抵押物处置的难点问题实务解析

抵债资产处置变现过程中的困难和问题下载温馨提示：该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。

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担保实务中担保措施之不动产抵押的常见问题
在担保实务中，不动产抵押是一种常见的担保措施。

在进行不动产抵押时，常常会出现一些问题，需要注意解决。

以下是不动产抵押常见的问题和解决方法：
1. 权利人不同意抵押：在进行不动产抵押时，有权处置不动产的权利人可能不同意将其不动产进行抵押。

解决方法是与权利人协商解决，可以通过增加债务人与权利人之间的关系来解决，例如增加担保责任人或提供额外的担保措施。

2. 抵押范围问题：不动产抵押应该明确确定抵押的范围，包括具体的不动产和相关附属设施等。

解决方法是明确抵押的范围，并在抵押合同中明确约定。

3. 抵押物评估问题：在进行不动产抵押时，需要对抵押物进行评估确定价值。

如果评估价值与要债主张的债权金额相差较大，可能会导致抵押物无法完全覆盖债权。

解决方法是进行准确的评估，并在抵押合同中约定抵押物的价值。

5. 不动产权属证明问题：在进行不动产抵押时，需要提供相关的不动产权属证明文件。

如果无法提供或证明文件存在问题，可能会导致抵押的效力受到影响。

解决方法是办理相关的不动产权属证明手续，并确保证明文件的真实性和有效性。

6. 不动产后续权益转移问题：在进行不动产抵押后，债务人可能会转移不动产的权益，例如出售或转让。

如果债务人转移不动产的权益，可能会导致抵押权失效。

解决方法是在抵押合同中约定债务人不得转移不动产的权益，并在转移时进行相应的抵押物注销手续。

在进行不动产抵押时，需要注意上述问题，并逐一解决。

还应该根据实际情况，补充完善抵押合同的条款和约定，确保担保措施的有效性和权益的保护。

商业银行不良贷款抵押物处置现状及对策研究当前，我国经济增速下行明显，行业风险、区域风险叠加，信用风险突出，银行业经营面临的形势十分严峻。

与此同时，银行不良贷款快速、大幅上升，很多银行被动成为“房东”，手中掌握的抵押物也越来越多，但抵押物处置执行的进展却十分缓慢，有些抵押物即使产权清晰、状况良好也很难处置，很多时候银行迫不得已，只有通过资产转让或核销方式来化解不良贷款，导致银行正常经营受到一定的影响，营业利润也受到较大侵蚀。

一、不良贷款抵押物处置时存在的主要困难目前，抵押物在执行中遇到的障碍主要有以下几种情况：（一）抵押人、借款人失联或不配合，人为拉长抵押物处置时间当抵押贷款逾期且催收进展缓慢、银行不得已进行诉讼并通过法院处置抵押物时，抵押人往往以种种理由推脱、搪塞，很不配合，或者试图通过各种途径阻碍司法执行，拖延抵押物的处置。

例如：拒绝签收法院相关文书，导致银行存处置环节需要进行公告，或者不断向法院提出异议或上诉来拖延处置时间，进而影响抵押物的处置效率。

（二）抵押物非贷款银行首封，需要首封法院推动才能进行司法拍卖由于多种原因，一些借款、担保企业在银行的抵押物往往被多家执法机构查封，如果抵押物被他人首封，抵押银行即使抵押手续完备也不能独立推动司法拍卖。

此外，个别债务人为了在后期处置中掌握一定的谈判权，在风险暴露前就采取措施对抵押给银行的抵押物进行恶意查封。

商业银行对此些情况反响不断。

（三）抵押物土地、房产被分开抵押，需与其他抵押权人合并处置由于抵押手续不够规范，一些借款人在取得土地证后将土地抵押给甲银行，用甲银行的贷款进行项目建设，待项目建成后，又将办妥产权证的房产抵押给乙银行，在乙银行办理贷款，一旦借款人发生风险，无论是甲银行还是乙银行都将无法单独处置抵押物。

（四）抵押物拍卖变现时，法院对银行受偿范围进行了限定主要表现为以下两方面：一是受偿范围仅限于房产登记部门登记的债权金额，包括利息或实现债权的费用；二是表现为即使房地产价格有所上涨，仅能就当时登记的债权受偿，且受偿金额不能超过授信时的评估价格。

房地产抵押实务中存在的问题和解决方法五篇第一篇：房地产抵押实务中存在的问题和解决方法房地产抵押实务中存在的问题和解决方法在银行信贷业务中，抵押担保因其较大的安全性，成为银行贷款最为有利的担保方式。

但是，由于担保法及其司法解释对抵押担保的有关规定并不明确和具体，下面就江汉支行在房地产抵押实务和管理中存在的问题和解决方法谈谈本人的一点看法。

一、房地产抵押实务中存在的问题1、一般房地产抵押担保中，以限制或禁止抵押担保的房地产进行抵押登记，如农村集体所有制土地。

这方面的情形不多，但确实存在，主要表现为抵押人或借款人通过人为关系使抵押登记管理部门对上述土地办理抵押登记;由于有他项权证，极易导致银行错信政府的登记公示，为借款人发放贷款。

这一案件已经处理完全，并没有受到损失。

2、以产权关系不明的房地产进行抵押担保。

如抵押人进行抵押的财产，表面上是一人所有，但实际上是与他人共同开发的房地产。

案件涉讼后，抵押效力受到影响。

该案件由于证据没有砸死，现在抵押人正在检察院申诉。

3、最高额抵押担保登记无对应的主债权文本。

现行文本是借款合同文本，不符和业务发展的需要，也不能与最高额抵押担保有效衔接。

4、抵押权人名称和机构变更频繁，影响变更前后抵押登记的效力和主从合同有效衔接性。

5、债务人或抵押人更名改制，对于需要办理的借新还旧贷款，如何处理好债务承担和借新还旧的关系、以及更名改制与办理抵押登记之间的关系，没有一个有效的程序和模式，危及贷款担保安全。

6、抵押物清单没有作为抵押合同的附件或是抵押物清单填写不规范。

7、个人金融业务中，大部分贷款只办理的房产抵押登记，而没有办理土地使用权的抵押登记。

8、子母公司抵押担保问题。

关于子公司为母公司提供抵押担保的效力问题，目前司法实践中并没有一个明确的认定标准，而很多集团公司的业务往来均或多或少的存在上述问题。

二、解决方法针对上述问题，联系的业务实际，建议使用下列方式解决：1、严格按照担保法及其司法解释的规定办理抵押登记手续，对于不能进行的抵押登记的房地产，严把审查关口，杜绝此类现象的发生;对于限制性的房地产，严格按照相关特别法律法规的规定和相关行政法规的规定，作好报批、审批手续，完善有关手续，使抵押担保合法、有效、与主债权有效衔接。

类型； 借 贷之债 可分 律法 规的强 制 性规 定也 是合法债权 。 所 以， 从 担保债权 合
法性 的角度将在建 程抵押权 人局 限于银 行等金融机构是不符合担保法理的 。
２土地 已抵押 的在 建 工程 抵押 登 记 如
何 办理
资金 ， 不 宦 限制抵 押权 人 范 同 ， 以保 障借
贷双方尤其是抵押权人 的利 益。
笔者赞 同第二种 观点 。 理 由如下 ：
登记 ＿ Ｔ作 实践 中 ， 在 建 程抵 押 贷款银行 为 了规避 风险 ， 将大 额贷款业 务风 险转嫁
给有 一定 实力 的担 保公 司 ， 通过抵押 反担 保 的形式 ， 将 在建 Ｔ程抵押权 人变更 为担
利用 在 建‘ 程 抵押 筹资 ， 是建 设单 位 特别是 房地 产开发企业 融资 的主要途 径之
一
１非 金 融 机构 能 否作 为在 建 工程 抵 押
的抵押 权人
住 建部 颁布 的 《 城 市房 地产抵 押 管理
在全 面推行 不动产统一 登记体制后 ， 在
建 Ｔ程抵 押登记 实 务中存 在一些 新 的问题
企业 能够 更便捷 、 及 时地获取 继续 建造 的
Ｆ ｝ １ 。 在“ 法无禁 止即 ［ ｛ 由”的原 则下 ， 作 为 上 层建 筑应 当促进 、 服务 、 规 范和保 障好
经 济基础 的发展 ， 对 于在建 Ｔ程抵 押权人 的范 规 制也是 如此 ， 登记 机构 不应 当法 外设法 、 擅 自为行政相对人增 设法外 义务。
亟 待解 决
办法 》（ 以下 简称 《 抵押 管理办法 》 ） 规定 ，
在建 ｌ ＿ ｒ 程抵 押是指抵 押人 为取得 建 Ｔ程
作者 简介 ：张辉 ，杨黎萌 ，南通 市不动 产登记 中心

在建工程抵押登记实务难点剖析（一）利用在建工程抵押筹资，是建设单位特别是房地产开发企业融资的主要途径之一。

在全面推行不动产统一登记体制后，在建工程抵押登记实务中存在一些新的问题亟待解决。

1 非金融机构能否作为在建工程抵押的抵押权人住建部颁布的《城市房地产抵押管理办法》（以下简称《抵押管理办法》）规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其他方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

上述规定，将在建工程抵押权人局限为银行。

在办理在建工程抵押登记实务中，是否对在建工程抵押权人予以限制，各地规定和做法不一：银行、银行和经人民银行批准开展房地产抵押的金融机构、银行和其他法定金融机构。

尽管各地规定和做法不尽相同，但仍予以限制。

在建工程抵押权人是否被局限为金融机构，业界有两种观点：一?N观点：《抵押管理办法》规定，在建工程抵押只能抵押给银行，且在建工程未竣工、不具有使用价值、容易产生经济纠纷，应当将有金融许可的银行等金融机构作为抵押权人，绝对不能任意扩大，以此降低登记风险。

另一种观点：在建工程抵押作为企业融资的主要和重要的担保方式，为了保障企业能够更便捷、及时地获取继续建造的资金，不宜限制抵押权人范围，以保障借贷双方尤其是抵押权人的利益。

笔者赞同第二种观点。

理由如下：第一，抵押作为担保之王，担保的对象是借贷、买卖、贷物运输、加工承揽等经济活动中产生的合法债权，以银行等金融机构作为一方主体的借贷只是债权的一种类型；借贷之债可分为银行借贷和民间借贷，民间借贷只要不违反法律法规的强制性规定也是合法债权。

所以，从担保债权合法性的角度将在建工程抵押权人局限于银行等金融机构是不符合担保法理的。

第二，最高人民法院于2012 年在对山东省高院的《关于〈城市房地产抵押管理办法〉在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复》（以下简称《回复》）中指出，在建工程抵押属于《担保法》规定的可以抵押的财产范围，法律对在建工程抵押权人的人的规定，只是对抵押权人为银行的特别规定，并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人。

方法 ， 卖 具有 公平 、 开 、 正 、 明等特 点 。 拍 公 公 透
受 市 场环 境 和政
策 条 件 等 主客 观
因 素 制约 ，抵 贷

资 社 会 接 受 能 力
差 。 抵 贷 资 产 中
的 专 用 设 备 因 用 途 狭 窄 ， 抵 贷 财产 变 现 的难 中之 难 ； 用设 备 虽 然 具 是 通 有 广 泛 的 适 用 性 ， 但 受 本 身 质 量 的 限 制 和 市 场 需 求 不 足 ， 变 现 过 程 中也 存 在 困难 ； 地 产受 地域 限制 和 经 在 房 济 环 境 的 影 响 ， 乏 活 跃 的 变 现 能 力 。二 是 由 于 抵 贷 价 缺
●
的难点及对策
以被 动 形 式 接 受 以 物 抵 贷 方 式 来
０
金 融
债 权 银 行 经 常 是 齐 ，银 行 要 办 理 过 户 手 续 必 须 通 过 有 关 部 门从 头 补 齐 ， 张建东 张 凤春 不 仅 手 续 繁 琐 ， 要 交 纳 各 种 税 费 ， 要 花 费 大 量 人 力 还 既
作。 二 、 策 对
物 抵 贷 ，否则 有
可 能 完 全 无 法 收
回债 权 。 二 是人
民法 院 以民事 裁
定 书 方 式 将 这些
非 货 币 资产 裁 定
给 债 权 银 行 以抵 偿债 务 。
难 点 之 二 ：
对 策 之 一 ： 取 多 种 方 式 ， 管 齐 下 加 速 处 置 抵 贷 采 多 资产 。 １租 赁 。 目前 ， 国银 行 的 租 赁 业 务 几 乎 是 空 白 ， ． 我 国 外 的 经 验 表 明 ， 行 开 办 租 赁 业 务 可 以 充 分 发 挥 资 金 和 银 成 本 的优 势 。 要 允 许 商 业 银 行 内 部 成 立 租 赁 业 务 部 ， 对 行情 看涨 暂 不宜 或暂 无法 出售 的房产 、 器设 备实 行 租 机 赁 经 营 ， 市 场 行 情 回 暖 后 再 行 处 置 。 这 样 不 仅 可 以 降 待 低资 产 管 理 的成 本 ， 取 租金 收 人 ， 且 可 较 大 限 度地 获 而 保 全 资产 。 ２拍 卖 。拍 卖 是 处 置 抵 贷 资 产 回 收 现 金 的 最 快 捷 的 ．

司法实践中抵押权实现疑难问题探析抵押权是指债务人将其不动产或动产作为债权人的担保物，如果债务人未能履行其债务，债权人可以就抵押物实行抵押权进行强制执行。

抵押权的实现同样是一种司法实践活动，然而在这个过程中我们也会遇到各种疑难问题，本文旨在针对抵押权实现过程中的几个疑难问题进行探析。

一、抵押权的优先权问题抵押权优先的原则是“先抵押者先受偿”。

然而在实际操作中，债务人对多个债权人设立抵押物或在不同债权人处设立多个抵押物时，如果债务人违约，抵押权的优先级就成了一个复杂的问题。

有的时候，债务人可能会在不同的债权人处设立多个抵押物，因此，抵押权人之间谁的权利优先就成为一个棘手的问题。

一般情况下，法律规定，先设立抵押者的抵押权先受偿，但也有例外。

在实际解决问题的时候，根据具体情况，需综合考虑债务性质、抵押物的价值、债权债务关系等多方面因素，确立抵押权的优先度。

二、抵押物的变卖问题抵押物的变卖是抵押权实现的核心环节，变卖后的款项是用于清偿债权人债权的来源。

但是抵押的物品可能存在很多的缺陷和质量问题，一旦抵押物出现损坏或灭失的情况如何解决问题就成了一个关键性问题。

对于抵押物的变卖，抵押权人必须遵循公开、公正、公平的原则进行。

同时，在变卖过程中需要严格保障抵押物的完整性和价值的准确性，保证抵押物在变卖中得到合理的价格。

若抵押物存在损坏、灭失或者其他问题，必须在变卖开始前将问题明确通报债权人，并及时采取措施保护债权人的利益。

三、抵押权人的法定顺序问题在抵押权实现中，如果存在多个抵押权人，则需要根据法律规定的顺序进行分配债务人的抵押物的担保金额。

抵押权人可以通过法律途径实现对抵押财产的拍卖或变卖，将所得到的价值作为债权的强制履行。

法定顺序是指在抵押权人的存在下，根据不同的情形，依次等级排定抵押权人的优先位置，并按照相应的优先位置依次受偿。

法律规定了按照时间优先原则、抵押物决定权顺序、被担保主债权本息顺序和抵押债权数额顺序等四种法定抵押权分配顺序。

（在建工程抵押合同的难点解析）在建工程抵押，即在建工程作为抵押物，以借款人或第三人的在建工程为抵押物向债权人提供担保的行为。

在建工程抵押作为一种担保方式，具有特殊性，也存在着一些难点问题。

本文将就这些难点问题进行解析，并提出相应的解决方案。

一、抵押物的确定在建工程抵押物的确定是抵押合同的关键问题之一。

首先，抵押物必须是合法有效的，并且必须符合法律法规的规定。

其次，抵押物必须是债权人认可的在建工程，并且要符合债权人的要求和标准。

在实际操作中，由于在建工程存在不确定性和风险性，因此抵押物的确定往往需要进行充分的调查和评估。

二、抵押物价值的评估在建工程抵押物的价值评估是一个复杂的问题。

由于在建工程尚未竣工，其价值往往难以准确估计。

此外，在建工程的建设成本、市场前景、风险因素等都会影响其价值评估。

因此，在建工程抵押合同的签订前，需要对抵押物进行充分的价值评估，并确保评估结果的准确性和可靠性。

三、抵押权的实现在建工程抵押权的实现也是一个难点问题。

一旦债务人无法履行债务，债权人需要通过法律程序来实现抵押权。

然而，由于在建工程尚未竣工，其产权的确定和转移也存在一定的困难。

此外，在建工程抵押权的实现还需要考虑到市场因素、政策法规等因素的影响。

因此，债权人在签订抵押合同时，需要充分考虑抵押权的实现方式和途径，并做好相应的准备工作。

四、风险控制在建工程抵押作为一种担保方式，其风险控制是抵押合同的核心问题之一。

首先，债权人需要对债务人的信用状况、还款能力等进行充分的调查和评估，以降低风险。

其次，债权人需要与债务人签订详细的合同条款，明确双方的权利和义务，以避免出现纠纷和违约情况。

此外，债权人还需要建立完善的风险管理制度和应急预案，以应对可能出现的风险事件。

五、法律风险在建工程抵押合同涉及到多个法律问题，如抵押物权属、合同效力、违约责任等。

因此，签订合同时需要充分考虑相关法律法规，确保合同条款的合法性和有效性。

此外，如果合同中出现争议或纠纷，需要寻求法律途径来解决。

《抵押权实现中的实务问题研究》篇一一、引言抵押权作为担保债权实现的重要手段，在市场经济中发挥着举足轻重的作用。

然而，随着经济活动的日益复杂化，抵押权实现过程中出现了诸多实务问题。

本文将针对抵押权实现中的实务问题进行深入研究，旨在探讨问题所在、分析成因，并提出相应解决对策，以期为相关实务工作者提供参考。

二、抵押权实现过程中的实务问题1. 抵押物估值难题在抵押权实现过程中，首先面临的问题是抵押物的估值。

由于市场波动、信息不对称等因素，抵押物的实际价值往往难以准确估量。

这导致在拍卖、变卖等处置方式中，难以确定合理的价格，进而影响抵押权的实现。

2. 抵押权与债权冲突问题在债务履行期限届满而债务人未履行债务时，抵押权人与债权人之间可能存在冲突。

如债权人擅自处置抵押物、抵押物被其他债权人查封等情况，导致抵押权无法顺利实现。

3. 法律程序繁琐问题抵押权实现的法律程序相对繁琐，涉及多个部门和机构的协作。

由于程序繁琐、耗时较长，使得抵押权人难以迅速实现债权。

同时，部分地区司法执行力度不足，也影响了抵押权的实现。

三、问题成因分析1. 估值难题成因抵押物估值难题主要源于市场信息不对称、评估机构不规范等因素。

市场信息的不对称导致抵押物实际价值难以准确判断，而评估机构的不规范则使得估值结果存在较大误差。

2. 冲突问题成因抵押权与债权冲突问题的成因主要在于法律制度不完善、执行力度不足等方面。

法律制度的不完善导致部分债权人有机会擅自处置抵押物或进行其他违法行为，而执行力度不足则使得部分地区司法对抵押权保护的力度不够。

3. 法律程序繁琐问题成因法律程序繁琐问题的成因在于法律制度设计过于复杂、部门协作机制不健全等。

复杂的法律制度增加了程序环节和耗时，而部门协作机制的不健全则导致各机构之间的协作效率低下。

四、解决对策建议1. 加强抵押物估值管理建立规范的抵押物估值机制，加强评估机构的管理和监督，提高评估结果的准确性。

同时，引入市场化机制，如引入第三方专业机构进行估值，以减少信息不对称带来的影响。

银行抵债资产的处置方案随着金融市场不断发展壮大，许多银行已经发行了大量的债券和资产支持证券（ABS）等，这些金融工具中通常都会包含一些抵押资产，如房地产、汽车、机器设备等。

在不良资产风险出现时，银行需要寻找有效的处置方案，以免造成更大的损失。

本文将探讨银行在面临抵债资产处置风险时的应对措施。

分析抵债资产处置的难点抵债资产处置难点主要有以下几个方面：1.估值难度大：抵债资产的价值会受很多因素影响，如市场行情、货币政策、宏观经济形势等，因此对其价格的估值难以准确把握。

2.操作风险高: 在抵债资产的处置过程中，涉及到各种基金、信托、保险等多个金融机构，这些机构之间的协调和沟通需要耗费大量的时间和人力物力，同时也存在操作风险。

3.法律风险大：抵债资产处置涉及到的法律法规、合同、权属证明等文件比较繁琐，如果处理不当容易引发多方的法律纠纷和复杂的诉讼。

银行抵债资产处置的方式银行在抵债资产处置方案的设计时，通常会考虑以下几种方式：1.市场转让：银行可以选择将抵债资产通过公开市场进行转让。

这种方式适用于有大量资金进行交易的情况，以获得快速的变现。

2.债务重组：债务重组是一种通过调整债务人的还款方式来实现债务重组的措施，可以减轻企业的财务负担，在避免产生不能承受的损失的前提下完成资产转让。

3.转让给金融机构：银行可以将抵债资产转让给一些金融机构，如基金、信托、保险公司等，这是比较常见的处置方式。

这些机构可以通过对抵债资产进行打包或重新转让，以获取更好的利益收益率。

处置方案应当考虑的问题在处置抵债资产过程中，银行还需综合考虑许多问题，来确保处置方案的执行顺利：1.民事诉讼问题：银行在处置抵债资产时，难免会遇到一些法律纷争问题，需要及时保护公司的合法权益并寻求专业法律帮助。

2.风险把控问题：由于抵债资产处置涉及多方的合作，因此风险把控是一个非常重要的环节。

银行需要严格的风险管理和分析机制，及时发现、评估各项风险。

3.客户信用评估问题：在转让抵债资产时，银行还需要评估购买方的信用状况，以避免出现相互追赔的情况。

终建成 ，整体工程未进行竣工验收备案 。对
此情 况是 否可 以办 理在建 工 程抵押 登记 ，
各地登记部 门持两种不同观点。
一 种 观 点 认 为 ，建 筑 物 工 程 主 体 已 经
竣工 完成 ，不具 备在建 工程 的特 性 ，不 应
办理在建工程抵押。另一种观点认 为 ，未办
理竣工 验收备 案证 明的项 目、未能 申请 办
项 目还包 括建 筑物 以外 的内容 。只有建造 缴 纳相 当于应缴纳 的土地使用 权 出让金 的
完 毕经竣工验 收备案能 投入使用 的建筑工 款额后 ，抵押权人 有优先受偿权 。《房地产
程 才能称 之为房 屋不 动产 ，否 则 只能称之 抵 押管理 办法 》第 ４５条规 定 ，以划 拨方式
关 键 词 ：在 建 工 程 ：抵 押 登记 ：债权 中 图 分 类 号 ： Ｆ２９３．３３
文 献 标 识 码 ：ｃ
文 章 编 号 ： １００１－９１３８－（２０１８）０３－００５４－５７ 收 稿 日期 ： ２０１７－１２－１８
１建 筑 物主 体 已完工 可否 办理 在 建工 程 ，可 以受理该登记 申 Nhomakorabea的 。
工 验 收备案 。前 述 “五 方 ”验 收 不 包括 规 者公 益型 的工程 所需 土地 ，以划拨 的形式
划 、消 防、环保等项 目验 收 ，而规 划 、消防 、 交 由建设单 位进 行开 发 。该类 建设 工程在
环保等验收是否通过 ，登 记部门需查验 《竣 竣工 完成之 前需要 筹集 资金 ，也 涉及 相应
不 动产 ，不动 产登 记机 构 应本 着合 理 、合 进行管理 和监督 检查。第 ５条规定 ，未经市 、
法 的原则为 申请 单位办理 上述情 况下 的在 县 人 民政府 土地管理 部 门批 准并 办理 土地

担保实务中担保措施之不动产抵押的常见问题一、抵押物的确定在不动产抵押中，抵押物的确定是一个非常关键的问题。

在实际操作中，抵押物的确定需要严格遵守法律的规定，确保抵押物的所有权清晰明确，没有纠纷。

抵押物的评估价值也是一个重要的问题，需要对抵押物进行公正、客观的评估，确保其价值的真实性和合理性。

在确定抵押物时，需要充分考虑到市场的变化因素，确保抵押物的价值能够覆盖债务的履行。

二、抵押权的设立在不动产抵押中，抵押权的设立需要符合法律规定，经过严格的程序和手续。

一般来说，抵押权的设立需要经过抵押物所有人的书面同意，并向相关部门进行登记。

在实际操作中，需要特别注意确保抵押权的设立程序的合法性和有效性，避免出现因程序不当而导致抵押权无效的情况。

三、抵押登记的问题在不动产抵押中，如果债务人无法履行债务，债权人有权依法处置抵押物以实现债权。

在实际操作中，抵押物处置的程序和方式常常会引发争议。

债权人在处置抵押物时，需要遵循法定程序，确保抵押物的处置方式合法有效，并保护债务人的合法权益。

在不动产抵押中，如果抵押物需要变现，债权人需要依法进行变现程序，确保变现的公平公正。

在实际操作中，抵押物的变现往往受到市场因素的影响，可能存在抵押物变现难、变现价格偏低等问题。

在不动产抵押中，抵押物的变现问题也是一个需要重点关注的方面。

六、抵押权优先顺位的问题在实际操作中，存在多个债权人对同一不动产设立抵押权的情况，此时抵押权的优先顺位就成为一个争议焦点。

在不动产抵押中，抵押权的优先顺位是根据抵押权设立的先后顺序来确定的，具有先权的抵押权优先受偿。

在实际操作中，需要严格按照法律规定和相关程序进行抵押权的登记和确定，确保各债权人的权益得到合理保障。

银行抵押资产处理问题及应对建议近年来，在商业银行不良资产现金清收难度加大的情况下，以资抵债已经成为商业银行化解债权风险，避免或减少资产损失的一个重要手段。

但我们必须清醒的认识到，通过这种方式消化不良资产，实现所谓的“双降”，只是将不良资产从信贷资产科目转移到非信贷资产科目，但实质并未发生变化。

如果抵债资产在经营管理过程中把关不严，很可能会产生更大的风险。

本文通过揭示商业银行在抵债资产收取、保管、处置等过程中存在的问题、分析其中原因并提出建议，以期对商业银行完善抵债资产经营管理有所裨益。

一、抵债资产收取过程中存在的主要问题1．抵债资产产权不明晰。

一是抵债资产在收取时产权不完整，如抵债房屋未办产权手续，土地未缴纳土地出让金或房产、土地分属不同债权人等情况，收取抵债资产后再完善上述手续难度很大。

二是有些法院为了提高结案率，往往将产权不完备的资产裁定抵偿给银行。

当银行持法院裁定书去办理产权过户手续时，相关部门却以产权手续不完整为由回绝。

三是由于抵债资产收取、处置过程中涉及两次交易过户，需重复缴纳税费。

部分银行为降低成本，在收取抵债资产后往往不办理过户手续，而是在处置变现时直接由债务人过户到第三方。

采用这种运作方式，抵债资产存在被债务人擅自处置或被其他债权人诉讼及强制执行的风险。

2．抵债资产价值高估现象突出。

目前，抵债资产的入账价值主要以借贷双方协商价值、社会中介机构评估价值和法院判决价值等三种方式为主。

从实际情况看，抵债资产普遍存在估价偏高的现象:一是借贷双方协商定价不合理。

一方面，银行在收取抵债资产时往往是第一还款来源已经出现问题，为了维护银行债权而被迫以高价接收抵债物;另一方面，有的抵债资产同时受多个债权人追偿，银行不得不接收高于市场价格的抵押物。

二是中介机构评估欠规范。

抵押物标的价值越高，评估费越多，部分中介机构从自身利益和客户关系出发，有意高估价值。

三是受地方保护主义、行政干预等因素影响，地方法院会做出有利于借款人的裁决，导致抵债资产价值虚涨。

基小律观点抵押实务难点解析基小律说：实务中，囿于登记机构的登记方式、审判人员对抵押规定的理解以及当事方的诚信意识等因素，抵押权人在实现抵押权时往往会遭遇各种挑战与障碍。

今日基小律团队吴雄雁律师基于上述情况结合司法实务，就日常中咨询较多的几个抵押问题（抵押担保范围的确定、抵押变更登记的影响、抵押预告登记的效力）进行梳理：（1）抵押担保的范围以当事人的约定为准（多数法院观点）或以登记机关不动产登记簿的记载内容为准（以江苏高院为代表）（2）抵押变更登记手续的办理不影响债权受让方取得抵押权（多数法院观点）或在未办理抵押变更登记的情形下债权受让方不能直接主张抵押权（个案观点）（3）预告登记有别于本登记，抵押权预告登记人对预告登记房屋不享有优先受偿权，其享有的是当预告登记房屋抵押登记条件成就时要求办理抵押权登记的请求权。

（4）在抵押预告登记权利人不存在过错的情形下，抵押预告登记不因超过法定期限而失效，抵押预告登记权利人仍可对抗其他债权人。

（5）在抵押预告登记权利人对抵押权预告登记无法转为抵押登记并无过错，且预告登记房屋原权属人不持异议的情形下，抵押预告登记权利人对预告登记房屋享有优先受偿权。

快来和基小律一起看看吧~抵押作为一项重要的担保增信措施，在保障当事方债权实现、促进社会融资方面有着不可替代的作用。

但在实务中，囿于登记机构的登记方式、审判人员对抵押规定的理解以及当事方的诚信意识等因素，抵押权人在实现抵押权时往往会遭遇各种挑战与障碍。

基于此，现结合司法实务，就日常中咨询较多的几个抵押问题（抵押担保范围的确定、抵押变更登记的影响、抵押预告登记的效力）梳理如下，以期助益于大家。

一、抵押担保范围的确定在抵押担保债权方面，抵押双方当事人在抵押合同中通常会明确抵押担保的主债权以及抵押担保债权的范围；但抵押登记机构在办理抵押登记时通常只记载“被担保主债权数额”（实务中一般为债权本金数额）、“债务履行期限”信息，并不涉及“抵押担保债权范围”内容[1]。

房产抵押合同中的抵押物变现难点与解决一、引言房产抵押合同作为一种常见的融资方式，在房地产市场中发挥着越来越重要的作用。

然而，在实践中，抵押物变现一直是房产抵押合同中的一个难点问题。

本文将探讨房产抵押合同中的抵押物变现难点，并提出一些可能的解决方案。

二、抵押物变现难点1.房产市场波动：房产市场受政策、经济、社会等多种因素影响，市场波动较大，导致抵押物价值不稳定，变现难度增加。

2.处置周期长：房产抵押物的处置需要经过评估、拍卖、过户等一系列程序，周期较长，容易影响借款人的资金周转和信用记录。

3.司法程序繁琐：在抵押物变现过程中，涉及到的司法程序较多，如法院判决、强制执行等，程序繁琐，处理时间较长。

4.买家有限：由于房产抵押物的特殊性，买家通常较为有限，导致拍卖价格难以达到预期水平，影响借款人的利益。

5.评估难度大：房产价值的评估受地理位置、环境、装修等因素影响，难以准确判断，导致抵押物变现风险加大。

三、解决策略1.加强市场研究：金融机构应加强对房产市场的调查研究，了解市场动态，以便准确评估抵押物的价值。

2.多元化融资渠道：借款人应积极拓展融资渠道，如利用互联网金融、供应链融资等新兴融资方式，降低对房产抵押的依赖。

3.建立快速处置机制：金融机构可以与拍卖行、律师事务所等合作，建立快速处置机制，缩短处置周期，提高效率。

4.引入第三方机构：可以引入第三方机构如资产评估公司、担保公司等，提高抵押物变现的效率和安全性。

5.引入技术手段：利用大数据、物联网等技术手段，实现抵押物价值评估的精准化，降低抵押物变现的风险。

四、案例分析以某借款人张先生为例，他将自己的房产作为抵押物向某金融机构申请贷款。

然而，在贷款到期时，张先生无法按时还款，金融机构决定将抵押物进行变现。

通过多元化融资渠道、建立快速处置机制和引入第三方机构等策略的实施，最终成功实现了抵押物的变现。

首先，金融机构与拍卖行合作，对抵押物进行评估和拍卖。

由于市场研究充分，拍卖行成功地将抵押物以较高的价格出售给买家。

（在建工程抵押合同的难点解析）在建工程抵押，即在建工程作为抵押物，以借款人或第三人的财产作为担保物，为债务提供担保的行为。

在建工程抵押涉及到房地产开发商、银行、投资者等众多主体，因此在建工程抵押合同存在一些难点，需要对其进行解析。

一、在建工程抵押合同主体认定难在建工程抵押合同的主体包括借款人、抵押人和金融机构。

在建工程尚未竣工，其所有权尚存在争议，导致在建工程抵押合同的主体认定困难。

抵押人往往利用这一点，以未决的、无主的建设工程为标的与金融机构签订抵押合同，一旦抵押人违约或破产，金融机构很难证明其对在建工程拥有优先受偿权。

因此，必须通过完善法律条款或者采取必要的操作流程来解决这一难题。

二、在建工程权属不明确，价值难以评估由于在建工程的不确定性和潜在的风险性，使得评估机构和金融机构对在建工程的价值难以评估，造成合同履行困难。

在实际操作中，通常采取公开竞拍的方式进行，但在竞拍过程中也存在一些问题，如参与竞拍的企业对在建工程的权属状况、建设进度、工程质量等具体情况了解不够充分，导致竞拍结果的不确定性增加。

此外，参与竞拍的企业对在建工程的潜在风险和未来收益预期不明确，也会影响竞拍结果。

三、在建工程抵押合同的执行难在建工程抵押合同的执行过程中存在一些难点问题。

首先，由于在建工程尚未竣工，其所有权尚存在争议，导致抵押物的处置难度增加。

其次，由于在建工程涉及到的利益主体较多，如开发商、投资者、消费者等，因此在建工程抵押合同的执行过程中需要协调各方的利益关系，避免出现纠纷和矛盾。

此外，由于在建工程抵押合同涉及到的法律条款和操作流程较为复杂，需要金融机构和抵押人之间进行充分的沟通和协商，确保合同的履行和权利的保障。

四、反担保物权制度难以发挥效力在建工程作为抵押物时需要按照相关的法律法规办理相关的手续和证明文件，这也会增加在建工程抵押合同的风险。

其中一项风险就是反担保物权制度难以发挥效力。

在某些情况下，开发商可能以个人资产或者第三方的资产为担保物提供反担保，但在实际操作中却难以执行，这会导致抵押合同的风险增加。