《买卖合同解释》之若干解读

最高院买卖合同司法解释逐条解读一、引言最高人民法院发布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》自2012年7月1日起施行，并于2020年进行了部分修正。

此司法解释的制定旨在正确审理买卖合同纠纷案件，确保合同当事人的合法权益得到保障，促进市场经济的健康发展。

本文将对这一司法解释进行逐条解读，以便更好地理解和应用。

二、买卖合同的成立及效力第一条：当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。

解读：本条规定了在没有书面合同的情况下，如何认定买卖合同关系。

人民法院将综合考虑交易方式、交易习惯和其他相关证据，以判定买卖合同是否成立。

送货单、收货单、结算单、发票等是判定买卖合同是否成立的重要证据。

第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

解读：本条规定了预约合同的法律效力。

认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同具有独立的契约效力，一方不履行订立买卖合同的义务时，对方有权请求其承担违约责任或要求解除预约合同并主张损害赔偿。

第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

解读：本条规定了出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同的效力问题。

即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，合同并不因此无效。

若因此导致标的物所有权不能转移，买受人可以要求出卖人承担违约责任或解除合同并主张损害赔偿。

三、标的物交付和所有权转移（此处仅列举部分与标的物交付和所有权转移相关的条款进行解读）第四条：标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照民法典第五百一十条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。

商品房买卖合同司法解释全文解读(2)本文是《商品房买卖合同司法解释》全文解读的第二部分，继续详细介绍该司法解释的内容和实际应用中的相关问题。

一、解读1. 商品房买卖合同双方权利义务该司法解释明确规定了商品房买卖合同双方的权利义务，包括房地产开发企业和购房人。

其中，房地产开发企业应当明确开发建设用途，保证商品房的质量和使用功能等，而购房人应当按期支付房款，配合交接房屋等。

这些规定有助于明确双方的权利义务，避免纠纷的发生。

2. 商品房买卖合同的效力和变更该司法解释还明确规定了商品房买卖合同的效力和变更问题。

其中，商品房买卖合同应当采取书面形式，经过双方签字、盖章或者捺印，具备法律效力。

如果需要变更合同，应当经过双方协商一致并采取书面形式进行变更。

这些规定有助于规范商品房买卖合同的签订、履行和变更等相关事项。

3. 商品房买卖合同纠纷处理该司法解释还对商品房买卖合同纠纷处理问题进行了明确规定。

其中，建议双方在合同中明确纠纷解决的方式和方法。

如果出现纠纷，双方应当首先协商解决。

如果协商不成，可以向有关行政主管部门申请调解，或者向人民法院起诉。

这些规定有助于促进商品房买卖合同纠纷的及时解决，维护购房人的合法权益。

二、实际应用1. 如何明确开发建设用途？在商品房买卖合同中，房地产开发企业应当明确开发建设用途。

这是保障购房人权益的重要内容。

例如，购房人购买的是居住用房还是商业用房等。

在实际应用中，购房人应当认真阅读合同，或者向房地产开发企业咨询相关建设用途的问题。

如果在合同中未明确涉及建设用途的内容，可以要求开发企业在合同中作出明确的承诺并签字确认。

2. 合同变更如何进行？如果需要变更商品房买卖合同，应当经过双方协商一致并采取书面形式进行变更。

双方应当注意协商变更内容时明确变更事项、变更原因、变更方式和时间等，以免引起进一步的争议。

在实际应用中，建议购房人与开发企业在合同中留下变更的余地，以便在未来发生变动时能够简化变更手续，降低变更成本。

全面解读《买卖合同纠纷案件司法解释》近期，最高人民法院发布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，就处理买卖合同纠纷提供了更为明确具体的依据。

司法统计数据显示：2009年，全国各级人民法院共新收一审买卖合同纠纷案件591425件，审结594404件；2010年，全国各级人民法院共新收一审买卖合同纠纷案件551395件，审结555553件；2011年，全国各级人民法院共新收一审买卖合同纠纷案件533401件，审结526367件。

为正确审理买卖合同纠纷案件，2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议讨论通过了《买卖合同解释》。

一、《买卖合同解释》出台的背景合同法第九章通过46个条文规定了买卖合同法则，但这些条文仍难以涵盖买卖合同关系的复杂性和多样性以及市场交易日新月异的变化，各级人民法院在司法实践中遇到诸多新情况和新问题。

为了指导人民法院正确适用法律审理好买卖合同纠纷案件，最高人民法院于2000年3月决定制定关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释。

经多次调研、论证，并广泛征求全国人大常委会法工委、国务院法制办、商务部、工商总局、住房和城乡建设保障部、中国人民银行等部门意见，特别是多次征求了相关专家学者的意见。

为了使该司法解释符合市场交易实际和审判实践的要求，更好地保护各方当事人合法权益，还通过最高人民法院网等向社会公开征求意见，引起了广泛关注。

该司法解释先后起草十二稿，最后经最高人民法院审委会讨论通过。

二、《买卖合同解释》的主要内容《买卖合同解释》包括8个部分，总计46条，对买卖合同的成立及效力、标的物交付和所有权转移、标的物毁损灭失的风险负担、标的物的检验、违约责任、所有权保留、特种买卖等具体适用法律问题作出明确规定。

主要内容包括以下几个方面：（一）坚持“鼓励交易，增加财富”的原则确认合同效力。

买卖合同是社会经济生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式，买卖合同的效力不仅事关交易关系的稳定和当事人合法权益的保护，而且关涉市场经济的健康发展。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。

当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。

《最高院商品房买卖合同司法解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。

高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。

对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。

当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。

最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议讨论通过了《买卖合同解释》。

该司法解释自2012年7月1日起施行。

为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民国民法通则》、《中华人民国合同法》、《中华人民国物权法》、《中华人民国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。

一、买卖合同的成立及效力第一条当事人之间没有书面合同，一以送货单、收货单、结算单、发票等主存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。

对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。

送货单、收货单、结算单、发票等是判定买卖合同是否成立的重要证据。

对账确认函、债权确认书等函件、凭证具有推定合同成立的效力。

第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限订立买卖合同，一不履行订立买卖合同的义务，对请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主损害赔偿的，人民法院应予支持。

本条确认了认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录等预约的法律效力，明确承认其独立契约效力，制裁恶意违约人，缔约过失的抗辩从此退出历史舞台。

第三条当事人一以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主损害赔偿的，人民法院应予支持。

本条对出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同的效力问题，明确地予以肯定，防止了大量买卖合同遭遇无效认定之命运。

关于无权处分合同的效力的争论可以就此告一段落了，无效和效力待定的说法已经被立法抛弃。

第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。

关于《买卖合同司法解释》第10条的若干问题摘要：关于《买卖合同司法解释》（以下简称法释）第10条有所争议，有学者认为它排除了《物权法》第24条（以下简称第24条）的适用。

如何理解交付、对抗以及登记的效力是解决争议的关键。

关键词：交付；登记；对抗；善意第三人法释第10条规定：“出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。

”一、基本概念的梳理（一）对于“善意”的理解“丙若不知甲已将A船卖与乙的事实且无重大过失时，构成善意，乙将不能对抗丙。

”[1]可见，高院有观点认为善意是指“不知且无重大过失”。

不知的内容不甚明确，是指对订立在先买卖合同的不知还是指无权处分事实的不知？例1，甲乙签订出卖甲之宝马车的买卖合同；后甲又与丙签订出卖该车的买卖合同，丙为善意。

乙的权利我们称之为第一买受人的权利，丙的权利我们称之为善意第三人的权利（后文将以例1作为分析第24条的基本模型）。

“不知且无重大过失”中所说的不知是指对什么内容的不知？可能有两种理解：第一，是指丙对甲乙之间已订立的买卖合同的不知；第二，还是指丙对甲无权处分事实的不知（如果甲与丙订立买卖合同之前已经将车的所有权移转给乙）？重大过失的判定标准也不明晰，是否属于重大过失与买受人的注意义务紧密关联。

最高院关于商品房买卖合同纠纷若干解释解读一(2008-07-08 09:11:50)转载▼分类：精华文摘标签：欺诈行为双倍返还房产广告重大影响返还定金商品房认购不可归责事注：本文共分为四个部分摘自寇志中律师的博客，仅供学习参考之用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）共２８条，主要对商品房预售合同的效力，商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出明确的规定。

其中，对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。

适用要点一：集资房，房改房，经济适用房不适用本解释法条原文第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

本条是司法解释适用范围的规定适用要点：一，将商品房买卖合同的出卖人作了严格的限定，即仅仅指房地产开发企业；二，将商品房买卖合同的标的包括两类：现房销售和期房销售。

商品房买卖合同仅指买受人与开发商之间签订的期房或现房销售合同。

三，非房地产开发企业所开发的房屋，包括集资房、房改房、经济适用房不适用本《解释》。

我国目前存在着多种类型的房屋，有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等。

经济适用房、房改房、集资房等房屋不能直接自由买卖，其交易要受到国家政策的调整，比如，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的买卖与商品房买卖又有所不同。

从房地产交易市场的实际情况来看，房屋买卖的主流为商品房买卖，而且人民法院受理的房屋买卖纠纷主要也是商品房买卖纠纷。

同时，由于此类纠纷不仅关系到国家住房制度改革措施的推进，而且涉及到广大人民群众的切身利益，因此，《解释》将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为，包括商品房预售和商品房现售。

买卖合同司法解释解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

一、买卖合同的成立及效力第一条（辅助合同多样性）当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。

对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。

第二条（预约合同效力）当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

第三条（无权处分的合同效力）当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无n效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

第四条（电子合同）人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。

二、标的物交付和所有权转移第五条(电子信息产品的交付)标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。

第六条（多交货物保管问题）根据合同法第一百六十二条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。

买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法院应予支持。

买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的，人民法院应予支持。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效.第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约.该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任.【释义】建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说:“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定.”《合同法》恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一部分。

对于消费者来说,最保险的方法就是将一切写入合同,具体方法可以参照《商品房买卖合同补充协议范本204条》。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人.【释义】合同法第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的理解与适用一、概述买卖合同作为市场经济中最基本、最普遍的交易形式，其健康运行对于维护市场秩序、促进经济发展具有举足轻重的作用。

随着交易活动的日益复杂和多样化，买卖合同纠纷也日益增多，给司法实践带来了诸多挑战。

为了统一裁判尺度，明确法律适用，最高人民法院于年月日颁布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），对买卖合同纠纷案件中的法律适用问题进行了全面、系统的规定。

《解释》的出台，不仅为各级人民法院审理买卖合同纠纷案件提供了明确的法律依据，也为当事人进行合法交易、维护自身权益提供了有力保障。

本文将从概述、重点条款解读、司法实践应用等方面，对《解释》进行深入剖析，以期对读者理解和适用该解释提供有益的参考。

在概述部分，我们将简要介绍《解释》的立法背景、目的和意义，以及其在整个买卖合同法律体系中的地位和作用。

同时，还将对《解释》的主要内容进行概括性介绍，帮助读者快速把握其核心要义。

我们将通过重点条款解读的方式，逐一分析《解释》中的关键条款，探讨其背后的法理基础和司法实践中的应用场景。

这部分内容将重点关注买卖合同的成立、履行、变更、解除等方面的问题，以及买卖合同纠纷中的举证责任、违约责任等法律适用问题。

在司法实践应用部分，我们将结合具体案例，分析《解释》在司法实践中的具体应用情况，探讨如何正确理解和适用该解释以解决实际问题。

同时，还将对《解释》实施过程中可能遇到的问题和挑战进行分析和探讨，以期为未来司法实践提供参考和借鉴。

《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的理解与适用买卖合同作为市场经济中最基础、最常见的交易方式，其法律适用问题一直是司法实践中的热点和难点。

为了统一法律适用标准，提高审判效率，我国最高人民法院制定了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）。

《解释》的出台，不仅为各级人民法院在审理买卖合同纠纷案件时提供了明确的法律依据，也为市场主体在交易中提供了行为准则和预期。

商品房买卖合同解释第八条商品房买卖合同解释第八条根据《中华人民共和国合同法》和相关法律法规的规定，商品房买卖合同是购买商品房的双方当事人之间所订立的合同。

其中，第八条为对买卖双方权利义务的具体规范和解释。

本文将针对商品房买卖合同解释第八条进行详细的分析和说明。

一、条款内容解读根据《商品房买卖合同》第八条的规定，该条款主要涉及以下几个方面的内容：1. 商品房过户费用分担：根据该条款，买受人需承担商品房过户所需费用中的一部分，具体比例由合同双方协商确定。

2. 过户完成后的税费：根据该条款，过户完成后的税费由买受人承担。

3. 产权登记：该条款规定了商品房买卖合同成立后，应当办理产权登记手续，并由卖方承担产权登记费用。

4. 过户时间：合同中应当约定商品房过户的具体时间和地点。

5. 违约责任：该条款明确了一方违约时应当承担的责任，包括赔偿违约金、承担实际损失等。

二、条款解释和适用1. 商品房过户费用分担：根据该条款，双方应当根据实际情况协商确定商品房过户费用的分担比例。

在协商过程中，买受人可以根据自己的实际负担能力和购房资金情况进行合理的提议，卖方应予以充分考虑。

双方应当在签订合同时明确约定分担比例并写入合同。

2. 过户完成后的税费：根据该条款，买受人应承担过户完成后的税费。

具体而言，包括契税、个人所得税等相关税费。

买受人在购房时应事先了解相关税费的计算方式和比例，并按照规定的税费进行支付。

3. 产权登记：根据该条款，卖方应当承担商品房产权登记的费用。

产权登记是商品房买卖合同成立后的重要环节，其手续和费用应由卖方负责办理和支付。

产权登记是确保买受人合法权益的重要保障。

4. 过户时间：合同中应明确约定商品房过户的具体时间和地点，以确保过户手续的顺利进行。

买受人和卖方应严格按照约定的时间和地点履行过户手续，避免因时间推迟等原因造成的法律纠纷。

5. 违约责任：合同中应当明确约定违约责任。

如果一方违约，应承担相应的违约责任，包括赔偿对方的损失、支付违约金等。

最高院买卖合同司法解释篇一：最高院关于审理买卖合同纠纷的若干司法解释最高院关于审理买卖合同纠纷的若干司法解释第四十六条本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定,与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。

第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。

买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。

买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。

买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。

合同法第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。

对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。

（第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

）篇二：最高人民法院买卖合同司法解释最新最高人民法院民二庭负责人就《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》答记者问时间：20XX-06-0610:14:00来源：人民法院报作者：打印文章发送给好友0[提要]6月5日，最高人民法院召开新闻发布会，向社会公布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）。

可以说，《解释》的公布和实施，对于保护买卖合同当事人的合法权益，维护社会主义市场经济公平交易秩序，都具有十分重要的意义。

最高法买卖合同司法解释全文最新一、前言最高人民法院于2021年6月30日发布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（八）》（以下简称“最高法购销合同司法解释（八）”），自2021年7月1日起施行。

本文将对该司法解释进行简要概述和解读。

二、基本原则最高法购销合同司法解释（八）明确了以下四个原则：1.诚信原则。

买卖双方应当遵循诚实信用原则，具体包括齐全、真实、及时和准确地履行与本合同有关的义务。

2.索赔救济原则。

在买卖合同中，当对方未按照合同约定履行义务时，应当充分保障对方获得索赔救济的机会。

3.公平原则。

买卖双方的权益应当得到保护，维护公平的交易顺序和市场秩序。

4.责任原则。

买卖双方应当为自己的行为承担相应的法律责任。

三、相关问题最高法购销合同司法解释（八）还对以下问题进行了规定：1. 合同的订立和成立在合同的订立和成立过程中，应当遵守诚信原则，尊重差别原则和意思自治原则。

除非有其他的法定规定，当当事人未能书面订立合同，也可以证明双方对于某一特定问题已经达成了一定的意见，符合合同成立的情形。

2. 合同的履行买卖合同的履行应当符合诚信原则，保证商品的质量和数量，确保按时交货和付款。

当当事人无法按照约定履行时，应当通过协商或者其他方式找到解决问题的合理方式。

3. 合同的解除和撤销当一方未履行自己的义务导致合同无法继续履行时，另一方可以要求解除合同。

在解除合同的过程中，应当满足相应的法定条件。

当一方违反法律规定，使用欺诈、威胁、利诱和暴力等手段让另一方签订合同时，另一方可以要求撤销合同。

4. 合同的修改和补充当当事人对于已经订立的合同约定进行修改或者补充时，应当遵循诚信原则，尊重双方的意思自治，保证双方的利益平衡。

修改和补充的方式应当符合法律规定。

四、总体评价最高法购销合同司法解释（八）的发布标志着我国对于买卖合同相关领域法律的完善与发展。

司法解释对于促进良好的买卖合同交易秩序和商业信用有着非常重要的作用。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。

当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。

全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。

当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。