚 距凤凰机场 距南山 距乐东县城 东线高速、西线高速、中线高速 70公里 60公里 35公里 45公里 225国道 西环铁路
进行的访谈
•世联集团董事长/总 经理 •海南土地储备中心主 任 •三亚规划局总规划师 •深圳综合开发研究院 旅游研究中心主任 •深圳华侨城旅游投资 发展部 •深圳华侨城旅游总策 划师 •深圳万科集团 •万豪集团营销总监 •海口喜来登酒店营销 总监 • 欧博公司 Miche Perisse •……
进行的研究