前瞻产业研究院腾飞集团产业地产发展模式分析

工业地产的概念、特点以及开发模式什么是工业地产，关于工业地产你又了解多少呢?我们一起来看一看关于工业地产的相关知识。

(一）工业地产的概念工业地产泛指具有工业类使用性质的所有毛地、熟地，以及在该类土地上的供工业制造使用的建筑物及其他附属物的统称。

作为有别于住宅地产、商用地产和综合类用地以外的第四类性质的用地，工业类土地上可建的建筑物的用途范围通常包括：工业制造标准厂房和非标准厂房、仓储物流用房、货物堆场、工业配套用房和用于工业研发类的楼宇等.工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生工业地产。

（二)工业地产的特点工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业房地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”四大特性。

(三)工业地产的开发模式工业地产常见的开发模式主要有如下四种：1、工业园区开发模式工业园区开发模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体。

工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发,而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。

各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节,是促进区域经济发展的强有力的推动器。

其主要特性表现为：此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

2、主体企业引导模式主体企业引导模式，是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值,通过获取大量的工业土地,以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集,实现整个产业链的打造及完善.3、工业地产商模式工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目,在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理利润的地产开发模式。

产业地产会被转型房企再次选择么“金九银十”。

9月本是房企的传统销售旺季。

2021年的这个9月，中国的房地产行业却集体感受到了“凛冬已至”，部分企业甚至迎来了“至暗时刻”。

跟上半年以降杠杆、降负债、化解金融风险为指向的三条红线政策相比，市场低迷才是真正的釜底抽薪。

购房者市场预期转向、经济下行导致购买力下降，第三季度全国住宅销售规模快速大幅萎缩。

房地产进入深度调整期，行业格局正在重塑。

这既是企业自我调节的阵痛期，也是其实现转型发展的窗口期。

寻找新赛道，重构商业逻辑，从财务杠杆驱动的高速规模扩张转换为以价值创造为支点的稳健高质量发展，是目前暂且“躺平”的房企不得不面对的问题。

产业地产对于大多数房企来说，并不是一个新命题。

改革开放之初，蛇口工业园建设拉开了中国园区经济的序幕。

三十年沧海桑田，城市化和工业化的东风孕育了招商蛇口、张江高科等一批优秀的园区建设运营平台、以及以华夏幸福为代表的全国性产城开发公司。

2016年前后，华夏幸福如日中天、招拍挂市场挤出效应初显，大量房企纷纷宣布成立产城事业部或产城公司，高调进入产业地产赛道，一些具有“产业IP”属性的实业企业也加入其中。

“产业勾地”成为房企的重要投拓模式。

虽然名为“产业”，但在商业逻辑上实为“地产”，依靠产业IP导入低成本获得土地，以住宅利润补贴产业投资或者将大部分产业物业分割销售是这个阶段的核心商业模式。

虽然可以靠分割物业销售赚“快钱”，但持有物业前期投资大、回报周期长的特质仍然存在。

随着PPP封闭土地收入的政策被禁行，以及各地政府提高招商门槛、对产业运营实行全周期管理、以及禁止产业用地分割销售，产业+地产的商业模式接近失效，多数房企的产城事业部又纷纷解散或者名存实亡、沦为又一个投拓部门。

由于三个事实的存在：1、优质的产业资源永远是稀缺的；2、企业的成长和产业的培育一定是有周期的。

3、企业有效的产能或者业务投放是有节奏的，且对目的城市的产业基础和供应链有特定要求。

联东U谷产业地产成功模式分析联东集团(LIANDO)1991年创立于唐山，是集建筑模板、产业地产和投资业务为一体的集团化公司，其产业地产战略起源于2003年，到目前已扩张至25个城市，规划面积约3000多万平方米，是国内领先的产业园运营商。

布局：布局在三大城市群的大中城市，选址于城市副中心、高新区、开发区、工业园区，依托原有区域布局打造产业综合体或总部基地。

联东U谷主要布局3大城市群、25个主要城市，各类园区项目44个。

产品：以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。

联东集团主要发展产业综合体和总部基地两种物业类型，其中产业综合体项目占比达80%以上。

集团研究和开发总部、研发、生产、定制和配套设施五类产品。

产业定位：依托城市原有产业基础，发挥当地优势，精准定位产业方向及产业链环节，着重于产业链两端研发、营销高附加值环节，发展产业链两端“U模式”。

联东集团结合当地政府产业规划及区域主导产业特点发展区域支柱产业，聚合上下游产业集群。

在产业链选择上，联东集团重点发展处于产业链上游的研发和下游的营销环节，实现二三产业的互动，增加产业附加值。

平台：搭建合作平台，与政府合作开发享受优惠政策，与企业合作统筹客户资源。

政企联合开发，政府提供土地及相应优惠政策，联东开发建设、招商管理。

联东产业地产开发采取政企合作开发模式，通过与政府协议拿地的方式获取工业用地，然后进行配套建设，并为其解决招商难题，引进人才、产业等资源，提升政府持续税收。

统筹全国及海外资源平台，共享全国客户资源，以主导产业链为目标招商。

联东集团在全国拥有300多名招商人员，已与50多家机构达成合作。

搭建服务平台，为企业提供标准化物业服务、特色化增值服务和个性化服务。

联东的运营团队建设了10大运营平台，可以为客户提供政策扶持、人力资源、金融服务、会展、贸易、物流、统采统购、法律咨询等增值服务及个性服务。

成功案例发展因素总结至此，我们已经分析了3个成功案例—国际产业地产商普洛斯、腾飞集团和国内的联东，从中意识到产业地产项目的打造难度明显高于其他物业，需要考虑产品定位、选址、产品打造、产品服务、后期招商运营、资金运作各个环节。

中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告一、行业概述中国物流地产行业是近年来发展迅速的行业之一，是物流产业链的重要环节。

随着电子商务、供应链管理和物流外包等业务的不断发展，物流地产行业受到了越来越多的关注和投资。

物流地产行业主要包括配送中心、仓储物流园区、冷链物流基地等。

二、发展模式1.集团化运营模式近年来，一些大型物流地产企业逐渐形成了集团化运营模式。

通过规模化建设物流园区和仓储设施，实现资源共享和成本降低。

同时，通过战略合作、并购等方式，进一步扩大规模，并提升整体竞争力。

2.多元化业务发展模式3.物流地产与产业园区的融合模式三、投资前景分析1.电子商务的发展将带动物流地产的需求增长随着电子商务的不断发展，物流地产行业将迎来更大的市场需求。

电子商务的快速发展推动了物流园区和仓储设施的需求增长，同时也加大了对物流设施的标准化和智能化要求。

2.城市化进程加速，物流地产需求增加随着城市化进程的加速，城市内的物流需求不断增加。

物流地产企业可以通过建设配送中心、仓储物流园区等方式，提供城市内的物流服务，满足市场需求。

3.物流地产与产业园区融合带来发展机遇4.政府政策的支持为行业发展提供保障中国政府在近年来出台了一系列支持物流业发展的政策，为物流地产行业提供了良好的发展环境。

政府的支持将为物流地产企业提供发展的保障，同时也为投资者提供了较好的投资机会。

总结：从发展模式与投资前景的分析来看，中国物流地产行业有着广阔的发展空间和较好的投资前景。

随着电子商务的发展、城市化进程的加速以及物流地产与产业园区的融合，物流地产行业将迎来更多的发展机会。

同时，政府的支持政策也为投资者提供了更加稳定的投资环境。

因此，投资者可以考虑在中国物流地产行业进行投资，抓住发展机遇，获得投资回报。

六大产业园开发盈利模式产业园核心开发盈利模式，一般而言分为六类：传统地产开发模式、产业综合开发模式、专业服务运营模式、“产业+投资”运作模式、“并购+退出”运作模式、产业运营服务模式。

以下分别对六类产业园开发盈利模式进行详细分析。

1、传统地产开发模式传统地产开发模式是指开发商以二级开发为主，建设标准化或定制化的园区物业，以租赁、出售或合资等方式进行经营和管理，最后获取开发利润的模式。

从本质上讲，传统地产开发模式与住宅开发并无太大差别，因此成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。

此类运作模式的典型代表为联东U谷。

联东U谷专注园区产业运营、服务中小制造企业，以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。

这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。

已在全国40多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。

在传统地产开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：(1)物业出售获取销售利润。

由于产业地产前期开发投资巨大，而我国缺乏通畅的产业地产融资渠道，地产开发商必须提高物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业出售比例偏高。

(2)物业出租获取租金收益。

由于我国工业用地政策有很强的区域性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，从而限制住了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获得物业增值收益。

(3)提供增值服务获利。

在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性物业服务已经不能满足企业的需求。

为入驻企业提供所需的基础配套服务和增值服务，有助于提升园区招商能力的同时，也蕴藏着较大利润空间。

2、产业综合开发模式产业综合开发模式是指开发商除一二级开发外，更多为政府提供以产业规划、服务与导入等方面的服务。

1腾飞中国（Ascendas China）简介1.1腾飞在亚洲腾飞集团是亚洲领先的商务空间方案提供者，在亚洲市场业务广泛，主要集中在新加坡、中国、印度和韩国。

公司开发,管理和营销科技园、工业园(制造, 物流和分销中心)、产业园、科学园、高科技设施以及都市商业楼宇（写字楼、商场）。

旗舰项目包括新加坡科学园、印度班加罗尔国际科技园，中国上海腾飞大厦和位于苏州工业园的新苏置业。

腾飞集团在全球拥有1300多个国际客户，其中许多是世界500强企业。

2002年11月，腾飞在新加坡推出了首个商务空间信托，即腾飞房产投资信托(A-REIT)。

2007年8月，首个在新加坡上市的印度房地产基金 -- 腾飞印度信托成立。

2006年11月，腾飞参与融资韩国办公楼基金A-KOF。

同时，腾飞也推出了一系列房地产私募基金，包括腾飞印度开发基金、腾飞东南亚商务空间基金、腾飞中国工业园和产业园基金以及腾飞中国商业地产基金。

1.2腾飞在中国目前，腾飞业务已扩展至国内十个城市：上海、苏州、北京、深圳、大连、南京、天津、沈阳、西安、杭州，拥有15个工业项目。

腾飞拥有、管理、营销门类齐全的商务空间，满足诸如工业制造、科学技术、信息技术、办公及零售等各种行业的需求。

腾飞新苏置业(苏州)有限公司在中国首创了预建标准厂房的概念和做法，此举促进了堪称园区典范的苏州工业园区的招商引资工作。

1.2.1腾飞在中国的项目业绩●腾飞新苏置业（苏州工业园区）●腾飞大厦（上海）●海洋大厦（上海）●腾飞创新中心（西安）●腾飞创造中心（南京）●大连软件园腾飞园区（大连）●杭州新加坡科技园●腾飞吴江标准厂房项目（苏州）●威新软件科技园（深圳）●威新国际中心（北京）●在北京经济技术开发区内为企业度身定制厂房或承接建后回租项目：星网物流中心，飞煌世亚电子厂房，腾飞百胜食品配送中心●在中国其他地区为企业度身定制厂房或承接建后回租项目：如日立仪器（苏州），楼氏电子（苏州），码捷（苏州），沙基诺（苏州），福士科耐火材料（天津）等。

2012年1月92文/吴 仁产业推进：战略布局 产业造城产业地产，是一种将产业运营和地产开发相结合的房地产开发模式。

产业地产追求的是资源价值最大化，而不是企业价值最大化。

产业地产的出发点是将地产资源与其它资源整合,把土地开发升华为区域经济增长极的培育。

地产开发商不能仅仅围绕地产利润进行开发建设，而要兼顾区域产业特点，在规划设计上努力为区域产业的发展创造较好的生产、营运、办公环境条件，以实现经济、社会等资源价值的最大化。

(1）卓达服装产业园：园区产业经济的带动。

2000年，卓达整合河北服装纺织产业链，建设卓达服装产业园取得巨大成功，入园生产企业当年出口创汇5000万元，解决了周边农村两万人的就业问题，成为全国国土系统土地集约利用的推广典型。

(2）卓达太阳城，解决“三农”问题的创新案例。

卓达太阳城，通过造城市的方式打造一个移民之都，通过大力发展绿色环保农业、养老社区产业，以住宅消费带动产业发展，形成了一个30万至50万人口兴业安居的城市，成为卓达全面实施“卓达产业模式”的代表之作。

(3）卓达天津养老社区：养老产业经济的先导。

面对老龄化社会到来，卓达抓住市场的空白与市场需求，将养老产业与房地产进行对接，形成新的产业地产模式。

卓达天津养老社区，与民政部、中国老龄委等部门合作，建设集养老、文化、生态休闲、健康、教育等于一体的辐射京津地区的大型卫星城。

（4）卓达创新发展模式，挺身海洋经济开发。

在山东蓝色半岛经济区上升为国家战略的大好形势下，30万吨级卓达（张家埠）新港、新型绿色环保产业基地蓝硅谷、卓达香水海滨海新城三大板块联动，形成港口拉动产业——产业带动新城——新城实现幸福生活的三位一体发展。

通过山东卓达项目群的开发，卓达集团创新企业发展模式，即以大型港口为龙头，重大产业板块联动，重构产业链条，加大协同效应，发展产业集群，以港口带动产业发展，以产业促进新城市建设。

产业创新:“蓝岛”梦想 绿色革命卓达集团已在蓝色半岛卓达海港临卓达:“多元价值型”的产业地产模式商机商情Business Opportunities房地产行业是城市化发展最直接的经济行业，从地方政府的房地产GDP到国家相继出台的房地产调控，核心都是因为房地产已经从最初的单元价值影响到整个社会产业体系的多元价值。

地产央国企，在中国房地产市场是一种独特的存在。

风水轮流转，在民营房企过去10年大崛起到如今大调整后，眼下迎来地产央国企的春天。

显而易见的是，今天的地产央国企，将实质性、大力度、全面性的“弯道超车”，未来地产央国企，将成为未来5年10年乃至更长时间的行业主导者、引领者！但今天，我们对地产央国企的关注还很片面，或者我们更多关注在土地战场，融资战场地产央国企的“高光”表现!融资牛，拿地牛，成为地产央国企最被关注的2大标签。

这很片面！事实上，相对民营房企更大的冒险精神和更大的容错范围，地产央国企则相对更稳健，他们的战略转型，他们的多元化探索，不容拍脑袋决策。

相对民营房企做汽车，做水，做高科技，做生物等五花八门的转型，地产央国企因为自身稳健，安全的内在基因特性，他们的转型之路，天然更慎重，更理性，他们的容错率更低。

所以，今天针对地产央国企的转型研究，是有参考价值的!一则地产央国企，无论战略之变，还是经营变革，安全，稳健，合规、永远是第一位的。

二则地产央国企资金实力牛牛的，产业资源多多的，天生就沉淀了很多存量经营与运营资产，尤其积累到一定时候，需要给个说法和“出路”！赛道如何调？十四五战略如何变？多元化之路如何展开？今天让我们针对性看看稳健型的地产央国企，到底在如何变？这是一个有趣的话题。

今天老潘分享一下明源地产研究院的《地产央国企正发生的三大调整》，分享给大家！来源：明源地产研究院战略调整1告别全销售模式自持物业规模持续上升，开启存量大战略过去房企对旗下存量物业的持有比例，是严格控制的！在传统业务发展得好的年代里，持有型物业变现慢、运营难度大，没有加大投入的必要。

但今时今日，规模房企很难再避开存量物业的经营问题了。

从近几年的行业动态来看，头部房企转向存量市场的态度是坚定的。

因为地产行业已经走到拐点，那么房企能做的就是直面挑战、不再逃避。

因此头部房企都在致力于摆脱对住宅开发与销售业务的绝对依赖，提高存量物业的收入比重。

联东U谷产业地产模式分析文档编制序号：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]前瞻产业研究院二零一八年五月联东U谷产业地产成功模式分析联东集团(LIANDO)1991年创立于唐山，是集建筑模板、和投资业务为一体的集团化公司，其产业地产战略起源于2003年，到目前已扩张至25个城市，规划面积约3000多万平方米，是国内领先的产业园运营商。

布局：布局在三大城市群的大中城市，选址于城市副中心、高新区、开发区、，依托原有区域布局打造或总部基地。

联东U谷主要布局3大城市群、25个主要城市，各类园区项目44个。

产品：以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。

联东集团主要发展产业综合体和总部基地两种物业类型，其中产业综合体项目占比达80%以上。

集团研究和开发总部、研发、生产、定制和配套设施五类产品。

产业定位：依托城市原有产业基础，发挥当地优势，精准定位产业方向及产业链环节，着重于产业链两端研发、营销高附加值环节，发展产业链两端“U模式”。

联东集团结合当地政府产业规划及区域主导产业特点发展区域支柱产业，聚合上下游产业集群。

在产业链选择上，联东集团重点发展处于产业链上游的研发和下游的营销环节，实现二三产业的互动，增加产业附加值。

平台：搭建合作平台，与政府合作开发享受优惠政策，与企业合作统筹客户资源。

政企联合开发，政府提供土地及相应优惠政策，联东开发建设、招商管理。

联东采取政企合作开发模式，通过与政府协议拿地的方式获取工业用地，然后进行配套建设，并为其解决招商难题，引进人才、产业等资源，提升政府持续税收。

统筹全国及海外资源平台，共享全国客户资源，以主导产业链为目标招商。

联东集团在全国拥有300多名招商人员，已与50多家机构达成合作。

搭建服务平台，为企业提供标准化物业服务、特色化增值服务和个性化服务。

联东的运营团队建设了10大运营平台，可以为客户提供政策扶持、人力资源、金融服务、会展、贸易、物流、统采统购、法律咨询等增值服务及个性服务。

园区运营轻资产运营模式及典型案例分析据统计，2018年全国已经有两千多家省级以上开发区，但是由于缺乏专业的运营管理团队导致不少园区资源闲置浪费。

目前，产业园区已经进入存量运营时代，在地产行业利润率下降的大背景，仅依赖传统的重资产项目复制规模扩张下行已经不通，园区企业必须在现有存量的基础上进行盈利深挖，越来越多的园区运营商纷纷从重资产向轻资产转移。

轻资产vs重资产企业开始关注轻资产战略是因为轻资产战略能够以最小的成本带来最大的回报。

轻资产的核心内涵简单直接的理解：充分利用外部资源，集中有限的自有资金，投入到最为擅长、产生最高收益的行业分工中。

这种模式在产业地产行业中已经不是新鲜事，甚至已经玩出了套路，比如2014年，光谷联合制定了向轻资产转型的战略，2015年其轻资产统计口径内的收入占比19.5%。

2015年东湖高新首个以轻资产方式建设的园区落地。

2016年亿达中国正式推出“轻重并举”的战略转型。

2016年重组完成的招商蛇口就着手研发轻资产模型。

张江高科则在2016年推出“新三商”，强化向“科技投行”的转型，预计未来产业投资收入将超过房地产租赁收入。

但是受限于当前的环境，纯轻资产模式是行不通的，纯轻资产输出的模式指的是充当二房东，纯轻资产输出要想盈利就需要立足园区，必须将项目运营好，也就是说园区的产业板块必然是优秀的，才能够带来更丰厚的利益。

重资产模式的运作逻辑和轻资产截然不同，重资产可以有多种盈利方式，可以销售土地、销售物业载体、也可以等土地升值赚取土地的钱、或者赚取产业的钱等多种多样的盈利模式。

从美国物流地产领头羊普洛斯、新加坡的工业地产巨擎腾飞-星桥的发展历程可以看出，其发展路径是前期是“由轻转重”，当发展到一定阶段后又“由重转轻”。

一方面，“由轻转重”是企业为了活下去。

随着轻资产运营的成熟，资源、客户、品牌不断累积，企业具备了重资产拓展的条件；同时产业园区是个复杂的系统，不具备足够体量的土地储备和可供出租出售的物业，是没有话语权和主导权的，这也是为什么纯轻资产运营行不通的原因。