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新形势下我国房地产市场存在问题及建议政策一、存在的问题1. 市场泡沫问题随着经济的快速发展，房地产市场的泡沫问题日益突出。
一方面，部分地区房价过高，已经超出了大部分家庭的承受能力，导致严重的房地产泡沫问题；一些地方政府为了提高GDP，过度依赖房地产市场，甚至通过违规手段来维持地方经济的增长，加剧了市场泡沫问题。
2. 土地资源浪费在我国，土地资源是有限的，但是由于房地产市场的火热，一些开发商为了快速扩大规模，不惜使用大量的土地资源，导致土地资源的严重浪费。
而一些地方政府为了增加土地出让费收入，也会放松土地用途的限制，进一步加剧了土地资源的浪费。
3. 房地产市场的金融风险随着金融市场的不断创新和发展，房地产市场的金融风险也在不断加大。
一些房地产开发商为了融资方便，选择信贷融资等非常规金融手段，导致金融风险的积聚。
而一些购房者为了购房需求，也会通过信贷等手段来满足自己的购房需求，进一步加大了金融风险。
4. 城乡差距拉大房地产市场的快速发展导致了城乡差距的不断拉大。
一方面，大城市的房地产价格居高不下，使得中低收入家庭难以承担高昂的房贷压力；农村地区的房地产市场发展滞后，导致了城乡差距的不断加大。
二、政策建议1. 控制市场泡沫政府应该采取有效措施来控制房地产市场的泡沫。
一方面，可以通过提高土地使用效率、加强土地供应管控、规范土地出让行为等手段来控制房地产市场的泡沫；可以通过完善房地产税收政策、推动房地产市场健康发展等措施来控制市场泡沫问题。
2. 优化土地资源利用政府应该加强对土地资源的管理和利用，通过严格的土地审批机制、调整土地用途规划等手段来优化土地资源的利用。
可以适当提高土地出让费用，以减少开发商对土地资源的过度浪费。
3. 规范金融市场政府应该加强对金融市场的监管，规范房地产市场的金融行为。
一方面，可以加强对房地产市场的信贷监管，严格控制特定地区的购房信贷规模；可以引导银行和其他金融机构加大对房地产市场的信贷支持，鼓励信贷资金流入到中小户型房地产市场。
中国房地产市场泡沫存在性分析摘要：近年来我国房价上涨迅猛，其速度已经远超过gdp和人均可支配收入等经济基本面指标的增长速度。
在这种背景下，探索我国房地产市场是否存在泡沫已经成为理论界的热点问题。
本文分别量化研究了近年来经济基本面和泡沫对大中城市房价波动的贡献，结果表明发现我国大中城市中房地产价格不能被经济基本面所解释，高房价偏离了经济基本面所决定的市场均衡值，我国房地产市场中已经存在泡沫。
关键词：房地产价格；泡沫；经济基本面一、引言我国自20世纪90年代初开始住房体制改革以来，尤其是1998年停止住房的实物分配并逐步实现住房货币化以后，房地产业得到了飞速发展。
房地产固定资产投资年均增长率达到15%以上，房地产业逐渐成为国民经济中的支柱产业。
便随着房地产业的快速发展，高房价也越来越引起人们的关注。
从1998年至今，我国房地产价格已经连续12年增长，尤其是2005年之后，除了2008年房地产市场出现短暂低迷外，大中城市房价一直保持着两位数的增长速度。
快速上涨的房价开始从一线中心城市向二三线城市扩散，中国房地产市场出现严重泡沫的风险不断加大。
如果经济中积累了严重的房地产泡沫，一旦泡沫破灭，正常的经济运行就会受到沉重的打击。
2008年，美国次贷危机引发的金融危机和经济衰退，以及日本上世纪90年代房地产和股市泡沫破灭之后长达14年的经济衰退，都警示我们对房地产等资产泡沫应始终保持应有的警惕。
二、房地产泡沫泡沫最早被用于描述带有投机性的价格变动的事件，如荷兰的郁金香泡沫、英国的南海泡沫、法国的密西西比泡沫。
从那时起，”泡沫”被用于描述价格持续疯狂的增长，紧接着是突然下跌的经济现象。
斯蒂格利茨（1990）给出泡沫的如下定义：如果价格上涨的原因仅仅是因为人们相信明天的价格会更高，而市场的基本量无法解释如此高的价格时，泡沫就产生了。
根据上述定义如果市场中存在泡沫，那么价格的上升是由人们对更高价格的预期所推动而不是由市场基本面所推动。
泡沫的载体可能是实物资产，如房地产、邮票、古董、艺术品等；也可能是虚拟资产，如债券、股票等。
本⽂研究房地产作为⼀种实物资产的泡沫情况。
⼀、房地产泡沫形成的原因 从主观上来看，房地产泡沫产⽣的原因主要有两个： ⼀是⼤量投机⾏为的存在。
对房地产的需求包括真实需求和投机需求两个⽅⾯。
真实需求是居民为了满⾜⽣活需要、企业为了满⾜扩⼤再⽣产的需要⽽形成的需求。
投机需求则是为了从房地产买卖差价中获得利润。
投机者购买房地产不是为了实现保值增值，⽽是为了在价⾼时转⼿倒卖。
当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，许多⾮房地产企业和个⼈投资者⼤量投资于房地产，房地产交易⼗分⽕爆。
另⼀⽅⾯，在银⾏利率较低的情况之下，社会资⾦缺乏好的投资渠道。
因此，全社会普遍对房地产价格有着良好的预期，这样就会导致⼤量的房地产投机⾏为，房地产价格不断攀升。
⼆是商业银⾏的信贷⽀持。
由于房地产价值量⼤的特点，房地产泡沫是否出现，⼀个最根本的条件是市场上有没有⼤量的资⾦存在。
因此，资⾦⽀持是房地产泡沫⽣成的必要条件，没有商业银⾏配合，就不会有房地产泡沫的产⽣。
同样，对商业银⾏⽽⾔，由于房地产是不动产，银⾏部门普遍认为这种贷款风险较⼩，在利润的驱动下银⾏也⾮常愿意向房地产投机者发放以房地产作抵押的贷款。
从⽽加强了投机者的融资能⼒，这就可能进⼀步地加剧了房地产价格的上涨。
从客观上来看，房地产泡沫产⽣的原因主要有三个：把房地产估价师站点加⼊收藏夹 ⼀是房地产三级市场和租赁市场的不发达。
房地产⼀级市场是指政府举⾏的⼟地拍卖的⼟地市场，⼆级市场是指新建商品房交易市场，三级市场是指⼆⼿商品房交易市场。
在⼀个完善的房地产市场体系中，特别是住宅市场，三级市场应该是很活跃的。
新房交易只是所有交易中的很少⼀部分，⾼收⼊阶层去买新房，他们以前的房⼦会被下⼀收⼊层次的家庭占有，下⼀收⼊层次的房⼦⼜会继续向下传递。
我国传统观念和居民消费习惯是买房就要买新房⽽不是⼆⼿房。
日本房地产泡沫与中国房地产现状分析最近几年，中国房地产市场开始迅猛发展，成为人们广泛关注的焦点。
而20世纪末期发生在日本的房地产泡沫的惨痛经历，也使人们对中国的房地产热产生了深深忧虑。
社会各界关于中国房地产市场是否存在泡沫的讨论也没有停歇。
首先考察了日本房地产泡沫的产生原因和经济环境，在此基础上，着重分析了中国房地产市场存在的类似经济因素，并對二者作出了分析和对比。
标签泡沫经济；房地产市场；中国；日本1 日本房地产泡沫的形成及原因分析日本的房地产泡沫起源于20世纪末期。
二战结束后，日本在美国的经济援助下开始了三十多年的经济发展的黄金期。
然而，在这个飞速发展的经济体中，房地产出现了严重泡沫：土地价格在短短的三年间暴涨了近2倍。
1990年日本土地的总价值几乎是美国的4倍。
从1986—1989年，日本的商品房价格整整涨了2倍。
这种疯狂的房地产价格严重背离了其实际价值。
从20世纪90年代初期开始，日本房地产泡沫开始崩溃，股价和房价大幅下跌，对实体经济也带来严重的影响，日本的经济进入长期的萧条期。
房地产泡沫破灭后，对日本的经济、政治、社会造成了巨大破坏，日本的经济一直处在萧条期，直到现在也没有完全恢复。
究其成因，可以从以下几个方面分析：1.1 日元的升值与日本房地产泡沫有直接联系。
二战之后，日本用二十年的时间在战争的废墟上建造了一个世界经济奇迹，成为世界第二大经济实体，仅次于美国。
但是急速发展的日本，经济结构偏向于内需不足、出口导向型，与美国、英国等欧美国家的贸易处于顺差地位，积累了数额庞大的外汇储备，这也导致日本与欧美诸国的贸易摩擦不断。
1985年，迫于美、英等国家的压力，日本签订了《广场协议》，日元加速了升值的步伐。
国际上许多资金流入日本并最终流入房地产市场，为其房地产泡沫的形成准备了资本基础。
1.2 持续的低利率政策加速了泡沫的形成。
《广场协议》签订后，日元大幅升值，对日本的出口导向型经济产生了很大影响，出口产品大幅下降。
日本与中国房地产泡沫的比较当前我国房地产市场存在明显的泡沫化现象，与日本20世纪80年代房地产泡沫存在诸多相似之处，比如“相似的资产价格泡沫，楼市、股市的资产泡沫高涨; 因而有必要对日本与我国的房地产泡沫进行比较。
(一)经济结构的比较我国与日本同属高储蓄、低消费、资源少的亚洲国家，在经济结构上具有较高的相似性。
特别是近几年中国资本流动性上，与日本20世纪80年代房地产泡沫时期存在很大的相似性，因而我国存在发生类似日本房地产泡沫的可能性。
在资本流动性上都具有过剩的相似点。
第二次世界大战后，日本经济进入高速发展时期，之后日本经济跃升为世界第二大经济体。
到20世纪80年，日本国民手握大量剩余资金，在当时日本外汇管制严格、金融投资产品医乏等环境下，大量资金流入到地产行业与股票市场，加剧了房价和股价的快速上涨。
比较而言，我国经过改革开放30多年的高速发展，市场的流动性资金充沛。
2003年以来，房价的持续上升，很大原因在于市场资金的持续进入。
2014年上半年，我国上证指数还在2000点左右盘整;但到2015年6月，上证指数己到5000点左右。
我国股市的疯狂上涨，在于房地产市场有所调整下，大量房地产市场中的资金以及市场外的资金流入到股票市场。
扩大内需上具有较大相似性。
“广场协议”后，日元进入快速升值通道。
此时，日本出口贸易开始减少。
日本采取了一系列措施，包括增加公共基础投资等措施，以扩大国内需求。
扩大内需除了通过增长大宗商品消费来实现，也可以依赖房地产业的带动作用。
在此期间，日本扩大内需的政策加速了房地产泡沫的膨胀。
比较而言，近些年，在人民币持续升值的背景下，我国外贸的竞争优势不断被削弱。
为此，扩大内需成为拉动我国经济增长的关键着力点。
在这一过程中，我国房地产市场也持续扩张。
贸易顺差上具有较大相似性。
20世纪80年代，日本实行出口导向型发展策略。
1981年后，日本开始出现贸易顺差，并呈现持续加大的态势;到1984年日本成为世界最大债权国;1986年，日本贸易顺差额高达14万亿日本。
新形势下我国房地产市场存在问题及建议政策近年来，我国房地产市场发展迅速，房地产行业对国民经济的贡献和影响越来越重要。
随着我国经济结构调整和城市化进程的加快，新形势下我国房地产市场也面临着一些新问题和挑战。
本文将针对这些问题进行分析，并提出相应的建议政策。
一、存在问题1. 房地产市场泡沫化严重近年来，随着房地产行业的蓬勃发展，房地产市场出现泡沫化现象。
一方面是房价持续上涨，高房价成为了许多人买房的负担，另一方面是房地产开发商为了追求利润，在土地购置和开发投资上的盲目扩张。
这种泡沫化现象，不仅对房地产市场本身造成了严重扭曲，也给整个经济带来了不稳定因素。
2. 地方政府依赖性过大我国房地产市场的发展过程中，地方政府在土地资源开发、房地产项目审批和补贴等方面发挥着关键作用。
一些地方政府为了拉动地方经济，过度依赖房地产业，导致了土地资源的过度开发和房地产市场的扭曲。
3. 房地产市场调控政策需要进一步完善我国房地产市场调控政策经过多年的探索和实践，取得了一定的成效。
但是随着市场的发展和变化，调控政策也需要不断进行细化和完善，以适应新形势下房地产市场的需要。
二、建议政策1. 加大土地供应量为了缓解房地产市场供需矛盾，降低房价，我国应该加大土地供应量，提高土地利用效率，缓解房地产市场的供需矛盾，降低房价。
同时加强对土地资源的保护和管理，防止土地资源的过度开发。
2. 完善房地产市场监管机制为了规范房地产市场行为，预防和化解房地产市场泡沫化，应当加强监管机制的建设，确保市场的公平、公正和透明。
加大对违规行为的打击力度，对于违法开发商严厉处罚，让违法开发商付出代价。
3. 推动房地产市场与金融市场的有机结合随着金融市场的发展和变化，房地产市场与金融市场的有机结合，有利于提高房地产市场的融资水平和风险管理能力。
可以推动建立以股权融资和债券融资为主的房地产金融市场，为房地产市场的健康发展提供有力支持。
4. 加快房地产市场的国际化进程随着全球化进程的加速，我国房地产市场的国际化进程迫在眉睫。
中国房地产业的泡沫分析
摘要：从1991年开始我国经济进入了一个高速、平稳增长的周期。
同时房地产业的兴起也引起了房屋价格的持续上升，尽管国家有宏观调控政策，且效果显现，但房产价格仍然继续上涨，且各地差异较大，而且出现了经济泡沫现象。
本文将从概念分析入手，结合中国房地产市场表现的一些指标进行对比，对目前的房地产市场进行一些判断和分析。
关健词：房地产；价格；泡沫
一、房地产泡沫含义：
房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。
最早可考证的房地产泡沫是发生于1923~1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。
1989一1997年，泰国由于过量进行高档物业开发和金融的过渡参与，逐渐积累形成了房地产泡沫，结果在1997~1998年的亚洲金融风暴中，促成了泰国泡沫经济的破灭。
可以说正是由于房地产业在国民经济中的重要性，决定了房地产泡沫给国民经济带来的危害也是毁灭性的。
二、我国房地产市场泡沫分析
从经济发展全局状况来看不存在房地产泡沫
据联合国对多个国家的调查，各国住宅建设投资占国内生产总值(GNP)的比例在3%~8%。
日本在第二次世界大战后，随着经济的恢复和发展，住宅建设投资不断增长，50年代平均约为4%，60年代平均约为6%，70年代超过7%，1973年最高达8.7%，以后随着住房问题的缓和而逐渐有所下降。
我国目前阶段所经历的房地产行业的兴起是许多国家在经济增长过程中经历过的阶段，而且这种快速的增长也会在市场不断健全、需求减弱的过程中不断地恢复到正常的发展水平。
2、从市场需求的预测来看不存在房地产泡沫
判断房地产是否出现泡沫，关键一点是看是否存在真实的需求。
从潜在需求看，我国现有城镇居民41亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55~60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人，在此期间约有3~3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题，这是从新增城市人口的住房需求方面进行的分析。
另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。
2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米，根据国外相应发展水平的经验，据我国目前的统计资料初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达到35平方米，即每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。
因此从需求的角度分析，我国房地产市场真实的需求降低了出现泡沫的可能
性。
从全国范围来看不存在房地产泡沫问题
从全国房地产价格的变化上来看，从1998年到2001年，我国商品房和商品住宅的价格上涨率在0.5%~4. 9%之间，远远低于同期8%左右的GDP增长率,这表明商品房价格的变化从总体上看并没有脱离实体经济的支撑。
因此，从总体上看，中国不存在房地产泡沫现象。
4、城市间的横向比较不能说明存在房地产泡沫现象
根据2001年北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的房价收入比率超过了10，全国平均的房价收入比为7.8，高于5~6的公认正常范围，有些人通过这些数字论断我国大部分大中城市已经或多或少地存在着房地产泡沫。
应该说，房价收入比和购房抵押贷款月还款额与月家庭收入的比值，确实是衡量住宅市场是否存在泡沫的方法。
衡量是否存在泡沫，我们不应该对各个城市之间进行横向比较，也不能与某一个平均的标准值进行比较就做出结论，而应该主要对各城市内部两个指标历史变化进行比较。
近年我国大部分城市的房价收入比呈下降的趋势，而且不同城市横向比较的意义不大，因为不同城市的市场特性有很大差异，所以房价收入比也存在很大差异。
从以上四个方面的分析可以得出结论：中国的房地产整体保持比较健康的增长，总体不存在泡沫现象。
三、警惕部分城市存在房地产经济泡沫
中国房地产市场整体保持着快速健康的发展，但在有些地区中已经或者显露出了房地产泡沫经济现象的征兆，主要表现为房地产市场供给过热和资金大量涌入，部分城市还出现了很高的商品房空置率。
现在空置率的含义是以销售或者租赁合同的成立作为标准的，但大量已经出售的商品房成为了投资的对象，得不到充分利用，而这部分数字往往是空置率统计中易被忽视或者很难得到精确统计的数字，造成空置率指标失去了可信性，不能反映市场真实现状。
许多城市至今尚没有有效的土地供应规划，而是盲目供应土地，与开发商的圈地运动配合很默契；盲目追求豪华高档住宅，每套千万元甚至上亿元的别墅豪宅不断涌现；脱离实际使用市场和产业的支撑，盲目建设超豪华写字搂、酒店和零售商业设施；房地产开发过程中的概念炒作远远胜于追求实质等等。
种种迹象表明，部分地区、部分房地产市场确实存在着盲目乐观的情绪，存在着经济泡沫现象。
四、针对部分地区的房地产泡沫经济以及价格过高现象的对策建议
房地产泡沫作为市场失灵现象的一种表现，是市场群体非理性的行为，也是单一市场手段不可避免的缺陷。
针对市场泡沫，政府的宏观调控立足于整个市场，对整体的平衡、各方面利益（尤其是弱势群体的利益）的分配进行宏观的控制。
对于房地产泡沫的良药就是政府宏观调控的各种措施，针对我国房地产的特色有
以下的一些措施。
1、采取有力措施规范土地市场。
国家要加强对房地产业的宏观管理，加强对上一级市场的控制，同时也要采取有利措施规范土地二、三级市场，坚决制止炒卖地皮牟取暴利的投机行为，使土地价格建立在一个合理水平上以降低商品房价格。
国家出台的关于土地“招、拍、挂”的政策已经对市场进行了规范，但实施力度及监管还有待进一步的加强。
2、适当降低开发商的回报率。
房地产开发商应适当调整思路。
商品房积压不仅使缺房户改善无望，同时也使房地产开发商的大量资金被占用。
为避免这种对双方都不利的僵持现象，房地产商应当树立薄利多销观念适当调低价格和利润。
3、改变房地产市场供应结构。
当前我国房地产市场供应结构很不均衡，主要表现在高利润的高档写字楼和商业设施项口开发量过大，有的城市非住宅供应量占据总量的三分之二；而从住宅供应结构来看，高档公寓、写字楼开发过量，而普通商品房、经济适用房少，百姓选择余地小。
这种需求和供给上的不均衡，就造成了我国房地产价格上升与房空置率上升的矛盾加剧。
要改变这种供应结构，要从两方面着手：
近几年来，房价的上升幅度大大超过了部分居民可支配收入增长的速度，使得许多中低收入居民买不起房子。
因此，要大力开发和建设让老自姓买得起或能够承租得起的普通商品房，使得住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应，这是我国住房供应政策变化的核心内容之一，而在这个方面很好的例子就是新加坡政府实行的“组屋政策”。
(2)近几年来，我国经济适用房在全部商品房供应中所占比重非常低，尤其是在一些经济发达地区，由此也引发了我国房地产市场的结构性情况。
廉租房政策的成功得益于完备的社会福利制度和税收制度，法国有效地防止了房地产市场的投机活动，其中廉租房制度是法国政府调制房价的最有效手段。
参考文献：
[1]郑睿棋、刘洪玉，房价收入比的性质与合理取值范围探讨，中国房地产，2002（8）；
[2]CEI中国行业发展报告——房地产业，2004年，中国经济出版社。
