《对我国政府机构改革的几点思考》
向世聪
随着我国社会主义市场经济体制的基本建立,商品意识和市场意识已经深深扎根于人们的思想观念中,国家已经从短缺经济进入买方市场,市场机制在国家经济发展中扮演着越来越重要的作用。而我国政府机构的设置却仍然沿袭传统计划经济体制的基本框架,其职能也没有进行相应的调整。封闭、半封闭、政企不分、企业办社会的运行机制,使企业正常的市场行为受到众多的“婆婆”的干预,这就使市场在配置资源方面的基础作用被削弱。同时,建立在传统的计划经济体制之上的庞大的政府机构,由于分工过细,权力过大,以致造成了机构臃肿、人员过多、政企不分,滋生出了官僚主义,助长了不正之风,也给财政带来了沉重的负担。因此,九届人大一次会议提出的政府机构改革,正是要破除现行政府机构的种种弊端,推动我国经济和社会的协调发展,同时这也是实现我国小政府、大社会的政府机构格局的需要,是把现行的官本位色彩较强的行政机构变为办事高效、运转协调、行为规范的行政管理体系的需要,是一场具有十分重大的经济意义、政治意义和社会意义的深刻革命。
一、膨胀———欲拨不能的困惑
我国现行的政府管理体制形成于建国初期至50年代中期。该体制借鉴了原苏联的政权建制模式,以高度集中的计划经济为前提和基础,以部门管理为主要标志和特点。近40年来,我们党和政府为建立和完善一个结构合理、人员精干、灵活高效的党政体制,先后进行过6次机构改革,即1951年以加强中央集权为中心内容的政府机构改革;1956年以扩大地方自主权为主体的政府机构改革;1960—1964年以收回50年代后期下放的权力,中央精简以事业单位为重点的政府机构改革;1982年以大幅度撤并经济管理部门,并将条件成熟的单位改建为经济实体组织的政府机构改
革;1988年以推进政府职能转变,
实行“三定”的政府机构改革以及1992年以政企分开为中心的政府机构改革。六次机构改革,虽然都有一定的成效,却一直未能跳出“精简—膨胀—再精简—再膨胀”的怪圈。造成这种现象的原因是多方面的,主要有以下几个:
(一政府职能放量扩大。这包括三个方面:一是长期以来,我国党政职能交叉、政企不分,许多本应由党或企业管理的职能被政府所取代,导致政府职能过多,管理过宽,势必相应增设一些机构,从而使机构进一步膨胀。二是由于我国行政管理水平和质量还不高,随着行政主体的地位、影响和权能的不断变化,政府职能被不断地进行简单的切割划分和调剂配置,越切越细,越分越乱,切出来的“新”部分越来越多,职能越来越被人为放大,对设立新机构、增加新人员以便加强管理的要求也越来越强烈,于是不可避免地陷入一种恶性循环。三是二十世纪,政府已经渗透到人类生活的方方面面。根据瓦格纳法则,在由农业和自给自足的社会向现代化、工业化和城市化的社会过渡时期,许多原来由家庭或私人供给的货物和服务转而由国家和政府来供给,因而产生了对政府绩效更大的需求,并且不断增长的工业化和城市化也要求政府进行辅助性投资。我国自建国以来就处在瓦格纳法则所论述的社会过渡时期。加上一直受苏联高度集权的计划经济体制的影响,政府的职能延伸到社会生活的各个领域,本该由市场取代政府的职能也基本被政府担负了。综合经济管理职能、社会工作职能、行业管理职能等等全部集中在政府部门。政府职能的扩展必然带来机构的膨胀。因为政府职能的实现靠政府机构来完成,政府机构是实现政府职能的主体,依职能而设,随职能的变化而变化。因此,政府职能的扩张是导致机构膨胀的直接的、主要的原因。要转变这种状况,就必须科学界定好政府职能,该归位的要归位,该释放的要释放,既不能把政府办成一个“万花筒”式的组织,也不能使政府出现职能空位。当前要重点理顺好以下两种关系,即按照党政职能分开的原则,理顺党的工作机构和政府机构的关系;按照
政企分开、政事分开的原则,理顺政府与企事业单位的关系。
(二干部人事制度不合理。长期以来,我国政府机构事实上存在着“能进、能上、能高”而“难出、难下、难低”的干部用人制度,缺乏竞争的动力与压力,也没有严格的奖惩考核制度。干部只上不下,只升不降,一到年限就提拔,一遇机会就升级;政府机构一有条件就升格,一开口子就增加职数,机关变成解决就业和待遇的福地,致使干部队伍和机构迅速膨胀。我国供养比例(即总人口与财政负担人员之比,50年代为600∶1,70年代为155∶1,而今天为40∶1,即使按800万党政工作人员计算,这个比
例也为156∶1。这就是说,今天1000个中国人里有6 4个官员,25个吃财政饭的人;而70年代1000个人里只有1 7个官员,6 5个吃财政饭的人;50年代1000个人里只有0 4个官员,1 67个吃财政饭的人。政府官员猛增,直接造成我国行政管理费用呈直线上升,1995年我国行政管理费用达996 5亿元,占国家预算的14 6%,比1978年的53亿元,平均年递增18 9%。据有关部门统计,全国近一半的县财政为“吃饭”财政,政府根本拿不出资金用于提供公共服务。如陕西省有90多个县,其中约60个县发工资困难,有些乡镇干部甚至数月或半年拿不到工资。
由于不合理的干部人事制度,机关普遍存在人浮于事、人满为患的情况,尤其是普遍存在“官”多“兵”少;后勤人员多,业务人员少;习惯于行政命令、分指标、批项目的多,业务骨干少;庸人多,能人少。因此,不合理的干部人事制度是造成机构、人员膨胀的一个重要原因。要改变这种局面,就必须改革干部人事制度。只有深化干部人事制度改革,引入竞争机制和激励机制,完善公务员制度,才能最终消除“肿胀”,保证政府机构改革顺利进行。
(三不科学的政府系统自身的政绩评价机制以及中国传统文化中的一些消极因素。我国政府政绩评价机制可以归纳为一种“只看产出,不看投入”的机制,也就是说,在评价完成某个政府行为时,考察的指标仅仅是完成的结果,横向或纵向的对比,而忽略了为完成这个政府行为而进行的投资。因此,这种政府政绩评价机制极易造成某些政府部门为追求政绩,盲目地扩设机构、增加人员。我国六次政府机构改革出现的“裁了又增加、增加了又裁”的现象,就是这种政绩评价机制带来的必然结果。
我国传统文化中的一些消极因素也是造成政府机构膨胀的原因。这些消极因素主要有:官本位思想、缺乏合理的社会流动的观念、缺乏限任和选任的观念等等。从官本位思想来看,我国长期处在封建社会,“学而优则仕”的思想根深蒂固,一元化官本位成就取向在社会上一直居主导地位,因此,官本位思想是机构膨胀的文化根源,它表现在两个方面:一方面,官本位成就取向的价值观成为机构膨胀的内在动力。由于社会以级别作为价值判断标准,那么各个政府机关要求增加编制、升级升格就顺理成章;另一方面,象征地位的行政级别成为人们竞相追逐的目标,这就使得人才流动向机关倾斜,大批人才涌向国家机关,加上各种关系网的纵横交错,迫使国家机关不断因
人设职、扩大规模,从而使官本位思想成为政府机构膨胀的外部压力。从合理的社会流动来看,人才作为一种社会资源象其它资源一样可以自由流动,但是受中国传统的“一业而终”和“落叶归根”思想的影响,政府官员很少主动跨出政府大门去经商或从事其它职业的,也很少自愿跑到外地为官的。缺乏合理的社会流动的思想是政府机构膨胀的思想根源。此外,我国领导干部尤其是高层领导干部缺乏限任、选任的观念,也是造成机构膨胀的原因。
(四缺乏对政府系统的行为进行有效制约和监督的法律机制、财政机制和其它社会机制。长期以来,我国政府系统的行为常采取行政命令方式,以撤换领导来制约和保证政府系统有序运行,这种方式常伴有主观的随意和感情的冲动。如有的领导常常根据自己的好恶随意撤换部门负责人或在机构设置和人员增加上开口子,批条子,因人设事,因人设机构,缺乏公正严肃的约束机制。一是机构编制没有法律依据,缺乏硬约束、硬保障,机构改革缺乏硬配套支持,这就使得机构膨胀问题在软环境、软约束中可以自由地延续泛滥;二是财政拨付与支持随机构和人员的增多随意增
加,“僧”多则“粥”多,“僧”少则“粥”少,人浮于事仅对行政效率有影响,对部门利益则丝毫没有损害。由于没有通过财政硬约束来限制人员和机构的增加,所有的政府部门都有增编、增员的冲动和可能。因此,要切实精简机构和人员,就必须遵循市场经济规律,采取利益约束的办法,以部门为财政支出单位,实行政府包干制,即财政对政府各部门实行硬约束,增员不增工资总额,减员不减工资总额,把裁员的任务通过利益约束的
方式下放给各部门;三是干部选拔任免缺乏制度保障,没有竞争的动力和压力,没有切实保证优胜劣
汰的竞争机制和激励机制,冗员过多,人浮于事的现象严重。
(五政府组织自身的原因。政府作为一个管理国家和社会事务的组织,一旦被人们理性地设计出来,就会成为控制人、支配人的东西,具有天然自我膨胀的倾向。其一,政府同企业一样,政府行为是按个人成本收益原则来计算的,追求最大的自身利益,这样每个政府官员都存在一种谋求特殊利益的冲动,为保持官位、升职、发财,必然
培植亲信,选用自己的人,造成机关人员膨胀;其二,从组织学角度来说,在任何组织里,组织成员的收入和组织产出规模存在着正相关关系。因此,为了保证组织成员的收入,就必须努力使自己的组织机构得以发展,因为规模的扩大,有可能使薪俸提高、职务提升更加便利,
职务权力更大,含金量更高;其三,政府官员为了保证下属单位工作顺利,会尽最大可能争取保险系数,即加大投入维系更大储备。特别是地方政府官员,由于他们由上级任命,要赢得上级的认可,就必须完成上级的指示,满足上级的愿望,这样一种行为方式在我国外延式的经济发展战略中便会演化成对高数量的追求,产值、速度等数量性指标成为衡量政府领导者、官员的标准,这迫使政府官员有着强烈的数量冲动:要更大的机构规模、更大的管辖范围、更高的社会指标。为满足数量冲动,政府官员行为方式的另一特征就是囤积,即政府尽可能扩大规模以滞存更多的资源;尽可能扩大活动范围以获取更多的财政收入。
此外,社会的转型、现代化建设等要求政府系统不断加大调控能力;全球性的民主化发展会不断拓展政府边界,拓宽政府职能;政府系统和特定社会的改革开放也会不断促使行政系统走向增长。因此,
政府增长、机构膨胀在某种意义上又具有客观的一面,是一个全球性的问题,具有世界性的趋势。
二、职能界定———改革的逻辑起点
我国历次的政府机构改革之所以成效不大,最根本的原因就是没有抓住转变职能这个关键,而要转变政府职能,首先就要界定政府职能,政府职能界定是政府机构改革的逻辑起点。由于我国正处在由计划经济体制向社会主义市场经济体制的转型时期,社会资源的配置方式将由政府指令分配方式为主
逐渐转向以市场配置方式为主。资源配置方式的改变使得社会事务的分类标准发生了巨大变化,从而导致包括政府在内的社会组织功能的分化和重组。在市场经济条件下,政府与市场在社会资源配置方面的对立和互补关系成为社会事务的主要
分水岭。政府是管理社会公共事务的政权组织。所谓社会公共事务,就是指无法通过市场化资源配置方式得到有效解决的社会事务。目前,我国政府职能转变的理论研究和实践探索仍停留在对社会事务的“板块”划分的惯性思维中。因此,要实现政府职能转变质的突破,就必须按照社会主义市场经济体制的客观要求,在社会事务合理分类的基础上,重新界定
政府职能。
(一确定公共事务范围,界定政府总体职能。将社会事务划分为私人事务、公共事务及中间事务,是在市场化过程中自发游离出来的客观结果。公共事务领域是政府职能实实在在的介入点,因而政府职能的界定,首先取决于公共事务领域的界定。由于公共事务与私人事务之间并非截然对立,随着市场化程度的变化,社会事务的公私之间的界线可能会发生变化,这就增加了界定政府总体职能的难度。所谓政府总体职能,就是指政府在社会组织环境中所处的地位和作用。由于我国正处在由计划经济体制向社会主义市场经济体制的转型时期,就社会的市场化程度而言,显然处在较低水平,这就决定了
当前我国政府的总体职能是:提供国防、外交、公共安全等纯公共产品和服务;通过货币政策、财政政策稳定宏观经济环境;利用价格、税收等手段调节收入分配,缩小贫富差距;稳定市场秩序,维护公平竞争等。
(二加强协调和统一,合理安排政府间职能结构。政府职能结构是指各级政府之间的职能配置,既包括中央与地方政府之间的职能配置,也包括地方各级政府之间的职能配置。我国现行的政府间职能配置关系主要是依据我国宪法和地方组织法确定的。从法律上看,中央政府与地方各级政府之间的职能配置明显趋于“同构化”,除国防、外交等职能归中央政府专项管理外,其它职能基本相似或雷同,只是在作用区域上有所区别。这种结构是社会事务“板块”切割的必然结果,明显带有中央高度集权的计划
经济体制色彩。因此,要建立与市场经济相配套的政府间事权关系模式,就必须对现行宪法和地方组织法进行适当调整,按照市场经济条件下政府间职能配置的基
本原则对中央政府与地方政府的事权加以合理安排、明确规范。中央政府主要处理全国性的公共事务,如国防、外交、宏观经济调控、公民基本权利的保障、平衡地区间经济发展和收入分配、全国性的公共基础设施、基础科学研究的资助等等;地方政府主要处理本行政区域内的地方性公共事务,如本地公共基础设施建设、文教卫生、社会治安、环境治理、社会救济等。同时,在规范各级政府事权的基础上,努力加强政府间的合作关系,重点解决地区间交叉的公共事务,如跨地区公共基础设施建设、人口流动、市场统一等。
(三按照市场经济的要求,重新调整政府部门间职能结构。所谓政府部门间职能结构,即一级政府各部门之间的横向职能划分。改革开放以来,由于行政体制改革总体上滞后于经济体制改革,在市场化进程中自发游离出来的公共事务与政府原来所承担的事务之间,没有及时进行有效地转换,政府部门间的职能配置仍然按照计划经济体制下按行业和产品进行部门分类。这种状况使得私人事务与公共事务共同渗透到政府管辖范围之中,从而造成政府的总体职能难以界定,政府部门间的职能配置也缺乏科学依据。加上部门之间的逐利行为,使得政府各部门纷纷退出资源配置权很小的领域而跨越本部门界线涉足资源配置权很大的领域,从而不可避免地导致政府各部门之间的职能交叉、机构重复、推诿扯皮、管理脱节等现象,更成为政府腐败现象的主要根源之一。为此,要按照市场经济的要求,遵循“趋向综合、宜粗不宜细”的政府部门职能设置的总体原则,重新调整政府部门间的职能结构,做到职责明确、分工科学。对那些带有经济实体性质的部门必须撤销;对边界模糊的政府职能要严格划定所属部门,同时注意加强部门之间的协作;对介于经济实体和行政部门之间的“公司”不宜滥设,而应当
把组织生产和直接管理经济的权力下放给企业。
总之,界定政府总体职能、合理调整政府间及政府部门间的职能结构归根结底就是要从根本上转变政府职能,实行政企分开,这是此次政府机构改革的关键。因此,要遵循精简、统一、效能和权责一致的原则,合理调整政府组织结构、政府之间及政府部门之间的职责权限,改变管理方式和运行机制,从根本上克服多头管理、政出多门的弊端,促进政府机构高效、协调、规范运转。
三、人员分流———一道难解的题
人员分流是机构改革的难点,也是机构改革的关键。人员不能安全有序分流,不仅不利于机关工作的连续性和稳定性,而且易使已有的改革成果丧失贻尽。回顾前几次政府机构改革,我们虽曾制定过一些分流安置措施,但有的并没有真正落实,有的因措施不够彻底,带来了一些后遗症(如鼓励机关富余人员分流到事业单位,加重了事业单位的负担,对减轻国家财政负担没有实质性意义。因此,富余人员难以真正分流,是机构、人员回升、财政负担加重的一个重要原因。这方面,克林顿政府近年来大幅度成功裁员(裁了28万人的作法,给我们以很大启示。其具体做法是:将政府一些机构成建制转移出政府,实行企业化管理,与国家财政脱钩;鼓励提前退休,对一些年龄较大、业绩平平且工作年满30年的公务员,允许其提前退休;对自愿脱离政府的公职人员,采取一次补助的办法,让其自谋职业,平均每人补助2 5万美元;对裁减下来的公务员,政府为他们提供培训和咨询,促其尽快重新就业等。
此次政府机构改革人员编制要精简一半,为历次机构改革之最,任务十分艰巨,但是又必须努力做到。因此,要按照“带职分流、定向培训、加强企业、优化结构”的基本原则,妥善解决好人员分流工作。为此,在具体操作过程中要把握好以下几点:一是要加强调查研究,深入了解政府机关工作人员的现状,并对国内就业状况和分流人员的基本情况有足够估计,做到心中有数。二是要坚持人员增减与体制改革同步进行。不改革体制,不转变政府职能和改善管理方式,就不可能实现人员增减;反过来,不精简人员,精兵简政,这么多行政人员干预经济,部门林立,相互推诿扯皮的现象必然增多,权力执行必然无度,职能转变将成为空话。三是要妥善处理好留与分的关系。既要按机关人员精简的原则办事,又要把握好原则性和灵活性的关系,注意机关人员的优化组合。要把一些年富力强、有开拓市场能力的年轻干部选派到企业去,帮助企业扭转经营不善的局面。同时,对于离岗人员在尚未安排工作前,保留职级,对他们不能有任何歧视,切实帮助他们解决好实际问题,免除后顾之忧。四是要大力培育人才市场,使机关干部参与市场竞争,在市场中寻找想动员和帮助找出路并举,政府安置和社会安置相
结合,同时要加强干部培训工作,提高干部再就业能力,实现分流人员的顺利转岗。
四、法制建设———改革成果的保障
政府机构改革要顺利进行,并使已有改革成果得到巩固,就必须加强行政立法,实现政府机构职能、编制和工作程序法制化、规范化。一是要尽快完善行政机关组织法,实现国家机构组织职能的法定化。行政机关组织法是规定行政机关性质、地位、任务、职责权限、活动原则、副职设置、内部机构设置、人员配备及行政机关成立、变更和撤销程序的法律规范的总和,是行政机关得以成立并据以活动的法律依据。我国现行有效的组织法有国务院组织法、地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法等。但是,我国尚没有地方各级人民政府组织法,中央各部、委、局也只有“三定”方案,而没有组织法。因此,此次政府机构改革要重点抓好国务院组织法的修改工作,制定地方各级人民政府组织法和各部、委、局组织法,实现整个国家机构组织职能的法定化。二是要尽快出台编制法,实现国家机构编制法定化。邓小平同志曾明确指出:“编制就是法律”。编制一旦确定,就具有法律性质,不得随意变动,否则应承担法律责任。然而,我国有些政府部门的领导却随意在编制上开口子、批条子,缺乏法律意识。因此,为了保证编制确实成为法,并通过它控制机构和编制,就需要制定行政机关编制法,这是世界发达国家的成功经验,也是我国古代行政的精华之所在。例如,日本通过发布行政机关总定员令,规定了行政机关的总人数,并规定定期应减少的百分比,有效地控制了政府人员的增长;我国古代的“吏律”中对编制限制也极其严格,擅自增加一人编制,主管官员要“杖一百”。三是要进一步加强程序立法,实现国家机构工作程序的法定化。行政程序是行政机构行使行政权力的操作规则。长期以来,我们只重视实体而轻视程序,致使行政效率较低,工作随意性较大,这不仅影响了政府形象,而且容易损害老百姓的利益。因此,结合我国的实际情况,制定一部适合我国国情的行政程序法,是保证我国行政机关依法行政、提高行政管理工作效率的有效途径,同时也是我国政府机构改革成果的重要保障。
(协议范本) 姓名：____________________ 单位：____________________ 日期：____________________ 编号：YW-HT-007221 购买商品房协议书(协议范本) Agreement on purchase of commercial housing
购买商品房协议书(协议范本) 甲方：____________，______（性别），身份证号码：__________________乙方： ____________，______（性别），身份证号码：__________________ 根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就乙方借用甲方名义购买房产的相关事宜达成一致，特签订本协议，以资共同信守执行。 第一条甲方同意乙方以甲方名义购买由____________公司开发的座落于 __________________的房产(别墅)，建筑面积为_____平方米，合同价款__________元。乙方对甲方提供购买该处房产的便利表示真诚的感谢。 第二条甲方只需以自己名义与开发商签订商品房买卖合同并准许乙方借用自 己名义缴纳各种税费、办理相关手续，甲方无需承担任何法律上和经济上的风险。因购买该处房产产生的所有费用及所有法律风险均由乙方承担。 第三条该处房产的商品房买卖合同签订后，乙方必须及时支付各种相关款项，不得以任何方式增大甲方的责任并确保甲方不承担任何经济责任（由甲方过错导致的责任除外）。 第四条乙方以甲方名义缴纳购房款、税费等相关费用的票据由乙方收存保管，甲方同意该房产买卖合同及相关手续直接交由乙方收存管理。如果采取按揭贷款的支付方式，则亦需将所有的抵押担保合同文件及还贷手续等全部交由乙方收存。
种子的储存是指种子收获后到播种前的全过程，在这个过程中，种子会继续进行新陈代谢作用，并经历不可逆转的劣变过程。若在此期间收获、加工和贮藏条件不当，就会严重影响种子的生活力、发芽率、幼苗生长以及植株生产性能，并且加速劣变的形成。而玉米种子在贮藏过程中极易发生热、霉变和低温冻害，所以做好玉米种子的选用与储备，保障种子供应，是确保粮食安全及农业生产安全不可或缺的重要的工作环节之一。本文对玉米种子的储存方法以及入库后管理技术要点等方面进行了探讨。 1 穗藏法 穗藏法是指对摘下的果穗不进行脱粒而经过简单处理后就贮藏的方法，相对湿度较低的山区和我国北方地区常采用此法。穗藏法分为挂穗和堆穗两种。种子量少时可采用挂穗法。挂穗有多种方式，可采用立桩搭挂、木架吊挂、棚内吊挂等方式进行。堆穗是指将去掉苞叶的果穗堆积在通风避雨处储存，次年脱粒入仓，一般在种子量大时采用此法。 1.1 穗藏法特点 1.1.1 吸湿性小 玉米果穗子粒之间和粒行之间排列紧密无缝隙，尤其在潮湿或者露天果穗种皮的吸湿膨胀会使之更加紧密，使水气或水珠难以进入种胚部。此外，穗轴中心充满密网状的维管束，构成髓质，其结构松软，成海绵状，能接纳较多的水分。当空气湿度较低时，穗轴不断吸收子粒的水分，通过穗两端散失，使子粒的含水量降到最低；当空气湿度较高时，果穗子粒吸湿较慢，穗轴吸水快，使子粒含水量增加也很少。这一点是果穗露天贮藏的一个重要基础。 玉米种子贮藏方法及技术 刘啸风 （新疆巴州种子管理站，841000） 及品质的影响，肥料选用化肥（普通缓释肥）和有机肥（腐熟鸡粪）。由试验可知，采用有机无机肥混合施用比单施有机肥或化肥，其产量和品质得到提高和改善。 4 中耕机械化技术 谷子生产上一般采用30 33cm的等行距种植模式，难以适应市场上销售的中耕机械，因此考虑现有小型中耕机的外型及耕幅宽度，设计了50cm宽行与16.6cm窄行的种植模式。与传统种植模式相比，既不减少密度，又能进行机械中耕，减少了劳动力投入，节省了资金。 5 收获脱粒分体机械化技术 山西省多丘陵山地，实现收割脱粒一体化有困难，故考虑谷子收获分体机械化，以减轻谷农的劳动强度，提高生产效率。因为谷子的穗极易缠绕在一起，收割时有的谷秆还存在倒伏情况，经改造后的收割机效果不好，虽然效率提高了3 4倍，但易造成极大的浪费；经改造后的脱粒机非常成功，可以使脱粒和清选一次完成，不用再扬场，大大地提高了工作效率，每hm2从脱粒到入库原来需要15个工日，现在3个工日就可完成。 综上所述，谷子轻简化栽培技术的实施，将优质品种、不同的栽培技术及改进的小型机械化作业结合在一起推广，不仅谷子产量可增产10%以上，品质可达小米产业化开发的要求，同时大大减轻了谷农的田间劳动强度，提高了谷农种谷的积极性。经过几年的试验示范，襄垣、沁县、武乡、高平、榆社等地的种谷面积有了大辐度的增加，谷子价格也一路攀升，从2003年的几角钱到现在的3元多。针对目前存在的收获机械不理想的情况，现正在和有关企业合作，争取能研制成功收割脱粒一体机，这对于有效提高谷子的生产应用能力和市场竞争能力，促进谷子产业化的发展有一定的推动作用。 参考文献 [1]山西省农业科学院.中国谷子栽培学.北京：农业出版社，1987 [2]邱风仓.我国谷子杂优利用回顾、现状与发展方向.中国种业，2013 （3）：11-12 [3]刁现民.谷子产业化发展的现状与未来.农产品加工，2008（3）：10-11 [4]刘国强，郭二虎，李瑜辉.山西省谷子产业发展现状及应对策略.辽宁 农业科学，2011（4）：61-63 [5]郝晓芬，王节之，王根全，等.谷子新品种长生08的选育及高产栽培.山 西农业科学，2013，43（4）：317-320 [6]郝晓芬，王根全，王潞英，等.化控间苗谷种的栽培技术.山西农业科学，2006，36（4）：45-48 （收稿日期：2013-12-05 ）
商品房认购协议书 商品房认购协议书 乙方： 身份证号： 联系电话： 甲、乙双方遵循平等自愿和诚实守信的原则，现经甲、乙双方协商一致，乙方自愿认购 甲方开发的荷花蒂斯商品房，并达成如下协议： 一、商品房编号及付款方式 1、房号： ，参考建筑面积为平方米。 合计总房款为（人民币）： 佰拾万仟佰拾元整（￥:元）。 2、房屋付款方式 a、一次性付款： 为上条列明合计总房款。 b、银行按揭贷款： 按银行要求首付款比例执行，余款办理银行按揭贷款。 3、乙方为取得本房屋的优先购买权，在填写本认购协议书时向甲方缴纳定金（人民币）万元整（￥元），以保证按本认购协议履行。 二、认购说明 1、乙方在签定本认购协议书后 8 日内，甲方有义务为乙方保留所认购的房屋。乙方应在 201X 年 11 月
16 日前，备齐相关资料与甲方签定《商品房购销合同》，并向甲方缴付约定的房款； 2、乙方未能按时与甲方签定《商品房购销合同》的，视为乙方放弃认购权，本认购协议书自动失效，乙 方已付认购定金不予退还； 3、如甲方未能按照认购协议书中的约定将购房人所选商品房售予乙方，则甲方应退还乙方已付的定金； 4、签定《商品房购销合同》后，本认购协议书自行失效，乙方已付的定金将全部转入应付房款内。 5、乙方签定本认购协议书后无权向甲方要求调换本协议中所认购房屋的位置、面积、户型及改变付款方式等，也不得转让本协议中所有权利和义务。 6、乙方在填写本认购协议书时，已清晰明白本认购协议书中的各项约定且无异议。 三、办理银行按揭贷款的相关资料如下： a、本人（共有人）身份证、户口册、收入证明； b、结婚证（复印件）和配偶身份证（复印件）； 、未婚者需提供未婚证明； d、贷款银行所需提交的其它相关资料； 四、本认购协议书须由甲、乙双方签字盖章后与甲方收款收据同时使用方可生效。本协议一式二份，甲、乙双方各持一份。 五、本协议未尽事宜，甲、乙双方友好协商解决，如果协商解决无效的，可以向当地法院提出诉讼请求。 甲方（盖章）：
三线城市精装修房市场分析 精装修房市场分析 精装修也就叫菜单式装修，建设部早在2001年就开始大力推广精装修，其原因之一就是精装修能够更好的保护建筑质量，提升建筑品质。国家建设部2002年7月18日发布了《商品住宅装修一次到位实施导则》及配套的《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，其目的就在于逐步取消毛坯房，直接向消费者提供精装修成品房。江苏省建设厅于2003年5月13日出台的《江苏新建住宅装修试点工作实施意见》中，提出“全省推行全装修住宅试点，采取分地区、分阶段的方式逐步全面推行，力争用3-5年时间全省新建住宅基本实现全装修”。 2005年，在苏州举行的“江苏省装饰装修发展高层论坛”上南京市装饰行业管理办公室提出，将住宅全装修作为推进住宅产业现代化的重要切入点。南京装饰办认为，住宅装修一次到位，即做到全装修出售给购房者，是一个不容置疑的大趋势。据了解，北京、上海的中高档住宅中，全装修房已达25%，南京的这类住宅也一年比一年多。据上海市有关部门今年的调查，在欲购房人群当中有80%的人认为全装修房是发展趋势，其中有68%的人打算在两年内购买全装修住宅，这个比例比去年上升了20%。南京的市场调查也显示，年轻的白领
对全装修房很关注，而这一人群将是今后购房者中的主要力量之一。“轻装修、重装饰”日渐成为潮流，全装修房正好迎合了这个潮流。开发商精装修房选择 结合开发商角度和市场需求，目前比较常见的开发商出售精装修房的模式有以下三种： 方案A套餐型 套餐式装修是目前开发商装修房市场上最为常见的主打模式，是指开发商在销售初期指定一定数量的样板房，在销售阶段由客户参观并选择相应的套餐作为购房后的装修标准。并对客户选择的套餐做出数量统计即可。 优点：开发商便于成本及价格的计算，完全量产式。便于施工质量的监督及售后的服务。该模式中装修公司直接对开发商负责，无需与客户直接接触，一切以开发商为主动。 缺点：套餐式装修的客户可选余地相当优先，所谓众口难调，采用套餐式装修模式必然会流失部分因装修风格不合适而放弃购买的潜在诚意客户。 方案B菜单式 菜单式装修是现今家装市场的主流模式，也是本市场分析书主推模式，开发商所使用的菜单式装修主要是以家装公司提供的菜单为主要销售道具，将事先装修好的样板房划分成数个区块，客户可根据菜单选择自己需要的对各区块进行完全更换或微调，根据不同区块的调整搭配，数套样板间可有几十甚至百多种方案。
购买商品房协议书（借用他人名义） 甲方：___________ , _____ （性不），身份证号码： __________________ 乙方：____________ , _____ （性不），身份证号码： __________________ 依照《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就乙方借用甲方名义购买房产的相关事宜达成一致,特签订本协议，以资共同信守执行。 第一条甲方同意乙方以甲方名义购买由 ________________________ 公司开发的座落于 ___________________ 的房产（不墅），建筑面积为平方米,合同价款_____________ 元。乙方对甲方提供购买该处房产的便利表示真诚的感谢。 第二条甲方只需以自己名义与开发商签订商品房买卖合同并准许乙方借用自己名义缴纳各种税费、办理相关手续，甲方无需承担任何法律上和经济上的风险。因购买该处房产产生的所有费用及所有法律风险均由乙方承担。 第三条该处房产的商品房买卖合同签订后，乙方必须及时支付各种相关款项，不得以 任何方式增大甲方的责任并确保甲方不承担任何经济责任（由甲方过错导致的责任除外）。 第四条乙方以甲方名义缴纳购房款、税费等相关费用的票据由乙方收存保管，甲方同意该房产买卖合同及相关手续直截了当交由乙方收存治理。假如采取按揭贷款的支付方式 ， 则亦需将所有的抵押担保合同文件及还贷手续等全部交由乙方收存。 第五条甲方应在房开商交付房产之日马上该处房产直截了当交由乙方占有、治理、使用和处分。 第六条该处房产的实际所有权属于乙方，甲方承诺自己及其继承人不对该处房产提 出任何涉及房产产权方面咨询题的主张。 第七条该处房产在一段时刻内登记在甲方名下，待乙方确定过户时刻后甲方务必无 条件将该处房产的产权手续过户至乙方（或乙方指定的单位、个人）名下，过户产生的所有费用均由乙方承担。假如乙方决定在办理产权证时直截了当办到乙方名下则甲方亦应该无条件配合办理变更手续。 第八条违约责任条款 1 ?假如商品房买卖合同签订后，乙方不及时支付相关款项，给甲方造成的所有直截了当损失均由乙方承担。 2.假如商品房买卖合同签订后，甲方翻悔不愿将该房产给乙方，如乙方尚未实际支付任何 款项且同意甲方拥有该房产则甲方应该在__________ 日内向乙方支付 ______ 元的违约金，本协议随即终止。 3.假如房开商交付房产而甲方不立即将该房产交由乙方占有、使用、处分，则应该每逾期一天按合同总价百分之________ 的标准向乙方支付违约金。 4. 假如乙方确定了过户时刻而甲方不同意（不配合）过户且乙方不同意甲方翻悔的 ， 则每拖延一天甲方应按照合同总价百分之__________ 的标准向乙方支付违约金，甲方还应该过户 产权于乙方； 5._______________________________________ 假如乙方确定了过户时刻而甲方不同意（不配合）过户但乙方同意甲方翻悔的，则甲方应该按照该房产市场合理评估价再上浮百分之的标
玉米的贮藏技术 (发布日期：2008-8-25 10:37:16)浏览人数：758 玉米是我国的主要粮食作物之一，玉米贮藏中又极易发生发热霉变与低温冻害等质量劣变现象，因此安全、有效地贮藏玉米具有重要意义。 一、玉米的贮藏特性。 1、种胚大，易发热。玉米在禾谷类作物中，属大胚种子，种胚的体积几乎占整个子粒的1／3左右，重量占全粒的10％～12％，从它的营养成分来看，其中脂肪占全粒的77％～89％，蛋白质占30％以上，并含有大量的可溶性糖。由于胚中含有较多的亲水基，比胚乳更容易吸湿。在种子含水量较高的情况下，胚的水分含量比胚乳高，而干燥种子的胚，水分却低于胚乳。因此吸水性较强，且呼吸量比其他谷类种子大得多，在贮藏期间稳定性差，容易引起种子堆发热，导致发热霉变。 2、易受虫霉为害。胚部水分高，可溶性物质多，营养丰富。为害玉米的害虫主要是玉米象、谷盗、粉斑螟和谷蠹，为害玉米的霉菌多半是青霉和曲霉。当玉米水分适宜于霉菌生长繁殖时，胚部长出许多菌丝体和不同颜色的孢子，被称为“点翠”。因此，完整粒的玉米霉变，常常是从胚部开始的。这是玉米较难贮藏的原因之一。 3、易酸败。 玉米种子脂肪含量绝大部分(77％～89％)集中在种胚中，这种分布特点加上种胚吸湿性又较强，因此，玉米种胚非常容易酸败，导致种子生活力降低。特别是在高温、高湿条件下贮藏，种胚的酸败比其他部位更明显。 4、易遭受低温冻害 越冬贮藏时，玉米水分高于17％时易受冻害，发芽率迅速下降。 5、玉米穗轴特性 果穗在贮藏期间，种子和穗轴水分变化与空气相对湿度有密切关系，都是随着相对湿度的升降而增减。玉米穗轴在乳熟及蜡熟阶段柔软多汁。成熟时轴的表面细胞木质化变得坚硬，轴心(髓部)组织却非常松软，通透性较好，具有较强的吸湿性。种子着生在穗轴上，其水分的大小在一定程度上决定于穗轴。潮湿的穗轴水分含量大于子粒，而干燥的穗轴水分则比子粒少。因此，相对湿度低于80％的地区以穗藏为宜，超过80％的地区，则以粒藏为宜。 二、贮藏技术要点 穗贮与粒贮并用是玉米贮藏的一个突出特点，可根据各地气候条件、仓房条件和种子品质而选择采用。常年相对湿度较低的丘陵山区和我国北方，常采用穗藏法。常年相对湿度较高或仓房条件较好的地区却采用粒藏法。一般新收获的玉米多采用穗贮以利通风降水，而隔年贮藏或具有较好干燥设施的常采取脱粒贮藏。 玉米的安全贮藏，关键在于其含水量，安全水分内（北方玉米种子水分在13％以下，种温不高于25℃，南方玉米种子水分在12％以下，种温不超过30℃，）可以长期贮藏而不影响生活力。 （一）果穗贮藏： 1、优点：(1)新收获的玉米果穗，穗轴内的营养物质因穗藏可以继续运送到子粒内，使玉米完成后熟。 (2)穗藏孔隙度大：便于空气流通，堆内湿气较易散发。高水分玉米有时干燥不及时，经过一个冬季自然通风，可将水分降至安全标准以内，至第2年春即可脱粒，再行密闭贮藏。 (3)子粒在穗轴上着粒紧密，外有坚韧果皮，能起一定的保护作用，除果穗两端的少量子粒可能感染霉菌和被虫蛀蚀外，一般能起防虫、防霉作用，中间部分种子生活力不受影响，商品性好。 2、水分：果穗贮藏同样要注意控制水分，以防发热和受冻害。果穗水分高于20％，在温度-5℃的条件下便受冻害而失
甲方： 乙方： 甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋认购事宜，在签署正式《商品房买卖合同》之前，达成如下协议： 第一条项目情况 甲方在位于市区路小区，占地约万㎡，建筑面积约万㎡。（见附图） 第二条乙方认购房屋的面积 乙方所认购的房屋（以下简称该房屋）建筑面积约为㎡（最终面积以产权登记面积为准）。如产权登记面积与本协议的面积存在误差，误差不超过%，双方需以货币形式采取“多退少补”原则据实找齐差价款。 第三条计价方式与价款 甲乙双方约定按下述方式计算该商品房价款： 按建筑面积计算，该房屋最终产权价格为（人民币）元/㎡，总价款为 元。 第四条付款方式及期限 乙方同意按第种方式付款。 第1种：乙方分期支付购房款。 1、乙方签订此认购协议，向甲、乙双方指定的共管账户支付该房屋总价款的%
即（人民币）元。 注：该指定共管账户系本项目专用账户，该账户内资金专款专用。须经甲、乙双方指定代表人认可后方可动用该资金；无论任何原因，非本项目用款不得动用该账户资金，因个人原因造成账户资金损失需全额赔偿。 2、甲方取得土地使用证、规划建设用地许可证后，甲方与团购方需另行签订补充协议，确定房屋栋号、座落、面积。楼层分配由团购方自行组织。团购房的质量、周边绿化、公共设施与商品房标准一致。 3、甲方进入施工现场开始施工之日起，十日内乙方须向甲、乙双方共管账户支付至该房屋总房款的%。 4、乙方认购的房屋工程主体在封闭之日起（经质检验收），十日内须向甲、乙双方共管账户支付至该房屋总房款的%。 5、乙方认购房屋经验收达到入住标准时，须向甲方支付至该房屋总房款的100%，并办理入住手续。 第2种：乙方办理银行按揭贷款。 1、乙方签订此认购协议，即向甲、乙双方指定的共管账户支付该房屋总价款的%即（人民币）元。 2、甲方取得土地使用证、规划建设用地许可证后，甲方与团购方需另行签订补充协议，确定房屋栋号、座落、面积。楼层分配由团购方自行组织。团购房的质量、周边绿化、公共设施与商品房标准一致。 3、甲方在取得房屋预售许可证后，乙方办理银行按揭贷款。 第五条房屋交付期限 1、甲方承诺在年月日前，将符合本协议约定的房屋交付给乙方。
精装房市场简析及项目建议2011年中房·翡翠园将有10栋楼宇多达1239套房源进入市场，在国家针对房地产市场宏观调控层层跟进的大环境下，如何突出产品的优势以博取市场份额是现阶段准备工作的重中之重，为此，在2010年最后一栋面市的楼宇即景观楼王冠瑛轩果断采取“全精装”交房的模式进入市场，虽抱有试探市场之心但目的更在树立产品的独特优势，但自产品去年11月中旬入市后的表现看来，并未能实现“一炮而红”。对此，本报告通过对南宁市畅销楼盘和精装楼盘的分析，结合冠瑛轩销售的情况和翡翠园项目的实际，最后给出相应的建议。 一、近期南宁市部分畅销楼盘开盘情况统计分析（数据来源宝创地产市场周报）
上表罗列的项目位处南宁市各个片区，在最近的开盘发售新品中都取得了不错的销售成绩，都达到或接近90%的去化率，甚至上演“日光”盛况，如瑞和家园和邕江御景。除去这些项目自身的品牌因素、营销推广策略之外，在此对这些畅销楼盘所共有的特征进行如下归纳： 1、各大楼盘以中小户型为主推，N+1户型必不可少，大户型只出现在个别项目 从上表我们可以看到，160平米以上的大户型只少部分出现在荣和大地和盛天公馆两个项目当中（另据了解此户型为该楼盘开盘当日滞销的主要户型），其余楼盘均为120平方米以下的中小户型，而其中90平方米以下的小户型更是占据了半壁江山，如凤岭山语城就全部以90以下的小户型为主；此外，N+1户型为各个楼盘的必备产品。由此可以推论，当下市场的主流产品为N+1系列的中小户型住宅；而凤岭山语城全推小户型的成功，荣和大地推出的小户型产品也成为畅销品，值得时下以中大户型为主的凤岭楼盘借鉴。
2、性价比高 各楼盘价格与所属板块的楼市均价比较有高有抵，差额幅度在1000元上下浮动，可见价格并不是左右以上楼盘畅销与否的唯一因素，关键还是性价比的高低。邕江御景拥有优越的地理位置和江景资源；山语城、盛天果岭、盛天公馆和荣和大地强调追求自身独树一帜的小区园林景观和建筑风格；瑞和家园作为五象新区首个大盘以“4”字开头的超低均价入市彰显其超高的性价比。 二、南宁市“全精装”楼盘销售情况统计分析
商品房协议书范本 现在的房价越来越高很多人都很难买的起房但是有的人为了能够拥有自己的房子会贷款买房那么商品房协议需要注意些?下面和小编一起来学习一下吧 商品房协议书范本一 1、本合同文本为示范文本也可作为签约使用文本签约之前买受人应当仔细阅读本合同内容对合同条款及专业用词理解不一致的可向当地房地产开发主管部门咨询 2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋 3、为体现合同双方的自愿原则本合同文本中相关条款后都有空白行供双方自行约定或补充约定双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减合同签订生效后未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容 4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先 5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容双方应当协商确定【】中选择内容以划√方式选定;对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时应在空格部位打×以示删除 6、在签订合同前出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件
7、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释 商品房买卖合同(合同编号:) 合同双方当事人: 出卖人: 注册地址: 营业执照注册号: 企业资质证书号: 法定代表人:联系电话: 邮政编码: 委托代理人:地址: 邮政编码:联系电话: 委托代理机构: 注册地址: 营业执照注册号: 法定代表人:联系电话: 邮政编码: 买受人: 【本人】【法定代表人】姓名:国籍 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】 地址: 邮政编码:联系电话:
【委托代理人】【】姓名:国籍: 地址: 邮政编码:电话: 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议: 第一条项目建设依据 出卖人以方式取得位于、编号为的地块的土地使用权【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为 该地块土地面积为规划用途为土地使用年限自年月日至年月日出卖人经批准在上述地块上建设商品房【现定名】【暂定名】建设工程规划许可证号为施工许可证号为 第二条商品房销售依据 买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】预售商品房批准机关为商品房预售许可证号为 第三条买受人所购商品房的基本情况 买受人购买的商品房(以下简称该商品房其房屋平面图见本合同附件一房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的:
STANDARD AGREEMENT SAMPLE (协议范本) 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____________________ 编号：YB-HT-028138 商品房认购协议书范本(2020
商品房认购协议书范本(2020版) 卖方（甲方）： 买方（乙方）： 乙方在签定本协议之前，已充分了解甲方提供的所购标的物的《南京市商品房买卖契约》之样本，并无异议。 甲方开发建设的仁恒江湾城×项目，已具备商品房预售条件，并领取宁房销第号《商品房预售许可证》。甲、乙 双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方认购商品房事宜，达成如下协议： 一、乙方认购×幢×室，该房屋建筑面积为平方米。 二、乙方认购的该房屋单价为元/平方米，总房款为（大写）元（￥元） 付款方式： 1、按揭付款方式：乙方于15日内向甲方支付不少于总房价30%的房款，余款由乙方于年月日前向银行申请抵押贷款或以其他方式支付。 2、一次性付款：乙方于年月日前支付总房款计元。 三、乙方同意签定本协议时，支付定金人民币伍万元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖契约的担保。签定商品房买卖契约后，乙方支付的定金转为房
价款。 四、甲乙双方商定，甲乙双方应于年月日前签定《南京市商品房买卖契约》。 五、在本协议的第四条约定的预定期限内，除本协议第六条、第七条约定的情形外，甲方拒绝签定商品房买卖契约的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签定商品房买卖契约的，无权要求甲方返还已收取的定金。 六、甲乙双方在签定本协议后，签定商品房买卖契约前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利的，乙方有权拒绝签定商品房买卖契约，甲方应全额返还乙方已支付的定金。 七、有下列情况之一，乙方拒绝签定商品房买卖契约的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。 1、甲方未遵守本协议第二条约定的； 2、甲方在认购期间，将乙方认购的房屋另售他人的； 3、甲方未告知乙方在签定本协议前该房屋已存在的抵押、查封等事实的。 八、甲乙双方在遵守上述条款基础上，补充如下约定： （一）按揭付款：1、乙方按银行要求及时提供合法完整的申请资料；2、按甲方和银行通知的时间办理贷款手续；3、因乙方原因不能办理按揭贷款手续的，则乙方应另行筹款按时支付购房款，逾期则按乙方违约处理，处理方式详见所购标的物的《南京市商品房预售合同》之样本第五条。 （二）《南京市商品房买卖契约》即《南京市商品房预售合同》。 （三）本协议中的价格不含优惠，具体优惠按《仁恒江湾城一期第一次开盘优惠实施办法》在签订《商品房预售合同》时明确。 九、甲乙双方未按约定期限内签署《南京市商品房买卖契约》的，认购协议
定购协议书 出卖人（甲方）： 地址： 电话： 法定代表人： 定购人（乙方）： 身份证号码/注册登记号： 地址/注册地址： 电话： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就定购“盛景雅苑”房屋事宜达成如下协议： 第一条：房屋的位置及面积 1.小区位于榆林市榆阳区红山路北、金沙路西。 2.乙方自愿定购【长盛·盛景雅苑】项目 5 号楼单元 室，建筑面积暂定为平方米（以产权登记面积为准，单元、房号由东向西按序排列） 第二条：单价与金额 该房屋销售价按建筑面积计算。单价人民币元/平方米，总价：人民币（大写）拾万仟佰拾元整（￥）。 第三条：签约须知 1.乙方签订此定购书时，向甲方支付定金（人民币）（大写）肆拾万元整（￥ 400000.00 ）。 2.乙方承诺于签订定购书之日起两天内（2018年1月22日至2018年1月23日），与甲方签订《商品房买卖合同》，逾期未签订的视为乙方自动放弃，甲方有权处理乙方定购的商品房，并不予退还乙方所支付的商品房定购定金。 3.按以下付款方式签订《商品房买卖合同》： ①一次性付款者，须付清全部房款。 ②按揭购房者，须符合按揭贷款政策，支付首付款（含定金），并提供办理 1 若有喜欢或是需要本文的，可以点击下载哦！祝大家生活愉快! 各位友友，
按揭银行所需要的相关资料，如自签订《商品房买卖合同》起七天内，不能完整提供所需资料，则视为违约，甲方有权终止合同，乙方交付定金不予退还。 4.付款方式及优惠 ①一次性付款：按第4条约定交纳全款并签订?商品房买卖合同?，可享受总房款5%的优惠额度； ②按揭付款方式：□（A）银行住房按揭贷款；□（B）住房公积金贷款。按第4条约定交纳首付款并签订?商品房买卖合同?，可享受总房款2%的优惠额度。 5.甲、乙双方在签订本定购书时，乙方对《商品房买卖合同》条款完全知悉，并自愿接受。 6.双方确定在本定购书中填写的联络地址及电话真实有效，如有变更须书面方式通知对方，如因一方联络方式发生变化未告知对方的，由此产生的后果由变更方承担。 7.定购书双方签字盖章后生效，在双方签订《商品房买卖合同》后本定购书内容转移到《商品房买卖合同》中，以《商品房买卖合同》为准，定购定金抵作乙方定购的商品房房款的一部分。 本协议一式贰份，甲方壹份，乙方壹份，自乙方交纳定购金且甲乙双方签字盖章之日起生效。 出卖人：买受人（签章）： 日期： 2018 年月日日期： 2018 年月日 2 若有喜欢或是需要本文的，可以点击下载哦！祝大家生活愉快! 各位友友，
《商品房认购协议书》 第号 甲方（开发商）： 地址： 电话： 乙方（认购方）： 性别：出生年月： 身份证号： 现住址： 联系方式：座机手机 甲乙双方本着平等、自愿的原则，同意就下列事项签定本《商品房认购协议书》，双方应共同遵守。 一、乙方拟认购甲方开发的位于毕节市开行大道与望城路交汇处 天厦.新座商品房物业； 二、乙方拟认购物业为号楼单元（以下简称该物业），建筑面积约为 平方米（最终面积均以毕节市土地房屋管理部门测量核定为准） 三、乙方须于签定本协议书的同时向甲方交纳该物业的认购诚意金人民币（大 写）元（小写）元，甲方开具《收款收据》；四、乙方所交纳之认购诚意金于双方签定该物业的《商品房买卖合同》后，可 按人民币（大写）元（小写）元折抵入该物业的销售总价，如选择分期或按揭付款方式的则优惠折抵部份不计入首付款； 五、甲方承诺如乙方按约定签定该物业的《商品房买卖合同》，根据乙方选择 的付款方式给予优惠折扣： 1、全额付款：该物业的销售单价按开盘公布单价的折进行计算；
2、按揭付款：该物业的销售单价按开盘公布单价的折进行计算； 3、如因乙方原因导致无法进行按揭付款的，甲方不承担责任，并可取消 给予乙方的相关优惠折扣； 六、本协议签定后，正式开盘前甲方将通知乙方签定该物业的《商品房买卖合 同》。乙方须于接到甲方通知后5日内至天厦.新座营销中心签定该物业的《商品房买卖合同》，逾期则视为放弃该物业的认购权，甲方有权将该物业对外另行销售； 七、乙方签定该物业《商品房买卖合同》时，须携带个人身份证、本协议书原 件、《收款收据》原件； 八、乙方须确认所填写之联系方式的真实性与通达性，因乙方原因导致通知无 法到达，甲方不承担责任； 九、乙方放弃该物业的认购权后，甲方应于10个工作日内全额无息退还乙方 所交纳之认购诚意金； 十、本协议书一式两份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力，在双方签定该 物业的《商品房买卖合同》后自动失效，并由甲方收回本协议及其诚意金之收款收据。 甲方：（签章）乙方：（签章） 经办人： 审核人： 签约时间：年月日
1.6工程重点、难点的解决方案和对策 工程要创优就要从细部着手，故本公司设计部与总工部在以往我公司类似工程中，比如南京禄口国际机场，上海浦东国际机场办公楼内装修的经验，联合对工本程细部难点实施做了专项的处理方案，以确保工程质量创优。具体方案在中标以后请甲方确定后再实施。 1.6.1解决办公区大面积铝板吊顶难点的质量创优方案 1.6.1.1.大开间平吊顶不平整浪难点处理 原因分析：大开间吊顶骨架基层未起拱 为了解决大面积吊顶不平整的问题，我单位决定采用内衬瓦楞及内置加强筋保证水平度。 1、铝板吊顶要求:
1、内衬瓦楞节点详图 2、内置加强筋节点详图
1.6.1.2金属瓦楞板与烟槽节点处理 原设计对该节点未做深化，为了安装施工时安装的难点，故我公司做了详细的做法说明，确保工程质量创优。 1.6.1.3电梯厅顶面与石材墙面交接灯带灯光处理 针对于原设计的基础上，我公司做了详细的深化设计，使灯光达到最佳效果。
1.6.1.4铝合金天花检修口设计处理 为了方便维修，检修口采购勾搭方式。铝合金天花检修口示意图：
1.6.1.6吊顶下坍 原因分析：预留的设备洞口未按照设计或规范标准等增加附加龙骨单独固定；骨架基层连接不牢固，中顶结构的整体性差。 应对措施：安装金属板块前，应地所有的设备位置进行专项验收，检查的重点是确定附加龙骨齐全且安装牢固可靠。专项检要求逐一检查，验收合格后方可进行金属板的全面安装；龙骨安装完成之后进行验收，确保龙骨之间连接牢固，尤其是水平方向的连接必须牢固，从而确保龙骨的整体性。 1.6.1.6设备与吊顶衔接不妥，影响美观 原因分析：施工前未充分掌握各明装设备的开孔尺寸及定位；金属板面开孔未在厂家完成，而是在施工现场由工人进行了非专业切割导致。
国内外房地产项目精装修专题研究报告 【最新资料，WORD文档，可编辑】 精装修——调控下房地产品质时代来临 随着人民生活水平的上升，对住房的要求也不断提高，住房的质量、技术以及低碳环保越来越受到重视，“全装、精装”的概念愈发普及，尤其是处于当下住宅市场受到深度调控，项目的品质成为了支撑业绩的不二法门。 一、全装、精装修房的概念 早在2002年颁布的《商品住宅装修一次到位实施导则》便明确规定，“全装修房”是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的集合式住宅。 如今，随着装修房逐渐为市场认可，越来越多的住宅产品采取“精装修”的标准予以交付。“精装修”为开发商以及市场普遍提及，而其概念与官方所规定的“全装修”如出一辙。 二、国内外精装修市场的发展与特征 1、各国“精装修”市场特征
美国——个性化精装修。美国物质与技术基础好，地广人稀，经济发达，因此，其房屋类型选择和装修风格自由度都较高。很多美国购房者为了满足个性需求会选择简装房，一般是独栋或联排住宅，房屋独立性强。购买时，房屋只经过墙面粉刷、地面找平等基本装修，之后用户再自行购置室内墙面外观构件和厨卫设备进行精装修。 在美国，精装修住宅一般是高级公寓，单位面积购买价格较高，然而其装修技术和质量很高，是许多高薪阶层的购买对象。这类精装修高级公寓通常先由购房者向建筑师传达其装修意向，双方共同制定装修菜单，确定设计方案，再由建筑师转交设计图给开发商进行施工，并且业主可以阶段性地提出修改意见。 美国住宅及装修产业化已达到较高水平，这不仅反映在主体结构构件的通用化上，而且特别反映在各类装修制品和设备的社会化生产和商品化供应上——室内装修构件和部件大多实现了标准化、系列化，并且产品十分丰富，数量达几万种，各种产品各具特色，实现了标准化和多样化之间的协调发展。如轻质板材、装修制品以及设备组合件等花色品种繁多，选择空间很大。购房者可以通过产品目录，从市场上自由购买到所需产品自行进行装修。所以在美国，精装修住宅体现了多样化、个性化、专业化的特点。 欧洲——简约化装修。在欧洲，如德国和法国，新建住宅一般为装修房，可以直接入住，但是其装修较为简单。厨房的装修比较简单，橱柜、灶具、水池、冰箱等安排合理。在卧室、书房、餐厅直至客厅，一般不装吊灯、吸顶灯、射灯，没有任何屋顶照明，只在门厅、走廊、楼梯等地方，才有顶灯大面积照明。同时，楼内所有屋顶都没有吊顶，天花板四周用石膏线装饰后，连房顶带四周墙壁，用乳胶漆刷白。除此之外，就没有什么看得见的装修了。室内的环境美化主要靠大量的“软装饰”，如家具、窗帘、地毯、桌布、艺术品、鲜花，甚至是餐具等可移动饰品进行装扮，来体现室内装修风格和主人的个性需求。例如，挪威内外两色的喷塑铝
房屋购买的协议书范本 甲方：_________房地产公司 法定代表人：_____________ 乙方姓名：_______________ 住址：___________________ 身份证号码：_____________ 甲乙双方经过协商，就乙方向甲方购买房屋的有关事宜，达成如下协议： 1．乙方拟向甲方购买的房屋位置的四至是： 2．上述位置的土地等全部的房地产(住宅)开发手续由甲方出面办理，乙方负责取得相关部门的许可； 3．上述房屋的建筑设计、施工等，在符合甲方现有周边开发项目的规划的前提下，由乙方向甲方提出具体的要求，甲方据此实施； 4．房屋的销售价格为：___________________ 支付办法为：________________________ 5．有关双方之间的本次买卖，为办理产权登记至乙方名义而必须在形式上另行签定商品房销售合同的，则双方另行签定； 6．有关产权登记的手续由甲方帮助办理，所需税费由__________方承担； 7．本协议书经双方签章后生效，协议书一式贰份，每方各执
一份。 甲方：________________________ 乙方：________________________ ________年________月________日
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郑州市商品房认购协议书 完整版 In the case of disputes between the two parties, the legitimate rights and interests of the partners should be protected. In the process of performing the contract, disputes should be submitted to arbitration. This paper is the main basis for restoring the cooperation scene. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________
郑州市商品房认购协议书完整版 下载说明：本协议资料适合用于需解决双方争议的场景下，维护合作方各自的合法权益，并在履行合同的过程中，双方当事人一旦发生争议，将争议提交仲裁或者诉讼，本文书即成为复原合作场景的主要依据。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 编号：______________ 甲方（销售方）：______________法定代表人：______________ 地址：__________ 电话： _____________ 乙方（认购方）：______________ 身份证号码：______________ 地址：__________ 电话： _____________ 为了保护商品房交易双方的合法权益，经双方协商，就乙方认购甲方的商
装修工程质量控制的重点难点分析与应对措施 1 精装修工程的特点 （1）精装修工程工期短、工作量大，包括招投标、二次设计、施工作业等； （2）材料品种、类型和规格多，采购、使用管理各环节控制难度大；精装修用材主要包括：花岗石、抛光砖、墙砖、木材、夹板、金属件、墙纸、天花（如铝扣板、石膏板、矿棉板、埃特板）、乳胶漆和各种管材、灯具等； （3）机电设备设计选型、采购供应、安装调试各环节技术复杂，投资控制工作突出；电气、智能管线施工工序交叉配合多，进度和质量控制难；成品保护任务重； （4）现场防火安全问题突出，装饰材料多为复合型材料，天然木材和油漆涂料等属于易燃物质，因此现场吸烟、动用明火与施工用电，需要采取严密的防范措施； （5）精装修工程施工顺序很关键，一般情况是，先安装后装饰，先吊顶后墙面，最后施工地面； （6）安装工程各系统机电设备调试，消防工程专项验收、备案等工作，涉及面宽、协调工作量大。 2 精装修工程质量控制的重点 （1）施工图设计质量控制； （2）精装修材料质量控制； （3）有水房间（如厨房、卫生间、餐厅等）的防水施工质量控制； （4）外墙面及门窗周边防水质量控制； （5）室内精装修的完成实体尺寸偏差与观感质量控制； （6）门窗安装工程质量控制； （7）电气、智能建筑、预留预埋、机电设备安装、调试工程质量控制； （8）消防工程质量控制、专项验收、备案； （9）装饰工程与安装工程的交叉配合； （10）节能与环保工程质量控制：执行《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2001）和《建筑节能工程施工质量验收规范》（GB50411-2007）。 3 精装修工程监理质量控制的难点 （1）专业分包施工协调难度大：精装修工程施工的专业分包商多，技术接口多，交叉作业管理复杂，现场协调工作量大；
目录 壹、市场篇 (1) 一．厦门市房地产形势 (1) 二．客层来源 (2) 貳、分析篇 (3) 一．厦门市高层房地产分析 (3) 二．厦门目前高层的现状 (3) 三．酒店式公寓的现状 (3) 四．市调个案分析 (4) 叁、产品篇 (5) 一．项目概况 (5) 二．项目经济技术指标 (5) 三．项目周边配套情况 (5) 四．项目SWOT分析 (6) 五．产品定位 (7) 六．产品定价 (7) 肆、行销篇 (9) 一．总体策略 (9) 二．价格策略 (9) 三．行销通路 (10) 四．业务执行 (10) 五．行销架构及人员背景 (18)
壹、市场篇 一．厦门市房地产形势 1．供需基本情况 厦门市房地产经过多年得发展，已呈现出快速发展得态势，市场供需两旺，房地产开发投资快速增长、房屋销售量价齐升。2003年厦门区域经济出现高开、高走、高增长得“三高”态势，经济发展迅速。 厦门房地产市场是以住宅消费为主导。2003年上半年来住宅成交量约占总成交量的81.65％左右，而且住房消费是国计民生大事，未来将会持续稳定发展。 厦门市区房地产开发投资情况表 类别2003年同比增长 房地产开发投资（亿元）79.27 27.18％ 房地产施工面积（万㎡）1290.19 17.84％ 商品房竣工面积（万㎡）297.32 36.05％ 商品房实际销售面积(万㎡) 265.92 17.63% 商品房预售面积（万㎡）212.71 16.33％ （资料来源：厦门统计局） 2003年厦门1290.19万㎡商品房施工面积中住宅施工面积918.22万㎡,占总施工面积的71.17%,由此可见住宅物业是房地产开发的热点。 2．厦门经济环境 根据国家统计局城市调查队昨天披露今年上半年全国35个大中城市城镇居民的人均可支配收入最新报告显示,厦门人均收入位居全国第七位,因此厦门整体的经济环境是相当不错的,这为厦门房地产的发展提供了很好的基础条件。