2012年长沙房地产年报

2012年城市房地产市场研究报告长沙20122012年城市房地产市场研究报告目录序言 (1)一、城市经济 (2)1、城市宏观经济 (2)1、土地供求 (7)1、经营性土地供应量 (7)2、经营性土地成交量 (7)3、经营性土地成交价格 (9)4、成交结构 (12)5、地王解读 (16)（1）滨江新城B7地块 (16)（2）梅溪湖066号地块 (17)（3）洋湖垸057号地块 (18)（4）金融生态区063、064号地块 (19)三、行业发展 (20)1、房地产开发投资 (20)2、房地产建设规模 (21)四、市场交易 (23)1、商品房 (23)2、商品住宅 (31)五、未来市场预判 (46)序言2012随着十八大的圆满闭幕已拉下帷幕 回顾2012，这是一个值得纪念与充满希望的一年，我们从步步惊心到信步向前，市场的美丽前景随着“暖冬”再一次清晰地浮现在我们眼前！总结2012年，梳理脉络，呈现完整的事实，将成为2013年房地产市场发展的坐标。

本次年报克而瑞也将从完全客观的角度，对2012年房地产市场运行情况做一次全面的梳理及对2013年市场预判。

一、城市经济1、城市宏观经济（1）2012年前三季度GDP增速12.9%，增速放缓图1-1 长沙市各年GDP走势图2012年长沙市前三季度GDP增速增速低于年初目标0.1个百分点，与去年同期相比回落1.4个百分点。

经济增速放缓的主要原因是，去年下半年以来国内外宏观经济形势持续偏紧。

同时，长沙经济增长的主要动力呈放缓态势，产业发展特别是服务业发展相对偏慢，内需动力仍然不足。

（2）长沙目前已经步入工业化中后期，服务业亟待提高图1-2 三次产业所占GDP比重历年走势整个长沙市的第二产业比重已由2001年的38.7%上升至55.9%，高出全国第二产业比重近10%。

长沙市过度依赖机械制造等重工业，而重工业兴衰又依赖于房地产建设及基础设施建设情况，2010年之后的房地产调控影响到长沙机械制造行业的发展，这也是导致2010年后长沙市GDP增速下滑的重要原因之一。

（3）房地产及其上下游产业是长沙经济发展的核心动力图1-3长沙市各年固定资产投资增速走势图图1-4长沙市各年固定资产投资占GDP比重走势图固定资产投资自2009年以后增速放缓，增速开始在20-30%之间运行。

但是固定资产投资占GDP比重已上升至60%左右，经济发展投资化倾向愈发严重。

这说明房地产上下游产业与长沙市宏观经济能否持续增长已密不可分。

（4）工业占主导的情况下，内需的带动作用逐渐被削弱图1-5 长沙市各年消费品零售总额增速走势图1-56长沙市各年消费品零售总额占GDP比重社会零售品消费总额增速近年来维持在15%-20%之间波动，2010年后有下滑趋势。

社会零售品消费总额占GDP比重2012年前三季度已下降至38.6%，较全国平均水平低3%左右。

长沙经济结构中不合理的成分被逐渐强化。

（5）投资性产品是疏导社会财富的关键途径图1-5 城镇人均可支配收入与消费性支出历年对比走势长沙人均可支配收入2011年已突破25000元，在可支配收入不断增长的同时，但居民消费支出占可支配收入比例却在不断降低，侧面反映了长沙内需不足的现状。

在投资不断挤出居民消费的同时，长沙未来经济发展将更加依赖于投资，房地产的地位因此而举重轻重。

2012年城市房地产市场研究报告二、土地市场1土地供求1、经营性土地供应量2010-2012年长沙内五区经营性土地供应⏹年度供应：受二级市场回暖影响，2012年长沙整体土地市场出让量上浮⏹受宏观市场调控长沙土地出让量明显回落，2011年环比是下跌34.9%。

进入2012年长沙市内五区累积出让土地100宗，出让土地面积425.5万㎡，环比2011年增加14.8%，市场出现好转。

⏹经营性土地出让方面，2012年累计出让土地68宗，出让土地面积303.7万㎡，占到总出让量的71%，高出2010、2011年20%，环比2011年增加56.6%。

2、经营性土地成交量2010-2012年长沙内五区经营性土地成交2012年城市房地产市场研究报告⏹年度成交：土地市场成交上涨，经营性土地成交环比增加63.9%，有利于后市供需平衡⏹2012年长沙市内五区累积成交土地68宗，成交土地面积303万㎡，环比2011年增加56%。

⏹经营性土地出让方面，2012年累计成交土地58宗，成交土地面积253万㎡，占到总成交量的83%，成交土地面积环比2011年增加63.9%。

⏹2012成交建筑面积975万㎡，环比2011年增加83.9%。

长沙未来住宅市场存量为1年半左右，2011年经营性土地成交总量仅为长沙市场半年去化量，土地成交量的快速回升有利于后市供需平衡长沙内五区月度经营性土地月度成交⏹月度成交：从2012年土地市场月度成交来看，长沙土地市场“先抑后扬”，上半年冷清，下半年底地王频现⏹2012年上半年房地产整体市场局势不明朗，买卖双方均较谨慎。

经营性土地上半年累计新增出让26宗，出让面积83.8万㎡，仅占到全年的出让量的三成；累计成交21宗，成交面积81.5万㎡，成交土地总量创下2009年下半年以来半年度成交量新低。

⏹进入下半年十八大结束，房地产宏观政策并未加码，不少房企提早完成年度销售目标，一级市场明显回暖，买卖双方不再矜持。

2010-2012年长沙内五区经营性土地成交⏹成交流拍率：政府推地谨慎、出让地块品质较佳、下半年土地市场回暖，使得土地流拍率近三年最低⏹从近三年土地市场成交来看，2010年追随楼市火爆，也是土地市场最为火爆的一年，土地流拍率为17.6%；2011年土地市场追随楼市低迷，土地成交量少流拍率为17.1%，成交量为三年最低；2012年土地市场同样追随楼市以价换量，流拍率最低仅为14.7%。

3、经营性土地成交价格长沙内五区经营性土地年度成交价格⏹年度成交价格：2012年长沙楼面地价全年维持在2000元/㎡，全年地价稳中上扬⏹2012年楼面地价、成交地价环比2011年均有所下降，但高于2010年水平。

长沙内五区月度经营性土地月度成交⏹月度成交价格：从2012年土地市场月度成交价格来看，进入下半年价格“翘尾”明显⏹从2012年单月成交土地楼板价来看，随着楼市回暖，房企拿地更有信心，政府也拿出更多的优质地块，供需双方共同推动地价稳步上扬。

经营性土地溢价成交比例对比经营性土地成交金额及溢价率走势⏹成交溢价：土地市场处于复苏阶段，但从溢价情况看需方谨慎理智⏹近三年长沙土地市场溢价率呈下跌趋势，2012年成交58宗经营性土地中，仅有12宗为溢价成交，溢价成交比为20%，显示需方的谨慎态度。

⏹溢价成交12宗土地中，溢价率最高的为33%，其它溢价地块多为市中心商业用地，或岳麓区热点板块洋湖垸、滨江新城地块，且溢价率均在30%以下，不难看出今年各大开发商拿地理性。

4、成交结构内五区各年经营性用地成交性质占比2012年成交经营性用地开发量⏹用地性质：2012年纯商业用地出让占比为近三年最低，是土地市场以价换量的结果⏹2012年成交经营性用地中，纯商业用地成交面积占6.8%，为近三年最低，同时今年楼板价为2143元/平米，为近三年最低，凸显政府今年于土地市场的主要战略是以价换量。

⏹随着下半年楼市好转，政府在推地方面开始更加偏向于商业用地，未来金融生态区及滨江商务区都将有大量的商业性用地供应，相信未来一年土地市场在价格方面将出现不小的上升。

长沙内五区成交土地占地面积分段统计⏹用地面积：宏观调控下房企受限于资金压力，成交单宗土地规模整体逐渐缩小显⏹2012年成交地块平均面积4.25万㎡，63.8亩。

最大成交单宗地块面积虽然高达328亩，但整体单宗平均地块面积环比2011年缩小20%，单宗土地规模逐年缩减，其中2-5万㎡地块2012年新增量最多。

长沙内五区成交土地容积率分段统计⏹容积率：2012年成交经营性用地建筑面积975万㎡，综合容积率攀升至3.6⏹随着城市化的进一步发展，长沙市土地开始逐步减少，市区土地开始稀缺，容积率不断攀高。

⏹2011年容积率在3以上的占比为31%，2012年容积率在3以上的占比为58%，尤其以综合容积率在4以上的综合性用地增速最大。

⏹受国土部调控，容积率在2以下的地块迅速减少，2012全年长沙别墅市场供小于求，预计未来高端别墅项目相比住宅、商业项目将越发稀缺。

长沙内五区各区土地供求长沙内五区各区土地价格⏹岳麓区主推优质地，成交独占鳌头，未来将奉献660万㎡，占到今年土地成交近7成。

未来开福区金融生态区、岳麓区梅溪湖、滨江新城等重点规划区地块仍将迅速拉升楼面价⏹2012年内五区各区：芙蓉区供应1幅地块，流拍率0%；开福区供应10幅地块，流拍率50%；天心区供应2幅地块，流拍率0%；雨花区供应19幅地块，流拍率26%；岳麓区供应32幅地块，流拍率为6%。

⏹各区情况来看：开福区金融生态区商业用地成交直接拉高楼面地价；其次岳麓区楼面价为2222元/㎡，主要是因为成交地块多为近期长沙热点规划梅溪湖、滨江新城地块；排名第三的是区成交的1幅商业用地.长沙重点板块成交土地分布图重点板块土地供应价格⏹板块：2012年土地市场热点板块为滨江新城、梅溪湖、洋湖垸、武广板块，其中滨江新城、梅溪湖及洋湖垸板块土地市价高量大，成交情况最好⏹中心板块占据绝对优势，楼面地价最高，未来将供应55.7万㎡。

梅溪湖板块楼面地价为2741元/㎡，未来将新增供应234万㎡。

滨江新城板块楼面地价为2610元/㎡，未来新增供应165万㎡。

洋湖垸板块楼面地价2331元/㎡，未来供应115万㎡。

5、地王解读（1）滨江新城B7地块⏹滨江新城B7地块为今年长沙市成交综合性经营用地当中的总价地王，成交总价高达32.56亿元，楼板价达2800元/平米。

⏹B7地块商业规划建筑面积高达47万方，未来将开发滨江标志性综合体，对开发商的商业策划、营销及运营能力均提出较高要求。

⏹目前地块周边交通通达性较好，市二十中即位于项目旁，未来有奥克斯及世茂铂翠湾大型综合体助阵，有望打造成河西新商圈。

⏹从B7地块规划可以看到商业区位于地块滨江最好位臵，交通通达性及昭示性最好。

住宅区与潇湘北路及岳麓大道两条主干道保持一定的距离，规划较为科学。

⏹B7商业区未来业态全面，涵盖了酒店、SOHO公寓、写字楼、大型购物中心、超高层商务楼，开发难度较大。

大型购物中心部分至少有5万方体量，相信有相当一部分体量需要开发商自持经营，对开发商商业运营能力提出较高挑战。

⏹该地块未来由保利、万科联合开发，两家开发公司虽然实力雄厚，但是在商业综合体开发方面尚没有形成万达那般成熟的体系，相信未来将引入有实力的商业运营公司。

（2）梅溪湖066号地块⏹梅溪湖066号地块为今年梅溪湖板块总价及单价地王，其中商业体量占比接近三成，为17.47万方。