关于审理买卖合同纠纷案件的指导意见

广东高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引（二）广东高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引（二）摘要：本文旨在解释广东高级人民法院对于审理房屋买卖合同纠纷案件的相关指引。

本指引涵盖了案件受理、证据认定、合同效力、违约责任等方面的内容，以期为法院在审理此类案件时提供依据和指导。

一、案件受理的准备工作在受理房屋买卖合同纠纷案件时，法院首先应查明被诉房屋具体的产权性质、所有权、登记状况等，以确定案件的基本事实依据。

此外，应查阅相关的合同和协议文件，了解当事人的约定、权利义务等内容，以便为案件的审理提供准确的法律依据。

在确定案件受理的过程中，法院还应仔细审查当事人之间的诉讼关系，是否满足法院管辖的条件。

例如，对于涉及共同财产的房屋买卖纠纷，法院需确认是否存在共同资产法律关系，以及是否具备产生相应法律纠纷的基础。

二、证据的认定在审理房屋买卖合同纠纷案件时，法院应注重对证据的认定和分析。

首先，应确认当事人提交的证据是否真实、合法，并对其真实性进行核实。

其次，对于当事人所陈述的事实，应进行证据比对，核实其与合同约定是否一致，并结合相关法律规定，作出合理的判断。

在审理过程中，法院还应留意并评估各方当事人提交的证据是否充分，是否能够推翻对方的主张，以及是否能够证明双方的权利义务和违约责任等。

在此基础上，法院可以根据证据的真实性和充分性，确定证据的法律效力，从而对案件作出合理的判决。

三、合同效力的评估在审理房屋买卖合同纠纷案件时，法院需要对合同的效力进行评估。

首先，要确认合同的订立是否符合法律规定，包括形式的合法要求和内容的合法性。

其次，要评估合同中各项条款的有效性和合理性，以保障当事人的合法权益。

在评估合同效力的过程中，法院应同时考虑当事人的真实意思表示和交易背景等因素，以避免将合同效力过分理解为单一的意思表示和书面文件。

在此基础上，法院可以通过法律解释和合同解释等方式，确定合同的效力和双方的权利义务，为案件的审理提供依据和指导。

海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）（2011年完整版）为规范房地产交易秩序，维护房地产交易诚信，促进海南房地产市场平稳健康发展，针对海南商品房买卖纠纷出现的新情况、新问题，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释及相关政策规定，制定本指导意见。

一、关于逾期办证违约纠纷1、购房人以开发商逾期办证为由请求其承担违约责任的，依照下列情形分别处理：（1）开发商取得拟售房产初始登记后，应当通知购房人提供办证所需相关资料。

经开发商通知，购房人不予配合，不提供办证所需相关资料，致使开发商办证逾期，购房人请求开发商承担违约责任的，不予支持。

前款所称房产初始登记，系指开发商取得房产项目的整体产权登记后，将房屋分套初始登记在自己名下。

2）开发商取得拟售房产初始登记后，经通知购房人，购房人依通知提供了办证所需相关资料的，分别情况区别处理：①合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定，开发商在约定时间内向产权登记机关报送了办证资料，购房人请求开发商承担违约责任的，不予支持；开发商未在约定期限内报送，购房人请求开发商承担违约责任的，应予支持。

②合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间没有约定的，开发商应在合理期限内报送。

开发商未报送，致使购房人自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担逾期办证的违约责任，但当事人另有约定的除外。

2、合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算；合同未约定时间的，诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算。

诉讼时效期间内，购房人要求开发商报送办证资料的，诉讼时效中断。

河南省高级人民法院关于《商品房买卖合同》纠纷案件的审判指引为妥善处理逾期交房、逾期登记纠纷案件，统一法律适用，提高审判质效，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关规定，结合我省审判工作实际情况，经民四庭员额法官会议讨论，形成如下纪要，供审理此类案件时参考。

第一条（适用案件范围）本纪要所指的逾期交房、逾期登记纠纷是指出卖人与买受人签订商品房买卖合同后，出卖人未能在合同约定的时间向买受人交付房屋、协助办理不动产登记手续，买受人起诉出卖人请求出卖人承担逾期交付房屋和逾期登记违约责任的纠纷。

第二条（案件的受理）商品房买受人起诉出卖人请求承担逾期交房、逾期登记违约责任，出卖人以政府部门政策变化为由提出抗辩，请求减轻或免除违约责任的，应作为民事案件受理。

第三条（简化诉讼程序）对于逾期交房、逾期登记纠纷案件，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》的相关规定以及最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的具体要求，主动适用、积极优化司法确认程序、小额诉讼程序和简易程序，有效提升诉讼效率，降低诉讼成本。

当事人一方人数众多（十人以上）以及属于“四类案件”监管范围的，原则上不适用小额诉讼程序。

但对于法院已经作出示范性生效裁判的同一商品房开发项目的案件，后续案件可以适用小额诉讼程序。

第四条（竣工验收和备案对逾期交房责任的影响）出卖人向买受人交付的房屋应当符合商品房买卖合同约定的交付条件，未经竣工验收合格的房屋不得交付，买受人可以拒绝接收并主张逾期交房违约责任。

买受人接收房屋后发现房屋未经竣工验收合格，向出卖人主张逾期交房违约责任，出卖人以买受人已经接收为由进行抗辩的，不予支持；但出卖人有证据证明买受人明知交付房屋未经竣工验收合格的除外。

商品房买卖合同约定的交付条件为竣工验收合格，且出卖人提供了竣工验收合格有效证据，买受人以交付房屋未经竣工验收备案为由认为房屋不符合交付条件并主张逾期交房违约责任的，不予支持。

民商事合同纠纷指导意见随着时代的变迁和市场经济的不断发展，民商事合同纠纷在日常生活和经济活动中频繁出现。

如何合理解决合同纠纷，保障当事人的合法权益，是当前亟待解决的问题之一。

下面，本文将就此问题提出一些指导意见。

一、注重合同的签订与履行在缩小合同纠纷的范畴上，首先应该注重的是合同的签订与履行。

在签订合同时，要注重双方的权利义务平衡，明确约定条款，慎重选择词句，避免出现模糊不清、含糊不实的条款，从而避免后期的纠纷。

同时，要注重合同的履行，遵守合同条款，确保合同的履行。

当出现合同纠纷时，要及时与对方商议解决的方案和途径，积极协商，减少损失。

二、合同纠纷发生时的处理方式如果发生了合同纠纷，当事人可以采取多种方式来解决，包括自行协商、仲裁、诉讼等方法。

在此，建议当事人应当优先选择自愿协商，主动寻找解决纠纷的途径。

例如，双方可以就纠纷的具体内容进行讨论协商，寻找彼此能够接受的解决方案。

如果协商解决不了，可以依法申请仲裁或者诉讼。

三、合同纠纷解决方式的选择在选择仲裁或诉讼之前，当事人应当慎重考虑纠纷的实质、特点和经济账目的数额大小等因素，从而决定解决途径。

在经济纠纷中，当事人可以选择成立仲裁委员会来解决争议。

仲裁的过程通常比诉讼快，费用较低。

此外，当事人还可以选择诉讼，将争议提交法院处理。

诉讼的过程相对于仲裁久，成本较高，但它提供了更广泛的保障措施。

四、注重法律意识的提升全面提升当事人的法律意识，是建设法治社会的关键。

当事人应该了解有关合同法律法规的重要内容，包括合同签署时的注意事项、纠纷处理的方式、当事人的权利和义务、合同纠纷的解决程序等。

加强法制宣传，提高合同签订和履行的法律意识和风险意识，树立良好的诚信理念，也是重要的法治社会建设之路。

综上，合同的签订与履行，是预防、化解合同纠纷的基础工作。

当合同纠纷发生时，当事人应该优先选择自愿协商，如果无法解决，可以依法选择仲裁或诉讼的方式进行解决。

此外，加强法制宣传和提高法律意识，也是重要的措施。

安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见为正确审理房屋买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）等法律法规和司法解释的规定，结合本省民事审判实际，制定本意见。

一、关于新建商品房买卖合同纠纷1．当事人签订的认购书、购房意向书等协议虽然不具备《解释》第五条规定的条件，但已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款且能够实际履行的，可以认定为商品房买卖合同。

但当事人明确约定认购书、购房意向书等协议仅为预约合同的除外。

人民法院对认购书、购房意向书等协议性质作出的认定，不影响一方当事人根据协议中定金条款的约定，向可归责的另一方当事人主张适用定金罚则。

2．当事人以期房不能转让为由请求确认转让合同无效的，一般不予支持；转让人在转让合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使受让人不能办理房屋所有权转移登记，受让人请求解除合同并要求转让人承担违约责任的，应予支持。

3．出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的；（3）已经合法占有房屋的；（4）合同实际履行在先的；（5）均未履行，合同成立在先的。

签订房屋买卖合同在先的买受人已经合法占有了房屋，出卖人又与后买受人签订合同并办理了房屋所有权转移登记，除非先买受人能够举证证明后买受人在签订合同及办理房屋所有权转移登记时知道或应当知道房屋已被其他买受人先行占有，仍应优先保护已经办理了房屋所有权转移登记的买受人。

4．房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。

我作为本案原告/被告的代理人，根据法庭调查核实的证据、相关法律法规及案件事实，现就买卖合同纠纷一案发表以下代理意见：一、案件事实本案涉及原告/被告与对方签订的买卖合同，合同编号为______，签订日期为______。

合同内容涉及标的物、数量、质量、价格、交付方式、付款方式等条款。

在合同履行过程中，因______（具体事实）导致双方产生纠纷。

二、证据情况1. 原告/被告提交的证据包括但不限于：合同文本、送货单、收货单、付款凭证、对账单、沟通记录等，能够证明合同的有效性、履行情况及纠纷产生的原因。

2. 对方提交的证据包括但不限于：______（具体证据），对方所提交的证据不足以推翻原告/被告提交的证据。

三、代理意见1. 合同效力根据《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第五条等规定，本案所涉买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。

2. 合同履行（1）原告/被告已按照合同约定履行了自己的义务，包括但不限于：按时交付标的物、按约定付款等。

（2）对方在合同履行过程中存在以下违约行为：______（具体违约行为），对方应承担相应的违约责任。

3. 损害赔偿（1）因对方违约行为，给原告/被告造成的损失包括但不限于：______（具体损失）。

（2）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十五条等规定，对方应承担相应的损害赔偿责任。

4. 诉讼请求（1）请求法院依法确认本案买卖合同合法有效。

（2）请求法院判决对方承担违约责任，赔偿原告/被告损失______元。

（3）请求法院判决对方承担本案诉讼费用。

四、结论综上所述，本案原告/被告的诉讼请求合法有据，请求法院依法支持。

在此，我代表原告/被告郑重声明，我方将积极配合法院审理，依法维护自身合法权益。

敬请审判长、人民陪审员予以审理。

此致敬礼！代理人：______日期：______。

《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》的通知（京高法发[2009]43号）市第一、第二中级人民法院，北京铁路运输中级法院；各区、县人民法院，各铁路运输法院：《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》已于2008年12月15日经北京市高级人民法院审判委员会第23次（总227次）会议通过，自下发之日起执行。

现将《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》及其说明一并印发给你们，望组织有关审判人员认真学习并遵照执行。

在执行中注意总结经验、发现问题，并及时报告我院民二庭。

二ＯＯ九年二月三日北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）（2008年12月15日北京市高级法院审判委员会第23次会议通过）目录一、合同的成立及效力二、合同的履行三、标的物的检验四、违约责任的承担五、其他六、附则附：关于《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》的说明为了正确适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法），规范自由裁量，统一裁判尺度，以利于人民法院（以下简称法院）公平、公正地审理买卖合同纠纷案件，结合民商事审判实务，制定《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》（以下简称指导意见）。

在审理相关案件时，对于当事人没有约定、法律法规及司法解释没有规定或者规定不明确的法律问题适用本指导意见。

一、合同的成立及效力第一条（依合同关系确定案由）存在买卖合同关系的当事人达成还款协议，当事人一方依据还款协议提起诉讼，对方以买卖合同的效力或者履行事实进行抗辩的，案由应定为买卖合同纠纷，法院应当对买卖合同的效力或者履行事实进行审理。

第二条（合同成立的认定）当事人之间没有书面合同，当事人一方以结算单、收货单等主张价款，对方对单据上标的物签收人的身份持有异议的，法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯和相关证据，对是否存在合同关系及合同履行事实作出判断。

⼴州中院关于商品房买卖案件指导意见针对近年来商品房预售纠纷案中出现的典型问题,⼴州市中级⼈民法院制定了《类型案件统⼀处理⽅法》,通过问答的形式对“交楼”标准、⾯积差异、验收标准等争议较⼤的问题进⾏了具体解释,⼀⼿楼纠纷实⾏统⼀审判尺度。

⼴州市中院房产庭⼀位不愿意透露姓名的法官坦⾔,由于⽬前的法制建设现状、房地产合同⽂本表述不完善、理解差异等原因,导致法院在操作上产⽣不同的认识,同类案件可能会出现不同的处理⽅法。

⼴州市中院房产庭负责⼈说,《类型案件统⼀处理⽅法》的出台,可以保证各级法院司法尺度统⼀,强化审判严肃性。

《尺度》解答⼀房多卖问：商品房买卖合同订⽴后，出卖⼈⼜将房屋转卖给第三⼈的，如何处理？答：买受⼈主张出卖⼈承担不超过已付购房款⼀倍的赔偿责任的，原则上予以⽀持；根据案件的具体情况确需酌情降低的，不宜低于已付购房款的50%.解读：开发商⼀房多卖，要赔偿买主已付购房款的50%⾄100%.业委会资格问：类似永久⽔电、消防验收、⼤楼外墙脱落等涉及有关业主共同权益的诉讼，原告的诉讼主体资格应如何确定？答：1.有关业主共同权益的诉讼（⽐如起诉请求办理永久⽔电、消防验收等，且不涉及到赔偿款的案件），业委会、全体业主或业主均是适格的原告，该⽣效裁判对全体业主具有约束⼒，其诉讼利益归属于全体业主。

后续业主重复起诉的，则以已经作出⽣效判决及违反“⼀事不再理”诉讼原则为由裁定驳回起诉。

2.上述诉讼涉及赔偿的，业委会或全体业主是适格的原告。

个别或者部分业主起诉赔偿的，则裁定驳回起诉。

3.以业委会名义起诉的，仍需有业主⼤会授权。

解读：涉及业主的共同权益，即使个别业主起诉，法院也不能把赔偿款判给个⼈。

逾期办证问：买受⼈有关办证的诉讼请求应如何处理？答：关于逾期办证违约⾦的处理，可以分两段判决：⾄判决⽣效之⽇⽌的违约⾦于判决⽣效之⽇起⼗⽇内⼀次性⽀付；⾃判决⽣效之⽇起⾄取得办证递件回执（指“协助办证的”）之⽇⽌的违约⾦于每⽉10⽇前逐⽉⽀付。

北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知（2010年12月21日京高法发[2010]458号）市第一、第二中级人民法院，北京铁路运输中级法院；各区、县人民法院，各铁路运输法院：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》已经市高级人民法院审判委员会第21次（总第269次）会议于2010年12月13日讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。

执行中有何问题，请及时报告市高级人民法院民一庭。

特此通知。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。

第一条本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。

商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。

但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。

第二条当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。

因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。

守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。

第三条《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）（2010年12月21日京高法发[2010]458号）为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。

第一条本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。

商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。

但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。

第二条当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。

因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。

守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。

第三条《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

第四条对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。

出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。

前款所称将来可能取得所有权的房屋，包括尚未取得所有权的已购商品房及已购按经济适用住房管理的房屋等。

第五条出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。

尊敬的法官：我作为原告的代理人，现就原告与被告之间的购房合同纠纷一事，提出以下代理意见：一、案件事实原告与被告于2018年5月1日签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下位于XX市XX区XX路的房产一套，合同总价为人民币XX万元。

合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告未能按约交付房屋。

原告多次催促被告交付房屋，但被告以各种理由推脱，拒绝履行合同义务。

原告无奈之下，向法院提起诉讼，请求判令被告履行合同，交付房屋。

二、代理意见1. 被告未按合同约定交付房屋，已构成违约。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

”本案中，被告作为出卖方，未按合同约定在约定时间内交付房屋，已构成违约。

2. 原告有权要求被告承担违约责任。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

”本案中，原告已依约支付了购房款，但被告未能履行交付房屋的义务，给原告造成了损失。

因此，原告有权要求被告承担违约责任。

3. 法院应支持原告的诉讼请求。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，对方可以请求人民法院或者仲裁机构依法判决或者仲裁。

”本案中，原告已依法向法院提起诉讼，请求判令被告履行合同，交付房屋。

法院应依法支持原告的诉讼请求，判决被告履行合同，交付房屋。

4. 被告应承担本案诉讼费用。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十八条规定：“诉讼费用由败诉方负担。

”本案中，被告作为违约方，应承担本案诉讼费用。

综上所述，我代表原告提出以下代理意见：1. 被告未按合同约定交付房屋，已构成违约。

2. 原告有权要求被告承担违约责任。

3. 法院应支持原告的诉讼请求，判决被告履行合同，交付房屋。

广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知全省各级人民法院:现将《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》印发给你们,请结合实际认真贯彻执行。

对执行中遇到的问题,请及时报告我院民一庭。

特此通知。

广东省高级人民法院2017年9月12日关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引为正确审理房屋买卖合同纠纷案件,统一裁判尺度,提高审判质量,根据有关法律和司法解释的规定,结合审判实践,制定本指引。

一、当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式,仅表达房屋买卖意向,未约定在将来一定期限内签订买卖合同,一方以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的,不予支持。

二、认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。

三、就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同,出卖人未取得商品房预售许可证明的,不影响预约合同的效力。

四、当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要条款,拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的,不予支持。

五、当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务,守约方请求人民法院判决强制签订房屋买卖合同的,不予支持。

预约合同约定的定金等违约责任明显不足以弥补守约方的信赖利益损失,守约方请求增加赔偿的,可予支持。

六、出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订商品房预售合同,但在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格,当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。

最高人民法院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知文章属性•【制定机关】最高人民法院•【公布日期】2009.07.07•【文号】法发[2009]40号•【施行日期】2009.07.07•【效力等级】司法指导性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】民事诉讼综合规定正文最高人民法院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知法发〔2009〕40号各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：现将最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》印发给你们，请结合当地实际，认真贯彻落实。

二○○九年七月七日关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见当前，因全球金融危机蔓延所引发的矛盾和纠纷在司法领域已经出现明显反映，民商事案件尤其是与企业经营相关的民商事合同纠纷案件呈大幅增长的态势；同时出现了诸多由宏观经济形势变化所引发的新的审判实务问题。

人民法院围绕国家经济发展战略和“保增长、保民生、保稳定”要求，坚持“立足审判、胸怀大局、同舟共济、共克时艰”的指导方针，牢固树立为大局服务、为人民司法的理念，认真研究并及时解决这些民商事审判实务中与宏观经济形势变化密切相关的普遍性问题、重点问题，有效化解矛盾和纠纷，不仅是民商事审判部门应对金融危机工作的重要任务，而且对于维护诚信的市场交易秩序，保障公平法治的投资环境，公平解决纠纷、提振市场信心等具有重要意义。

现就人民法院在当前形势下审理民商事合同纠纷案件中的若干问题，提出以下意见。

一、慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系1、当前市场主体之间的产品交易、资金流转因原料价格剧烈波动、市场需求关系的变化、流动资金不足等诸多因素的影响而产生大量纠纷，对于部分当事人在诉讼中提出适用情势变更原则变更或者解除合同的请求，人民法院应当依据公平原则和情势变更原则严格审查。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)前言房屋买卖合同是一种具有广泛应用的民事合同，常常会因为卖方、买方双方的疏忽或者不按约定履行合同引发纠纷。

对于这种情况，需要依赖法律规定来解决。

为进一步规范房屋买卖合同中的纠纷处理流程，北京市高级人民法院制定了这份指导意见，旨在对房屋买卖合同纠纷案件中涉及的法律问题进行阐述和解释，为相关的人民法院在审理此类案件时提供有关的指导。

第一条合同的效力根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同双方应当在平等自愿的情况下，依法订立合同，当事人应当履行合同的约定。

在房屋买卖合同中，应当注意以下问题：1.对于未履行完毕的房屋买卖合同，如果一方无故拖延交付或者支付购房款等情况，对方可以申请人民法院强制执行。

2.在房屋买卖合同中，如果一方故意隐瞒或者虚假陈述房屋的事实情况，其可能会构成欺诈行为，从而导致合同的无效或者被撤销。

第二条合同的履行在房屋买卖合同履行过程中，应当注意以下问题：1.如果一方异常无法履行合同，如倒闭或者因不可抗力导致无法继续履行的情况，应当及时通知对方，双方协商解决。

2.如果因为一方原因导致合同无法履行，对方可以请求人民法院强制履行。

如果因为不可抗力原因，导致合同无法履行，双方应当协商解决。

第三条合同的终止在房屋买卖合同中，如果任何一方需要解除合同，应该注意以下问题：1.对方是否同意解除合同，如果不同意，就无法解除合同。

2.解除合同后，因违约方原因导致的损失应当由违约方承担，对方如果需要的话，可以通过法律途径来追究违约方的责任。

第四条合同的争议解决在房屋买卖合同履行过程中，由于卖方、买方或者其他第三方的疏忽或者违法行为，可能会产生争议，需要依赖法律途径进行解决。

在此过程中，需要注意以下问题：1.争议的当事人可以选择通过相关法律途径解决争议，如通过仲裁或者诉讼等方式。

2.人民法院在审理此类案件时应当依据相关法律规定对一方或双方进行惩处或者补偿等处罚。

民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见以下是关于民商事合同纠纷案件的指导意见：1. 适用情势变更原则：在处理民商事合同纠纷案件时，应慎重适用情势变更原则。

全球性金融危机和国内宏观经济形势的变化是一个逐步演变的过程，市场主体应当对市场风险有一定的预见和判断能力。

对于涉及石油、焦炭、有色金属等市场属性活泼、长期以来价格波动较大的大宗商品标的物以及股票、期货等风险投资型金融产品标的物的合同，应更加慎重地适用情势变更原则。

2. 合理调整双方利益关系：人民法院在审理案件时应依据公平原则和情势变更原则，严格审查当事人提出的适用情势变更原则变更或者解除合同的请求。

在审查过程中，应充分注意情势变更与商业风险的区别，防止当事人以情势变更为由规避商业风险。

3. 证据的审查与认定：在处理民商事合同纠纷案件时，应重视证据的审查与认定。

当事人提交的证据应当真实、合法、充分，能够形成完整的证据链，证明其主张。

人民法院应当对证据的真实性、合法性和关联性进行审查，防止虚假证据和不当证据的出现。

4. 合同的解释与认定：在审理民商事合同纠纷案件时，应对合同进行全面、客观、合理的解释与认定。

合同的内容应当根据合同条款、交易习惯和相关法律法规进行解释。

对于存在争议的合同条款，人民法院应当根据当事人的意思表示、合同目的等因素进行解释。

5. 违约责任的认定：在审理民商事合同纠纷案件时，应依法认定违约责任。

违约责任的认定应当以当事人的约定为基础，如当事人未约定或约定不明，则应根据合同的性质、履行情况、违约情况等因素进行综合认定。

6. 裁决结果的合法性与合理性：在作出裁决结果时，应确保其合法性与合理性。

裁决结果应当符合法律法规的规定，体现公平、公正的原则，并充分考虑当事人的合法权益。

同时，应避免裁决结果显失公平或违背常识的情况发生。

7. 执行程序的规范性：在执行程序中，应保证其规范性和合法性。

执行程序应当依据法律规定进行，遵循法定程序和流程。

执行过程中应依法采取必要的强制措施，确保当事人的合法权益得到保障。

广东省高级人民法院关于印发《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知（粤高法发[2003]24号）全省各级人民法院：现将《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》印发给你们，请组织从事民事审判的法官认真学习、理解掌握。

注意在裁判文书中不要直接引用。

审理此类案件中的问题请及时报告省法院民一庭。

二00三年十月二十四日广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见为了正确审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于适用担保法>若干问题的解释》和《广东省商品房预售管理条例》等法律法规、司法解释的规定，结合审判实践，提出如下指导意见。

1、人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时，对于当事人请求解除合同的，均应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。

但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外。

前款所引述的合同解除权的行使期限属于除斥期间，不存在期间的中止、中断和延长的情形。

对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告的，解除权的行使期限自催告之日起计算三个月。

2、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。

因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。

尊敬的审判员：您好！我代理原告（或被告）在此就买卖合同纠纷一案发表代理意见。

首先，请允许我简要介绍本案的背景和争议焦点。

本案涉及原告（或被告）与被告（或原告）之间签订的一份买卖合同，合同标的为（具体商品或服务名称）。

合同签订后，双方在履行过程中出现了纠纷，具体争议如下：一、关于合同的有效性原告（或被告）认为，合同无效或部分无效，主要理由是：1. 合同违反了法律、行政法规的强制性规定；2. 合同一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；3. 合同一方未履行告知义务，导致合同条款不公平。

然而，被告（或原告）认为，合同有效，理由如下：1. 合同内容符合法律、行政法规的规定；2. 合同订立过程中，双方均不存在欺诈、胁迫行为；3. 合同一方已履行告知义务，合同条款公平合理。

针对上述争议，我们代理人认为，合同有效。

首先，合同内容符合我国法律、行政法规的规定，不存在违反强制性规定的情形。

其次，合同订立过程中，双方均不存在欺诈、胁迫行为，且一方已履行告知义务，合同条款公平合理。

因此，合同应被视为有效。

二、关于合同履行情况原告（或被告）认为，被告（或原告）未履行合同约定的义务，具体表现为：1. 被告（或原告）未按约定时间交付商品（或提供服务）；2. 被告（或原告）交付的商品（或提供的服务）质量不符合约定；3. 被告（或原告）未按约定支付价款（或报酬）。

然而，被告（或原告）认为，已按约定履行合同义务。

理由如下：1. 被告（或原告）已按约定时间交付商品（或提供服务）；2. 被告（或原告）交付的商品（或提供的服务）质量符合约定；3. 被告（或原告）已按约定支付价款（或报酬）。

针对上述争议，我们代理人认为，被告（或原告）未完全履行合同约定的义务。

具体分析如下：1. 被告（或原告）未按约定时间交付商品（或提供服务），构成违约；2. 虽然被告（或原告）交付的商品（或提供的服务）质量符合约定，但存在其他违约行为，如未按约定支付价款（或报酬）；3. 鉴于被告（或原告）的违约行为，原告（或被告）有权要求解除合同，并要求赔偿损失。

江苏省高级人民法院买卖合同纠纷案件审理指南一、买卖合同的订立（一）买卖合同订立中出现争议的主要类型与特点当事人之间就买卖合同订立中出现的争议主要集中在以下几个方面：1、对于合同主体的争议。

买卖行为是经济活动中最常见的一种，市场主体或因考虑交易的便捷、或因法律意识的淡薄，或因内部管理的不规范，在买卖合同的订立中多有通过口头方式，或者虽然有书面合同，但书面合同是业务员、经办人、代理人订立而在文本中缺乏明确的授权，或书面合同订立后，一方当事人在合同履行中指示相对方向第三人履行合同或指示第三人向相对方履行，相对方对此未保留相应证据。

前述情况下，双方如就买卖合同发生纠纷，往往对于谁是买卖合同的主体发生争议。

如未订立书面买卖合同，在履行合同时仅有买方工作人员在收货凭证上签名、卖方主张货款时，买方以双方不存在买卖合同关系，有关人员的签名不能代表买方等抗辩，导致双方对买卖合同关系的主体发生争议。

又如在双方虽订有书面合同，但在合同履行过程中，第三方参与了合同的履行收取货物，卖方主张货款时，买方往往以虽然订有书面合同，但合同并不履行，收货方与其无关，其不是合同的实际买方面抗辩，此时则出现谁系买卖合同的买方的争议，即第三方究竟是代买方收货，还是和订立合同的买方共同构成实际买受人作为合同的一方，或者独立于原书面合同的买方和卖方实际形成了买卖合同关系。

2、对于合同成立与否的争议。

在没有书面合同的情况下，主张权利一方据以诉讼的依据，往往仅仅是收货单、结算单、对帐函、债仅确认书等，此时相对方往往以合同关系未成立作为抗辩理由，双方就合同成立与否发生争议。

在虽有书面合同，但合同系当事人采取传真方式订立，且未及时保留相关证据，事后对未对以传真订立合同事项进行确认,主张权利一方以传真件作为主张合同权利的论据时,相对方往往以未和双方通过传真订立合同等抗辩，导致双方对合同成立与否发生争议。

在虽然订立书面合同，但合同中约定了合同成立的条件，在一方当事人依据合同主张权利时，相对方往往以合同约定的成立条件未成就，双方之间合同未成立作为抗辩理由，由此双方就合同成立与否发生争议。