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卢洪、李小微房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】四川省成都市中级人民法院【审理法院】四川省成都市中级人民法院【审结日期】2020.04.23【案件字号】(2019)川01民终17966号【审理程序】二审【审理法官】田笛王果李玲【审理法官】田笛王果李玲【文书类型】判决书【当事人】卢洪;李小微;四川千祥房地产开发有限责任公司;成都海科投资有限责任公司【当事人】卢洪李小微四川千祥房地产开发有限责任公司成都海科投资有限责任公司【当事人-个人】卢洪李小微【当事人-公司】四川千祥房地产开发有限责任公司成都海科投资有限责任公司【代理律师/律所】张秋星泰和泰律师事务所;姚祖刚泰和泰律师事务所【代理律师/律所】张秋星泰和泰律师事务所姚祖刚泰和泰律师事务所【代理律师】张秋星姚祖刚【代理律所】泰和泰律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】卢洪;李小微【被告】四川千祥房地产开发有限责任公司;成都海科投资有限责任公司【本院观点】根据卢洪、李小微的上诉意见和海科公司的答辩意见，本案二审的争议焦点在于：1.原审程序是否违法；2.案涉《商品房买卖合同》及《格凌蘭商品房买卖合同补充协议》的效力如何认定；3.如果前述合同为有效合同，卢洪、李小微要求千祥公司履行合同义务并赔偿违约金的诉请能否成立。
成都市温江区住房和城乡建设局是依法具有相应社会管理职能的国家机关，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十四条规定“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外"之规定，其出具的《情况说明》内容应当推定为真实，且本院二审中亦向该局进一步了解了案涉房屋的。
【权责关键词】无效无权处分撤销委托代理违约金支付违约金合同约定基本原则申请回避第三人反证新证据质证诉讼请求法院调解变更诉讼请求开庭审理发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
谢鑫与林海红民间借贷纠纷一案民事二审判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷借款合同纠纷民间借贷纠纷【审理法院】广东省汕头市中级人民法院【审理法院】广东省汕头市中级人民法院【审结日期】2020.12.01【案件字号】(2020)粤05民终1072号【审理程序】二审【审理法官】刘静文陈晓珣庄晓燕【审理法官】刘静文陈晓珣庄晓燕【文书类型】判决书【当事人】谢鑫;林海红【当事人】谢鑫林海红【当事人-个人】谢鑫林海红【代理律师/律所】李开胜上海市海华永泰律师事务所;周晶晶广东大篆律师事务所;杨小风广东大篆律师事务所【代理律师/律所】李开胜上海市海华永泰律师事务所周晶晶广东大篆律师事务所杨小风广东大篆律师事务所【代理律师】李开胜周晶晶杨小风【代理律所】上海市海华永泰律师事务所广东大篆律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】谢鑫【被告】林海红【本院观点】本案中，双方当事人对林海红向谢鑫转账200万元，谢鑫向林海红转账125万元的事实无争议，本院予以确认。
【权责关键词】代理民事权利合同证据不足证明责任（举证责任）诉讼请求另行起诉变更诉讼请求增加诉讼请求开庭审理维持原判发回重审强制执行冻结诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院审理查明，原审查明的事实与本案的证据一致，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，本案中，双方当事人对林海红向谢鑫转账200万元，谢鑫向林海红转账125万元的事实无争议，本院予以确认。
综合谢鑫上诉主张，本案二审争议的焦点是谢鑫是否应按一审判决确定的数额付还林海红款项。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(法释〔2015〕18号)第十七条规定：“原告仅依据金融机构的转账凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩转账系偿还双方之前借款或其他债务，被告应当对其主张提供证据证明。
被告提供相应证据证明其主张后，原告仍应就借贷关系的成立承担举证证明责任。
”林海红依据金融机构的转账凭证向谢鑫主张债权，谢鑫抗辩主张林海红2011年3月4日、3月15日的两笔转账70万元、30万元不应认定为借款，林海红2011年8月24日转账的100万元谢鑫已经于9月1日付还，故其不必再向林海红付还款项。
马晓梅、无锡市长庆物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院【审结日期】2022.06.17【案件字号】(2022)苏02民终2592号【审理程序】二审【审理法官】蔡利娜俞彤吴晓东【审理法官】蔡利娜俞彤吴晓东【文书类型】判决书【当事人】马晓梅;无锡市长庆物业管理有限公司【当事人】马晓梅无锡市长庆物业管理有限公司【当事人-个人】马晓梅【当事人-公司】无锡市长庆物业管理有限公司【代理律师/律所】林飞玉、秦琪江苏行德律师事务所【代理律师/律所】林飞玉、秦琪江苏行德律师事务所【代理律师】林飞玉、秦琪【代理律所】江苏行德律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】马晓梅【被告】无锡市长庆物业管理有限公司【本院观点】在商品房买卖合同中，约定长庆公司提供前期物业管理服务，该约定有效。
【权责关键词】违约金支付违约金合同约定当事人的陈述证明诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明事实予以确认。
【本院认为】本院认为，在商品房买卖合同中，约定长庆公司提供前期物业管理服务，该约定有效。
长庆公司已提供物业服务，马晓梅作为业主已享受物业公司提供的服务，应当按约支付相应的物业服务费用。
马晓梅称长庆公司履行物业服务合同有瑕疵，长庆公司作为物业服务企业需要以收取的物业费来保证小区物业服务的正常运行故业主是否及时足额交纳物业费，影响小区物业服务的顺利进行和服务质量标准涉及到小区内诸多业主的利益尤其是已交费业主的合法权益。
即便长庆公司在履行过程中存在一定瑕疵也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。
马晓梅无正当理由拒交物业费，已构成违约，应承担相应违约责任，故一审法院判决结果并无不当。
马晓梅其他上诉请同本案无关，二审不予理涉。
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
杨开廉与杨腾霄民间借贷纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷借款合同纠纷民间借贷纠纷【审理法院】上海市第二中级人民法院【审理法院】上海市第二中级人民法院【审结日期】2021.09.28【案件字号】(2021)沪02民终8277号【审理程序】二审【审理法官】汪毅郑璐黄亮王一飞【审理法官】汪毅郑璐黄亮王一飞【文书类型】判决书【当事人】杨开廉;杨腾霄【当事人】杨开廉杨腾霄【当事人-个人】杨开廉杨腾霄【代理律师/律所】朱谷春、李兆亮上海钟颖律师事务所【代理律师/律所】朱谷春、李兆亮上海钟颖律师事务所【代理律师】朱谷春、李兆亮【代理律所】上海钟颖律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】杨开廉【被告】杨腾霄【本院观点】杨开廉通过纽盾公司增资方式以从小贷公司借得的款项注入纽盾公司，从而成为纽盾公司股东，后杨腾霄将该笔款项归还小贷公司。
【权责关键词】撤销合同证明责任（举证责任）财产保全诉讼请求变更诉讼请求维持原判发回重审查封扣押冻结【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
【本院认为】本院认为：杨开廉通过纽盾公司增资方式以从小贷公司借得的款项注入纽盾公司，从而成为纽盾公司股东，后杨腾霄将该笔款项归还小贷公司。
虽然杨开廉主张借款、验资、归还属杨腾霄一手操办，有明显的闭环特征，当事人之间不存在因过桥资金的流转而转化为借贷法律关系的意思表示。
但是，不可否认的是杨开廉因该笔自小贷公司借入的款项而成为纽盾公司的股东，在杨腾霄代为归还借款的情况下，杨开廉等同于未支付对价而取得纽盾公司股权。
杨开廉主张其是《战略合作框架协议》的约定而获得纽盾公司的股权，但解读该协议，并无法支持杨开廉的主张。
鉴于杨开廉获得纽盾公司相应股权，其对杨腾霄代为归还借款的行为未作相应补偿，杨腾霄以此主张归还相应款项，可予支持。
至于纽盾公司增资过程中是否存在股东抽逃出资进而损害公司债权人问题，则不在本案审理范围，利害关系人可另行依法解决。
蔡洪飞与钟水梅、陈卫民民间借贷纠纷一案民事二审判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷借款合同纠纷民间借贷纠纷【审理法院】广东省清远市中级人民法院【审理法院】广东省清远市中级人民法院【审结日期】2020.02.25【案件字号】(2019)粤18民终3911号【审理程序】二审【审理法官】苏永术李培东张廷青【审理法官】苏永术李培东张廷青【文书类型】判决书【当事人】蔡洪飞;钟水梅;陈卫民【当事人】蔡洪飞钟水梅陈卫民【当事人-个人】蔡洪飞钟水梅陈卫民【代理律师/律所】郑崇伟广东金亚律师事务所;徐国柱广东金亚律师事务所【代理律师/律所】郑崇伟广东金亚律师事务所徐国柱广东金亚律师事务所【代理律师】郑崇伟徐国柱【代理律所】广东金亚律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】蔡洪飞;陈卫民【被告】钟水梅【本院观点】本案为民间借贷纠纷。
【权责关键词】社会公共利益撤销代理合同第三人当事人的陈述证据不足新证据证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判强制执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案为民间借贷纠纷。
根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外"的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。
本案争议的焦点是钟水梅是否需要对陈卫民所欠蔡洪飞的涉案款项承担共同还款责任。
当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
惠州市红帽子汽车贸易有限公司与林伟祥房屋买卖合同纠纷一案民事二审裁定书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】广东省惠州市中级人民法院【审理法院】广东省惠州市中级人民法院【审结日期】2020.01.06【案件字号】(2019)粤13民终7783号【审理程序】二审【审理法官】曾莹卫书平于海砚【审理法官】曾莹卫书平于海砚【文书类型】裁定书【当事人】惠州市红帽子汽车贸易有限公司;林伟祥【当事人】惠州市红帽子汽车贸易有限公司林伟祥【当事人-个人】林伟祥【当事人-公司】惠州市红帽子汽车贸易有限公司【代理律师/律所】赵国通广东人律师事务所【代理律师/律所】赵国通广东人律师事务所【代理律师】赵国通【代理律所】广东人律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】惠州市红帽子汽车贸易有限公司【被告】林伟祥【本院观点】上诉人惠州市红帽子汽车贸易有限公司在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。
【权责关键词】委托代理合同反诉申请撤回上诉【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院审理过程中，上诉人惠州市红帽子汽车贸易有限公司以双方已达成和解协议为由，于2019年12月31日向本院书面申请撤回上诉。
【本院认为】本院认为，上诉人惠州市红帽子汽车贸易有限公司在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第一百七十三条、第一百七十四条之规定，裁定如下：【裁判结果】准许惠州市红帽子汽车贸易有限公司撤回上诉。
一审判决自之日起发生法律效力。
二审案件受理费60800元（上诉人惠州市红帽子汽车贸易有限公司已预交），减半收取为30400元，由上诉人负担30400元，本院退回30400元给上诉人惠州市红帽子汽车贸易有限公司。
本裁定为终审裁定。
【更新时间】2021-11-06 16:11:07【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年1月17日，被告宜都嘉木醇置业有限公司（甲方）与原告上海驰张房地产咨询有限公司襄阳分公司（乙方）签订《合作营销代理合同书》，合同中约定被告宜都嘉木醇置业有限公司将其开发的位于湖北省宜都市××大道，项目名称为嘉木醇文化广场的房地产项目委托原告上海驰张房地产咨询有限公司襄阳分公司进行整体策划、包装设计与营销代理。
1 / 10 徐四海与叶萍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 【审理法院】上海市第二中级人民法院 【审理法院】上海市第二中级人民法院 【审结日期】2020.05.28 【案件字号】(2020)沪02民终3682号 【审理程序】二审 【审理法官】王珍陈俊俞璐 【审理法官】王珍陈俊俞璐 【文书类型】判决书 【当事人】徐四海;叶萍 【当事人】徐四海叶萍 【当事人-个人】徐四海叶萍 【法院级别】中级人民法院 【字号名称】民终字 【原告】徐四海 【被告】叶萍 【本院观点】徐四海的妻子曹荣娣与叶萍的丈夫张晓清签订的《房地产买卖居间协议》虽约定了房屋价格、付款期限、过户时间等条款，但这并不影响交易双方此后对于签订房屋买卖合同作进一步磋商，该协议并非双方对房屋买卖合同中权利义务的最终确认，且之后徐四海 2 / 10
与叶萍就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》、《补充协议书》，徐四海与叶萍均应按照《上海市房地产买卖合同》和《补充协议书》约定的内容履行。 【权责关键词】胁迫违约金支付违约金合同约定证明诉讼请求维持原判发回重审 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 【本院认为】本院认为，徐四海的妻子曹荣娣与叶萍的丈夫张晓清签订的《房地产买卖居间协议》虽约定了房屋价格、付款期限、过户时间等条款，但这并不影响交易双方此后对于签订房屋买卖合同作进一步磋商，该协议并非双方对房屋买卖合同中权利义务的最终确认，且之后徐四海与叶萍就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》、《补充协议书》，徐四海与叶萍均应按照《上海市房地产买卖合同》和《补充协议书》约定的内容履行。徐四海上诉称其签约时受到诈骗，但未提供相应证据予以证实，故本院不予采信。鉴于叶萍同意在徐四海将户籍迁出系争户籍迁出系争房屋的情况下，万元房款，符合合同约定，一审法院予以准许，并无不当，本院认同。综上所述，徐四海的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币4600元，由上诉人徐四海负担。 本判决为终审判决。 法官助理夏兰 【更新时间】2022-08-15 18:31:08 【一审法院查明】一审法院认定事实：系争房屋(建筑面积39.21平方米)系徐四海所有，产证取得的时间为2018年11月13日。 2018年10月5日，徐四海的妻子曹荣娣(出售方，甲方)与叶萍的丈夫张晓清(购买方，乙方)签订《房地产买卖居间协议》一份，该协议约定：甲方将系争房屋以5100000元出卖给乙方。协议中物业状况一栏中物业面积言明“39.97，误差在0.01平方米，双方不负责任"。 2018年11月28日，徐四海(卖售人，甲方)与叶萍 3 / 10
徐永平等与上海永理置业管理有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审案件民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】上海市第二中级人民法院【审理法院】上海市第二中级人民法院【审结日期】2021.12.01【案件字号】(2021)沪02民终9310号【审理程序】二审【审理法官】李迎昌姚敏谢亚琳【审理法官】李迎昌姚敏谢亚琳【文书类型】判决书【当事人】许为德;许学顺;徐永平;许学荣;郁爱玲;上海永理置业管理有限公司;许雯佳;上海永业企业(集团)有限公司【当事人】许为德许学顺徐永平许学荣郁爱玲上海永理置业管理有限公司许雯佳上海永业企业(集团)有限公司【当事人-个人】许为德许学顺徐永平许学荣郁爱玲许雯佳【当事人-公司】上海永理置业管理有限公司上海永业企业(集团)有限公司【代理律师/律所】刘斌上海至合律师事务所;杨扬万商天勤(上海)律师事务所;张峥嵘万商天勤(上海)律师事务所【代理律师/律所】刘斌上海至合律师事务所杨扬万商天勤(上海)律师事务所张峥嵘万商天勤(上海)律师事务所【代理律师】刘斌杨扬张峥嵘【代理律所】上海至合律师事务所万商天勤(上海)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】许为德;许学顺;徐永平;许雯佳;上海永业企业(集团)有限公司【被告】许学荣;郁爱玲;上海永理置业管理有限公司【本院观点】民事活动应当遵循诚实、信用的基本民法原则。
根据司法鉴定意见书，《职工家庭购买公有住房协议书》中许学荣、郁爱玲的签字均非其本人所签，一审法院据此认定该《职工家庭购买公有住房协议书》无效、本案所涉《上海市公有住房出售合同》无效，有事实和法律依据，本院予以认可。
许学荣、郁爱玲为系争房屋在册户籍人员，对于许学荣、郁爱玲另外购买浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的行为，一审法院已经对该房屋是否具有福利性质进行了充分论述，本院予以认可，不再赘述。
许为德、许学顺、徐永平提供的证人证言难以达到证明目的，亦未提供充足有效的证据对其主张予以佐证，本院难以采信。
吴川市长鸿基房地产有限公司与张华弟商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】广东省湛江市中级人民法院【审理法院】广东省湛江市中级人民法院【审结日期】2020.06.30【案件字号】（2020）粤08民终2026号【审理程序】二审【审理法官】郑玉莲陈小红林竹【审理法官】郑玉莲陈小红林竹【文书类型】判决书【当事人】吴川市长鸿基房地产有限公司;张华弟【当事人】吴川市长鸿基房地产有限公司张华弟【当事人-个人】张华弟【当事人-公司】吴川市长鸿基房地产有限公司【代理律师/律所】吴木荣广东佳业律师事务所;莫奕钦广东法博律师事务所;李泽如广东法博律师事务所【代理律师/律所】吴木荣广东佳业律师事务所莫奕钦广东法博律师事务所李泽如广东法博律师事务所【代理律师】吴木荣莫奕钦李泽如【代理律所】广东佳业律师事务所广东法博律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】吴川市长鸿基房地产有限公司【被告】张华弟【本院观点】本案属商品房预售合同纠纷。
【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金不可抗力合同约定证明诉讼请求缺席判决维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。
【本院认为】本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。
根据长鸿基公司的上诉理由和张华弟的答辩意见，本案当事人二审争议的问题是：关于长鸿基公司应否承担逾期交房违约责任的问题。
合同签订后，张华弟按照合同约定向长鸿基公司支付了全部购房款，对此长鸿基公司没有异议。
根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，长鸿基公司应当在2018年2月28日前向张华弟交付商品房，但长鸿基公司至今仍未能证明其已经将涉案商品房交付给张华弟，其逾期交房已成事实。
长鸿基公司主张其未能按照合同约定的期限交付房屋，主要是吴川市麻纺路等市政工程建设未能按期完成所导致的，该情况属于合同第十一条所约定的“因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误”、“因供水、供电等市政工程设施未能及时到位及完工的”等情形，长鸿基公司据此可以延期交房。
1 / 17 周恩德、平阳楠盛小微园开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预约合同纠纷 【审理法院】浙江省温州市中级人民法院 【审理法院】浙江省温州市中级人民法院 【审结日期】2020.05.08 【案件字号】(2019)浙03民终5709号 【审理程序】二审 【审理法官】曹启东杨宗波刘宏杰 【审理法官】曹启东杨宗波刘宏杰 【文书类型】判决书 【当事人】周恩德;平阳楠盛小微园开发有限公司 【当事人】周恩德平阳楠盛小微园开发有限公司 【当事人-个人】周恩德 【当事人-公司】平阳楠盛小微园开发有限公司 【代理律师/律所】吴建金、金晓文浙江人民联合律师事务所 【代理律师/律所】吴建金、金晓文浙江人民联合律师事务所 【代理律师】吴建金、金晓文 【代理律所】浙江人民联合律师事务所 2 / 17
【法院级别】中级人民法院 【字号名称】民终字 【原告】周恩德 【被告】平阳楠盛小微园开发有限公司 【本院观点】本案所涉协议书不仅明确是厂房预订协议，还明确约定双方需另行签订《买卖合同》，因此一审法院认为本案案由系商品房预约合同纠纷，并无不妥。 【权责关键词】显失公平撤销实际履行违约金过错恢复原状合同约定诚实信用原则第三人证据不足诉讼请求 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，对一审判决认定的事实，除了“合同第4条约定……报鳌江镇人民政府县经信局入园条件通过备案，否则无条件退出"、“同日，原告支付定金80万元和预付购房款40万元"之外，其余依法予以确认。 【本院认为】本院认为：本案所涉协议书不仅明确是厂房预订协议，还明确约定双方需另行签订《买卖合同》，因此一审法院认为本案案由系商品房预约合同纠纷，并无不妥。根据平阳县鳌江镇人民政府出具的复函、《情况说明》等，可以证明被上诉人曾采取一定行为促成交易，但上诉人的企业因不符合产业要求，未被准许入园。因此，一审法院认为本案双方最终未能签订买卖合同并非被上诉人单方无故反悔造成，亦无不妥；对上诉人关于双倍返还定金和预付款的主张不予支持，无原则错误。上诉人关于本案案由及“原审法院认定本案存在不可归责于当事人双方的事由，错误"的主张不能成立，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。"第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。"本案双方签订《厂房预订协议书》系商事行为，当事人意思 3 / 17
蔡绍业、汕头市恒其房产代理有限公司与马锡伟房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】广东省汕头市中级人民法院【审理法院】广东省汕头市中级人民法院【审结日期】2020.05.27【案件字号】(2020)粤05民终435号【审理程序】二审【审理法官】陈瑞琳张丹华林思浩【审理法官】陈瑞琳张丹华林思浩【文书类型】判决书【当事人】蔡绍业;汕头市恒其房产代理有限公司;马锡伟【当事人】蔡绍业汕头市恒其房产代理有限公司马锡伟【当事人-个人】蔡绍业马锡伟【当事人-公司】汕头市恒其房产代理有限公司【代理律师/律所】肖亮奇广东腾翔律师事务所;郑思杰广东腾翔律师事务所【代理律师/律所】肖亮奇广东腾翔律师事务所郑思杰广东腾翔律师事务所【代理律师】肖亮奇郑思杰【代理律所】广东腾翔律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】蔡绍业;汕头市恒其房产代理有限公司【被告】马锡伟【本院观点】本案系因房屋买卖合同纠纷而提起的诉讼，综合当事人诉辩主张，本案的争议焦点主要是：一、恒其公司、马锡伟是否为本案适格被告；二、恒其公司、马锡伟是否存在违约并承担违约责任；三、蔡绍业请求判令恒其公司、马锡伟支付违约金20000元的诉讼请求是否可以得到支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，只是可以选择违约金或定金罚则，但并没有禁止支付定金的守约方要求收受定金的违约方支付违约金的同时，单倍返还定金。
【权责关键词】追认撤销无权代理违约金支付违约金合同约定第三人质证诉讼请求变更诉讼请求缺席判决【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据相一致，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，本案系因房屋买卖合同纠纷而提起的诉讼，综合当事人诉辩主张，本案的争议焦点主要是：一、恒其公司、马锡伟是否为本案适格被告；二、恒其公司、马锡伟是否存在违约并承担违约责任；三、蔡绍业请求判令恒其公司、马锡伟支付违约金20000元的诉讼请求是否可以得到支持。
关于恒其公司、马锡伟是否为本案适格被告的问题。
从本案查明事实看，案涉《汕头市某某某某某某某合同》落款处甲方“罗楚芳”的签名由马锡伟代签，恒其公司在经纪方处加盖了公章，蔡绍业支付的20000元定金由马锡伟收取并出具《收款收据》。
蔡绍业认为恒其公司、马锡伟没有代理权，存在违约，以恒其公司、马锡伟为被告提起本案诉讼，请求判令其承担相应责任，符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于起诉条件的规定要求。
因此，恒其公司、马锡伟系本案的适格被告。
关于恒其公司、马锡伟是否存在违约并承担违约责任的问题。
本案二审期间，恒其公司向本院提交相关证据，自称为马锡伟与业主儿子微信聊天截图，欲证明恒其公司具备出售涉案房产的资格。
经审查，该证据真实性无法确认，且恒其公司所自称的业主的儿子身份也无法查实，在没有其他证据佐证的情况下，仅凭该证据无法认定恒其公司已经取得房屋所有权人的授权进行售房。
涉案合同因至今没有取得房屋所有权人委托出售房屋的公证手续而无法履行，双方也均认为已没有履行的必要，涉案合同实质已经解除。
因此，恒其公司在未取得房屋所有权人的授权下与蔡绍业签订《汕头市某某某某某某某合同》并收取了蔡绍业的购房定金，属于无权代理，应承担无法履行合同约定的相应违约责任。
恒其公司提交的其员工李永康与蔡绍业微信语音，欲证明蔡绍业违约的事实，但该微信语音的真实性无法确认，且该内容也无法证明蔡绍业违约的事实，因此对该证据本院依法不予采纳。
关于蔡绍业请求判令恒其公司、马锡伟支付违约金20000元的诉讼请求是否可以得到支持的问题。
对此，一审判决认为双方在合同中第七条“违约责任”同时约定违约金和定金，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十六条关于违约金条款与定金条款不能同时并用的规定，对蔡绍业请求判令恒其公司、马锡伟支付违约金20000元的诉讼请求不予支持。
本院经审查认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，只是可以选择违约金或定金罚则，但并没有禁止支付定金的守约方要求收受定金的违约方支付违约金的同时，单倍返还定金。
这样的诉请不存在定金罚则与违约金同时并用的问题。
涉案合同中，双方在第七条“违约责任”仅约定退还购房定金，并未约定双倍定金罚则，并不影响蔡绍业要求返还定金的同时要求支付约定的违约金。
因此，一审判决认定不当，本院依法予以纠正，蔡绍业请求判令恒其公司、马锡伟支付违约金20000元的诉讼请求可予支持。
综上所述，恒其公司的上诉请求不能成立，应予驳回。
蔡绍业的上诉请求成立，应予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：【裁判结果】一、维持汕头市金平区人民法院(2019)粤0511民初2261号民事判决第一项；二、撤销汕头市金平区人民法院(2019)粤0511民初2261号民事判决第二项；三、汕头市恒其房产代理有限公司、马锡伟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付蔡绍业违约金20000元。
一审案件受理费800元减半收取计400元，由汕头市恒其房产代理有限公司、马锡伟负担。
一审案件受理费蔡绍业已预交，一审法院不予收退，汕头市恒其房产代理有限公司、马锡伟应负担的受理费400元于本判决发生法律效力之日起十日内迳行付还蔡绍业。
二审案件受理费1600元，由汕头市恒其房产代理有限公司、马锡伟负担。
汕头市恒其房产代理有限公司、马锡伟已向本院预交800元，应予本判决生效之日起七日内向本院缴纳800元。
蔡绍业已向本院预交800元，可依法向本院申请退回。
本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-09 07:22:17【一审法院查明】一审法院认定事实：蔡绍业与恒其公司、马锡伟于2019年5月27日签订《汕头市某某某某某某某合同》，约定甲方(案外人罗楚芳，下同)将位于汕头市金平区金兴苑5幢501、503、505房之房地产卖给乙方(即蔡绍业，下同)，成交金额为550000元；乙方于2019年5月21日先付给甲方购房定金20000元，双方约定于2019年6月15日前到公证处办理甲方委托乙方出售手续时，乙方将余下的房款付还甲方并同时交房，甲方同时将房地产权证原件交乙方；第七条违约责任还约定如甲方中途违约，应二日内退还购房定金，同时还应赔偿乙方20000元等内容。
合同落款处甲方“罗楚芳”的签名由马锡伟代签，恒其公司在经纪方处加盖了公章，蔡绍业于2019年5月22日通过微信转账和银行转账的形式支付给马锡伟购房定金合计20000元，马锡伟也于签订合同当天出具确认收到上述款项的NO.2357841《收款收据》给蔡绍业收执。
约定办理公证手续的期限届满后，因没有办理公证手续、蔡绍业要求恒其公司、马锡伟退还购房定金未果的情况下，遂于2019年8月14日诉至一审法院，并提出前述诉讼请求。
【一审法院认为】一审法院认为，恒其公司、马锡伟作为房产中介，在未取得房屋所有权人的授权下与蔡绍业签订《汕头市某某某某某某某合同》并收取了蔡绍业购房定金20000元，故应承担无法履行合同约定的相应违约责任。
本案中，蔡绍业已按合同约定履行了先支付购房定金20000元的义务，但因至今没有取得房屋所有权人委托出售房屋的公证手续而诉请判令恒其公司、蔡绍业返还购房定金20000元及支付违约金20000元的诉讼请求，虽双方在合同中第七条“违约责任”同时约定违约金和定金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，当事人享有选择权，即当事人一方违约时，对方当事人既可以选择适用违约金条款，也可以选择适用定金条款，是法律赋予对方当事人享有的选择权，但是两者不能同时并用，即违约金条款与定金条款不能同时并用，如果当事人选择适用了违约金条款，就不能再适用定金条款，反之亦然。
因为如果违约金与定金并用，其数额可能远远高于因违约所造成的损失，既加重了对违约方的惩罚，也可能使守约方获得的补偿高于其所受的损失，这是与合同的公平原则相悖的。
现蔡绍业经一审法院依法释明之后仍坚持上述诉讼请求，为彰显公正，故蔡绍业诉请判令恒其公司、马锡伟返还购房定金20000元的诉讼请求可予支持，但诉请判令恒其公司、马锡伟支付违约金20000元的诉讼请求依法无据，不予支持。
恒其公司、马锡伟经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。
【二审上诉人诉称】蔡绍业上诉请求：一、维持汕头市金平区人民法院作出的(2019)粤0511民初2261号民事判决中第一项判决内容(退还蔡绍业购房定金20000元)；二、撤销汕头市金平区人民法院作出的(2019)粤0511民初2261号民事判决中第二项判决内容，并依法改判为恒其公司、马锡伟向蔡绍业支付违约金20000元；三、本案一、二审诉讼费用由恒其公司、马锡伟承担。
事实与理由：一、一审法院判决认定蔡绍业在一审中提出的诉讼请求“判令两被告返还购房定金20000元及支付违约金20000元”系同时选择违约金和定金，该认定结果与事实严重不符，也不符合法律规定(如按一审法院理解：蔡绍业违约金条款和定金条款并用，则蔡绍业的金额是60000元，即双倍返还定金和赔偿一倍的违约金，但蔡绍业只按买卖合同约定退还定金和赔偿违约金共40000元，退还定金是天经地义的事，违约方即恒其公司、马锡伟只是赔偿违约金20000元，并没有加重违约方的惩罚，这也是一审法院的简单数字计算错误)。
2019年5月27日，恒其公司、马锡伟称已经接受汕头市金平区金兴苑5幢501、503、505房业主的委托，与蔡绍业就前述房产的买卖签订《汕头市某某某某某某某合同》，该合同约定蔡绍业作为买方先付给甲方(案外人罗楚芳)定金20000元。
如果甲方中途违约，应二日内退还购房定金，同时还应赔偿蔡绍业(乙方)20000元等内容。
合同签订之前，蔡绍业于2019年5月22日通过微信转账和银行转账的形式支付给马锡伟购房定金合计20，000元，马锡伟也于签订合同当天出具确认收到上述款项的NO.2357841《收款收据》给蔡绍业收执。
然而，约定办理公证手续的2019年6月15日期限届满后，因没有取得房屋所有人罗楚芳委托出售房屋的公证手续无法履行合同，故蔡绍业请求恒其公司、马锡伟返还购房定金20000元及支付赔偿金20000元。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
”及《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
