湖南省常德市房地产市场考察

2013-12-31湖南常德市场调查总结昨天晚上9点到了常德后，我约了商超经理姚国勋今天一早对市区各超市门店进行了一一走访，并拜访了两位市区股东胡兴国、黄吉军。

一、常德地区商超概况1、当地主要卖场有大润发（1家）、沃尔玛（1家）、家润多（2家）、人人乐（1家）、步步高（3家）等。

2、本地小型超市便利店品牌有天成超市（6家）、风采超市（9家）、益好便利、梅尼超市。

其中天成超市全部为直营门店；风采超市4家是直营店其余为加盟店。

3、常德地区娃哈哈商超经销商2013年销售任务为280万元，2014年为320万元。

相对湖南省其他地区销售任务偏小。

二、股东拜访此次分别拜访了胡兴国、黄吉军两位股东，其他股东因在地区下属县未能约见。

两位股东分别有当地副食批发市场经营副食品批发，主要有娃哈哈各类产品以及小部分其它品牌饮料。

股东黄吉军在常德同时还经营了两家5000方以上的百胜大卖场，门店最多时，曾达到过6-7家。

黄吉军的百胜卖场曾经拿出了一家门店，加盟华润万家，加盟费30万/年，经营1年后，迅速亏本300万。

第二年，他立即撤出加盟，华润万家免加盟费他也不做加盟了。

他认为娃哈哈目前做超市尚不成熟，主要有以下几个原因：1、目前娃哈哈没有自己有超市门店经济实体，如果在地区内有10-20家直营门店是可以考虑的，这样的话，不管是股东，还是加盟商都会有信心。

2、产品难以具有多品项价格优势。

就算娃哈哈拿出自己品牌产品价格的优势来操作超市，相信也不会优势到低于各地经销商的价格。

且做超市是要全品项操作，娃哈哈超市能拿到其他品牌饮料的优惠价格吗？很难。

而且他认为做超市一定要做生鲜，有了生鲜才能赚钱盈利，而生鲜价格与批发市场的价格都是非常难以把握的，都是一天一个价。

这个价格难点，只有当地批发商和配送商能及时把握。

3、管理问题也是难点。

娃哈哈是否会直营部分门店？加盟店的门店如何管理？从他个人曾经的加盟经历来看，他认为门店的管理灵活性最重要，但往往加盟店难以具有这个能力。

湖南省常德市房地产市场考察之前期参考信息二〇一〇年七月十五日一、常德市大体情形一、地理位置：常德市位于湖南省西北部，向北与湖北省交壤，距离省会长沙160千米。

二、行政管辖：辖武陵、鼎城2区；汉寿、桃源、石门、澧县、临澧、安乡6县；代管县级市津市市。

3、城市及人口规模：全市面积18190平方千米，总人口612万；城镇化水平为40%，城镇人口为240万；中心城区人口80万。

4、经济规模及增加：常德市2020年经济总量为1239亿元，同比增加12%，其经济规模在湖南省排第三。

五、产业结构及特点：第一、二、三产业占比别离为：23%、44%、33%，属于农业大市，工业上升缓慢，第三产业进展低级，城市进展以来原始经济中心。

二、城市进展计划城市计划重点向西进展城西板块，向北进展柳叶湖板块。

三、中心城区房地产市场情形一、房地产用地出让情形：2020年6月至2020年6月出让土地情形：合计出让用于房地产项目用土地面积1233亩，成交金额合计亿元，平均土地单价为：91万元/亩。

（土地成交明细见附件）2020年1月至12月实际用于房地产项目用地16宗，面积为亩，均价万元/亩。

2、2020年-2020年商品住宅供销统计（中心城区）3、居住板块划分4、销售数据分析常德市武陵区2020年二月份在售楼盘一共34个，最低价城区在2340元/㎡，最高价超过4000元/㎡，均价为2920元/㎡；从价钱方面看，在常德市城区，绝大多数购房者仍是同意和选择3000元/㎡以下的价位楼盘；相对2020年，常德市城区的均价在2300多元/㎡，已是上涨很多了。

购房要紧人群为生意人及泛公事员人群。

老城区板块的销售情形是最好的。

在户型设计方面，常德市销售好的楼盘有几个新特点:1.户型重注有效性，三室两厅105-125㎡和两室两厅85-90㎡的超级畅销；2.要求户型方方正正，南北通透的大受欢迎。

3.小区比较大，物业治理标准的购买的人多。

附件：2020年二月常德城区各项目销售价钱表附件二：2009年6月至2010年6月出让土地情况：合计出让土地面积万平米，成交金额合计亿元，平均土地单价为：1366元。

关于常德房地产业有关情况的汇报尊敬的领导、各位专家和同事们：我是负责常德房地产业分析的某机构的研究员，今天我将向大家汇报常德房地产业的情况。

1. 一般情况常德市位于湖南省中部，属于岳阳湖区，市域面积13643平方千米，下辖3个市辖区、2个县级市、5个县，总人口为433万。

在国家“一带一路”政策引导下，常德市房地产市场发展迅速，2019年全市商品房销售面积达到838.1万平方米，同比增长17.1%。

2. 房地产市场分析（1）政策优势政策优势是支持常德房地产市场发展的重要因素。

2020年11月，市级政府出台《常德市关于促进房地产市场健康发展的若干措施》文件，拟通过优质土地储备、健全房地产市场体系、加大房地产信贷的支持力度等方式，推动房地产市场比较有序地发展，在保障城市发展、满足人民居住需求的同时，防范房地产市场风险，推动城市可持续发展。

（2）市场机会房地产市场的发展离不开市场机会的挖掘。

在常德，目前较为明显的市场机会有以下两个领域：其一，棚户区改造和城市更新。

随着城市化的加速，常德市的人口密度增长迅速，不少老旧小区和居民区出现了房屋老化、基础设施配套不完善等问题。

市政府被迫加快棚户区改造和更新速度，在出台一系列优惠政策的同时，对进行范围内新造的住宅单价控制在每平方米8000元以内，这对于长期以来因限购政策无法入市的购房客群来说，是一个不错的购房选择。

其二，旅游地产。

常德市位于南岳衡山、元阳秀水、南湖丹霞等旅游风景区之中，具备得天独厚的旅游资源条件。

旅游地产这一市场在常德市场体量尚未很大，市场份额较低，但是具备很大潜力。

此外，互联网经济的崛起，也为常德新旅游地产项目的推出提供了新的拓展和推广渠道。

（3）市场挑战房地产市场在发展中经历的挑战往往也是利益的较量。

当前常德市房地产市场最大的挑战是房价和供需之间的平衡。

房价过高导致了供需不平衡，很多年轻购房者的置业意愿被逐渐被压缩，同时，新开盘的楼盘也面临着销售困难的问题。

常德房地产项目投资分析报告集团标准化工作小组 #Q8QGGQT-GX8G08Q8-GNQGJ8-MHHGN#湖南常德王国能于湖南常德第一部分常德城市条件常德概况１）地理位置常德市位于湖南西北部，地处长江中游洞庭湖水系沅江下游和澧水中下游以及武陵山脉、雪峰山脉东北端。

东据西洞庭湖，与益阳市的南县、沅江市湖汊交错；西倚湘西山地，与蜿蜒在张家界市桑植县、永定区及怀化市沅陵县的武陵山脉相承；北枕鄂西山地和江汉平原，与湖北鄂西土家族自治州鹤峰县、宜昌市五峰县的山地以及荆州市松滋市、公安县、石首市的平原相连；南抵资水流域，乌云山脉是常德市与益阳市资阳区、桃江县、安化县之间的分水岭。

常德市最北端在石门县壶瓶山镇桐木山村（北纬30o07′53″），最南端在桃源县西安镇薛家冲村（北纬28o24′31″），最西端在国营东山峰，最东端在汉寿县百禄桥乡烟包山园艺场（东经112o17′52″）。

市境东西极宽公里，南北极长公里。

常德区域图表一２）区域面积常德地域土地总面积万亩，占全省土地总面积的%，人均亩，低于全省人均亩、全国人均13亩的水平。

地貌大体构成是“三分丘岗、两分半山、四分半平原和水面”。

山地面积万亩，占全市土地总面积的%，平原面积万亩，占总面积的%，水面万亩，占%，丘陵岗地853万亩，占总面积的%。

全市现有耕地面积万亩，占土地总面积%，占全省耕地面积的15%。

３）人口状况全市面积平方公里，人口万。

其中城区面积平方公里，人口41万。

全市有街道10个，镇104个，乡106个。

其中鼎城区有万,德山万。

常德市是湖南省省辖市，根据国务院批准的《常德市2001年至2020年城市总体规划》，到2020年，常德市将建成人口80万至100万、城区面积100平方公里的大型城市。

4）交通优势常德位于湖南省西北部，沅、澧水中下游，东濒洞庭湖。

北与湖北省荆沙地区相临，西经张家界、湘西土家族苗族自治州和怀化可达重庆、贵州，东经岳阳或长沙、株州可至江西省，南与益阳、娄底搭界。

常德市人民政府办公室关于推进市城区房地产业快速发展的意见文章属性•【制定机关】常德市人民政府•【公布日期】2009.07.25•【字号】常政办发[2009]28号•【施行日期】2009.07.25•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文常德市人民政府办公室关于推进市城区房地产业快速发展的意见（常政办发〔2009〕28号）武陵区人民政府，德山开发区、柳叶湖旅游度假区管委会，市直有关单位：为贯彻落实国家和省积极发展房地产业的政策措施，提振住房消费信心，扩大房地产投资，繁荣房地产市场，推进市城区（武陵区、德山开发区、柳叶湖旅游度假区）房地产业快速发展，提出以下意见：一、着力拉动住房消费（一）促进商品房交易。

2009年6月1日至2009年12月31日期间（以预购方式取得商品房的以预售合同时间为准）在市城区新购买商品房的，普通住宅交易契税按1%的税率执行。

其他房屋交易契税执行4%的税率，由财政给予购房者相当于所缴契税税率3%或2%的奖励，其中购非普通住宅（不含别墅）的奖励3%，购门面等经营性用房（不含二手经营性用房）的奖励2%。

（二）减轻购房交易成本。

2009年6月1日至2009年12月31日期间在市城区新购买商品房的，在办理房屋权属登记（含房产证、土地证）手续时，交易手续费等服务性收费减半收取。

（三）放宽住房公积金提取条件。

2009年7月1日至2009年12月31日期间在市城区新购买商品住房的，购房人可申请提取本人、配偶和本人直系亲属的住房公积金。

二、推进房地产开发（一）优惠征收城市配套费。

2008年11月17日以前，市城区范围内通过招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的房地产项目，在2009年6月1日至2009年12月31日期间开工（开工时间以工程中标时间为准，下同）建设，且开工时间在该项目土地使用权出让成交之日（以招标、拍卖、挂牌成交日期为准）起2年以内的，对其开工面积（分期开工按实际开工面积，下同）应缴的城市基础设施配套费予以减半征收。

常德房产调查报告常德房产调查报告一、引言近年来，随着经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产市场成为中国经济的重要组成部分。

作为湖南省的重要城市，常德的房地产市场也日益繁荣。

本文将对常德房产市场进行调查，并对其发展现状和趋势进行分析。

二、常德房产市场的发展现状1. 市场供需状况根据调查数据显示，常德的房地产市场供需状况良好。

近年来，随着城市人口的增加和居民收入的提高，购房需求不断增加。

尤其是在经济发达的城区，房屋需求量较大，供不应求的情况比较普遍。

而在郊区和农村地区，房屋供应相对充裕，但需求相对较低。

2. 房价水平常德的房价水平相对较低。

根据市场调查数据，常德的房价较为稳定，相对于一线城市和部分二线城市来说，价格相对较低。

这也是吸引外来购房者的一个重要原因。

然而，近年来，随着房地产市场的火爆，房价也在逐渐上涨，但上涨幅度相对较小，整体仍然保持较为稳定。

三、常德房产市场的发展趋势1. 城市扩张随着城市化进程的推进，常德的城市规模不断扩大。

新的城市规划和建设项目的推进，为房地产市场提供了更多的发展机会。

未来几年，常德的房地产市场将继续保持较快的发展势头。

2. 二手房市场的繁荣随着城市人口的增加和购房需求的增长，二手房市场的繁荣也是不可避免的。

二手房市场的繁荣将为常德的房地产市场注入更多的活力和机会。

3. 产业房地产的兴起除了住宅房地产市场外，产业房地产市场也将成为常德房地产市场的一个新增长点。

随着产业结构的调整和经济的转型升级，常德将吸引更多的企业和投资者，进一步推动产业房地产市场的发展。

四、常德房产市场的挑战和问题1. 土地资源的有限常德作为一个地处内陆的城市，土地资源相对有限。

随着城市化进程的推进，土地供应将逐渐减少，这将给房地产市场的发展带来一定的压力。

2. 市场调控政策的影响随着房地产市场的火爆，政府出台了一系列的市场调控政策。

这些政策旨在抑制房价过快上涨和遏制投机炒房行为，但也给购房者和开发商带来了一定的不确定性。

2022年5月湖南常德房地产市场报告范文-页房地产市场报告09年4－5月房地产市场研究报告常德注：由于长沙房地产交易信息08年2月度数据部分尚未公布，本次月度监测报告以近期可获取的最新数据为依据分析。

5/31房地产市场报告成邦视点不要忽悠，只要现房！年后常德楼市的井喷式回暖，出乎所有行家与非行家之前的悲观预测。

2022年1-4月，竣工面积18.7万㎡，同比增长65.5%；销售面积21.56万㎡，同比增长19.12%；销售金额5.45亿元，同比增长18.22%；销售均价2281元/平米，同比增长1.02%。

5月常德楼市，已然继续看好数字的走高。

没有哪一种忽悠是天荒地老的。

也没有一痴到底的消费者。

产品与实景才是王道。

大家说，常德的楼市开始回暖。

但是一个更鲜明的事实是，回暖的，是那些真正有竞争力，品质感强，更实在的楼盘。

没有卖不掉的房子，只有卖不掉的产品。

由寒还暖的2022年，面对开发商的见好就涨，我依然无法预测下一刻，是天堂，还是地狱。

但是很显然，出来混迟早要还的，忽悠人者必被人忽悠。

房地产项目“回到产品本身”是必然，而“让产品说话”，以实景以现房呈现给市场的项目，才是最真实可靠的说服力。

房地产市场报告湖南房地产市场1、湖南省房地产市场回暖1-4月，全省商品住宅的销售均价2483元/平方米，同比上升11.9%，与1-3月环比上升2.3%。

1-4月全省商品房销售面积704.1万平方米，居中部第二位，全国十位，同比增长12.4%。

其中又以商品住宅增幅最为明显，销售面积和销售额的同比增幅分别高达16.9%、30.9%。

2、湖南省1－4月开发投资252.6亿1－4月份，全省完成房地产开发投资252.6亿元，居中部第三位、全国十二位，同比增长16%。

长沙、邵阳、怀化、张家界投资提速，其中长沙完成投资130.9亿元，同比增长17%；在外资收缩的情况下，内资释放强大推力，内资企业完成投资238.5亿元，同比增长18.3%，内资占比进一步提高；销售形势好转，企业资金回笼加快，投资能力增强。

常德房地产市场调查总结与分析1、2014年1-12月常德房地产签约备案数据汇总：从数据上看常德房市上半年呈下降趋势，以6月份为分界线下半年常德房市稍有回升企稳的状态。

主要原因在于恒大华府在6月份开盘，每月一百多套的销量有力的拉升了整体数据的上扬。

最后在高尚名门、电力新村（西区）、紫御华庭等内部指标、回迁户的认购下12月份出现了常德房市的翘尾行情。

2、2014年常德楼盘销售前9名：常德房市销售前9依次为：柳叶湖板块的恒大华府、城东板块的盛唐四月天、城西板块的中原德景园、三闾板块的高尚名门和三一翡翠湾、金城苑、柳叶湖板块的润稷七里桥堡、火车站板块的新邦壹品、三岔路板块的天源星城。

除高尚名门和金城苑属于回迁户和单位建房外，其他都属于正常签约备案。

（有传闻四月天因资金紧张有300多套假签抵押给了担保公司）纵观楼盘排行，可分为三类：一、大品牌开发商，小区规模大，配套设施齐全，所处板块为城市未来发展重心：如：恒大华府、三一翡翠湾、中原德景园；二、与一类楼盘临近并可享受其配套或本身周围配套齐全，小区规模不大，均价较一类低；如：润稷七里桥堡、新邦壹品。

三、无区位优势、自身配套也不齐全，但户型占优并通过先建绿化园林和样板房的方式给客户直观视觉增强销售，定价较低，如天源星城。

3、常德各楼盘踩盘总结：共去六个盘：恒大华府、七里桥堡、三一翡翠湾、新邦壹品、盛唐四月天、上东曼城、白马青秀。

一、除恒大华府来访量较大，能达到每日40组以上外，其余楼盘来访都不超过10组。

其中1月13日下午4点踩盘新邦壹品客户登记时我为当天第一组来访客户，说明来访量少是目前所有楼盘都遇到的问题，也印证了目前房市的惨淡。

二、在与楼盘置业顾问接触时明显感觉恒大华府与三一翡翠湾的置业顾问谈客更为专业，训练有素，态度也更加积极自信。

其他楼盘的置业顾问则相对消极，甚至有楼盘置业顾问连基本的优惠都需要翻本或询问其他人。

这也说明楼盘开发量太大，专业的置业顾问已经明显供不应求，而小的楼盘因为待遇和销售原因很难留住好的置业顾问，造成了恶性循环。

长沙房地产市场调研报告1. 概述本次调研报告旨在全面了解长沙市房地产市场的现状和发展趋势。

通过数据分析和市场调查，本报告将对长沙市房地产市场的供需状况、价格走势、投资机会等进行深入分析和解读。

2. 市场背景长沙市是湖南省的省会城市，拥有较为完善的基础设施和发展环境。

长沙市房地产市场的发展受到人口增长、城市化进程以及经济发展等因素的影响。

随着长沙市经济的快速发展和人口的持续增加，房地产市场也得到了进一步的发展。

3. 市场供需状况据统计数据显示，长沙市房地产市场的供需状况较为平衡。

新建住宅的供应量与购买需求相对稳定，市场供需关系相对较好。

同时，随着城市化进程和人口流动的推进，二手房交易量也在逐渐增加。

4. 价格走势分析长沙市房地产市场的价格走势主要受到供需关系和经济发展水平的影响。

近年来，长沙的房价呈现稳步上涨的趋势。

主要原因包括人口增长、土地供应压力、政策调控等。

然而，与一线城市相比，长沙的房价还相对较低，投资回报率较高。

5. 投资机会和风险长沙房地产市场存在一定的投资机会和风险。

投资机会主要体现在市场需求的增长和房价上涨的趋势。

同时，政府对房地产市场的政策调控也为投资者提供了一定的风险防范。

此外，长期投资房地产市场需要考虑市场的波动性和未来发展的不确定性。

6. 结论综上所述，长沙市房地产市场目前呈现较为稳定的供需状况和价格走势。

市场投资机会与风险共存，需要投资者谨慎把握。

未来，随着长沙市经济的发展和人口的增加，房地产市场仍然具备较大的潜力和机会。