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工业地产含义指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。
工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。
产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。
以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。
通俗点讲，工业地产仅指加工仓储类地块建筑。
而产业地产在工业地产的范围外形成了整个产业商圈链的地产，就是说不仅有地产有货物，还有整个商业的经营行为。
工业地产需要开发资质嘛？1、工业地产需要开发资质主要看五证。
五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。
2、《房地产开发企业资质管理规定》于2000年3月29日以建设部令第77号发布，根据2015年5月4日住房和城乡建设部令第24号《住房和城乡建设部关于修改等部门规章的决定》修正。
该《规定》共28条，由国务院建设行政主管部门负责解释，自发布之日起施行。
3、为了加强房地产开发企业资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本规定。
4、本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。
房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。
未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。
中国工业地产开发商有哪些？1、我国做工业地产的开发商，主要有如下几家。
（定价策略）工业用地价格走势分析工业用地价格走势分析2007年国家出台《全国工业用地出让最低价标准》，《标准》的颁布加强工业用地调控的一项重大政策，是国家运用土地价格手段参与宏观调控的重要举措，有效的避免一些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地。
2008年，为了保证13亿国人的吃饭问题，中国政府设定了18亿亩的耕地红线，这是个不可触及的底线。
而据最新数据显示，2009年中国的耕地总数是18.26亿亩，已经逼近最低底线。
因此在推进城镇化的过程当中，政府势必会更加严格地实施耕地保护制度。
这样就导致未来房地产开发中，农用地开发越来越难，更多的是拆旧盖新。
2010年国家又颁布一系列土地管控措施，加大土地使用管控力度。
从新的法规中我们可以看出，更多的出发点是从保护被征收人的利益出发。
未来在搬迁过程中，不论是在搬迁难度还是搬迁成本上，都有一定的增加。
这在一定程度上，给接下来的房地产开发提升了难度，增加了成本。
同时因土地指标管控的严格及各地可用工业用地指标的不断减少，各地方政府在招商引资中，加大了对企业的筛选力度，提高企业进区门槛，这在很大程度上，造成了工业用地出让价格的提高。
工业用地主要价格影响因素主要包括以下几个方面：1．一般因素(1)自然因素：城镇地理位置、水文气候条件等；(2)社会因素：城镇发展与公共设施建设等；(3)经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策、产业结构、技术创新、物价工资及就业水平、此类市场状况等；(4)行政因素：城镇土地利用规划、房地产租金与税收政策等。
2．区域因素(1)交通状况：对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地(车站、码头、机场)距离及货物集散地的规模档次、道路构造及档次、道路体系等；(2)基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气等状况；(3)环境状况：污染排放状况及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度、自然条件等；(4)工业区成熟度：相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等；(5)行政因素：规划限制、政府的特殊政策、产业管制等。
解析：物流地产的运营模式、投资与问题物流地产作为物流活动的重要载体，对于提高物流运营效率、降低物流成本至关重要，尤其是近年来我国经济持续快速发展，产业规模不断发展壮大和电子商务等产业的高速发展，带动了我国物流地产的持续快速扩张。
掌握物流地产的投资运营规律，掌控物流地产的投资机会显得尤为重要。
物流地产属于工业地产的范畴，是指投资商投资开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等。
现代物流地产的范畴包括物流园区、物流中心、分拨配送中心、仓库等物流业务的不动产载体。
与传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。
物流地产发展规模不断壮大。
以物流园区为例，2012年中国物流与采购联合会发布了《第三次全国物流园区（基地）调查报告》，报告显示2012年我国物流园区数量达到754家，与2006年的207家相比增长了264%。
说明我国物流地产投资在过去几年保持较高的增速和投资规模。
物流地产的开发模式较多，当前国内物流地产的开发模式主要有以下几种。
（一）地产商开发、物流企业租赁的运营模式这种模式与商业地产的开发模式十分相似，主要是以物流地产开发商为投资主体，在国内投资建设标准化、优质的物流仓储设施，然后再转租给物流企业，开发商只负责投资开发和物业管理，而具体的物流业务运营主要由物流企业开展。
目前这种模式以普洛斯、安博置业、嘉民集团等为代表。
这种模式的优点是对于物流地产投资企业能够实现快速扩张，降低运营风险，享受土地升值和租金增长收益；对于入驻的物流企业可以降低企业经营成本，提高企业的核心竞争力。
缺点是作为开发商不能享受物流地产经营带来的增值收益，对于入驻的企业短期内可以降低经营成本，长期会由于租金的上涨增加企业的经营成本，也不能享受土地增值带来的额外收益。
（二）物流企业独立开发经营模式物流企业作为相关物流设施投资建设的主体，建成后也是自主经营，自主管理。
当前国内大多数物流企业都是这种模式。
该模式优点是可以节省一部分租金，可以享受到土地升值和租金增长带来的额外收益。
国外产业地产运营经典案例：普洛斯与腾飞集团的成功之道在昨天的中国产业地产发展趋势专题中，我们梳理了全球产业地产的发展历程，指出发达国家的产业地产已经进入成熟期，国内产业地产正从工业地产向产业地产转变。
接下来我们将分析国际上运营相当出色的产业地产商---普洛斯和腾飞，以期能够提供借鉴意见。
普洛斯是全球现代物流设施提供商，管理着全球20多个国家121个市场的2800 多个项目，包括4890万平米的物流基础设施，形成了服务于4900家客户的高效网络。
选址贸易发达国家及城市，临港、临空、加工基地等物流需求集中区域普洛斯的项目主要分布在中国、日本及巴西三大地区，国家贸易额是普洛斯选址布局的重要考量因素。
2013年，中国、日本、巴西的进出口总额分别为41590 亿美元、15483亿美元、4818亿美元，10年间分别增长了2.6、0.5、2.0倍。
中国、日本、巴西三国贸易往来频繁，中国是日本、巴西最大的贸易伙伴。
2013 年，日本18.1%的出口商品销往中国，21.7%的进口商品来自中国。
同期巴西19.0% 的出口商品到中国，15.4%的进口商品来自中国。
图：2004年与2013年中国、日本、巴西商品进出口情况包美元数据来源：世界银行普洛斯中国布局主要分布在东部经济发达地区、交通枢纽城市、工商业繁荣城市，选址于临空、临港、加工基地等贸易集中流转区域。
截止2014年9月，普洛斯在中国布局的已完工物业覆盖城市总数34个，已完工物业总建筑面积1010万平方米。
表：普洛斯中国区域已完工项目分布情况数据来源：普洛斯官网国内消费是推动普洛斯物流设施需求的主要驱动力。
2013年，普洛斯所布局物业的34个城市的社会消费品零售总额为10.3万亿，过去10年间增长3.0倍，占全国全社会消费品零售总额的比重达到43%。
产品形态紧扣物流园区货物量需求，规模适度，分期开发，成本控制到位普洛斯物流园产品形态以双层、单层仓库、集装箱堆场为主、辅以办公室附属设施。
业区建设之路——新加坡裕廊的启示新加坡裕廊工业区，堪称工业区发展的典范，负责工业区建设的裕廊集团，现在也已经成为极具实力的工业园区开发建设的实体。
1961年8月，新加坡国家经济发展局成立，裕廊工业园区建设正式启动。
在初期阶段，主要进行土地拓荒的前期准备工作，并进行基础设施和厂房建设。
在这一过程中，经济发展局负责产业政策、投资、建设、招商、服务等各项相关工作，对投资厂商提供贷款及税收优惠，而对招商对象则没有特定标准，来者不拒。
1968年6月1日，经济发展局的工业园区部独立出来，成立了裕廊镇管理局（JTC），美孚、埃索等大型公司先后入驻园区，化工产业集群初步形成，裕廊工业区进入快速发展阶段。
在这一阶段，工业区加大基础设施建设，政府直接拨款开发，快速提供成熟土地，提升了投资吸引力。
同时，工业区抓住全球产业布局重新调整机会，重点发展化工产业。
1980年，JTC制定了十年总体规划，先后建设新加坡科学园、石油化工产品生产和配售中心。
1984年，JTC在中国投资成立了深圳赤湾石油基地。
此时，裕廊工业区基于新加坡经济发展已较为成熟的特点，抓住“第二次工业革命”的机会，重点发展高科技和资本密集型企业，并开始发展海外业务。
上世纪90年代开始，裕廊工业区持续保持竞争优势，推出一系列创新的举措1991年，JTC被新加坡政府任命为裕廊岛开发项目代理商；1992年，建成新加坡第一个国际商业园区；1994年，推出组合式标准厂房；1995年，芯片制造园区开始建设；1997年，推出“21世纪工业用地计划”。
在土地资源紧张、工业园区竞争日趋激烈的情况下，裕廊工业区通过不断进行创新设计，提高了园区竞争力。
进入新世纪以来，裕廊集团通过强化公司化运作，继续加大业务拓展力度。
2000年，JTC开始公司化运作，精简机构，给予更大自主权，并发行40亿新加坡元的公司债券，建成机场物流园区，提供第三方物流和增值物流服务；2001年，整合裕廊港、裕廊国际、腾飞三个公司，分别负责港口与物流、咨询与建设、园区开发与招商业务；2003年，综合性化工物流园启用；2004年，建设纬壹（one-north）科技城；2007年，裕廊油气储存岩洞动工；2009年，投资8.9亿美元，兴建相关隧道、溶洞设施……经过40多年的发展，裕廊已经成为全球最有影响力的工业园区之一，发展成为全球化学品枢纽之一、世界第三大石油炼制中心、石油转口贸易中心、世界十大石化中心之一，拥有世界第三大散装液体码头，下辖35个子园区、7000多家公司，雇佣全国1/3以上的劳动力，贡献25%的GDP，2008年工业总产值达800亿新元，同时，全球顶级石油、石化公司，如埃克森美孚、壳牌等，以及第三方服务公司，如孚宝、欧德油储等入驻，固定资产投资总额超过310亿新加坡元。
1腾飞中国（Ascendas China）简介1.1腾飞在亚洲腾飞集团是亚洲领先的商务空间方案提供者，在亚洲市场业务广泛，主要集中在新加坡、中国、印度和韩国。
公司开发,管理和营销科技园、工业园(制造, 物流和分销中心)、产业园、科学园、高科技设施以及都市商业楼宇（写字楼、商场）。
旗舰项目包括新加坡科学园、印度班加罗尔国际科技园，中国上海腾飞大厦和位于苏州工业园的新苏置业。
腾飞集团在全球拥有1300多个国际客户，其中许多是世界500强企业。
2002年11月，腾飞在新加坡推出了首个商务空间信托，即腾飞房产投资信托(A-REIT)。
2007年8月，首个在新加坡上市的印度房地产基金 -- 腾飞印度信托成立。
2006年11月，腾飞参与融资韩国办公楼基金A-KOF。
同时，腾飞也推出了一系列房地产私募基金，包括腾飞印度开发基金、腾飞东南亚商务空间基金、腾飞中国工业园和产业园基金以及腾飞中国商业地产基金。
1.2腾飞在中国目前，腾飞业务已扩展至国内十个城市：上海、苏州、北京、深圳、大连、南京、天津、沈阳、西安、杭州，拥有15个工业项目。
腾飞拥有、管理、营销门类齐全的商务空间，满足诸如工业制造、科学技术、信息技术、办公及零售等各种行业的需求。
腾飞新苏置业(苏州)有限公司在中国首创了预建标准厂房的概念和做法，此举促进了堪称园区典范的苏州工业园区的招商引资工作。
1.2.1腾飞在中国的项目业绩●腾飞新苏置业（苏州工业园区）●腾飞大厦（上海）●海洋大厦（上海）●腾飞创新中心（西安）●腾飞创造中心（南京）●大连软件园腾飞园区（大连）●杭州新加坡科技园●腾飞吴江标准厂房项目（苏州）●威新软件科技园（深圳）●威新国际中心（北京）●在北京经济技术开发区内为企业度身定制厂房或承接建后回租项目：星网物流中心，飞煌世亚电子厂房，腾飞百胜食品配送中心●在中国其他地区为企业度身定制厂房或承接建后回租项目：如日立仪器（苏州），楼氏电子（苏州），码捷（苏州），沙基诺（苏州），福士科耐火材料（天津）等。
孙国伟:(新加坡裕廊国际总规划师<中国项目>新加坡工业化发展经验提到新加坡这是一个很小的岛国，没有淡水也没有石油，但是取得举世瞩目经济成就，在整个发展中，工业化起到了举足轻重的作用，我们一起来分析一下新加坡工业发展的一些经验。
我的介绍主要分三个部分，第一部分是工业化的历程。
新加坡现在和过去截然不同的风貌，从建国出1965年，经过四十多年的努力发展，才有今天的成就，新加坡的经济经过40年的发展到2008年新加坡总人口484万，创造了国内生产总之1790亿美元的水平，人均达到36390美元，去年金融危机使得经济增长变成负数，但是新加坡已经打造了一个多元化经济体，从建国开始，工业化比例不断增长，最近几年一直保持在20%到25%之间。
新加坡的工业发展历程从上世纪六十年代到九十年代，各个阶段发展重点各不相同，从建国初期的六十年代为了创造就业机会，主要发展以出口为导向的劳动密集型制造业，力求最大限度的解决就业，实行全民就业。
到七十年代注重发展技术密集型制造业，比如电子业和造船业等等。
同时也开发了大量的工业园区和厂房。
到八十年代随着经济基础逐步稳固，政府开始重组经济结构，将制造业朝高附加值，资本密集型方向转型，到了九十年代，开始大力发展高新技术，比如市化工产品、芯片、生物医药产业。
从九十年代后期到2000年，以信息产业为中心的知识密集型经济开始发展起来，为了寻求更高的经济增长政府投下巨资支持研发以及创新。
新加坡工业发展的历程其实就是一个工业不断提升的过程，推动工业主要的部门是新加坡贸易和工业部。
贸工部下面有四件法定机构，其中包括国家科技研究所、国家企业发展局，经济发展局、裕廊集团、标准生产力与创新局，我们裕廊集团主要角色在参加新加坡总体规划、配合经济发展战略，制订国家长远工业发展计划，土地需求以及分配。
我们也负责新加坡所有工业园区以及相关基础设施的规划建设以及管理。
成立四十多年来，裕廊集团在新加坡已经开发了45个工业园区，六千六百公顷的工业地产，以及为七千多家跨国与国内企业建设了工业厂房以及450万平方公里的标准厂房。
工业地产开发及运营模式及工业地产发展的六大趋势一、工业地产概念与特性工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。
工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。
工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。
工业地产的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
二、工业地产发展在中国01工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移20世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。
由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。
改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美等多个国家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。
制造业的发展和升级，给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。
02工业地产市场的主要载体——工业开发区大量建造我国开发区经历了从无到有的发展时期，它的诞生顺应了国际竞争和新技术革命的发展潮流。
开发区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。
开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。
这在国家级和省级开发区表现得更为明显。
同时通过外引内联，开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。
什么是工业地产开发商?中国有哪些工业地产开发商？
什么是工业地产开发商呢?中国有哪些工业地产开发商呢？了解这些问题之前,我们首先应该学习一下，什么是工业地产。
工业地产开发商
工业地产，是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地,以及该类土地上的建筑物和附属物,有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地.工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
在我国,工业房地产的土地批租年限为５0年。
工业地产大体上可分为重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产(物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产)，其特点为投资规模大、快速启动、提供增值服务、追求长期稳定回报。
工业地产开发商，顾名思义,就是主打工业地产的开发商。
工业地产作为一门产业,有其独有的商业模式,包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动.工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余,与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报"的四大特性。
我国做工业地产的开发商,主要有如下几家.
外资工业地产开发商：普洛斯投资管理有限公司、新加坡腾飞集团、安美德集团、新加坡凯德置地、安博置业有限公司.
国内工业地产开发商:北京联东投资（集团）有限公司、金地工业地产等等。
姚俊源煋乐国际房地产咨询有限公司首席顾问ZACD投资私人有限公司执行董事见证并亲历新加坡经济腾飞的姚俊源，是受益者，更是推动者。
通过创立煋乐国际，他深入探寻新加坡中小型企业的需求，编织关联全国中小型企业的数据网络。
需求的基础上，他不断颠覆传统，将厂房变为购物中心，将工业地产从远郊带到近市区……在创新间不断提升相关企业的生产力，为新加坡乃至亚洲的现代化工业地产树立了典范。
通过创立ZACD，他贯穿上下游，广泛连接海内外投资者与开发商，先后缔造了27个经典的地产项目。
9年的时间内，他带领ZACD在2亿新币投资的基础上，获取了3.5亿新币的利润回报。
早已荣誉加身的姚俊源，仍在实践更大的梦想：他要投资中国，复制此前的成就。
带领集团跃升的同时，更裨益中国的地产行业。
190191俗话说：三岁看到老。
“早当家”的岁月里，姚俊源坚忍不拔的品性和勇于尝试的精神开始萌芽，并且将之运用于维持家计的工作之中。
相较很多主流的企业家，姚俊源并没有很高的学历，实际上，因为受困于经济，一边读书一边谋生的他直到20岁才完成中学学业，并同样因此未能走进大学。
但是，在经营与创业的过程中，姚俊源所表现出的创新与管理能力不逊色于任何专业的经理人。
从最初的电脑销售到转战房地产销售，姚俊源在相对平稳的事业线中完成了自己的原始积累，期间，他赚取了自己第一笔逾万元新币的佣金。
经济利益并不是这段时间内姚俊源最大的收获。
在房地产销售公司，他结识了未来的妻子与企业联合创始人沈娟娟女士。
在对方的鼓励下，姚俊源进入了工业地产销售的领域。
门外汉到地产销售的红人，背后是日积月累的付出。
为了入门乃至精通，姚俊源每天工作16个小时，完成本职工作的同时，还主动约谈前辈从业工业地产巨头的中国梦——煋乐国际房地产咨询有限公司首席顾问、ZACD投资私人有限公司执行董事姚俊源笃定中国将在未来成为世界中心的姚俊源，自创业起便心怀远大的“中国梦”。
2009年，他在上海设立煋乐国际分公司，以中介咨询为桥头堡，在稳步扩张间掌握市场的脉搏，建立起完善的客户信息库。
工业地产需要开发资质嘛？中国工业地产开发商有哪些工业地产是指工业类型土地使用性质的毛地、熟地，它都有别于住宅、商业以及综合类用地以外的第四种性质用地。
工业类的土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中还包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
那么工业地产需要开发资质嘛？中国工业地产开发商有哪些？工业地产需要开发资质嘛？1、工业地产需要开发资质主要看五证。
五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。
2、《房地产开发企业资质管理规定》于2000年3月29日以建设部令第77号发布，根据2015年5月4日住房和城乡建设部令第24号《住房和城乡建设部关于修改等部门规章的决定》修正。
该《规定》共28条，由国务院建设主管部门负责解释，自发布之日起施行。
3、为了加强房地产开发企业资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本规定。
4、本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。
房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。
未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。
中国工业地产开发商有哪些？1、我国做工业地产的开发商，主要有如下几家。
外资工业地产开发商：普洛斯管理有限公司、新加坡腾飞集团、安美德集团、新加坡凯德置地、安博置业有限公司。
2、国内工业地产开发商：北京联东(集团)有限公司、金地工业地产等等。
3、工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。
以上就是工业地产需要开发资质嘛？中国工业地产开发商有哪些的全部内容，工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大、快启动、提供服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
园区运营轻资产运营模式及典型案例分析据统计，2018年全国已经有两千多家省级以上开发区，但是由于缺乏专业的运营管理团队导致不少园区资源闲置浪费。
目前，产业园区已经进入存量运营时代，在地产行业利润率下降的大背景，仅依赖传统的重资产项目复制规模扩张下行已经不通，园区企业必须在现有存量的基础上进行盈利深挖，越来越多的园区运营商纷纷从重资产向轻资产转移。
轻资产vs重资产企业开始关注轻资产战略是因为轻资产战略能够以最小的成本带来最大的回报。
轻资产的核心内涵简单直接的理解：充分利用外部资源，集中有限的自有资金，投入到最为擅长、产生最高收益的行业分工中。
这种模式在产业地产行业中已经不是新鲜事，甚至已经玩出了套路，比如2014年，光谷联合制定了向轻资产转型的战略，2015年其轻资产统计口径内的收入占比19.5%。
2015年东湖高新首个以轻资产方式建设的园区落地。
2016年亿达中国正式推出“轻重并举”的战略转型。
2016年重组完成的招商蛇口就着手研发轻资产模型。
张江高科则在2016年推出“新三商”，强化向“科技投行”的转型，预计未来产业投资收入将超过房地产租赁收入。
但是受限于当前的环境，纯轻资产模式是行不通的，纯轻资产输出的模式指的是充当二房东，纯轻资产输出要想盈利就需要立足园区，必须将项目运营好，也就是说园区的产业板块必然是优秀的，才能够带来更丰厚的利益。
重资产模式的运作逻辑和轻资产截然不同，重资产可以有多种盈利方式，可以销售土地、销售物业载体、也可以等土地升值赚取土地的钱、或者赚取产业的钱等多种多样的盈利模式。
从美国物流地产领头羊普洛斯、新加坡的工业地产巨擎腾飞-星桥的发展历程可以看出，其发展路径是前期是“由轻转重”，当发展到一定阶段后又“由重转轻”。
一方面，“由轻转重”是企业为了活下去。
随着轻资产运营的成熟，资源、客户、品牌不断累积，企业具备了重资产拓展的条件；同时产业园区是个复杂的系统，不具备足够体量的土地储备和可供出租出售的物业，是没有话语权和主导权的，这也是为什么纯轻资产运营行不通的原因。
广州知识城腾飞园中新广州知识城第九年:腾飞园成中新跨国合作园区范本随着新大笔资金的进入，以及港珠澳大桥的开通，知识城首个中新合作的标杆产业园——广州知识城腾飞园也成为新焦点。
广州知识城腾飞园（以下简称“腾飞园”）是中新跨国合作的示范性园区，由新加坡星桥腾飞集团打造，位于知识城南起步核心区，现正处于招商阶段。
其中，南起步区占地6.27平方公里，整体占地123平方米公里，未来能容纳50万人。
腾飞园总建筑面积47万方，包括产业园高端办公楼等占68%，商业住宅占26%，生活配套占6%。
作为中新跨国合作的示范性园区，腾飞园颇具优势。
交通配套方面，知识城已逐渐形成“五轨四高四快”的对外交通体系。
随着2018年14和21号线双地铁的开通，中新广州知识城更是迈入便捷高效的广州地铁“生活圈”，从腾飞园25分钟可到达天河区；明年穗莞深城际轨道通车后，可融入30分钟生活圈；此外，未来还有三条高速地铁专线规划，将实现10分钟到机场、12分钟到东站，加强对珠三角以及全国甚至国际的快速通达。
据了解，腾飞园十分注重绿色办公，项目已获得LEED银奖认证。
为了减少对环境和租户的负面影响，腾飞园引入人车分流、屋顶绿化、雨水回收灌溉、环保装修等技术，项目的整体绿化率达到45%。
目前，腾飞园建立了相对完备的商业和基础设施配套，包括近4000平方米的企业服务中心、时尚商业街、酒店式公寓、员工餐厅、幼儿园、菜市场等，汇集运动健身、娱乐休闲、商务以及餐饮等多种功能于一体。
据其负责人介绍，位于腾飞园正对面的知识城首个邻里中心，预计今年正式投入使用。
其源于新加坡的新型社区服务概念，届时将匹配一站式的社区服务，包括幼托、购物、美容美发、餐饮、医疗等。
东方产业地产经典范本：新加坡裕廊之道不夸张地说，裕廊集团（JTC）的案例，是每一位中国产业地产参与者的必修教材。
创建于1968年的裕廊集团是新加坡最大的高级工业园和商业园区的规划、发展和管理商,迄今为止已经建设了7000公顷的工业园区和超过400万平方米的工业厂房。
裕廊集团现在还掌管着39个工业园和专业园区的建设，其中包括两个芯片园区、两个商业园、一个坐落于裕廊岛的化学工业中心和一个位于大士的生物工业园。
裕廊集团总共为近7000家本地公司及外国公司提供了办公场所。
这些数字显然会令国内的同行瞠目结舌——虽不能至，心向往之。
实际上，国内三个比较著名的工业园区，即深圳蛇口工业园区、苏州工业园区和上海浦东金桥[简介最新动态]园区，都是直接以裕廊集团的案例为范本进行复制的。
前两者裕廊集团更是直接参与其中，与中国政府合作打造的。
与美国硅谷这种自下而上的、创新研发型中小企业聚集的模式截然不同，裕廊集团是典型的东方模式——政府自上而下的大手笔规划，同时借助企业化运作进行强有力的推动。
在“亚洲四小龙”的奇迹中，裕廊集团在新加坡模式中是绝对的亮点，也赢得了中国、印度等亚洲国家的仿效。
特色的成长之路20世纪60年代之前，新加坡经济以转口贸易为主，工业基础极为薄弱，更无工业区和工业布局可言。
当时，所有行政、金融、商业中心，包括一些小型工业和手工业都集中在仅占全国面积1.2%的约8平方公里的市中心区。
这里人口密集、交通拥挤，再无工业发展空间。
为此，新加坡政府不得不在市中心区外开辟新的工业区，这就是所谓“卫星镇”的由来。
1961年前，新加坡最大的工业区是武吉知马，后来相继开辟了23个工业区，其中最大、最重要、最成功的当属举世闻名的裕廊工业园。
裕廊位于新加坡岛西南部滨海地区，这里原是一片丘陵沼泽，住有2000多户人家。
当时，以原财政部长韩瑞生为代表的新加坡工业的奠基者们敏锐地认识到，裕廊具有建设现代工业园区的良好条件：这里有水深近12米的天然良港；临近新加坡至马来西亚的铁路、公路干线；裕廊河流经区内，可提供工业用水；土地大部分是国有，征用费用低廉；多山丘砂石，可用于平整沼泽，填海造地。
1腾飞中国（Ascendas China）简介1.1腾飞在亚洲腾飞集团是亚洲领先的商务空间方案提供者，在亚洲市场业务广泛，主要集中在新加坡、中国、印度和韩国。
公司开发,管理和营销科技园、工业园(制造, 物流和分销中心)、产业园、科学园、高科技设施以及都市商业楼宇（写字楼、商场）。
旗舰项目包括新加坡科学园、印度班加罗尔国际科技园，中国上海腾飞大厦和位于苏州工业园的新苏置业。
腾飞集团在全球拥有1300多个国际客户，其中许多是世界500强企业。
2002年11月，腾飞在新加坡推出了首个商务空间信托，即腾飞房产投资信托(A-REIT)。
2007年8月，首个在新加坡上市的印度房地产基金 -- 腾飞印度信托成立。
2006年11月，腾飞参与融资韩国办公楼基金A-KOF。
同时，腾飞也推出了一系列房地产私募基金，包括腾飞印度开发基金、腾飞东南亚商务空间基金、腾飞中国工业园和产业园基金以及腾飞中国商业地产基金。
1.2腾飞在中国目前，腾飞业务已扩展至国内十个城市：上海、苏州、北京、深圳、大连、南京、天津、沈阳、西安、杭州，拥有15个工业项目。
腾飞拥有、管理、营销门类齐全的商务空间，满足诸如工业制造、科学技术、信息技术、办公及零售等各种行业的需求。
腾飞新苏置业(苏州)有限公司在中国首创了预建标准厂房的概念和做法，此举促进了堪称园区典范的苏州工业园区的招商引资工作。
1.2.1腾飞在中国的项目业绩●腾飞新苏置业（苏州工业园区）●腾飞大厦（上海）●海洋大厦（上海）●腾飞创新中心（西安）●腾飞创造中心（南京）●大连软件园腾飞园区（大连）●杭州新加坡科技园●腾飞吴江标准厂房项目（苏州）●威新软件科技园（深圳）●威新国际中心（北京）●在北京经济技术开发区内为企业度身定制厂房或承接建后回租项目：星网物流中心，飞煌世亚电子厂房，腾飞百胜食品配送中心●在中国其他地区为企业度身定制厂房或承接建后回租项目：如日立仪器（苏州），楼氏电子（苏州），码捷（苏州），沙基诺（苏州），福士科耐火材料（天津）等。
1.2.2腾飞-工业地产项目腾飞临沪工业坊：高科技园区，母园区位于江苏吴江汾湖经济开发区的核心位置。
通过A9高速，苏嘉杭高速以及318国道，可以便利的连接上海市区、江苏省和浙江省。
距离上海虹桥机场仅30公里。
园区由腾飞集团开发和管理，可为轻工制造业公司提供350平方米到4千平方米的工业厂房。
腾飞苏州创新园：位于著名的苏州工业园内的独墅湖科教创新区，占地33公顷。
这一综合性的园区融合了可持续发展的绿色环保设计元素，宁静的校园氛围是高科技、服务外包和研发产业的理想办公场所。
大连软件园腾飞园区：距离大连软件园十分钟车程的大连软件园腾飞园区邻近众多大学和科研机构，是这一大型生态技术园区的有机组成。
在这里，您将与各类专才、资源、志同道合的商务合作伙伴以及全球跨国企业如通用电子、IBM、戴尔、SAP、惠普、埃森哲、索尼、松下等毗邻。
腾飞南京创造中心：地处江宁经济开发区，靠近开发区管委会办公楼、多所大学及科研机构。
项目周边有成熟的文娱、生活配套设施，且距离机场仅10分钟路。
“中心”由4栋办公楼和一栋配套楼组成。
总占地面积为19800平方米，建筑面积51862平方米。
“中心”客户主要定位为：高科技、研发型企业以及跨国公司。
新加坡杭州科技园：科技园规划面积42.9公顷，建筑面积100万平方米。
园区引入了新加坡科技园国际一流的规划、设计和管理理念，汇集产业发展、综合服务与生态景观三大功能。
产业发展区:为园区主要功能区，包括服务外包（主要是软件外包ITO与业务流程外包BPO）、工业设计、生物制药、研发中心、孵化创业、咨询服务等功能；综合服务区:主要包括商业休闲、会议会展、配套服务等功能；生态景观区:主要包括中心水景、生态湿地、自然绿化等功能。
腾飞北京高科岭：位于著名的中关村软件园，是一座绿化优美、环境幽静的高品质办公大楼。
它位于国家软件产业基地及国家软件出口基地，邻近国际领先IT企业和国内顶尖知名学府北京大学和清华大学等。
腾飞高科岭拥有优良的基础设施和便捷的公交配套，是信息技术、研发、数据备份运营等产业理想的办公场所腾飞新苏工业园腾飞新苏地理位置优越, 位于苏州工业园区中心地带,靠近金鸡湖风景区, 与100余家跨国公司和国内领先企业为邻。
其入驻企业可方便快捷地从苏州工业园区丰富宽广的商业网络资源中获益。
两小时内便能乘坐高速城际列车, 往返于苏州周边城市, 如上海南京、杭州等地, 是高科技制造业及研发产业极佳的商务平台。
2以小窥大：以杭新科技园为例杭新科技园位于HEDA(杭州经济技术开发区)中心区域，由腾飞集团和该开发区管委会所属的杭州经济技术开发区北方总公司共同开发。
项目占地面积约43万平方米,可容纳3万~5万名员工。
2.1园区定位2.1.1杭新科技园SWOT分析优势劣势●杭州宜居，守法和支持产权保护的城市形象。
●至长三角主要城市便捷的交通，特别是高速铁路将加强和上海的共荣关系。
●HEDA坚实的工业基础将为校企合作●需要强化杭州作为旅游城市之外也有科学和研究的国际形象。
●HEDA本身需要建立在制造业之外更有高水平研发的声誉。
●在HEDA内建立有活力的工作生活娱2.1.2园区定位----两大特色的一流科学园区杭新科技园立足于打造集中工作、生活、娱乐为一体的优质商务环境，加强杭州所属大学与企业的“产、学、研”结合。
鼓励创新、一流服务是科学园发展的主导特色。
园区的主导行业为软件及业务流程外包、工业设计、生物医药研发等。
其他配套产业集群及服务体系的发展也推动优化了该园区的产业链，使该园区成为一个综合性的园区。
同时，充分利用了周边大学和周边产业的集合效应，以商业为重心的应用型研究为发展重点，积极利用上海-浙江的科技资源来研发优质产品2.1.3园区功能定位杭新科技园积极遵循“高水平、低门槛、多功能、优服务”的亲商原则，确保提供高标准的硬件环境，宽松到位的政策环境和细致入微的全方位服务。
科学园的主要功能包括：----研发基地：●科技创新，知识创新的主要载体，IT、医药等高新产业的研发基地。
●协同杭州市高校以及当地知名企业建立专业的公共技术中心，为研发类项目提供一流的服务平台。
----国家高新技术企业孵化中心●为当地高新技术企业建立专业的孵化器。
●为还海外知名企业创建国际化的商务孵化环境。
●为中国留学人才营造优质的创业空间。
----专业培训中心●协同浙江大学、HEDA大学城以及浙江省内外科研究所，创办一流的专业培训中心。
----商务服务中心●建立完善的服务体系，通过“产业政策引导、政府一站式服务、技术平台支撑、中介机构服务、风险投资保障、专业资金扶持”等软件环境建设，为企业提供全方位服务。
----生活服务中心●提供集商务、休闲、娱乐、生活为一体的一流商务空间，营造适合高科技人员工作特点的一流生活环境。
2.2产业推广战略2.2.1 产业定位杭新科技园明确定位于软件外包及其他服务外包业、医药产业群（包括生物制药、中成药及医疗器械）、集成电路设计及工业设计产业三大方向。
同时，还积极推动其他产业集群的发展（如自动控制、环保相关产业、精细化工业产业及企业注册及咨询服务业等），大力推动杭新科学园产业链的全面优化，使杭新科学园成为一个综合性的园区。
2.2.2 主推产业群营销策略建议一、软件外包及其他服务外包业●建立对软件开发以及软件服务外包行业特需人才的培训平台（如印度的NIIT,大连东软的软件培训学院）●利用杭州软件业的优势大力发展金融类软件产品、数据中心以及呼叫中心的服务外包业务。
●加强与浙江省高校尤其是下沙大学城内高校的紧密联系。
●加强与成熟跨国公司的合作。
●立足于国际外包市场，考虑到运营成本偏高的不足，可以提供高端外包产品为目标。
二、医药产业群（包括生物制药、中成药及医疗器械）●积极引进以重点研究发展生物基因工程药物、生物芯片、生物信息化、天然物源药物、化学药新制剂、光机电一体化的医疗器械产品的国际国内医药，医疗器械研究公司。
●充分利用四大优势（大医药集团优势；浙江（医药）优势；浙大和中科院为主的人才和科研优势；杭州城市创业环境优势），推动杭州医药研发和医药信息发展。
●积极利用杭州市在医药产业和信息产业的交叉融合优势，发展高端医疗器械。
●积极借助上海的信息、资金、人才平台。
●加强对生物医药研究知识产权的保护●协作配套建立全局性的医药研发中心、检测中心、孵化中心、药物筛选平台，人才服务中心。
●建立更加完善的制度环境平台。
三、集成电路设计及工业设计产业●定位于集成电路设计产业中的电信相关产品、新无线标准（GSM/GPRS,CDMA,TD-SCDMA）、电子消费品、多媒体网络设施和半导体制造业。
●充分利用杭州信息产业的良好产业基础及浙江大学在集成电路设计方面的科研优势。
●积极推动与长三角其他地区在集成电路设计方面的产、学、研合作，主动把握上海在产业结构调整中为杭州集成电路设计产业带来的机遇。
●及时满足浙江民营企业在该行业产业升级时的需求。
2.2.3 加强与民营企业的互动●建立与先进制造业技术引进相对接的全球资源配置平台，充分及时地预测新的高端产业转移发展的趋势，把握世界产业结构调整的重大机遇，为民营企业创造更多创新、发展机会。
●建立与科技成果转化、辐射相连接的全球资源配置平台，不断加强企业的核心竞争力。
●加强知识产权工作，推进专利技术产业化。
●高度重视技术标准，实施技术标准战略，加强国际标准化总体发展动态和我国标准化战略研究，重点在电子信息、软件、食品安全、中药现代化、装备制造等优势领域和产业。
鼓励民营企业提高采用国际先进标准的比例，不断提高产品质量水平。
●强化高校科技创新功能和创新动力，鼓励开展高校与民营企业的合作。
一、招商及发展建议●杭新科技园的招商将直面各产业目标客户。
同时，招商计划应当具有灵活性，适时的调整目标产业及客户。
●北京和上海是跨国公司在华设立研发中心的首选城市，杭州应当定位于：跨国公司在华设立研发中心的二线城市，同时作为上海及北京研发中心的支持及补充。
●使用新加坡既有的成熟管理经验来创建园区。
促进杭州开发区、新加坡国家企业局以及腾飞房地产管理系统项目的进一步的合作。
●服务外包行业业务规模扩张速度快，同事对高质量人才的需求旺盛。
建议将服务外包作为杭新科技园首选招商项目。
●制定相应的优惠政策鼓励浙江民营企业在杭州开发区设立研发中心，尤其应当大力扶持具有实体产业基础的民营企业。
●积极借鉴欧洲成功的工业科学环境系统，如芬兰、德国科学园，并不断调整杭新科学园的激励政策制定。
二、政策建议----对新设企业●特殊的政府基金扶持杭新科技园内的以创新或研发为中心的企业●银行贷款贴息或为院内创新或研发类企业提供财务担保●办公场地费用及运营费用补贴●技术转移的鼓励政策（HEDA内新的制造基地）◆提供免费土地使用权，免除房产税◆营业税返还（地税部分）◆公司税返还（地税部分）----企业运营政策支持●营业税返还（地税部分）和公司税返还（地税部分）●增值税返还（地税部分）●自用的机械和设备免除进口税----人才支持●人才基金，鼓励专家和专业人才●关键人才的住房津贴●关键人才的个人所得税返还----其他政策建议●为研发中心提供免费或优惠土地使用权●鼓励HEDA内的大学在杭新科学园内设立创新型的公司●鼓励风险投资或其他的投资基金在杭新科学园内设立代表处，提供◆设施费用津贴◆营业税和公司税返还(地税部分)●政府采购优先待遇(优先购买)●提供技术创新/专利批准机构，贸易代理、注册公司的一站式服务●对于大型的研发中心可提供一定时间的银行贷款偿还免息期●建立专业公共图书馆，为杭新科学院及HEDA内工商企业提供信息服务●在园区内建立不同的专业技术平台，如软件测试中心、无线通信技术支持中心等●建立专业技术培训中心，满足不同租户的各种需求三、市场建议----与各相关部门建立良好的团队协作关系：●杭州经济技术开发区政府官员●杭新科学园招商人员●腾飞国际市场人员的协助----为特殊产业提供相关的政策导向和优惠政策，长期扶持企业健康、快速发展。
