下载文档原格式
房屋买卖纠纷案例点评案例一：隐瞒房屋瑕疵引发的纠纷。
有这么个事儿，老张要卖房子。
他知道自家房子的屋顶有点漏水的小毛病，但在和买家小李谈的时候，却只字未提。
小李看房子的时候也没发现这个问题，毕竟屋顶又不能轻易上去检查。
于是，小李就开开心心地签了合同，付了钱。
结果呢，住进去没多久，一下雨，屋里就跟水帘洞似的。
小李那个气啊，就去找老张理论。
老张还不承认，说房子卖出去就和他没关系了。
这老张可就太不地道了。
点评：老张这就是典型的不诚信啊。
在房屋买卖里，卖方有义务告知房屋存在的问题，哪怕是小问题。
就像你去买个苹果，你看到的是外表光鲜，结果咬一口里面全是虫，你气不气？小李在这个事情里其实挺无辜的，他信任老张才买了房子，谁知道遇到这么个事儿。
这种情况下，小李可以通过法律途径来维护自己的权益，比如说要求老张承担维修屋顶的费用或者根据房屋瑕疵的严重程度，甚至可以要求退房退款。
因为老张的隐瞒行为属于欺诈，这在房屋买卖中是不被允许的。
案例二：中介违规操作的纠纷。
小王想卖房子，就找了一家中介公司。
中介公司的业务员小赵为了促成这笔交易，那可真是无所不用其极。
他跟买家小孙说，这个房子附近马上要建一个大型商场，以后房价肯定涨。
但实际上呢，根本就没有这个规划。
小孙一听，觉得这房子有投资价值啊，就赶紧签了合同。
后来小孙发现被骗了，就想反悔。
这时候中介就开始耍赖了，说合同都签了，不能反悔。
点评：这个中介小赵啊，简直就是个“大忽悠”。
中介在房屋买卖中应该提供真实准确的信息，而不是为了赚钱就编造谎言。
小孙也是被利益冲昏了头脑，没有去核实这个所谓的商场规划。
虽然合同签了，但是因为这个合同是基于中介的欺诈行为而签订的，所以小孙是有权利解除合同的。
而且这个中介公司也应该为小赵的行为负责，可能要面临赔偿小孙损失的后果。
这就好比你去商场买东西，售货员骗你说这个东西有神奇功效，结果你买回家发现被骗了，你肯定得找商场退货啊，一个道理。
案例三：房价波动引发的违约纠纷。
第1篇一、案件背景2010年，甲公司与乙公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定甲公司购买乙公司开发的某住宅小区一套商品房。
合同约定房屋总价款为人民币200万元，首付50%，余款在房屋交付后一年内付清。
合同还约定了房屋的交付时间、质量保证、违约责任等内容。
合同签订后，甲公司按照约定支付了首付款100万元。
然而，乙公司未能按照合同约定的时间交付房屋。
经过多次协商，双方未能达成一致意见。
甲公司遂向法院提起诉讼，要求乙公司承担违约责任，并赔偿其损失。
二、案件事实1. 合同签订与首付款支付：甲公司与乙公司于2010年5月1日签订了《商品房买卖合同》，甲公司于当日支付了首付款100万元。
2. 房屋交付延迟：乙公司未能按照合同约定的2011年5月1日交付房屋。
经双方协商，交付时间推迟至2011年10月1日。
3. 再次延迟交付：尽管乙公司承诺在2011年10月1日交付房屋，但实际交付时间再次延迟至2012年1月1日。
4. 甲公司损失：由于房屋交付延迟，甲公司无法按计划入住，导致其遭受了一定的经济损失。
包括但不限于：装修费用、租房费用、误工费等。
三、争议焦点1. 乙公司是否构成违约？2. 乙公司应承担何种违约责任？3. 甲公司损失如何计算？四、法院判决1. 关于违约责任：法院认为，乙公司未能按照合同约定的时间交付房屋，已构成违约。
2. 关于违约责任的具体承担：- 乙公司应支付甲公司逾期交付房屋的违约金，按照合同约定的日万分之五计算，从2011年5月2日起至实际交付之日止。
- 乙公司应赔偿甲公司因房屋交付延迟造成的实际损失，包括装修费用、租房费用、误工费等。
3. 关于损失计算：- 法院根据甲公司提供的证据，认定其损失为装修费用5万元、租房费用3万元、误工费2万元，共计10万元。
五、案例分析1. 违约责任认定：根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人应当按照约定履行自己的义务。
乙公司未能按照合同约定的时间交付房屋，已构成违约。
第1篇一、案情简介原告：张三（化名）被告：某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）案由：商品房买卖合同纠纷二、事实与理由（一）基本事实2018年5月，原告张三通过某房产中介公司了解到被告开发商正在销售的某住宅小区的房源信息。
在经过实地考察和与开发商洽谈后，张三于2018年6月与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的某住宅小区一套商品房，房屋面积为100平方米，总价款为200万元。
合同约定，开发商应在2019年12月31日前将房屋交付给原告。
2019年12月，原告张三按照合同约定支付了全部房款。
然而，到了约定的交房日期，开发商却未能按照合同约定交付房屋。
经核实，开发商未能按时交房的原因是工程进度延误，且存在质量问题。
2019年12月31日后，原告张三多次与开发商协商交房事宜，但开发商始终未能给出明确的解决方案。
无奈之下，原告张三于2020年1月向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任，包括支付逾期交房违约金、赔偿房屋质量损失等。
（二）争议焦点1. 开发商是否构成违约？2. 原告主张的违约责任是否合理？三、法院审理过程（一）被告答辩被告开发商在答辩中承认未能按时交房的事实，但辩称工程延误和质量问题是由于不可抗力因素导致的，且已采取了补救措施。
开发商提出，已为原告提供了临时居住场所，并承诺在问题解决后尽快交付房屋。
（二）法院调查法院依法对案件进行了审理，并委托了专业的鉴定机构对房屋质量问题进行了鉴定。
鉴定结果显示，房屋存在多处质量问题，包括墙面裂缝、防水层破损等。
四、法院判决根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
法院认为，被告开发商未能按照合同约定按时交付房屋，已构成违约。
关于原告主张的违约责任，法院认为：1. 开发商应支付逾期交房违约金。
根据《商品房买卖合同》的约定，开发商应按每日万分之五的标准支付逾期交房违约金。
第1篇一、案情简介原告李某与被告某房地产开发公司（以下简称“开发商”）签订了一份《商品房买卖合同》，约定李某购买开发商开发的某住宅小区一套房屋。
合同签订后，李某按约支付了全部房款。
然而，在办理房产证过程中，李某发现房屋存在产权纠纷，导致房产证无法办理。
李某认为开发商存在欺诈行为，要求解除合同并赔偿损失。
开发商则认为，房屋产权纠纷并非其过错，拒绝承担赔偿责任。
双方协商未果，李某遂向法院提起诉讼。
二、争议焦点1. 开发商是否存在欺诈行为？2. 房屋产权纠纷的责任应由谁承担？3. 李某要求解除合同及赔偿损失的请求是否应予支持？三、案例分析1. 开发商是否存在欺诈行为？根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
”在本案中，开发商在签订合同时，明知房屋存在产权纠纷，却未告知李某，导致李某在签订合同时违背了真实意思。
因此，开发商的行为构成欺诈。
2. 房屋产权纠纷的责任应由谁承担？根据《中华人民共和国物权法》第二条规定：“物权的取得和行使，应当遵循诚实信用原则。
”在本案中，开发商在出售房屋时，未尽到合理审查义务，导致房屋存在产权纠纷。
根据《中华人民共和国侵权责任法》第三十四条规定：“用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。
”因此，房屋产权纠纷的责任应由开发商承担。
3. 李某要求解除合同及赔偿损失的请求是否应予支持？根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
”在本案中，由于房屋存在产权纠纷，导致李某无法取得房产证，合同目的无法实现。
第1篇一、案情简介原告：张三（以下简称张三）被告：李四（以下简称李四）案由：房屋买卖合同纠纷原告张三与被告李四于2018年3月签订了一份房屋买卖合同，约定由李四将其位于某市某区某小区的一套房产出售给张三，房屋总价为100万元。
合同约定，张三在签订合同后支付定金20万元，剩余房款在办理房屋过户手续时一次性付清。
双方还约定，如因房屋产权问题导致无法过户，李四应退还张三已支付的定金及利息。
2018年4月，张三支付了20万元定金。
然而，在办理房屋过户手续时，李四未能提供房屋产权证，导致房屋无法过户。
张三多次与李四协商，要求其退还定金及利息，但李四以各种理由推脱，拒绝退还。
无奈之下，张三将李四诉至法院，要求法院判决李四退还定金及利息。
二、争议焦点1. 李四是否应当退还张三已支付的定金及利息？2. 双方签订的房屋买卖合同是否有效？三、法院审理过程1. 法院受理案件后，依法通知被告李四应诉。
2. 法院审理过程中，张三提交了房屋买卖合同、付款凭证等证据，证明其已履行合同约定的付款义务。
李四则辩称，房屋产权证尚未办理，故无法过户，请求法院驳回张三的诉讼请求。
3. 法院经审理查明，房屋产权证尚未办理的原因是李四在房屋买卖合同签订前，已将该房屋抵押给他人，导致房屋无法过户。
法院认为，李四在签订房屋买卖合同时，隐瞒了房屋已抵押的事实，违反了诚实信用原则，其行为构成欺诈。
四、法院判决1. 判决被告李四退还原告张三已支付的定金20万元。
2. 判决被告李四支付原告张三利息损失，按同期银行贷款利率计算，自2018年4月起至实际还款之日止。
五、案例分析本案中，法院判决李四退还张三已支付的定金及利息，主要基于以下理由：1. 李四在签订房屋买卖合同时，隐瞒了房屋已抵押的事实，违反了诚实信用原则，其行为构成欺诈。
2. 根据我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第1篇一、案例背景甲市乙区居民张某（以下简称“张某”）与李某（以下简称“李某”）于2018年6月签订了一份房屋买卖合同，约定张某将其位于甲市乙区的一套房屋出售给李某，房屋总价款为100万元。
合同签订后，张某将该房屋过户至李某名下，但李某未支付全部房款。
随后，双方因房屋买卖合同履行产生纠纷。
二、争议焦点1.李某是否应支付剩余房款？2.张某是否有权要求李某支付违约金？3.若李某未支付剩余房款，张某可否解除合同？三、案件事实1.张某与李某于2018年6月签订房屋买卖合同，约定张某将其位于甲市乙区的一套房屋出售给李某，房屋总价款为100万元。
合同签订后，张某将该房屋过户至李某名下。
2.合同约定，李某应于2018年7月31日前支付全部房款。
但截至2018年9月，李某仅支付了80万元，尚欠20万元。
3.张某多次催促李某支付剩余房款，但李某以各种理由推脱，拒不支付。
4.张某认为李某的行为构成违约，遂向法院提起诉讼，要求李某支付剩余房款、违约金及解除合同。
四、法院判决1.关于李某是否应支付剩余房款：法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
本案中，李某未按照合同约定支付全部房款，已构成违约。
因此，李某应向张某支付剩余房款20万元。
2.关于张某是否有权要求李某支付违约金：法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。
本案中，双方在合同中约定了违约金，张某有权要求李某支付违约金。
3.关于若李某未支付剩余房款，张某可否解除合同：法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
本案中，李某未支付剩余房款，已构成严重违约。
张某有权要求解除合同。
综上所述，法院判决如下：1.李某应向张某支付剩余房款20万元；2.李某应向张某支付违约金；3.张某有权解除合同。
商品房买卖合同纠纷案认定解析3篇篇1一、案件背景及概述近年来，随着房地产市场的繁荣，商品房买卖合同纠纷案件屡见不鲜。
本案例涉及一起典型的商品房买卖合同纠纷，双方在合同履行过程中产生争议，引发诉讼。
本文将对该案例进行全面解析，以供参考和借鉴。
二、案件事实1. 买方与卖方签订商品房买卖合同，约定了房屋的位置、面积、价格、交付时间等条款。
2. 买方按照合同约定支付了首付款，并办理了贷款手续。
3. 卖方未能按照合同约定的时间交付房屋，且存在房屋质量问题。
4. 买方多次与卖方协商未果，遂向法院提起诉讼。
三、法律分析1. 违约责任分析根据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
在本案例中，卖方未能按照合同约定时间交付房屋，且存在质量问题，已构成违约。
2. 房屋交付标准分析商品房买卖合同应明确约定房屋的交付标准。
如合同约定了具体标准，卖方应按照标准交付房屋；如合同未明确约定，可根据相关法律法规及行业标准进行认定。
3. 损失赔偿分析因卖方违约导致买方产生损失的，买方有权要求卖方承担赔偿责任。
损失赔偿额应相当于因违约所造成的实际损失。
四、案件处理过程及结果1. 起诉与受理买方向法院提起诉讼，要求卖方承担违约责任，赔偿损失。
法院依法受理此案。
2. 证据收集与举证买方需提供相关证据，如合同、付款凭证、协商记录等，以证明卖方的违约行为及由此造成的损失。
卖方需提交相关证据，如施工记录、验收报告等，以证明其已按照合同约定履行义务。
3. 调解与判决法院在双方提交证据的基础上，进行调解。
如调解无果，法院将根据证据情况，判决卖方是否构成违约，并承担相应的违约责任。
4. 执行如卖方未履行法院判决，买方可向法院申请强制执行。
五、案例分析1. 合同条款的严谨性：本案例中，合同对于房屋交付时间、质量标准等条款的约定不够严谨，为纠纷的产生埋下隐患。
因此，在签订商品房买卖合同时，应尽可能明确各项条款，以降低纠纷风险。
第1篇一、案例背景某市某小区业主李某，于2010年购买了该小区一套面积为100平方米的住宅，并与开发商签订了购房合同。
合同约定，开发商应在2011年12月31日前将房屋交付给李某。
然而，由于开发商的原因，房屋交付时间一拖再拖，直至2012年6月30日才交付给李某。
李某收房后，发现房屋存在多处质量问题，包括墙体裂缝、地面不平、门窗不严等。
李某多次与开发商协商解决，但双方始终未能达成一致意见。
无奈之下，李某将开发商诉至法院，要求开发商承担违约责任，赔偿其经济损失。
二、案件争议焦点1. 开发商是否构成违约？2. 开发商应承担何种违约责任？3. 李某的经济损失如何计算？三、案例分析1. 开发商是否构成违约根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
”在本案中，开发商未按合同约定时间交付房屋，构成违约。
因此，法院认定开发商构成违约。
2. 开发商应承担何种违约责任根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”在本案中，开发商应承担以下违约责任：（1）继续履行合同，将房屋交付给李某；（2）采取补救措施，修复房屋存在的质量问题；（3）赔偿李某因延迟交付房屋所造成的经济损失。
3. 李某的经济损失如何计算根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，应当赔偿损失。
”在本案中，李某的经济损失主要包括以下几部分：（1）房屋装修费用：李某在收房后，对房屋进行了装修，花费了一定的费用。
根据李某提供的证据，法院认定李某的装修费用为5万元；（2）房屋租金损失：由于房屋质量问题，李某无法入住，导致其无法出租房屋。
根据李某提供的证据，法院认定李某因房屋质量问题造成的租金损失为每月1万元，共计6个月，即6万元；（3）房屋贬值损失：由于房屋质量问题，李某的房屋价值受到影响。
第1篇一、案情简介原告：李某，男，35岁，某市居民。
被告：某房地产开发公司，法定代表人：张某某，住所地：某市XX区XX路XX号。
原告李某与被告某房地产开发公司于2010年6月签订了一份房屋买卖合同，约定李某购买被告开发的某小区一套住房。
合同约定房屋总价款为人民币100万元，首付30%，剩余70%贷款支付。
合同签订后，李某依约支付了首付30万元。
然而，在房屋交付过程中，李某发现房屋存在严重质量问题，经鉴定，房屋主体结构存在安全隐患。
李某多次与被告协商解决，但被告以各种理由推诿，拒绝承担责任。
无奈之下，李某向法院提起诉讼，要求被告承担违约责任，赔偿其经济损失。
二、争议焦点1.被告是否构成违约？2.被告应承担何种违约责任？三、案件事实1.2010年6月，原告李某与被告某房地产开发公司签订了一份房屋买卖合同，约定李某购买被告开发的某小区一套住房。
2.合同签订后，李某依约支付了首付30万元。
3.2011年8月，李某收到房屋交付通知，在验收房屋时发现房屋主体结构存在安全隐患。
4.李某于2011年9月向被告提出房屋质量问题，要求被告进行整改。
被告未予理睬。
5.2011年10月，李某委托专业机构对房屋进行鉴定，鉴定结果显示房屋主体结构存在安全隐患。
6.李某多次与被告协商解决，被告以房屋质量问题系施工方责任为由推诿。
7.李某于2012年1月向法院提起诉讼，要求被告承担违约责任，赔偿其经济损失。
四、法院判决1.被告某房地产开发公司构成违约。
2.被告某房地产开发公司应退还原告李某已支付的购房款30万元，并赔偿李某经济损失人民币10万元。
3.被告某房地产开发公司承担本案诉讼费用。
五、案例分析1.被告构成违约。
根据《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”在本案中，被告某房地产开发公司未按照合同约定交付符合质量要求的房屋，构成违约。
第1篇一、案例背景随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产市场日益繁荣，购房成为了许多家庭的重要投资和居住需求。
然而，在购房过程中，由于信息不对称、合同条款不明确等原因，购房法律纠纷也时有发生。
本案例将通过对一起典型的购房法律纠纷进行分析，探讨相关法律问题，并提出相应的解决建议。
二、案例描述（一）案情简介原告李某于2019年5月与被告某房地产开发公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的某小区一套住宅。
合同约定房屋总价为200万元，首付50万元，剩余150万元按揭贷款。
合同签订后，李某依约支付了首付，并办理了按揭贷款手续。
然而，在房屋交付过程中，李某发现房屋存在多处质量问题，包括墙面裂缝、地面不平、门窗密封不严等。
李某多次与被告沟通，要求被告整改，但被告以种种理由推诿。
李某遂于2020年7月向法院提起诉讼，要求被告承担违约责任，包括修复房屋、赔偿损失等。
（二）争议焦点1. 被告是否构成违约？2. 被告应承担何种违约责任？3. 案件是否涉及第三方责任？三、法律分析（一）被告是否构成违约根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”在本案中，被告未按照合同约定交付符合质量标准的房屋，已构成违约。
（二）被告应承担何种违约责任1. 修复房屋：根据《中华人民共和国建筑法》第五十三条规定：“建设单位应当保证建筑工程的质量。
建筑工程的勘察、设计、施工、监理单位应当依法对建筑工程的质量负责。
”被告应负责修复房屋质量问题，确保房屋符合合同约定。
2. 赔偿损失：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当赔偿对方因此所受到的损失。
”被告应赔偿原告因房屋质量问题造成的损失，包括维修费用、误工费等。
3. 支付违约金：合同中如约定了违约金条款，被告应按照约定支付违约金。
.
精选文档
商品房买卖合同纠纷典型案例剖析
近日，记者从贵阳仲裁委得悉，2021年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件308件，其中商品房买卖合同纠纷、
房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、
逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是2021年商品房买卖合同纠纷的热点。就以上热点问题，有关法
律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示。
热点一：认购纠纷
案例回放：
2021年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位
置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许
可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金。2021年9月，张先生收到房开公司的
书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。〞与此同时，房开公司表示由于整
体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万
元。假设张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，那么视为放弃原定的认购
协议。对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉
讼。
近日，法院已对该案作出判决，在交易中违背了诚信原那么的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。
法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循老实信用原那么。但本案中某房开公司在认购协议签订
完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规
定的老实信用原那么和公平原那么，导致购房者缔约时机的丧失，应对此承当责任并作出赔偿。最后，法
院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。张先生获得了2
万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还。
律师点评：商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行
签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承当缔约过失责任。承当缔约过失责任的方式为损害赔偿，
其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同时机的损失，并不包括强制签订商品房买卖合同的责任。
热点二：逾期交房纠纷
案例回放：
市民李女士于2021年2月与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的交房日期为当
年8月31日。但在到期交房时，房开公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验
收备案表等证件及资料。为此，李女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。事后，李女士将房开公司告
上法庭，申请法院判令房开公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共5万元。
庭审中，房开公司辩称，涉诉商品房并非李女士所说，其实已经符合了业主入住的条件，已经取得竣工验
收报告。而且合同中约定的交付条件并不包含房屋验收备案表，故无需出示验收备案表给李女士。此外，
房开公司对李女士提交的租赁协议等均不认可。
法院认为，原、被告签订【商品房买卖合同】为双方的真实意思表示，合同中明确了双方的权利义务，
对房开公司逾期交房所要承当的责任也有所规定，故法院对房开公司的抗辩理由不予支持。此外，依照【合
同法】规定，违约金和实际损失不能重复计算，在本案中，违约金数额不能弥补李女士的租房费损失，那
么违约金应以李女士的房租替代。最终，法院判令房开公司赔偿李女士已付款利息、租房费等损失共计3.6
万余元。
律师点评：对于商品房(建筑工程)的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都做出了相应的规
定。【城市房地产管理法】第二十六条第二款规定：“房地产开发工程竣工，经验收合格后，方可交付使
用〞。【城乡规划法】第四十五条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设
.
精选文档
工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。
这一条既对规划部门的验收作了强行性的规定，同时也说明规划部门的验收应在建设单位组织竣工验收之
前。【城市房地产开发经营管理条例】第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使
用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用〞。
根据上述法律、行政法规，房地产开发企业向买受人交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格〞
的商品房。
2021年新修订的【消防法】对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的
人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设
工程，实行消防范案制度。因此，住宅小区的消防验收合格不再是法律规定的交付标准之一。
就贵州省地方规定来看，自2021年5月1日起施行的【贵州省城镇房地产开发经营管理条例】第三
十九条规定：“商品房交付使用，应当符合以下条件：一是房地产开发工程经竣工验收合格，依法取得建
设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；二是房地产开发
工程的公共效劳设施和水、电、道路、绿化等市政公用根底设施具备国家规定的投入使用条件，已经明确
产权、管理权，并且以书面形式明确管理责任；三是法律、法规规定的其他条件。〞
综合上述法律法规的规定，不难看出，自2021年5月1日起，我省对于商品房的验收原那么上实行
的是备案制，验收主体是房地产开发企业。当然，交房条件除了上述的法律、法规、规章的规定外，还应
当符合合同的约定。
热点三：房贷难引发的逾期违约责任纠纷
案例回放：
2021年3月，市民黄女士与某房开公司签订了一份商品房买卖合同。合同约定，黄女士购置该公司
位于某区的一套房屋，房屋总价为40万元。其中，黄女士方案贷款28万元。在签订合同当日，黄女士即
向房开公司支付了12万元首付款。在黄女士与房开公司签订合同后不久，"国十条"调控政策出台。"国十
条"要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供给紧张的地区，商业银
行可根据风险状况，暂停发放购置第三套及以上住房贷款。在随后办理贷款过程中，银行以此套房屋属于
第三套房为由拒绝为黄女士发放贷款。在无法获得银行贷款的情况下，黄女士要求解除与房开公司签订的
商品房买卖合同，并返还当初支付的12万元首付款。房开公司却认为，在黄女士申请银行贷款问题上房
开公司并无过错，黄女士不能以此为由拒绝履行合同。黄女士除一次性付清28万元余款外，还应按合同
约定承当逾期付款的违约责任。至此，买卖双方因贷款问题引发的纠纷开始不断升级。
律师点评：购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的，违约责任究竟该由谁承当？要具
体情况具体分析，不能一概而论。
以黄女士买房纠纷为例，黄女士与房开公司签订的商品房买卖合同是在房贷新政发布前签订的，合同
成立后客观情况发生了改变，这是黄女士在签订合同时无法预见的。在此情况下，如果要求黄女士继续履
行合同，对其明显不公平。根据最高人民法院关于适用【中华人民共和国合同法】假设干问题的解释(二)
第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不
属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求
人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原那么，并结合案件的实际情况确定是否变更或者
解除。〞
如果案例纠纷中商品房买卖合同订立是在新政施行后发生的，就不适用情势变更原那么。在没有其他
约定的情况下，购房者还可以依据【最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解
释】第二十三条之规定，行使解除合同的权利。该规定明确：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款
方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方
当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导
致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息
或者定金返还买受人〞。虽然人民法院可根据实际情况确定是否变更或解除合同，但适用形式变更原那么
.
精选文档
并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方
利益关系。在诉讼过程中，人民法院一般采取的是积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，
争取调解解决。对买卖双方而言，不管是主动还是被动违约，都有可能要承当违约责任。
那么，购房者如何防范此类纠纷的发生呢？在现阶段国家对楼市调控力度加大，不时会有房产新政策
出台的情况下，市民在准备购房前，最好能事先咨询有关银行，全面了解当前贷款政策后，再与开发商签
订正式合同，以防止因无法贷款而引发不必要的违约纠纷。
律师提醒：
从以上几个典型案例不难看出，商品房买卖双方对合同的重视不够或对合同内容约定不明是造成纠纷
的根源。因此，交易双方应充分意识到合同的重要性，从根源上躲避纠纷的产生。尤其是购房者，在签订
认购协议时应尽量明确签订商品房买卖合同的时间、尽量多涉及商品房买卖合同的实质内容、商品房买卖
合同磋商不成的处理方式、违约责任等；在签订商品房买卖合同时应尽量明确交房条件及违约责任、房屋
的接交方式及违约责任、产权证的办理时限及违约责任，以及约定的其他事项等，以防范纠纷的发生。(
.
精选文档
.
精选文档
