【世联楼市新评】(2011)之5】市场有其规律,限购疗效有限

市场月报〃深圳市场研究部2011 年〃8 月 2011 年〃8 月深圳 /市场月报深圳 2011 年 8 月房地产市场报告月 刊：201108报告出品：世联地产市场研究部 撰 写 人：曹取 撰写日期：2011-09-08 市场走势10.7- 11.8一手房成交面积及均价 成交均价 成交面积 万平米 元/平米50 40 30 20 10 0 10.710.810.910.110.110.111.111.211.311.411.511.611.711.8 25000 20000 15000 10000 5000新房预售成交双降 二手房成交跌入 谷底内容摘要：  宏观经济：2011 年 8 月份，全国居民消费价格总水平同比上涨6.2%， 其中， 城市上涨 5.9%， 农村上涨 6.7%； 食品价格上涨 13.4%， 非食品价格上涨 3.0%；消费品价格上涨 7.3%，服务项目价格上 涨 3.4%。

；全国工业生产者出厂价格比上月上涨 0.1%，比去年同 月上涨 7.3%。

 中央政策：原计划于 8 月底出台的新的限购城市名单没有最终出炉，房价上涨过快的地方政府为规避限购加强了对当地房地产价 格的限制。

以限价换得不限购， 成为房价上涨过快城市的新选择。

10.7- 11.8二手房成交面积及均价 成交均价 成交面积 万平米 元/平米120 100 80 60 40 20 0 10.710.810.910.110.110.111.111.211.311.411.511.611.711.8 25000 20000 15000 10000 5000 地方政策：8 月份适逢世界大学生运动会在深圳举办，房地产的大型营销活动受到了较大的限制，导致 8 月份供应和成交均呈下 降趋势。

但深圳房地产行业政策较为稳定，除限价政策继续执行 外没有出台新的调控政策。

 市场运行：8 月份新房市场成交量出现了较为明显的下跌，主要原因为供应量偏少，导致成交量的下滑。

【世联楼市新评】（2011）之十七市场逐渐复苏，政策影响依存2011-4-192011年3月份，市场经过1、2月份的传统淡季后，再加上市场对政策的不断消化，供应量较前两月不断增加的情况下，全国各主要城市楼市大多有所恢复，环比均表现不同程度的增长，市场在政策的调控中有所复苏。

然而，CPI的居高不下，通胀仍是当前面临的主要社会问题。

因此，当前政府紧缩的调控政策短期内仍会难以退出，而限购也将持续。

调控政策仍然笼罩在市场上方，政策的影响仍将持续。

3月主要城市楼市走势一线城市：北上广深市场开始反弹，新房成交量均环比上升，但同比均下降；成交均价除了上海环比小幅上涨外，其他城市均开始下调，但同比都保持增长。

具体来看，上海反弹幅度最大，环比大幅上涨131.3%，同比下降48.5%；广州反弹幅度最小，环比仅增长9.0%，同比下降17.7%。

北京环比增长31.5%，同比下降47.4%；深圳环比增长49.8%，同比下降12.7%。

从新房成交均价来看，北京下降幅度最大，环比下降22.8%，同比下降10.0%。

而上海保持小幅增长，环比增长1.8%，同比增长6.1%；广州环比下降2.1%，同比增长1.3%；深圳环比下降5.7%，同比下降4.9%。

总体来看，一线城市市场基本表现出“量升价跌”的态势，市场开始复苏，但同期相比仍未见回暖。

二、三线城市：3月的二、三线城市市场表现有所分化。

二线城市中杭州、天津、苏州、厦门、沈阳等城市新房成交继续下行，其中，杭州下降幅度最大，环比下降64.3%，同比下降80.4%；天津环比下降35.3%，同比下降29.9%；苏州环比下降27.5%，同比下降41.8%。

而二线城市中的东莞、青岛、大连等城市新房成交环比出现大幅上涨。

其中，青岛上涨幅度最大，环比上涨151.9%，同比下降38.6%；接下来，大连环比上涨130.6%，同比上涨47.2%；东莞环比上涨115.3%，同比上涨35.6%。

三线城市中临沂上涨幅度最大，环比上涨126.8%，同比上涨287.6%；接着惠州环比上涨44.4%，同比上涨12.9%。

2011年2月份海安房地产市场播报一、宏观政策资讯1、全国主要房地产新闻资讯央行今年首度加息京华时报 2011-02-09央行8日晚间宣布加息，又一次分别上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，自9日起执行。

这是我国本轮重启加息以来第三次出手。

公积金贷款利率上调人民政府网 2011-02-09从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率。

当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。

多城市近期将出台楼市限购细则中国证券报-中证网 2011-02-10根据春节前公布的“国八条”要求，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。

对此分析人士指出，未来一周内可能将有包括北京在内的多个城市出台住房限购细则。

住房限购城市将翻番达72个新京报 2011-02-11目前，明确提出将实行限购的城市已达36个。

按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番。

1月二三线城市房价涨幅大于一线中国证券网—上海证券报 2011-02-11中国指数研究院昨日发布的报告显示，2011年1月百城住宅及十大城市平均价格环比涨幅较去年12月继续扩大，其中二、三线城市的房价涨幅明显大于一线城市。

1月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是：常州、广州、佛山、潍坊、吴江、新乡、天津、扬州、湛江、沈阳。

部分商业银行大幅提高贷款利率上浮幅度新华网 2011-02-12春节后，银行的信贷额度仍然没有"开闸"，部分商业银行为控制房地产开发贷款，大幅提高贷款利率上浮幅度，部分国有商业银行对重点客户尽可能提高贷款利率，总行级优质高端客户，贷款利率不能低于同期基准利率；分行级重点客户在基准利率基础上上浮10%；一般客户则上浮15%~20%。

十一楼市黯淡收场，地产行业调整来临2011-10-12世联数据平台显示，十一黄金周期间，多个城市的房地产市场成交备案数据同比大幅下降。

北京商品住宅成交面积同比下降34.3%，上海商品房成交面积同比下降76.2%，广州商品住宅成交面积同比下降66.7%，深圳商品住宅成交套数同比下降93%，重庆商品房成交面积同比下降69.5%，南京商品住宅成交套数同比下降34.4%，厦门商品住宅成交面积同比下降34.3%，青岛商品房成交套数同比下降84.4%，佛山商品住宅成交面积同比下降71.8%，苏州商品房成交面积同比下降34.6%，常州商品住宅成交套数同比下降17.3%。

曾被寄于厚望的十一黄金周楼市最终黯淡收场。

世联研究之前判断，房地产行业调控政策已经基本见顶，未来政策面将保持稳定。

在此前提下，房地产市场由政策力量主导转向供需力量主导，市场走势取决于供需双方博弈的结果。

从十一黄金周的楼市表现来看，需求方在这场博弈中已开始略占上峰，未来价格下行概率上升。

但是，我们也看到，在这场博弈中，全国房地产市场发展的不均衡和多元化也令开发商策略有了更多回旋的余地。

市场预期改变是成交量大幅下滑的主因虽然各城市官方的成交备案数据具有一定的滞后性，但还是基本能反映市场的真实状况，十一黄金周多数城市成交量下滑是一个不争的事实。

究其原因，世联认为主要有以下三方面原因：一是持续的调控之下，购房者的市场预期已经发生了变化。

2011年第三季度世联购房者信心指数为54.2，较第二季度和第一季度分别下降0.5、1.1。

目前没有住房和已有一套住房的购房者预期房价下跌的比例首次超过了上涨的比例，其预期房价下跌的比例分别为43.8%和36.8%。

而拥有2套及以上住房的购房者中，预期房价下跌的比例仅占27%，预期房价继续上涨的比例为48.3%，较上季度下降4.1个百分点。

调控政策的持续作用令购房者持币观望的气氛加重。

二是购房者对十一黄金周期间开发商降价的预期落空。

【世联楼市新评】（2011）之十限购令或是楼市调控成败的关键2011-3-3国八条给楼市带来最大的影响不是限贷、保障房，而是限购，一举将限购城市扩大至36个以上，这意味着更多城市将出台限购令或更新限购政策。

针对各地陆续出台的限购政策，尤其是北京限购令，引起社会很大争议，但对于限购令的是是非非均没有全面阐述。

世联研究认为，为更好的推动房地产市场的发展，我们有必要全面的剖析楼市限购令，不仅要纵向横向分析限购令，还要分析限购令出台的原因及引起的社会争议，更要分析限购令给楼市所带来的正反影响，这样才能更好的推动房地产业可持续性的理性发展。

新一轮限购要求更严限购令的纵向比较分析。

这一轮限购相对于上一轮而言，呈现出如下几点变化：（1）上一轮除深圳为“限购”要求外，其它限购城市均为“新购”要求。

（2）措辞亦有微小变化。

上一轮限购城市对于不合条件购房者则要求“暂停购房”，这一轮限购基本上按国八条要求，对于不合条件购房者则要求“暂停售房”，一字之差则多了开发商的告之义务。

（3）购房流程增加，交易时间拉长。

上一轮限购中虽然需要购房者提交各种资料，并了解购房者的购房资格，但流于形式，几乎不会影响到交易时间，但这一轮限购后，各大限购城市基本上都要求购房者去专门的政府窗口获取购房资格证方可购房，尤其是北京至少需要5个工作日。

限购令的横向比较分析。

根据各地限购令整理发现，不同城市的限购政策基本上大同小异。

相同点：均与户籍挂钩，往往是户籍居民家庭限购两套，禁止购买第三套，非户籍居民家庭按条件不同最多限购一套，禁止购买第二套；不同点：非户籍居民家庭获取购房资格不同。

其中，部分限购城市要求非户籍购房者提交累计1年以上的社保或个税缴纳证明，比如长春、南宁、天津等；部分限购城市要求非户籍购房者提交购房前2年内累计1年以上的社保或个税缴纳证明，比如广州、宁波、厦门、上海等；另有北京要求提交连续5年的社保或个税缴纳证明，银川却没有相应的政策要求。

世联地产：新一轮限购政策分析按照住建部的要求，8月20日之前，各省住建厅需要将所辖内各城市的上半年房地产市场调控工作情况报告上交，并给出限购的“五条标准”。

这“五条标准”分别是：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；今年上半年成交量同比增幅较高的城市；外地人购房比例较高的城市；群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。

凡满足其中两条标准的城市纳入限购范围。

住建部限购标准的出台是为了进一步落实7月12日召开的国务院常务会议有关房地产市场调控的重要会议精神。

当时会议指出，已限购城市需严格执行，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要限购措施。

这意味着楼市调控政策再次加码，限购范围将扩大化，新一轮限购即将展开。

新一轮限购背景分析世联研究认为，新一轮限购主要是在房地产投资需求仍然旺盛、上半年全国商品房市场持续快速增长、以及保障房尚未能对商品房市场产生冲击的背景下，政府沿袭一直以来的调控思路做出的政策选择。

首先，从宏观经济层面看，下半年负利率的局面仍然难以改变，房地产投资仍将会成为财富保值增值的重要渠道。

在CPI方面，虽然从周期规律来看，7月份全国CPI同比增长6.5%，在此轮周期中，增速或已经达到顶峰，但是第三季度CPI受翘尾因素影响仍非常显著，CPI将达5.5%以上；第四季度翘尾因素影响下降，但CPI仍可能保持在4%以上。

因此，下半年，CPI会出现回落，但是回落速度缓慢。

而在利率方面，当前国际经济形势极不稳定以及国内中小企业受货币紧缩政策的明显冲击等因素制约了央行对加息工具的谨慎使用，此轮加息或已进入尾声。

由此看来，负利率的局面在短期内不会扭转，作为目前财富保值增值的重要投资渠道，房地产投资需求必然旺盛，房价仍然存在上涨压力。

其次，从今年上半年全国房地产市场情况看，虽然此轮调控堪称是“史上最严厉”，但是房地产市场仍然保持快速增长的趋势。

【世联楼市新评】（2011）之十二假期新政双重影响，2月楼市萎缩明显2011-3-16新年伊始，国家延续去年对楼市的调控。

限购的不断扩大和深化，保障房建设的不断加强，信贷政策的趋紧，使得去年年底楼市的反弹成为昙花一现。

再加上2月是传统的春节，在假期和新政的双重影响下，2月楼市成交大幅萎缩，成为名副其实的淡季。

市场：2月成交大幅萎缩，价格表现平稳一类城市：五个城市2月成交量处于普跌态势，但成交均价却出现分化。

从新房成交面积来看，五个城市环比都大幅下降。

其中，上海下降幅度最大为83.1%，其后依次为杭州、北京、深圳和广州，环比分别下降68.0%、65.8%、55.9%和50.0%。

从新房成交均价来看，各城市却出现分化。

深圳、北京和杭州成交均价保持增长，环比分别增长2.1%、8.6%和12.4%。

而广州、上海成交均价则表现下跌，环比分别下降10.3%、0.6%。

总体来看，一类城市成交量表现普跌且幅度较大，而成交均价则表现不一。

二类城市：大部分二类城市的2月新房成交量也开始表现下跌。

其中，下跌幅度较大的有青岛、南京、东莞和厦门，环比分别下降84.7%、69.0%、66.4%和60.4%。

在所监测的二类城市中，唯一没跌的城市为天津，环比微涨6.2%。

对于成交均价，大部分二类城市表现基本平稳，涨跌幅度都比较小。

其中苏州和东莞环比分别微涨3.2%和2.6%；而天津、佛山和青岛环比分别微跌3.0%、4.2%和2.4%。

总体来看，二类城市2月份市场表现为量跌价稳的态势。

三类城市：2月新房成交量也表现普跌的态势，而且幅度也较大。

其中长沙、惠州、武汉、临沂和合肥分别环比下降59.5%、54.5%、53.4%、46.7%和45.4%。

然而，沈阳由于坊间限购令的传言，导致部分购房者提前入市进行抢购，从而导致沈阳新房成交不跌反升，环比上涨17.9%。

对于成交均价，三类城市也表现出差异性。

前期涨幅过大的城市价格开始回调，比如合肥、惠州。

世联购房者信心指数及政策影响分析2011-04-12购房者信心是指购房者对未来购房决策时机的预期，是预测房地产走势和购房趋向的一个先行指标。

世联购房者信心指数是世联地产联合搜狐焦点网发布的一个民间地产指数，旨在为购房者购房决策和开发商制定销售策略提供参考依据。

一、研究说明1、研究背景当前房地产市场供求严重不平衡造成了房价过快上涨的局面，为了解决供求矛盾，政府先后推出“新国十条”、“国五条”、“国八条”等楼市调控政策。

政府一方面通过各种手段迫使卖方资金紧张而加速出货，此类政策主要是针对开发商的，意在促供给；另一方面通过各种政策限制购买力，这些政策主要是针对购房者的，意在抑需求，进而减轻供求矛盾。

对于购房者来讲，政府调控的逻辑主要包括两方面，一方面通过提高首付、加息、限购等政策限制购买需求，另一方面试图通过密集政策造势造成房价要下跌的预期，进而减弱购买力。

严厉政策下，市场信心如何？市场预期是否改变了？这种改变能否持久？基于此，世联研究通过调查的方式来了解购房者预期的变化，进而更好地把握买方市场的瞬息万变。

2、研究内容本报告将着重阐述以下内容：（1）购房者对未来的信心程度如何？（2）不同城市和地区对未来的信心程度有何差异？（3）不同类型购房者对未来的信心程度有何差异？（4）严厉政策对购房者究竟有何影响？3、研究方法本研究采用调查研究的方法，在全国主要大中城市同步展开网络调查，包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市，重庆、西安、南京、杭州、成都、天津、武汉、长沙、济南、沈阳、厦门、合肥、大连13个二线城市，以及东莞、惠州、佛山、苏州、无锡5个三线城市。

调查时间为2011年3月10日-3月25日，共回收有效问卷1496份。

世联购房者信心指标体系包含四个题目，其中两个反映购房者对现状满意程度，两个反映购房者对未来的预期。

世联购房者信心指数介于0~100之间，0表示完全没信心，100表示完全有信心（如图1所示）。

【世联楼市新评】（2012）之一岁暮天寒，渴望春天——2011年中国房地产市场回顾与2012年展望2012-01-112011年，对宏观经济和房地产都是一个重要的转折期。

从宏观经济来看，2011年中国经济结束了自2003年开始的高速增长周期，宏观经济政策逐步回归正常，持续宽松的货币政策回归稳健。

房地产行业在自身发展和严厉的调控作用之下，也正发生巨大的转折，从野蛮生长期逐渐向正常化回归。

观点：2011年，中国房地产行业的拐点2011年是中国房地产行业的真正的拐点之年。

随着调控的持续和深入，中国的房地产行业正在发生着质的变化，这些变化将引领中国房地产行业进入一个新的阶段。

拐点一：新的市场格局。

从1998年住房市场化改革开始，商品房取代了福利房成为我国住房的最主要来源，形成了商品房为核心的一元化住房供应结构。

这偏离了1998年制定的商品房和保障房双轨并行的住房改革初衷。

2011年提出一年内建设1000万套，五年内建设3600万套的目标。

这将彻底打破了原有的一元化住房供应格局。

“市场为主，保障为辅”的住房体系将会在未来几年逐步形成，从而打破长期以来单一的住房供应结构，新的市场格局将逐步形成。

拐点二：新的行业格局。

市场自身的发展加上持续的行业调控，导致中国房地产行业的集中度迅速提升，新的行业格局在逐步形成。

行业集中度的提升，主要从大开发企业占全国的销售比例和行业并购两个角度来看。

全国商品房销售额排名前20名房企的总销售额占比不断上升，2009年占比11.89%，2011年占比上升到了15%左右。

行业并购案例数量和金额也在不断上升。

清科研究中心数据显示，2011年前11个月，房地产行业并购100起，并购金额307.4亿元。

而2010年的并购案例是84起，并购金额168.72亿元。

2005年至2009年的5年间，并购案例才132起，并购金额260.32亿元。

拐点三：新的市场空间。

数据研究显示，一线城市在中国商品房成交面积中的比例越来越低，而三四线城市所占的比例已经从2005年的50.8%上升到66.1%，三四线城市已经成为中国房地产市场新的市场空间。

购房信心大幅下滑降价预期已经形成——2011年四季度世联购房者信心指数报告2011-12-31购房者信心是指购房者对未来购房决策时机的预期，是预测房地产走势和购房趋向的一个先行指标。

世联购房者信心指数是世联地产联合多家房地产主流媒体共同发布的一个民间地产指数，旨在为购房者购房决策和开发商制定销售策略提供参考依据。

一、2011年4季度世联购房者信心指数1、4季度购房者悲观情绪加速形成，购房信心大幅下滑2011年4季度世联购房者信心指数为51.8，较3季度下降2.4，下降幅度超过2011年前三季度降幅之和（见图1），表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较之前明显下降。

从本季度调查结果来看，在高压政策的轮番打压下，未来地产形势已非常明朗，购房者的降价预期已经形成。

造成购房者信心下降的主要原因是购房者期望的降价幅度高，而开发商的降价力度和范围小。

图1 2011年世联购房者信心指数变化情况图2 2011年世联购房者信心分类指数变化情况数据来源：世联购房者调研数据库，关于世联购房者信心指数的构成详见附录2、降价预期已经形成，以价换量之势不可逆转从世联购房者信心指数的两个分类指数来看，2011年4季度现状满意分类指数和未来预期分类指数分别为49.9和53.8，均处于全年最低水平（见图2）。

其中购房者现状满意指数较上季度下降1.5，购房者未来预期指数较上季度下降3.3，表明购房者对当前房价不满意程度有所提升，并且预期未来房地产继续维持下行通道。

具体来讲，（1）购房者居住环境满意指数为64.7，较3季度下降1.1（见图3），我们认为高房价仍是导致购房者对居住环境不满的重要原因；（2）购房者当前房价满意指数为38.5，较3季度下降1.7（见图3），表明此前小范围的降价促销令购房者愈发不满；（3）购房者未来房价预期指数为46.9，首次跌破50的临界值，较3季度大幅下滑13.2（见图4）；我们在三季度报告中曾指出，预期未来房价下跌的比例（40.0%）首超上涨的比例（36.2%），市场首度出现转折；而到了本季度，预期房价持平和上涨的仅分别占18.5%和14.5%，预期房价下跌的比例迅速增长至67%，已成绝对压到之势，表明购房者的降价预期已经形成，未来半年降价之势已不可逆转；（4）购房者未来购房时机预期指数为61.7，较3季度明显上升7.5（见图4），表明购房者未来半年入市的可能性增加。